საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროკავშირში 4,7%-ით გაძვირდა

2026 წლის მეორე კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებლის ფასები 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 4,7%-ით გაიზარდა. იჯარა 3%-ით გაძვირდა. ქვეყნებს შორის სხვაობა კვლავ მნიშვნელოვანია.

რა შეიცვალა 2026 წლის მეორე კვარტალში

Eurostat-მა 1 ოქტომბერს გამოაცხადა ევროზონაში მეორე კვარტალში ფასების წლიური 4%-იანი ზრდის შესახებ. პირველი კვარტლის მაჩვენებელი 4,7%-დან 4,6%-მდე გადაიხედა; ევროკავშირისთვის ის 5,1%-ის დონეზე დარჩა.

მეორე კვარტალში წლიური ზრდით ლიდერობენ პორტუგალია (+16,5%), ბულგარეთი (+15,5%) და ლიეტუვა (+14,3%). კლება დაფიქსირდა ფინეთში (−2,7%), ლუქსემბურგსა (−2,2%) და საფრანგეთში (−0,8%).

კვარტალში საცხოვრებლის ფასებმა ევროკავშირში 1,2%-ით მოიმატა, იჯარამ კი — 0,7%-ით. წლიური ზრდის შენელება ჯერჯერობით ფასების საერთო კლებაში არ გადაზრდილა.

როგორ მივიდა ბაზარი 2026 წლამდე

2022 წლის პირველ კვარტალში ბაზარი ზრდის პიკზე იმყოფებოდა: საცხოვრებელი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით ევროკავშირში 10,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 10%-ით გაძვირდა. შემდეგ საპროცენტო განაკვეთების მატებამ და დაკრედიტების პირობების გაუარესებამ მოთხოვნა გააგრილა. 2023 წლის მეოთხე კვარტლისთვის ფასების ზრდა ევროკავშირში 0,2%-მდე შენელდა, ხოლო ევროზონაში უძრავი ქონება 12 თვის განმავლობაში 1,2%-ით გაიაფდა.

გარდატეხა 2024 წელს მოხდა: უკვე იანვარ-მარტში ევროკავშირში საცხოვრებლის ღირებულება 1,3%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროზონაში 0,4%-ით შემცირდა, მეოთხეში კი მაჩვენებლებმა შესაბამისად 4,9%-ს და 4,2%-ს მიაღწია. 2025 წლის დასაწყისში ფასებმა ევროკავშირში 5,8%-ით, ხოლო ევროზონაში 5,5%-ით მოიმატა. დეკემბრის ბოლოს მაჩვენებლები 5,4%-მდე და 5,1%-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წლის პირველ კვარტალში — 5,1%-მდე და, გადახედვის შემდეგ, 4,6%-მდე. იანვარ-მარტში უძრავი ქონება შესაბამისად 1,1%-ით და 0,9%-ით გაძვირდა.

ევროპაში საიჯარო განაკვეთები საცხოვრებელთან შედარებით ნელა იზრდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში ისინი ევროკავშირში 3%-ით მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება — 5,1%-ით. ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით იჯარამ 0,7%-ით მოიმატა, საცხოვრებელმა კი — 1,1%-ით გადახედვის შემდეგ. ამრიგად, საცხოვრებლის ფასები საიჯარო განაკვეთებზე სწრაფად იზრდებოდა როგორც 12 თვის, ისე კვარტლის განმავლობაში.

პირველი კვარტალი: Eurostat-ის ივლისის შეფასებები

შემდეგი მონაცემები ეხება პირველ კვარტალს და 2 ივლისს გამოქვეყნებულ შეფასებას.

2026 წლის იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა ევროკავშირის 25 ქვეყანაში, რომლებზეც Eurostat ფლობს მონაცემებს. პირველი ადგილი პორტუგალიამ დაიკავა — 17,8%-იანი ზრდა 12 თვეში და 3,8%-იანი სამ თვეში. ბულგარეთში წლიურმა მატებამ 14,8%-ს მიაღწია, კვარტალში კი — 6,2%-ს, რაც ასეთი პერიოდისთვის მაქსიმალური მაჩვენებელია ევროკავშირში. სლოვაკეთში დაფიქსირდა ზრდა შესაბამისად 14,4%-ით და 3,6%-ით, ხორვატიაში — 14,3%-ით და 3,3%-ით.

ესპანეთში საცხოვრებელი წლიური გამოხატულებით 12,8%-ით გაძვირდა, სამ თვეში კი — 3,5%-ით. ლიეტუვაში შესაბამისმა მაჩვენებლებმა 11,9% და 3,3% შეადგინა. ესტონეთი ვერ მოხვდა ორნიშნა წლიური დინამიკის მქონე ქვეყნების ჯგუფში, თუმცა იანვრიდან მარტამდე ფასები იქ 3,4%-ით გაიზარდა. უნგრეთში საცხოვრებელი 11,2%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ პირველ კვარტალში 0,5%-ით გაიაფდა. ლატვიაში ფასები 12 თვეში 10,9%-ით გაიზარდა, ჩეხეთში კი — 10%-ით.

დასავლეთ ევროპის უმსხვილეს ბაზრებზე ტემპები გაცილებით დაბალია. გერმანიამ წელიწადში 1,4% მოიმატა. საფრანგეთში 12 თვის მატება 0,1%-ით შემოიფარგლა, ხოლო იანვრიდან მარტამდე ფასები 0,6%-ით შემცირდა. იტალიამ და ნიდერლანდებმა წელიწადში ერთნაირი შედეგი აჩვენეს — 5,2%, ავსტრიამ — 4,2%. ბელგიაში კვარტლის განმავლობაში 0,8%-იანი კლება დაფიქსირდა. ფინეთი გახდა ევროკავშირის ერთადერთი ქვეყანა, სადაც საცხოვრებელი 2025 წელთან შედარებით უფრო იაფი აღმოჩნდა — 2%-ით. იანვრიდან მარტამდე ფასები კიდევ 0,8%-ით შემცირდა.

ფასების დონე 2026 წლის დასაწყისში

საფრანგეთში 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით კვადრატული მეტრი €3 124-ად ფასდებოდა. პარიზში ფასი €9 739-ს აღწევდა — საერთო ეროვნულ დონეზე სამჯერ მეტს. სლოვაკეთში პირველ კვარტალში კვ. მ-ში €3 005-ს ითხოვდნენ. ბინებისთვის მაჩვენებელი €3 378-ს აღწევდა, სახლებისთვის — €2 118-ს. ფინეთში მეორადი საცხოვრებელი იანვარ-მარტში იყიდებოდა €2 483-ად: მრავალბინიან სახლებში ფასი €2 710-ს აღწევდა, თაუნჰაუსებში — €2 056-ს.

ესპანეთში რეგისტრირებული გარიგებები კვ. მ-ზე €2 429-ის გაანგარიშებით იდებოდა. ახალაშენებული ობიექტები €2 655 ჯდებოდა, მეორადი ბაზრის ობიექტები — €2 366. პორტუგალიაში გაყიდული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა პირველ კვარტალში კვ. მ-ზე €2 337-ს მიაღწია. იტალიაში კვ. მ-ზე €2 179-ს ითხოვდნენ. უდიდეს ქალაქებში უძრავი ქონება შესამჩნევად ძვირი იყო: €5 645 მილანში, €4 733 ფლორენციაში და €3 758 რომში. მილანში კვადრატული მეტრი საერთო ეროვნულ დონეზე 2,6-ჯერ ძვირი ღირდა.

ციფრები აჩვენებს არსებით ფასობრივ სხვაობას ცალკეული ბაზრების შიგნით. პარიზში კვადრატული მეტრი საფრანგეთის საშუალო მაჩვენებელზე სამჯერ მეტი ღირდა, ხოლო მილანში იტალიის საერთო ეროვნულ დონეს 2,6-ჯერ აღემატებოდა. სხვაობა შესამჩნევია სეგმენტებს შორისაც: ესპანეთში ახალაშენებული ობიექტები მეორად საცხოვრებელზე 12,2%-ით ძვირი ჯდებოდა, ხოლო სლოვაკეთში ბინები — თითქმის 60%-ით მეტი, ვიდრე სახლები.

ფასები კვადრატულ მეტრზე 2026 წლის პირველ კვარტალში; საფრანგეთი — 1 მარტის მდგომარეობით. მაჩვენებლები მოიცავს შეთავაზების ფასებს, გარიგებების საშუალო ფასებსა და მედიანებს, ამიტომ მათი მეთოდოლოგია განსხვავდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ევროპული საცხოვრებელი რჩება ძვირადღირებულ აქტივად შესვლის შედარებით მაღალი ზღვარით. კვ. მ-ზე რამდენიმე ათასი ევროს ღირებულების პირობებში ობიექტის შეძენა მნიშვნელოვან კაპიტალს მოითხოვს, ამასთან საიჯარო შემოსავლიანობა ბევრ ქვეყანაში ზომიერი რჩება. 2026 წლის 29 სექტემბერს წარმოდგენილი მონაცემებით, Global Property Guide მთლიან მაჩვენებელს ავსტრიაში 3,31%-ად აფასებდა, ჩეხეთში — 3,37%-ად, ხორვატიაში — 4,21%-ად და ბულგარეთში — 4,27%-ად. პორტუგალიაში მან 4,29%-ს მიაღწია, საფრანგეთში — 4,84%-ს, ესპანეთში — 5,54%-ს. გაანგარიშება არ ითვალისწინებს გადასახადებს, უძრავი ქონების შენახვას და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს. წმინდა შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ფაქტობრივ დანახარჯებსა და დაფინანსების პირობებზე.

მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა: მნიშვნელობები, რომლებიც მოყვანილია 2026 წლის 29 სექტემბერს. მესაკუთრის გადასახადები და ხარჯები გამოკლებული არ არის.

სექტორის პერსპექტივები დიდწილად შეზღუდულ მიწოდებას უკავშირდება. ახალი მშენებლობის მოცულობა არასაკმარისი რჩება, რაც მხარს უჭერს მოთხოვნას არსებულ საცხოვრებელსა და იჯარაზე. CBRE-მ ევროპულ multifamily სეგმენტში განაკვეთების ზრდის პროგნოზი 2026 წლისთვის 2,4%-დან 3,9%-მდე გაზარდა. ამასთან, საბაზრო იჯარის მატება რეგულირებისა და ხელშეკრულებების პირობების გამო მესაკუთრეთა შემოსავლებზე ყოველთვის სრულად არ აისახება.

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ერთ-ერთ შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. CBRE მოელის, რომ 2026 წელს მიმდინარე შემოსავალი უფრო მნიშვნელოვან როლს ითამაშებს ევროპულ უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციების შედეგებში. დაფინანსების გაიაფების ხარჯზე აქტივების ღირებულების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობები ამავდროულად შეზღუდული რჩება. პირველ ნახევარწელში საცხოვრებელმა სექტორმა €29,9 მლრდ-ის ინვესტიციები მიიზიდა — 17%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ევროპული საცხოვრებლის ბაზარი 2026 წელს არაერთგვაროვანი რჩება: სწრაფი გაძვირება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში ერწყმის უდიდესი დასავლური ბაზრების სუსტ დინამიკას. შეძენის მაღალი ფასებისა და ძვირი დაფინანსების პირობებში სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ობიექტის უნარი, მოიტანოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი. შეზღუდული მშენებლობა ამასთან ინარჩუნებს განაკვეთების შემდგომი ზრდის პოტენციალს და ხელს უწყობს კაპიტალის ინტერესს საცხოვრებელი სექტორის მიმართ.

FAQ

რამდენით გაძვირდა საცხოვრებელი 2026 წლის მეორე კვარტალში?

წელიწადში ფასები ევროკავშირში 4,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 4%-ით გაიზარდა.

სად ძვირდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

წლიური ზრდით ლიდერობს პორტუგალია: +16,5%.

იზრდება თუ არა იჯარა საცხოვრებლის ფასებზე სწრაფად?

ევროკავშირში იჯარა წელიწადში 3%-ით გაიზარდა, რაც საცხოვრებლის ფასებზე ნელია.

გარანტიას იძლევა თუ არა ფასების ზრდა მაღალ საიჯარო შემოსავლიანობაზე?

არა. შემოსავლიანობა დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, მიღებულ იჯარაზე, დაფინანსებაზე, გადასახადებსა და ობიექტის ხარჯებზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან