טורקיה שינתה את כללי שומת הנדל״ן לקבלת אזרחות

בטורקיה בוטל המונופול של GEDAŞ על שומת נדל״ן לקבלת אזרחות. החל מ-28 בספטמבר 2026 משקיעים זרים יכולים לבחור באופן עצמאי חברה מוסמכת. השינויים השפיעו גם על תוקף המסמכים, כך מדווח המנהל הכללי לרישום מקרקעין וקדסטר (TKGM).

מדוע בוטל המונופול של GEDAŞ

החל ממרץ 2024 הוערך נדל״ן לקבלת אזרחות טורקית אך ורק על ידי חברת GEDAŞ, הקשורה לרשות הדיור הממשלתית TOKİ. הגבלה זו הונהגה כדי לקבוע כללים אחידים לחישוב השווי ולמנוע פערים בהערכות. משקיעים לא יכלו לבחור מבצע אחר, גם אם היו ברשותו כל האישורים הנדרשים.

בספטמבר 2026 ביטלו הרשויות מתווה זה, בעקבות עדכון חוזר מס׳ 2024/2. כעת דוחות יכולים להיערך על ידי חברות שקיבלו רישיון ממועצת שווקי ההון של טורקיה (SPK) וחברות באיגוד השמאים (TDUB). תנאי חובה נוסף הוא עבודה דרך המערכת הממשלתית TADEBİS, שבאמצעותה מופקות ומועברות תוצאות הבדיקה.

הרוכש יכול לציין את חברת השמאות בעצמו או להשתמש בבחירה אוטומטית דרך השירות הדיגיטלי. GEDAŞ שמרה על זכותה לפעול בשוק, אך חדלה להיות המבצעת היחידה. הדרישות לתוכן חוות הדעת והפיקוח הממשלתי על האמינות נותרו בעינם, ולכן החלפת החברה אינה מאפשרת קביעה שרירותית של שווי הנדל״ן.

כיצד מתבצעת כעת השומה

בקשה להערכת שווי מוגשת באמצעות השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את פרטי הנכס ובוחר חברה מוסמכת או בשיבוץ אוטומטי של מבצע. המערכת שולחת פרטי תשלום, וההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS.

המומחים בוחנים את המסמכים, תוכנית הדירה, השטח ומחירי דירות או בתים דומים. עבור מבנים בבנייה נבדקים גם קצב התקדמות העבודות וההתאמה לפרויקט המאושר. התוצאות מועברות לטאבו באופן אלקטרוני, ללא צורך בהגשת חוות דעת מודפסת על ידי המבקש.

על בסיס הבדיקה מופק מסמך TTB — אישור שווי ההשקעה לצורך קבלת אזרחות טורקיה. הסכום המאושר מושווה על ידי הרשויות למחיר בחוזה ולהעברות הבנקאיות. כל המידע מועבר בין המערכות הממשלתיות באופן אלקטרוני.

להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB מוקצבים כעת עד 12 חודשים במקום שישה בעבר. אם תוקף המסמך פג לפני הפנייה לטאבו, יהיה צורך לחדש את השומה. עבור הרוכש מדובר במרווח זמן נוסף להסדרת תשלומים והכנת מסמכים, במיוחד אם ההליכים מתעכבים.

מחיר שומת הנדל״ן נקבע לפי תעריף מינימום מאושר, ולא לפי הצעות חופשיות של החברות. בשנת 2026, עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, שכר הטרחה הבסיסי עומד על 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). תשלומים נוספים תלויים במאפייני הנכס, ולכן הרחבת מספר המבצעים אינה מבטיחה בהכרח ירידה בהוצאות.

תיקונים נפרדים מתייחסים לעסקאות עם נדל״ן בטורקיה הנמכר על ידי קרנות השקעה בנדל״ן (GYO). במכירת נכסים לצורך קבלת אזרחות, עליהן להשתמש בדוח שפורסם במערכת הגילוי התאגידית KAP או להזמין שומה חדשה לפי הכללים הכלליים. עסקאות אלו עוברות בדיקה נוספת, בעוד שההחרגות שנקבעו לגופים ממלכתיים נותרות בתוקף.

אילו תנאים לקבלת אזרחות טורקיה נותרים בעינם

סכום ההשקעה המינימלי בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקיה נותר ללא שינוי — 400,000 דולר ארה״ב. הנכס הנבחר חייב לעמוד בדרישות התוכנית, ובטאבו נרשם איסור מכירה למשך שלוש שנים. הרכישה אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי: ההחלטה מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות לאחר בדיקת המסמכים.

לאישור ההשקעה נדרשת התאמה בין מספר סכומים במקביל: המחיר בחוזה, ההעברות הבנקאיות והשווי הנקוב ב-TTB. כל אחד מהם חייב לעמוד בדרישות שנקבעו, ולכן לא די בהסכמה עם המוכר על מחיר הגבוה ממחיר השוק. אם קיימות סתירות במסמכים, המבקש עשוי להידרש להבהרות, והטיפול עלול להתעכב.

טרם חתימת העסקה יש לבדוק את הבעלות, היתרי הבנייה והרישומים לגבי הנכס בפנקסי המקרקעין. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למבנים בהקמה, שינויי תכנון בלתי מורשים ואי-התאמות בשטח: נסיבות אלו עלולות להשפיע על תוצאות השומה. אפילו חוות דעת רשמית אינה מהווה תחליף לבדיקה משפטית של הנכס ובדיקת מהימנות המוכר.

השלכות על משקיעים זרים

מנהלת חברת DenizInvest, סבטלנה אוזגן, ציינה כי היתרון המרכזי של הכללים החדשים עבור הרוכש הוא היכולת לבחור את השמאי בעצמו. ״הרחבת מעגל המבצעים עשויה לקצר זמנים, אך מוקדם לקבוע שהשומה תהיה בוודאות מהירה יותר או זולה יותר, — הסבירה המומחית. — עם זאת, הפיקוח הממשלתי לא בוטל: הדוח עלול להישלח לתיקון או שתידרש שומה חוזרת״. לפני ביצוע עסקה חובה לבדוק את מסמכי הדירה ואת שוויו הריאלי של הנכס.

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי הזכות לבחור שמאי אינה מעידה על הקלה בפיקוח על אזרחות מכוח השקעה. במדינה נבדקות עסקאות שאושרו בעבר, ובכלל זה אמינות שווי הנכס שהוצהר. יותר מששת אלפים זרים כבר איבדו את דרכוניהם הטורקיים. באופן כללי, הביקוש של זרים לנדל״ן בטורקיה נמצא בירידה. בשנת 2022 נרשמו 67,490 עסקאות, ובשנת 2025 — רק 21,534 עסקאות, על פי נתוני TÜİK, כלומר צניחה של יותר מפי שלושה.

הירידה במכירות נדל״ן בטורקיה נמשכה גם בשנת 2026: בתשעת החודשים הראשונים רכשו זרים 15,308 נכסים — 4.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. בין הסיבות העיקריות — החמרת התנאים, אינפלציה ותשואה נמוכה על נדל״ן במונחים דולריים. האפשרות לבחור שמאי מפשטת את הבירוקרטיה, אך אינה משנה את הכדאיות הפיננסית של ההשקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ — שאלות ותשובות

מי יכול כעת לבחור חברת שמאות בטורקיה?

החל מ-28 בספטמבר 2026, משקיע זר יכול לבחור חברה בעלת רישיון SPK, חברות ב-TDUB וגישה ל-TADEBİS. חברת GEDAŞ אינה עוד המבצעת הבלעדית. בדיקת שווי הנדל״ן על ידי המדינה נמשכת.

כיצד מזמינים שומת נדל״ן לצורך אזרחות טורקיה?

הבקשה מוגשת דרך השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את נתוני הנכס ובוחר חברה או בשיבוץ אוטומטי. ההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS, וחוות הדעת נשלחת לטאבו באופן מקוון.

כמה צריך להשקיע בנדל״ן כדי לקבל אזרחות טורקיה?

סכום ההשקעה המינימלי הוא 400,000 דולר ארה״ב. הנכס חייב לעמוד בתנאי התוכנית, והמכירה אסורה למשך 3 שנים. ההחלטה הסופית על מתן האזרחות מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות.

מה זה TTB ולכמה זמן המסמך תקף?

מסמך TTB מאשר את שווי ההשקעה המוכר לצורך הליך האזרחות. הסכום מושווה לחוזה המכר ולהעברות הבנקאיות. להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB ניתנים כעת עד 12 חודשים במקום 6 בלבד.

כמה עולה שומת נדל״ן בטורקיה בשנת 2026?

עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, התעריף הבסיסי הוא 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). בהתאם למאפייני הנכס ייתכנו הוצאות נלוות. ביטול המונופול אינו מוביל אוטומטית להוזלת השירות.

כיצד נבדק שווי הנדל״ן לקבלת אזרחות בטורקיה?

המומחים בודקים את מאפייני הנכס, המסמכים ומחירי השוק, וגופי המדינה מפקחים על הממצאים. מחיר מנופח בחוזה ללא תימוכין אינו מבטיח עמידה ברף ההשקעה. במקרה של חריגות עלולות להתבצע בדיקות נוספות והבקשה עלולה להידחות.

בשל מה עלולים לבטל אזרחות טורקית שהושגה באמצעות נדל״ן?

הרשויות בטורקיה בוחנות עסקאות השקעה שאושרו בעבר. הפרות באימות שווי הנדל״ן או אי-עמידה בתנאי התוכנית עלולות להוביל לביטול האזרחות. בדיקת המסמכים והשווי הריאלי של הנכס קריטית עוד לפני הרכישה.