მესაკუთრეებმა ესპანეთის გრძელვადიანი გაქირავების ბაზრიდან ათ დღეში ოთხ ათასზე მეტი ბინა გაიყვანეს, იუწყება უძრავი ქონების ასოციაციების ფედერაცია (FAI). ახალმა დეკრეტებმა მფლობელებს უბიძგა, გაყიდონ საცხოვრებელი, გადავიდნენ სეზონურ ან ოთახობრივ გაქირავებაზე, ან სულაც უარი თქვან ამ ბიზნესზე. სააგენტოები ხელშეკრულებების გაფორმების შეფერხებებზე მიუთითებენ და უახლოეს კვირებში გარიგებების რაოდენობის 25–30%-ით შემცირებას პროგნოზირებენ.

გრძელვადიანი გაქირავების შემცირება ესპანეთში

გამოკითხული უძრავი ქონების სააგენტოების დაახლოებით 89%-მა შეამჩნია ცვლილებები ახალი შეზღუდვების გამოცხადების შემდეგ. საცხოვრებლის მფლობელებმა უფრო ხშირად დაიწყეს გრძელვადიან ხელშეკრულებებზე უარის თქმა გადაუხდელობისა და გამოსახლების სირთულეების შიშით. კვლევის მონაწილეთა დანარჩენ 11,1%-ს ჯერ არ შეხვედრია მსგავსი პრობლემები.

ესპანეთის გრძელვადიანი გაქირავების ბაზრიდან უკვე მოიხსნა 2 067 ბინა, ხოლო კიდევ 1 224 გასაყიდად გამოიტანეს. 944 ობიექტისთვის მფლობელებმა სეზონური ან ოთახობრივი გაქირავება აირჩიეს. შეჩერებულია 1 523 მომზადებული ხელშეკრულების ხელმოწერა. სულ სააგენტოებმა ათ დღეში 5 758 მსგავსი შემთხვევა დაარეგისტრირეს.

ცხრილი 1. როგორ შეიცვალა ბინების გამოყენება ათ დღეში

ობიექტების მუდმივი გაქირავების სეგმენტიდან გაყვანის შესახებ გამოკითხული სააგენტოების 78,1%-მა განაცხადა, ხელმოწერის შეფერხებაზე — 72,4%-მა, ობიექტების გაყიდვაში გადატანაზე — 56,6%-მა. FAI-ის პრეზიდენტი ხოსე მარია ალფარო ამ რეაქციას გადაუხდელობის რისკითა და უძრავი ქონების დაბრუნების რთული პროცედურებით ხსნის. ის გამოდის ინიციატივით, საბინაო ზომები შემუშავდეს მესაკუთრეებისა და ბაზრის წარმომადგენლების მონაწილეობით და არ შემოიფარგლოს გადაუდებელი გადაწყვეტილებებით.

როგორ იცვლება გაქირავების წესები ესპანეთში

ესპანეთის მთავრობამ 6 ოქტომბერს მიიღო ორი დეკრეტი, რომლებიც მანამდე პარლამენტმა უარყო. პირველი მოქმედებს 8 ოქტომბრიდან: საცხოვრებლის გაქირავების ხელშეკრულებები, რომელთა ვადაც 2028 წლის ბოლომდე იწურება, დადგენილი მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში ნებადართულია კიდევ ორი წლით გახანგრძლივდეს. გათვალისწინებულია შეზღუდვები უძრავი ქონების მესაკუთრეებისთვის: 2027 წლის ბოლომდე გადასახადის გაზრდა მხარეთა ახალი შეთანხმების გარეშე არ შეიძლება აღემატებოდეს 2%-ს, ხოლო ცალკეულ შემთხვევებში ინდექსაცია აკრძალულია.

სეზონური გაქირავებისას აუცილებელია დამქირავებლის დროებითი საცხოვრებელი მიზნის დადასტურება — მაგალითად, სწავლა ან მუშაობა. თუ მხარეები რეგულარულად დებენ მოკლევადიან კონტრაქტებს, ურთიერთობა შეიძლება აღიარებულ იქნას გრძელვადიან გაქირავებად. უძრავი ქონების შეძენის შეზღუდვები ესპანეთში მსხვილი ინვესტორების ცალკეულ კატეგორიებს არ აძლევს საშუალებას შეიძინონ ობიექტები საბაზრო ღირებულების 70%-ზე იაფად. სხვა დებულებები ეხება ოთახების გაქირავებასა და სოციალურად დაუცველი მცხოვრებლების გამოსახლებისგან დაცვას.

მეორე დეკრეტი № 28/2026 ძალაში შევა 15 ნოემბერს საპარლამენტო დამტკიცების პირობით. გაქირავების ხელშეკრულებების გახანგრძლივების ახალი წესი ითვალისწინებს კიდევ ხუთ წელს შეწყვეტის შესახებ დროული შეტყობინების არარსებობის შემთხვევაში, ხოლო თუ მესაკუთრე კომპანიაა — შვიდს; დაუსაბუთებელი უარისთვის დაწესებულია კომპენსაცია დამქირავებლის სასარგებლოდ. პარლამენტი დოკუმენტებს 12 ნოემბერს განიხილავს, ვადამდელი არჩევნები კი 29 ნოემბერსაა დანიშნული.

საცხოვრებლის დეფიციტი და ქირის განაკვეთები ესპანეთში

საცხოვრებელთან დაკავშირებული პრობლემები ოქტომბრის საკანონმდებლო ცვლილებებამდე დიდი ხნით ადრე გაჩნდა. ვებგვერდ Idealista-ზე გრძელვადიანი შეთავაზებების რაოდენობა 2018 წლის 902 664-დან 2025 წელს 510 091-მდე შემცირდა — 44%-ით. მადრიდის ავტონომიურ გაერთიანებაში შვიდ წელიწადში მაჩვენებელი 137 411-ით შემცირდა, კატალონიაში — 124 582-ით.

2026 წლის სექტემბერში საცხოვრებლის ქირა ესპანეთში წლიურად 5,6%-ით გაძვირდა, საშუალოდ €15,1-მდე კვ. მ-ზე. მესამე კვარტალში მაჩვენებელი 0,4%-ით შემცირდა. მადრიდში ბინებს სთავაზობდნენ €23,4-ად კვ. მ-ზე (+4,8% წელიწადში), ბარსელონაში — €20,1-ად (−0,8%), პალმაში — €19,6-ად (+7,3%).

ცხრილი 2. ქირის განაკვეთები ესპანეთის ქალაქებში, სექტემბერი 2026 წელი

მოთხოვნა კვლავ იზრდება. 2026 წლის მესამე კვარტალში Idealista-ზე ერთ განცხადებას პოტენციური დამქირავებლებისგან საშუალოდ 43 მიმართვა ჰქონდა ესპანეთში — 16%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ბარსელონაში ერთ ობიექტზე 92 გამოხმაურება მოდიოდა, პალმაში — 67, მადრიდში — 49, ვალენსიასა და მალაგაში — 40-40. ეს პოტენციური დამქირავებლების მიმართვებია და არა დადებული ხელშეკრულებები.

გაქირავების შემოსავლიანობა და ინვესტიციების პერსპექტივები

საცხოვრებლის გაქირავების საშუალო შემოსავლიანობა ესპანეთში 2026 წლის მესამე კვარტალში 6,2%-მდე შემცირდა წინა წლის 6,9%-დან. მადრიდში მაჩვენებელმა 4,3%-ს მიაღწია, ბარსელონაში — 4,4%-ს. Idealista საერთო შემოსავლიანობას აფასებს შეთავაზების ფასების მიხედვით გადასახადების, რემონტისა და უმოქმედობის პერიოდის გაუთვალისწინებლად. გაანგარიშება მოიცავს ივლის-სექტემბერს, ახალი დეკრეტების მიღებამდე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალ წესებს შეუძლია შეამციროს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი ბინების საინვესტიციო მიმზიდველობა. ინდექსაციის შეზღუდვები და ხელშეკრულებების სავალდებულო გახანგრძლივება ართულებს მესაკუთრეთა შემოსავლების ზრდას საცხოვრებლის შენახვის ხარჯების გაზრდის ფონზე. ასეთი რისკების მიმართ განსაკუთრებით მგრძნობიარეა დიდი ქალაქების ბაზრები, სადაც მთლიანი შემოსავლიანობა უკვე დაეცა 4–5%-მდე.

ბინების გაყიდვაში გადატანა ზრდის არჩევანს მყიდველებისთვის, მაგრამ ამცირებს შეთავაზებას მუდმივი ცხოვრებისთვის. შეზღუდვების შენარჩუნების შემთხვევაში კაპიტალის ნაწილი შეიძლება სხვა სეგმენტებში ან ქვეყნებში გადავიდეს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბინების რაოდენობა კვლავ შემცირდება. დამქირავებლებისთვის ეს ნიშნავს უფრო მკაცრ კონკურენციას ხელმისაწვდომ ვარიანტებზე, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან