שוק הנדל״ן של גאורגיה: המכירות בטביליסי עולות, בבטומי יורדות

Tatiana Borodina

בספטמבר 2026 נרשמה עלייה במכירות הדירות בטביליסי, בעוד שבבטומי נרשמה ירידה, כך מדווחת Colliers Georgia. השווי הכולל של הדירות שנמכרו גדל בשתי הערים. הבדלים ניכרים גם בהרכב הרוכשים: בעיר הנופש שלחוף הים השחור כמעט מחצית מהעסקאות בוצעו על ידי זרים, בעוד שבבירה חלקם קטן בהרבה.

טביליסי: עלייה במכירות ובמחירי הדיור

בספטמבר 2026 נמכרו בטביליסי 4245 דירות — 6,4% יותר מאשר באותו החודש ב-2025. השווי הכולל של העסקאות הגיע ל-$376 מיליון (+24,1%). בדירות מקבלן מספר הרכישות גדל ב-9,8%: ישירות מיזמים — ב-6,3%, ובמכירה חוזרת — ב-14,6%. בדירות ישנות נרשמו 4,7% פחות עסקאות.

ביולי נרשמו בבירה 4486 עסקאות (+22,8%), ובאוגוסט — 3388 (+18,9%). לקראת ספטמבר קצב הגידול במספר הרכישות הואט במידה ניכרת.

המחיר הממוצע המשוקלל של דירות עלה בכל המגזרים העיקריים: בשוק הראשוני — ב-11,9%, במכירה חוזרת במתחמים מודרניים — ב-10%, ובמבנים ישנים — ב-14%.

באזורי המרכז של הבירה מחירי הפרויקטים החדשים עלו ב-12,3%, בשכונות הסמוכות — ב-15%, ובפרברים — ב-9,9%. ב-Colliers מייחסים את ההתייקרות המשמעותית ביותר לרישום דירות בכמה מתחמים יוקרתיים בסמוך למרכז.

בטומי: ירידה בעסקאות מול יזמים

בבטומי נמכרו 1614 דירות — 10,4% פחות מאשר באותו החודש ב-2025. השווי הכולל של העסקאות הגיע ל-$107 מיליון (+0,9%). בדירות מקבלן מספר הרכישות ירד ב-11,6%, ובמבנים ישנים עלה ב-8,8%. הירידה הבולטת ביותר נרשמה במכירות של יזמים (−38%), ואילו מכירות חוזרות במתחמים מודרניים עלו ב-27,3%.

הירידה בספטמבר היוותה המשך למגמת הקיץ. קודם לכן הציג השוק דינמיקה חיובית: בינואר–יוני נרשמו 7838 עסקאות (+11,4%) בשווי כולל של $507 מיליון (+29%). ביולי נמכרו 1378 דירות (−11,8% לעומת אותו חודש ב-2025), ובאוגוסט — 1235 (−4,3%).

ב-Colliers מייחסים את הדינמיקה השלילית בשוק הראשוני לרישום המוני של דירות בכמה פרויקטים גדולים בספטמבר 2025. עסקאות אלו העלו משמעותית את נתוני השנה שעברה והשפיעו על תוצאות התקופה הנוכחית. מאפיין סטטיסטי זה אינו מאפשר להעריך את השינוי בביקוש אך ורק על סמך מספר העסקאות שנרשמו.

המחיר הממוצע המשוקלל למ״ר במבנים חדשים הגיע ל-$1408, עלייה של 5,2%. בשוק הראשוני ירדו המחירים ב-10,7%, ובמכירה חוזרת עלו ב-9,9%. על המדד הראשון השפיע רישום של פרויקט יוקרתי שנה קודם לכן. ללא פרויקט זה היו האנליסטים רושמים התייקרות של 4,6%.

שינוי המדדים בספטמבר 2026 בהשוואה לספטמבר 2025.

חלקם של הרוכשים הזרים בעיר הנופש עמד על 48% לאחר 52% באוגוסט. לשם השוואה, בטביליסי היוו לקוחות מחו״ל 12% מהעסקאות בספטמבר ו-14% חודש קודם לכן.

תחזית לשוק הנדל״ן של גאורגיה

אנליסטים של International Investment מציינים כי השינויים במספר המכירות ובשוויין הכולל מאפשרים להעריך מדד נוסף. הסכום הממוצע של עסקה אחת בשנה עלה בכ-16,6% בטביליסי וב-12,6% בבטומי. עם זאת, נתוני ספטמבר עמדו על כ-$88 600 וכ-$66 300 בהתאמה. אין לבלבל בין סכום הרכישה הממוצע לבין השינוי במחירים למ״ר. הוא תלוי גם בשטח, במיקום ובסיווג הדירות שעברו לבעלים חדשים. בהתאם, עלייה במחזור הכספי לצד ירידה במספר העסקאות אינה מעידה כשלעצמה על התייקרות הנדל״ן בכל הפלחים.

חישובי International Investment על בסיס נתוני Colliers Georgia.

בטביליסי המכירות והמחירים עולים במקביל, אך התייקרות נוספת עלולה להגביל את פעילות הרוכשים. בבטומי הנתונים השנתיים השליליים דורשים פרשנות זהירה: הם הושפעו מרף ההשוואה הגבוה של ספטמבר 2025, ופעילות הרוכשים שונה במידה ניכרת בין הפלח הראשוני לפלח המשני.

בנוסף, על המשקיעים לקחת בחשבון כי התשואה ברוטו מהשכרת דירות בבטומי ירדה מ-10% בשנת 2023 ל-7,4% בשנת 2025, לפי נתוני Galt & Taggart. הרווח הריאלי נמוך בהרבה: בהתחשב בהוצאות תחזוקה, שיווק, ניהול, מיסים ותקופות אפשריות שבהן הנכס עומד ריק, המדד מוערך ב-3%, ובתנאים לא נוחים עשוי לרדת לרמות אפסיות ואף שליליות.

בנייה רחבת היקף מגדילה את היצע הנדל״ן ומחריפה את התחרות על השוכרים, ובכך מפחיתה את האטרקטיביות של השקעות כאלה. על רקע זה, תחום המלונאות הופך למסלול מבטיח יותר, במיוחד ברמת הפרימיום. בתי מלון בניהול מקצועי מסוגלים להניב הכנסה גבוהה ויציבה יותר מדירות להשכרה לטווח קצר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment