מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-4.7%

ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-4.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מחירי השכירות עלו ב-3%. הפער בין המדינות נותר משמעותי.

מה השתנה ברבעון השני של 2026

Eurostat דיווח ב-1 באוקטובר על עליית מחירים של 4% בחישוב שנתי בגוש האירו ברבעון השני. הנתון לרבעון הראשון עודכן מ-4.7% ל-4.6%; עבור האיחוד האירופי הוא נותר ברמה של 5.1%.

ברבעון השני מובילות בצמיחה השנתית פורטוגל (+16.5%), בולגריה (+15.5%) וליטא (+14.3%). ירידות נרשמו בפינלנד (2.7%−), לוקסמבורג (2.2%−) וצרפת (0.8%−).

במהלך הרבעון מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-1.2%, ושכר הדירה ב-0.7%. ההאטה בקצב הגידול השנתי עדיין לא הפכה לירידת מחירים כוללת.

כיצד הגיע השוק לשנת 2026

ברבעון הראשון של 2022 השוק היה בשיא הצמיחה: מחירי הדיור עלו ב-10.7% באיחוד האירופי וב-10% בגוש האירו ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. בהמשך, העלאות הריבית והחמרת תנאי האשראי ציננו את הביקוש. עד לרבעון הרביעי של 2023 הואטה עליית המחירים באיחוד האירופי ל-0.2%, ובגוש האירו ירדו מחירי הנדל״ן ב-1.2% לאורך 12 חודשים.

נקודת המפנה חלה בשנת 2024: כבר בינואר–מרץ עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-1.3%, בעוד שבגוש האירו נרשמה ירידה של 0.4%, וברבעון הרביעי הגיעו המדדים ל-4.9% ול-4.2% בהתאמה. בתחילת 2025 עלו המחירים ב-5.8% באיחוד האירופי וב-5.5% בגוש האירו. לקראת סוף דצמבר ירדו הנתונים ל-5.4% ול-5.1%, וברבעון הראשון של 2026 – ל-5.1% ולאחר עדכון, ל-4.6%. במהלך ינואר–מרץ התייקר הנדל״ן ב-1.1% וב-0.9% בהתאמה.

מחירי השכירות באירופה עולים לאט יותר ממחירי הדיור. ברבעון הראשון של 2026 הם היו באיחוד האירופי גבוהים ב-3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, בעוד שווי הנדל״ן עלה ב-5.1%. בהשוואה לאוקטובר–דצמבר עלו דמי השכירות ב-0.7%, והדיור ב-1.1% לאחר עדכון. כך, מחירי הדיור עלו מהר יותר מדמי השכירות הן בחישוב של 12 חודשים והן ברמה הרבעונית.

רבעון ראשון: הערכות Eurostat מיולי

הנתונים הבאים מתייחסים לרבעון הראשון ולהערכה שפורסמה ב-2 ביולי.

בינואר–מרץ 2026 עלו מחירי הדיור ב-25 מדינות באיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים ב-Eurostat. במקום הראשון ניצבת פורטוגל — עלייה של 17.8% לאורך 12 חודשים ו-3.8% בשלושה חודשים. בבולגריה הגיעה העלייה השנתית ל-14.8%, וברבעון ל-6.2%, הנתון הגבוה ביותר לתקופה זו באיחוד האירופי. בסלובקיה נרשמה עלייה של 14.4% ו-3.6% בהתאמה, ובקרואטיה — 14.3% ו-3.3%.

בספרד התייקר הדיור ב-12.8% במונחים שנתיים וב-3.5% בשלושה חודשים. בליטא עמדו הנתונים המקבילים על 11.9% ו-3.3%. אסטוניה לא נכללה בקבוצת המדינות עם צמיחה שנתית דו-ספרתית, אך מינואר עד מרץ עלו בה המחירים ב-3.4%. בהונגריה הדיור יקר ב-11.2% בהשוואה לשנה שעברה, אך ברבעון הראשון ירד ב-0.5%. בלטביה עלו המחירים ב-10.9% לאורך 12 חודשים, ובצ׳כיה — ב-10%.

בשווקים הגדולים של מערב אירופה הקצבים נמוכים בהרבה. גרמניה הוסיפה 1.4% בשנה. בצרפת הוגבלה העלייה השנתית ל-0.1%, ומינואר עד מרץ ירדו המחירים ב-0.6%. איטליה והולנד הציגו תוצאה שנתית זהה — 5.2%, ואוסטריה — 4.2%. בבלגיה נרשמה ירידה רבעונית של 0.8%. פינלנד הייתה המדינה היחידה באיחוד האירופי שבה הדיור היה זול יותר מאשר ב-2025 — ב-2%. מינואר עד מרץ ירדו המחירים ב-0.8% נוספים.

רמת המחירים בתחילת 2026

בצרפת נכון ל-1 במרץ 2026 הוערך מ״ר ב-€3,124. בפריז הגיע המחיר ל-€9,739 — יותר מפי שלושה מהממוצע הארצי. בסלובקיה ברבעון הראשון ביקשו עבור מ״ר €3,005. עבור דירות הגיע הנתון ל-€3,378, ועבור בתים פרטיים — ל-€2,118. בפינלנד נמכר נדל״ן מיד שנייה בינואר–מרץ במחיר של €2,483: בבנייני דירות הגיע המחיר ל-€2,710, ובבתי שורה (טאונהאוס) — ל-€2,056.

בספרד עסקאות שנרשמו נחתמו לפי חישוב של €2,429 למ״ר. דירות מקבלן נמכרו ב-€2,655, ונכסים מיד שנייה — ב-€2,366. בפורטוגל המחיר החציוני של דירות שנמכרו ברבעון הראשון הגיע ל-€2,337 למ״ר. באיטליה ביקשו €2,179 למ״ר. בערים הגדולות הנדל״ן היה יקר משמעותית: €5,645 במילאנו, €4,733 בפירנצה ו-€3,758 ברומא. במילאנו עלה מ״ר פי 2.6 מהרמה הארצית.

הנתונים מדגימים פער מחירים משמעותי בתוך השווקים השונים. בפריז עלה מ״ר פי שלושה ויותר מהממוצע בצרפת, ובמילאנו חרג פי 2.6 מהרמה הארצית של איטליה. ההבדל בולט גם בין המגזרים: בספרד דירות מקבלן היו יקרות ב-12.2% מדירות יד שנייה, ובסלובקיה דירות היו יקרות בכמעט 60% מבתים פרטיים.

מחירים למטר רבוע ברבעון הראשון של 2026; צרפת — נכון ל-1 במרץ. הנתונים כוללים מחירי ביקוש, מחירי עסקאות ממוצעים וחציונים, ולכן שיטות החישוב שונות.

מה המשמעות עבור משקיעים

הדיור האירופי נותר נכס יקר עם רף כניסה גבוה יחסית. ברמת מחירים של כמה אלפי אירו למ״ר, רכישת נכס דורשת הון משמעותי, בעוד שתשואת השכירות במדינות רבות נותרה מתונה. על פי נתונים מ-29 בספטמבר 2026, Global Property Guide העריך את התשואה ברוטו באוסטריה ב-3.31%, בצ׳כיה ב-3.37%, בקרואטיה ב-4.21% ובבולגריה ב-4.27%. בפורטוגל היא הגיעה ל-4.29%, בצרפת ל-4.84%, ובספרד ל-5.54%. החישוב אינו כולל מיסים, תחזוקת הנכס והוצאות נוספות של הבעלים. התשואה נטו תלויה בהוצאות בפועל ובתנאי המימון.

תשואת שכירות ברוטו: נתונים שנמסרו ב-29 בספטמבר 2026. מיסים והוצאות בעל הנכס לא נוכו.

התחזיות לענף קשורות במידה רבה להיצע המוגבל. היקף הבנייה החדשה נותר בלתי מספק, מה שתומך בביקוש לדיור קיים ולהשכרה. CBRE העלתה את תחזית עליית דמי השכירות בפלח ה-multifamily באירופה לשנת 2026 מ-2.4% ל-3.9%. יחד עם זאת, עליית שכר הדירה בשוק אינה משתקפת תמיד במלואה בהכנסות הבעלים עקב רגולציה ותנאי חוזים.

שיעורי הריבית הגבוהים ממשיכים להוות גורם מרסן. ב-CBRE צופים כי בשנת 2026 ההכנסה השוטפת תמלא תפקיד מרכזי יותר בתוצאות השקעות בנדל״ן אירופי. ההזדמנויות לעליית ערך מהירה של נכסים באמצעות הוזלת המימון נותרות מוגבלות. במחצית הראשונה של השנה משך תחום המגורים השקעות בסך €29.9 מיליארד — 17% יותר מהתקופה המקבילה ב-2025.

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור משקיעים, שוק הדיור האירופי בשנת 2026 נותר הטרוגני: התייקרות מהירה בפורטוגל, בבולגריה ובמדינות מרכז אירופה מתקיימת לצד דינמיקה חלשה בשווקים המערביים הגדולים. לנוכח מחירי רכישה גבוהים ומימון יקר, גוברת החשיבות של יכולת הנכס להניב הכנסה יציבה משכירות. במקביל, היקף הבנייה המוגבל משמר פוטנציאל להמשך עליית דמי השכירות ותומך בעניין של ההון בסקטור המגורים.

FAQ

בכמה עלו מחירי הדיור ברבעון השני של 2026?

במהלך השנה עלו המחירים ב-4.7% באיחוד האירופי וב-4% בגוש האירו.

היכן מחירי הדיור עולים בקצב המהיר ביותר?

פורטוגל מובילה בעלייה שנתית: +16.5%.

האם מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדיור?

באיחוד האירופי עלה שכר הדירה ב-3% בשנה, לאט יותר ממחירי הדיור.

האם עליית מחירים מבטיחה תשואת שכירות גבוהה?

לא. התשואה תלויה במחיר הרכישה, בשכר הדירה המתקבל, בתנאי המימון, במיסים ובהוצאות השוטפות על הנכס.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment