საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი: გაყიდვები თბილისში იზრდება, ბათუმში კი მცირდება

Tatiana Borodina

2026 წლის სექტემბერში ბინების გაყიდვები თბილისში გაიზარდა, ბათუმში კი შემცირდა, იუწყება Colliers Georgia. რეალიზებული საცხოვრებლის საერთო ღირებულება ორივე ქალაქში გაიზარდა. განსხვავებები შეინიშნება მყიდველთა სტრუქტურაშიც: შავიზღვისპირა კურორტზე გარიგებების თითქმის ნახევარი უცხოელებზე მოდიოდა, დედაქალაქში კი მათი წილი საგრძნობლად ნაკლებია.

თბილისი: გაყიდვებისა და საცხოვრებლის ფასების ზრდა

2026 წლის სექტემბერში თბილისში 4245 ბინა გაიყიდა — 6,4%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში. გარიგებების საერთო ღირებულებამ $376 მლნ-ს მიაღწია (+24,1%). ახალაშენებულ პროექტებში შესყიდვების რაოდენობა 9,8%-ით გაიზარდა: პირდაპირ დეველოპერებისგან — 6,3%-ით, ხოლო გადაყიდვისას — 14,6%-ით. ძველ ფონდში 4,7%-ით ნაკლები ოპერაცია დარეგისტრირდა.

ივლისში დედაქალაქში 4486 გარიგება დარეგისტრირდა (+22,8%), აგვისტოში კი — 3388 (+18,9%). სექტემბრისთვის შესყიდვების რაოდენობის ზრდის ტემპი შესამჩნევად შენელდა.

ბინების შეწონილი საშუალო ღირებულება ყველა ძირითად სეგმენტში გაიზარდა: პირველად ბაზარზე — 11,9%-ით, თანამედროვე კომპლექსებში გადაყიდვისას — 10%-ით, ხოლო ძველი მშენებლობის სახლებში — 14%-ით.

დედაქალაქის ცენტრალურ უბნებში ახალი პროექტების ფასები 12,3%-ით გაიზარდა, მიმდებარე კვარტლებში — 15%-ით, გარეუბნებში კი — 9,9%-ით. ყველაზე დიდ გაძვირებას Colliers ცენტრთან ახლოს მდებარე რამდენიმე ძვირადღირებულ კომპლექსში ბინების გაფორმებას უკავშირებს.

ბათუმი: დეველოპერებთან გარიგებების შემცირება

ბათუმში 1614 ბინა გაიყიდა — 10,4%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში. გარიგებების საერთო ღირებულებამ $107 მლნ შეადგინა (+0,9%). ახალაშენებულ კორპუსებში შესყიდვების რაოდენობა 11,6%-ით შემცირდა, ხოლო ძველ ფონდში 8,8%-ით გაიზარდა. ყველაზე შესამჩნევი კლება დეველოპერების გაყიდვებზე დაფიქსირდა (−38%), მაშინ როცა თანამედროვე კომპლექსებში გადაყიდვებმა 27,3%-ით მოიმატა.

სექტემბრის კლება ზაფხულის ტენდენციის გაგრძელება გახდა. მანამდე ბაზარი დადებით დინამიკას აჩვენებდა: იანვარ-ივნისში დარეგისტრირდა 7838 გარიგება (+11,4%) საერთო თანხით $507 მლნ (+29%). ივლისში გაიყიდა 1378 ბინა (−11,8% 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით), აგვისტოში კი — 1235 (−4,3%).

Colliers პირველადი ბაზრის უარყოფით დინამიკას 2025 წლის სექტემბერში რამდენიმე მსხვილ პროექტში ბინების მასობრივ გაფორმებას უკავშირებს. ამ ოპერაციებმა მნიშვნელოვნად გაზარდა გასული წლის მაჩვენებლები და გავლენა მოახდინა მიმდინარე პერიოდის შედეგებზე. სტატისტიკის ასეთი თავისებურება არ იძლევა მოთხოვნის ცვლილების შეფასების საშუალებას მხოლოდ დარეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობის მიხედვით.

ახალ სახლებში კვადრატული მეტრის შეწონილმა საშუალო ღირებულებამ $1408-ს მიაღწია, რაც 5,2%-იან ზრდას წარმოადგენს. პირველად ბაზარზე ფასები 10,7%-ით შემცირდა, გადაყიდვისას კი 9,9%-ით გაიზარდა. პირველ მაჩვენებელზე გავლენა მოახდინა ერთი წლით ადრე ძვირადღირებული პროექტის რეგისტრაციამ. ამ ობიექტის გარეშე ანალიტიკოსები 4,6%-იან გაძვირებას დააფიქსირებდნენ.

მაჩვენებლების ცვლილება 2026 წლის სექტემბერში 2025 წლის სექტემბერთან შედარებით.

კურორტზე უცხოელი მყიდველების წილმა 48% შეადგინა აგვისტოს 52%-ის შემდეგ. შედარებისთვის, თბილისში უცხოელ კლიენტებზე მოდიოდა გარიგებების 12% სექტემბერში და 14% წინა თვეში.

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ გაყიდვების რაოდენობისა და მათი საერთო ღირებულების ცვლილებები კიდევ ერთი მაჩვენებლის შეფასების შესაძლებლობას იძლევა. ერთი გარიგების საშუალო თანხა ერთ წელიწადში დაახლოებით 16,6%-ით გაიზარდა თბილისში და 12,6%-ით ბათუმში. ამასთან, სექტემბრის მაჩვენებლებმა შეადგინა დაახლოებით $88 600 და $66 300 შესაბამისად. შესყიდვის საშუალო თანხა არ უნდა აგვერიოს კვადრატულ მეტრზე ფასების ცვლილებაში. ის ასევე დამოკიდებულია ახალი მესაკუთრეებისთვის გადაცემული ბინების ფართობზე, მდებარეობასა და კლასზე. შესაბამისად, ფულადი ბრუნვის ზრდა გარიგებათა რაოდენობის შემცირების ფონზე თავისთავად არ ნიშნავს უძრავი ქონების გაძვირებას ყველა სეგმენტში.

International Investment-ის გათვლები Colliers Georgia-ს სტატისტიკაზე დაყრდნობით.

თბილისში გაყიდვები და ფასები ერთდროულად იზრდება, თუმცა შემდგომმა გაძვირებამ შესაძლოა შეზღუდოს მყიდველობითი აქტივობა. ბათუმში წლიური უარყოფითი მაჩვენებლები ფრთხილ ინტერპრეტაციას მოითხოვს: მათზე გავლენა მოახდინა 2025 წლის სექტემბრის მაღალმა ბაზამ, ხოლო მყიდველთა აქტივობა შესამჩნევად განსხვავდება პირველად და მეორეულ სეგმენტებს შორის.

გარდა ამისა, ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ, რომ მთლიანი შემოსავლიანობა ბათუმში ბინების გაქირავებიდან 2023 წლის 10%-დან 2025 წელს 7,4%-მდე შემცირდა Galt & Taggart-ის მონაცემებით. რეალური მოგება მნიშვნელოვნად დაბალია: შენახვის, პოპულარიზაციის, მართვის ხარჯების, გადასახადებისა და შესაძლო მოცდენების გათვალისწინებით, მაჩვენებელი ფასდება 3%-ად, ხოლო არახელსაყრელ პირობებში შეიძლება ნულოვან და უარყოფით მნიშვნელობებამდეც კი დაეცეს.

მასშტაბური მშენებლობა ზრდის უძრავი ქონების მიწოდებას და აძლიერებს კონკურენციას დამქირავებლებისთვის, რაც ამცირებს ასეთი დაბანდებების მიმზიდველობას. ამ ფონზე უფრო პერსპექტიულ მიმართულებად იქცევა სასტუმრო ბიზნესი, განსაკუთრებით პრემიუმ კლასის. პროფესიონალური მართვის მქონე სასტუმროებს შეუძლიათ უზრუნველყონ უფრო მაღალი და სტაბილური შემოსავალი, ვიდრე მოკლევადიანი იჯარისთვის განკუთვნილ ბინებს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან