Рынок недвижимости Грузии: продажи в Тбилиси растут, в Батуми снижаются

Tatiana Borodina

В сентябре 2026 года продажи квартир в Тбилиси выросли, а в Батуми сократились, сообщает Colliers Georgia. Общая стоимость реализованного жилья увеличилась в обоих городах. Различия заметны и в составе покупателей: на черноморском курорте почти половина сделок пришлась на иностранцев, в столице их доля значительно меньше.

Тбилиси: рост продаж и цен на жилье

В сентябре 2026 года в Тбилиси продали 4245 квартир — на 6,4% больше, чем за тот же месяц 2025-го. Общая стоимость сделок достигла $376 млн (+24,1%). В новостройках количество покупок увеличилось на 9,8%: напрямую у застройщиков — на 6,3%, при перепродаже — на 14,6%. В старом фонде зарегистрировали на 4,7% меньше операций.

В июле в столице зарегистрировали 4486 сделок (+22,8%), в августе — 3388 (+18,9%). К сентябрю темпы увеличения количества покупок заметно замедлились.

Средневзвешенная стоимость квартир увеличилась во всех основных сегментах: на первичном рынке — на 11,9%, при перепродаже в современных комплексах — на 10%, в домах старой постройки — на 14%.

В центральных районах столицы цены в новых проектах поднялись на 12,3%, в прилегающих кварталах — на 15%, на окраинах — на 9,9%. Наибольшее подорожание Colliers связывает с оформлением квартир в нескольких дорогих комплексах неподалеку от центра.

Батуми: сокращение сделок с застройщиками

В Батуми продали 1614 квартир — на 10,4% меньше, чем за тот же месяц 2025-го. Общая стоимость сделок достигла $107 млн (+0,9%). В новостройках количество покупок сократилось на 11,6%, в старом фонде увеличилось на 8,8%. Наиболее заметное снижение пришлось на продажи застройщиков (−38%), а перепродажи в современных комплексах прибавили 27,3%.

Сентябрьское снижение стало продолжением летней тенденции. До этого рынок показывал положительную динамику: в январе–июне зарегистрировали 7838 сделок (+11,4%) на общую сумму $507 млн (+29%). В июле продали 1378 квартир (−11,8% по сравнению с тем же месяцем 2025-го), в августе — 1235 (−4,3%).

Colliers связывает отрицательную динамику первичного рынка с массовым оформлением квартир в нескольких крупных проектах в сентябре 2025 года. Эти операции существенно увеличили прошлогодние показатели и повлияли на результаты нынешнего периода. Такая особенность статистики не позволяет оценивать изменение спроса исключительно по количеству зарегистрированных сделок.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новых домах достигла $1408, увеличившись на 5,2%. На первичном рынке цены снизились на 10,7%, при перепродаже поднялись на 9,9%. На первый показатель повлияла регистрация дорогого проекта годом ранее. Без этого объекта аналитики зафиксировали бы подорожание на 4,6%.

Изменение показателей в сентябре 2026 года по сравнению с сентябрем 2025-го.

Доля иностранных покупателей на курорте составила 48% после 52% в августе. Для сравнения, в Тбилиси на зарубежных клиентов приходилось 12% сделок в сентябре и 14% месяцем ранее.

Перспективы рынка недвижимости Грузии

Аналитики International Investment отмечают, что изменения количества продаж и их общей стоимости позволяют оценить еще один показатель. Средняя сумма одной сделки за год увеличилась приблизительно на 16,6% в Тбилиси и на 12,6% в Батуми. При этом сентябрьские показатели составили около $88 600 и $66 300 соответственно. Среднюю сумму покупки не следует путать с изменением цен на квадратный метр. Она зависит также от площади, расположения и класса квартир, перешедших к новым собственникам. Соответственно, увеличение денежного оборота при сокращении числа сделок само по себе не означает подорожания недвижимости во всех сегментах.

Расчеты International Investment на основе статистики Colliers Georgia.

В Тбилиси продажи и цены растут одновременно, однако дальнейшее подорожание может ограничить покупательскую активность. В Батуми отрицательные годовые показатели требуют осторожной интерпретации: на них повлияла высокая база сентября 2025 года, а активность покупателей заметно различается между первичным и вторичным сегментами.

Вдобавок, инвесторам стоит учитывать, что валовая доходность от аренды квартир в Батуми снизилась с 10% в 2023 году до 7,4% в 2025-м, по данным Galt & Taggart. Реальная прибыль значительно ниже: с учетом расходов на содержание, продвижение, управление, налогов и возможных простоев показатель оценивается в 3%, а при неблагоприятных условиях может опуститься до нулевых и даже отрицательных значений.

Масштабное строительство увеличивает предложение недвижимости и усиливает конкуренцию за арендаторов, снижая привлекательность таких вложений. На этом фоне более перспективным направлением становится гостиничный бизнес, особенно премиального уровня. Отели с профессиональным управлением способны обеспечивать более высокий и стабильный доход, чем квартиры для краткосрочной аренды.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment