თურქეთმა მოქალაქეობის მისაღებად უძრავი ქონების შეფასების წესები შეცვალა

თურქეთში მოქალაქეობის მისაღებად უძრავი ქონების შეფასებაზე GEDAŞ-ის მონოპოლია გაუქმდა. 2026 წლის 28 სექტემბრიდან უცხოელ ინვესტორებს შეუძლიათ დამოუკიდებლად აირჩიონ უფლებამოსილი კომპანია. ცვლილებები ასევე შეეხო დოკუმენტების მოქმედების ვადებს, იტყობინება მიწის რეგისტრაციისა და კადასტრის გენერალური სამმართველო (TKGM).

რატომ გაუქმდა GEDAŞ-ის მონოპოლია

2024 წლის მარტიდან თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად უძრავ ქონებას მხოლოდ კომპანია GEDAŞ აფასებდა, რომელიც დაკავშირებულია სახელმწიფო საბინაო უწყება TOKİ-სთან. ასეთი შეზღუდვა შემოიღეს ღირებულების გაანგარიშების ერთიანი წესების დასადგენად და დასკვნებში შეუსაბამობების თავიდან ასაცილებლად. ინვესტორებს სხვა შემსრულებლის არჩევა არ შეეძლოთ, მაშინაც კი, თუ მას ყველა საჭირო ნებართვა გააჩნდა.

2026 წლის სექტემბერში ხელისუფლებამ უარი თქვა ამ სქემაზე და გადახედა № 2024/2 ცირკულარს. ახლა ანგარიშების მომზადება შეუძლიათ კომპანიებს, რომლებმაც მიიღეს თურქეთის კაპიტალის ბაზრების საბჭოს (SPK) ნებართვა და არიან შემფასებელთა კავშირის (TDUB) წევრები. კიდევ ერთი სავალდებულო პირობაა მუშაობა TADEBİS-ის სახელმწიფო სისტემის მეშვეობით, სადაც ფორმდება და გადაიცემა შემოწმების შედეგები.

მყიდველს შეუძლია შემფასებელი ორგანიზაცია მიუთითოს დამოუკიდებლად ან ისარგებლოს ავტომატური შერჩევით ციფრული სერვისის მეშვეობით. GEDAŞ-მა შეინარჩუნა ბაზარზე მუშაობის უფლება, მაგრამ აღარ არის ერთადერთი შემსრულებელი. მოთხოვნები დასკვნების შინაარსისადმი და უტყუარობის სახელმწიფო კონტროლი შენარჩუნებულია, ამიტომ კომპანიის შეცვლა არ იძლევა უძრავი ქონების ღირებულების თვითნებურად დადგენის საშუალებას.

როგორ ფორმდება შეფასება ახლა

შეფასების განაცხადი შეიტანება Web Tapu-ს სახელმწიფო სერვისის მეშვეობით. მყიდველი უთითებს ინფორმაციას უძრავი ქონების შესახებ და ირჩევს უფლებამოსილ კომპანიას ან შემსრულებლის ავტომატურ დანიშვნას. სისტემა აგზავნის გადახდის ინფორმაციას, ხოლო გადახდილი შეკვეთა სპეციალისტებს TADEBİS-ის მეშვეობით გადაეცემა.

ექსპერტები სწავლობენ დოკუმენტებს, გეგმარებას, ფართობს და მსგავსი ბინების თუ სახლების ფასებს. მშენებარე შენობებისთვის ასევე ამოწმებენ სამუშაოების მზადყოფნას და დამტკიცებულ პროექტთან შესაბამისობას. შედეგები მიწის რეესტრს ეგზავნება ელექტრონული სახით, განმცხადებლის მიერ ქაღალდის დასკვნის გადაცემის გარეშე.

შემოწმების შედეგების მიხედვით ფორმდება TTB — დოკუმენტი თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად განხორციელებული ინვესტიციების ღირებულების შესახებ. დადასტურებულ თანხას უწყებები ხელშეკრულების ფასსა და საბანკო გადახდებთან ადარებენ. ყველა მონაცემი სახელმწიფო სისტემებს შორის ელექტრონული ფორმით გადაიცემა.

TTB-ის გაფორმების შემდეგ გარიგების დოკუმენტების წარსადგენად ახლა 12 თვემდე ვადაა გამოყოფილი წინა ექვსის ნაცვლად. თუ ვადა ამოიწურა მიწის რეესტრში მიმართვამდე, შეფასების განახლება იქნება საჭირო. მყიდველისთვის ეს არის დამატებითი დრო ანგარიშსწორებისა და საბუთების მოსამზადებლად, განსაკუთრებით მაშინ, თუ გაფორმება ჭიანურდება.

უძრავი ქონების შეფასების ღირებულება განისაზღვრება დამტკიცებული მინიმალური ტარიფით და არა კომპანიების თავისუფალი შეთავაზებებით. 2026 წელს 149 კვ. მ-მდე ფართობის ბინისთვის საბაზისო საფასური შეადგენს 16 500 თურქულ ლირას (დაახლოებით $333-ს 2026 წლის 21 ოქტომბრის კურსით). დამატებითი გადასახადები ობიექტის თავისებურებებზეა დამოკიდებული, ამიტომ შემსრულებლების რაოდენობის გაზრდა არ იძლევა ხარჯების შემცირების გარანტიას.

ცალკეული შესწორებები ეხება გარიგებებს თურქეთის უძრავ ქონებასთან, რომელსაც ყიდიან საინვესტიციო კომპანიები GYO. მოქალაქეობის მისაღებად ობიექტების გაყიდვისას მათ უნდა გამოიყენონ კორპორაციული გამჟღავნების სისტემა KAP-ში გამოქვეყნებული ანგარიში ან შეუკვეთონ ახალი შეფასება საერთო წესების მიხედვით. ასეთი ოპერაციები დამატებით შემოწმებას გადის, ხოლო სახელმწიფო ორგანიზაციებისთვის გათვალისწინებული გამონაკლისები ნარჩუნდება.

თურქეთის მოქალაქეობის რომელი პირობები რჩება ძალაში

თურქეთის მოქალაქეობისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მინიმალური მოცულობა უცვლელი რჩება — 400 000 აშშ დოლარი. შერჩეული ობიექტი უნდა შეესაბამებოდეს პროგრამის მოთხოვნებს, ხოლო მიწის რეესტრში ფიქსირდება გაყიდვის სამწლიანი აკრძალვა. შეძენა არ იძლევა პასპორტის მიღების გარანტიას: გადაწყვეტილებას უფლებამოსილი ორგანოები იღებენ დოკუმენტების შემოწმების შემდეგ.

ინვესტიციის დასადასტურებლად მნიშვნელოვანია ერთდროულად რამდენიმე თანხა: ფასი ხელშეკრულებაში, საბანკო გადარიცხვები და TTB-ში მითითებული ღირებულება. თითოეული მათგანი უნდა აკმაყოფილებდეს დადგენილ მოთხოვნებს, ამიტომ არ არის საკმარისი გამყიდველთან საბაზროზე მაღალ ფასზე უბრალოდ შეთანხმება. თუ დოკუმენტები ერთმანეთს არ ემთხვევა, განმცხადებელს შეიძლება დაზუსტება მოსთხოვონ, ხოლო პროცესი გაჭიანურდეს.

გარიგების დადებამდე აუცილებელია საკუთრების უფლების, მშენებლობის ნებართვებისა და რეესტრში ობიექტის შესახებ არსებული მონაცემების გადამოწმება. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მშენებარე შენობებს, შეუთანხმებელ გადაგეგმარებებსა და ფართობის შეუსაბამობებს: ასეთ გარემოებებს შეუძლია გავლენა მოახდინოს შეფასების შედეგებზე. ოფიციალური დასკვნაც კი არ ცვლის უძრავი ქონების იურიდიული სისუფთავისა და გამყიდველის საიმედოობის შემოწმებას.

შედეგები უცხოელი ინვესტორებისთვის

კომპანია DenizInvest-ის ხელმძღვანელმა სვეტლანა ოზგენმა აღნიშნა, რომ მყიდველისთვის ახალი წესების მთავარი უპირატესობა შემფასებლის დამოუკიდებლად არჩევის შესაძლებლობაა. „შემსრულებელთა წრის გაფართოებამ შესაძლოა შეამციროს ვადები, თუმცა იმაზე საუბარი, რომ შეფასება ნამდვილად უფრო სწრაფი ან იაფი გახდება, ჯერ ნაადრევია, — განმარტა ექსპერტმა. — ამასთან, სახელმწიფო კონტროლი არავის გაუქმებია: ანგარიში შეიძლება გაიგზავნოს გადასამუშავებლად ან მოითხოვონ განმეორებითი შეფასება“. გარიგებამდე აუცილებელია საცხოვრებლის დოკუმენტებისა და ობიექტის რეალური ღირებულების გადამოწმება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შემფასებლის არჩევის უფლება არ ნიშნავს საინვესტიციო მოქალაქეობაზე კონტროლის შემსუბუქებას. ქვეყანაში ამოწმებენ მანამდე გაფორმებულ გარიგებებს, მათ შორის საცხოვრებლის დეკლარირებული ღირებულების უტყუარობას. ექვს ათასზე მეტმა უცხოელმა უკვე დაკარგა თურქეთის პასპორტი. მთლიანობაში, უცხოელთა მოთხოვნა თურქეთის უძრავ ქონებაზე მცირდება. 2022 წელს დარეგისტრირდა 67 490 გარიგება, 2025 წელს — მხოლოდ 21 534, TÜİK-ის მონაცემებით, ანუ მაჩვენებელი სამჯერ მეტად შემცირდა.

თურქეთში უძრავი ქონების გაყიდვების კლება გაგრძელდა 2026 წელსაც: ცხრა თვის განმავლობაში უცხოელებმა შეიძინეს 15 308 ობიექტი — 4,3%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. ძირითად მიზეზებს შორისაა პირობების გამკაცრება, ინფლაცია და უძრავი ქონების დაბალი შემოსავლიანობა დოლარში გამოხატულებაში. შემფასებლის არჩევის შესაძლებლობა ამარტივებს დოკუმენტების გაფორმებას, მაგრამ არ ცვლის ინვესტიციების ფინანსურ მიმზიდველობას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ — კითხვები და პასუხები

ვის შეუძლია ახლა შემფასებელი კომპანიის არჩევა თურქეთში?

2026 წლის 28 სექტემბრიდან უცხოელ ინვესტორს შეუძლია აირჩიოს ორგანიზაცია SPK-ის ნებართვით, TDUB-ის წევრობითა და TADEBİS-ზე წვდომით. GEDAŞ აღარ არის სავალდებულო შემსრულებელი. უძრავი ქონების ღირებულების შემოწმება სახელმწიფოს მიერ ნარჩუნდება.

როგორ შევუკვეთოთ უძრავი ქონების შეფასება თურქეთის მოქალაქეობისთვის?

განაცხადი ფორმდება Web Tapu-ს სახელმწიფო სერვისის მეშვეობით. მყიდველი უთითებს ობიექტის მონაცემებს და ირჩევს კომპანიას ან ავტომატურ დანიშვნას. გადახდილი შეკვეთა სპეციალისტებს TADEBİS-ის საშუალებით გადაეცემა, ხოლო დასკვნა მიწის რეესტრს ელექტრონულად ეგზავნება.

რა მოცულობის ინვესტიციაა საჭირო უძრავ ქონებაში თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად?

ინვესტიციების მინიმალური თანხა შეადგენს 400 000 აშშ დოლარს. ობიექტი უნდა შეესაბამებოდეს პროგრამის მოთხოვნებს, ხოლო გაყიდვა აკრძალულია 3 წლის განმავლობაში. მოქალაქეობის მინიჭების შესახებ საბოლოო გადაწყვეტილებას უფლებამოსილი ორგანოები იღებენ.

რა არის TTB და რამდენ ხანს მოქმედებს დოკუმენტი?

TTB ადასტურებს ინვესტიციის ღირებულებას, რომელიც გაითვალისწინება მოქალაქეობის გაფორმებისას. თანხა მოწმდება ნასყიდობის ხელშეკრულებასთან და საბანკო გადახდებთან. TTB-ის გაფორმების შემდეგ გარიგების დოკუმენტების წარსადგენად გათვალისწინებულია 12 თვემდე ვადა წინა 6-ის ნაცვლად.

რა ღირს უძრავი ქონების შეფასება თურქეთში 2026 წელს?

149 კვ. მ-მდე ფართობის ბინისთვის საბაზისო ტარიფი შეადგენს 16 500 თურქულ ლირას (დაახლოებით $333-ს 2026 წლის 21 ოქტომბრის კურსით). ობიექტის თავისებურებებიდან გამომდინარე, შესაძლებელია დამატებითი ხარჯებიც. მონოპოლიის გაუქმება არ ნიშნავს მომსახურების ღირებულების ავტომატურ შემცირებას.

როგორ ამოწმებენ უძრავი ქონების ღირებულებას თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად?

სპეციალისტები ამოწმებენ ობიექტის მახასიათებლებს, დოკუმენტებსა და საბაზრო ფასებს, ხოლო სახელმწიფო ორგანოები აკონტროლებენ შედეგებს. ხელშეკრულებაში გაზრდილი ფასი დადასტურების გარეშე არ იძლევა საინვესტიციო ზღვართან შესაბამისობის გარანტიას. დარღვევების შემთხვევაში შესაძლებელია დამატებითი შემოწმებები და გაფორმებაზე უარის თქმა.

რის გამო შეიძლება გაუქმდეს უძრავი ქონებით მიღებული თურქეთის მოქალაქეობა?

თურქეთის ხელისუფლება ამოწმებს ადრე გაფორმებულ საინვესტიციო გარიგებებს. უძრავი ქონების ღირებულების დადასტურებისა და პროგრამის მოთხოვნების დაცვისას დაშვებულმა დარღვევებმა შეიძლება გამოიწვიოს მოქალაქეობის შესახებ გადაწყვეტილების გაუქმება. დოკუმენტებისა და საცხოვრებლის ფაქტობრივი ღირებულების შემოწმება მნიშვნელოვანია ჯერ კიდევ შეძენამდე.