Турция изменила правила оценки недвижимости для гражданства

В Турции отменили монополию GEDAŞ на оценку недвижимости для получения гражданства. С 28 сентября 2026 года иностранные инвесторы могут самостоятельно выбирать уполномоченную компанию. Изменения также затронули сроки действия документов, сообщает Главное управление земельного регистра и кадастра (TKGM).

Почему отменили монополию GEDAŞ

С марта 2024 года недвижимость для получения турецкого гражданства оценивала только компания GEDAŞ, связанная с государственным жилищным ведомством TOKİ. Такое ограничение ввели, чтобы установить единые правила расчёта стоимости и избежать расхождений в заключениях. Выбрать другого исполнителя инвесторы не могли, даже если у него были все необходимые разрешения.

В сентябре 2026-го власти отказались от этой схемы, пересмотрев циркуляр № 2024/2. Теперь отчёты могут готовить компании, получившие разрешение Совета по рынкам капитала Турции (SPK) и состоящие в Союзе оценщиков (TDUB). Ещё одно обязательное условие — работа через государственную систему TADEBİS, в которой оформляются и передаются результаты проверки.

Покупатель может указать оценочную организацию самостоятельно или воспользоваться автоматическим выбором через цифровой сервис. GEDAŞ сохранила право работать на рынке, но перестала быть единственным исполнителем. Требования к содержанию заключений и государственный контроль достоверности сохранились, поэтому смена компании не позволяет произвольно назначить стоимость недвижимости.

Как теперь оформляют оценку

Заявку на оценку подают через государственный сервис Web Tapu. Покупатель указывает сведения о недвижимости и выбирает уполномоченную компанию либо автоматическое назначение исполнителя. Система отправляет информацию об оплате, а оплаченный заказ поступает специалистам через TADEBİS.

Эксперты изучают документы, планировку, площадь и цены похожих квартир или домов. Для строящихся зданий также проверяют готовность работ и соответствие утверждённому проекту. Результаты направляют в земельный реестр в электронном виде, без передачи бумажного заключения заявителем.

По итогам проверки оформляют TTB — документ о стоимости вложений для получения гражданства Турции. Подтвержденную сумму ведомства сверяют с ценой в договоре и банковскими платежами. Все сведения передаются между государственными системами в электронном виде.

На подачу документов по сделке после оформления TTB теперь отводится до 12 месяцев вместо прежних шести. Если срок истёк до обращения в земельный реестр, оценку потребуется обновить. Для покупателя это дополнительный запас времени на расчёты и подготовку бумаг, особенно если оформление затягивается.

Стоимость оценки недвижимости определяется утверждённым минимальным тарифом, а не свободными предложениями компаний. В 2026-м для квартиры площадью до 149 кв. м базовая плата составляет 16 500 турецких лир (около $333 по курсу на 21 октября 2026-го). Дополнительные платежи зависят от особенностей объекта, поэтому расширение числа исполнителей не гарантирует снижения расходов.

Отдельные поправки касаются сделок с недвижимостью в Турции, которую продают инвестиционные компании GYO. При продаже объектов для получения гражданства они должны использовать опубликованный в системе корпоративного раскрытия KAP отчёт или заказать новую оценку по общим правилам. Такие операции проходят дополнительную проверку, а предусмотренные для государственных организаций исключения сохраняются.

Какие условия гражданства Турции сохраняются

Минимальный размер инвестиций в недвижимость для гражданства Турции остаётся прежним — 400 000 долларов США. Выбранный объект должен соответствовать требованиям программы, а в земельном реестре фиксируется трёхлетний запрет на продажу. Покупка не гарантирует получение паспорта: решение принимают уполномоченные органы после проверки документов.

Для подтверждения инвестиции важны сразу несколько сумм: цена в договоре, банковские перечисления и стоимость, указанная в TTB. Каждая из них должна отвечать установленным требованиям, поэтому недостаточно просто договориться с продавцом о цене выше рыночной. Если документы расходятся, у заявителя могут запросить уточнения, а оформление затянется.

До заключения сделки необходимо проверить право собственности, разрешения на строительство и сведения об объекте в реестре. Особое внимание стоит уделять строящимся зданиям, несогласованным перепланировкам и расхождениям в площади: такие обстоятельства способны повлиять на результаты оценки. Даже официальное заключение не заменяет проверку юридической чистоты недвижимости и надёжности продавца.

Последствия для иностранных инвесторов

Руководитель компании DenizInvest Светлана Озген отметила, что главное преимущество новых правил для покупателя — возможность самостоятельно выбрать оценщика. «Расширение круга исполнителей может сократить сроки, но говорить, что оценка точно станет быстрее или дешевле, пока рано, — пояснила эксперт. — При этом государственный контроль никто не отменял: отчёт могут отправить на доработку или потребовать повторную оценку». Перед сделкой необходимо проверять документы на жильё и реальную стоимость объекта.

Аналитики International Investment отмечают, что право выбирать оценщика не означает смягчения контроля за инвестиционным гражданством. В стране проверяют ранее оформленные сделки, в том числе достоверность заявленной стоимости жилья. Более шести тысяч иностранцев уже лишились паспортов Турции. В целом спрос иностранцев на недвижимость в Турции снижается. В 2022 году зарегистрировано 67 490 сделок, в 2025-м — только 21 534, по данным TÜİK, то есть показатель уменьшился более чем втрое.

Спад продаж недвижимости в Турции продолжился и в 2026-м: за девять месяцев иностранцы приобрели 15 308 объектов — на 4,3% меньше, чем за такой же период 2025-го. Среди основных причин — ужесточение условий, инфляция и невысокая доходность недвижимости в долларовом выражении. Возможность выбрать оценщика упрощает оформление документов, но не меняет финансовую привлекательность вложений.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ — вопросы и ответы

Кто теперь может выбирать оценочную компанию в Турции?

С 28 сентября 2026-го иностранный инвестор может выбрать организацию с разрешением SPK, членством в TDUB и доступом к TADEBİS. GEDAŞ больше не является обязательным исполнителем. Проверка стоимости недвижимости государством сохраняется.

Как заказать оценку недвижимости для гражданства Турции?

Заявку оформляют через государственный сервис Web Tapu. Покупатель указывает данные объекта и выбирает компанию или автоматическое назначение. Оплаченный заказ поступает специалистам через TADEBİS, а заключение передают в земельный реестр электронным способом.

Сколько нужно вложить в недвижимость для получения гражданства Турции?

Минимальная сумма инвестиций составляет 400 000 долларов США. Объект должен соответствовать требованиям программы, а продажа запрещена в течение 3 лет. Окончательное решение о предоставлении гражданства принимают уполномоченные органы.

Что такое TTB и сколько действует документ?

TTB подтверждает стоимость инвестиции, учитываемую при оформлении гражданства. Сумму сверяют с договором купли-продажи и банковскими платежами. На подачу документов по сделке после оформления TTB отводится до 12 месяцев вместо прежних 6.

Сколько стоит оценка недвижимости в Турции в 2026 году?

Для квартиры площадью до 149 кв. м базовый тариф составляет 16 500 турецких лир (около $333 по курсу на 21 октября 2026-го). В зависимости от особенностей объекта возможны дополнительные расходы. Отмена монополии не означает автоматического снижения стоимости услуги.

Как проверяют стоимость недвижимости для получения гражданства Турции?

Специалисты проверяют характеристики объекта, документы и рыночные цены, а государственные органы контролируют результаты. Завышенная цена в договоре без подтверждения не гарантирует соответствия инвестиционному порогу. При нарушениях возможны дополнительные проверки и отказ в оформлении.

За что могут аннулировать гражданство Турции, полученное через недвижимость?

Турецкие власти проверяют ранее оформленные инвестиционные сделки. Нарушения при подтверждении стоимости недвижимости и соблюдении требований программы могут привести к отмене решения о гражданстве. Проверять документы и фактическую стоимость жилья важно ещё до покупки.