בעלי וילות בתאילנד עלולים לאבד את הקרקע

בעלי וילות בתאילנד עלולים לאבד קרקעות שנרכשו בניגוד לחוק. הרשויות בודקות 2,360 חלקות בשווי כולל של כ-417 מיליון דולר, תוך בחינת מקורות המימון ומבנה העסקאות. הנכסים עלולים לעמוד למכירה כפויה.

אילו עסקאות מקרקעין נבדקות על ידי רשויות תאילנד

ב-19 באוקטובר הודיע ראש הממשלה אנוטין צ׳ארנווירקול על מבצע רחב היקף נגד רישום קרקעות באמצעות אנשי קש. הבדיקות בתאילנד ישפיעו על כמעט 1,400 חברות שרכשו 2,360 חלקות בשטח כולל של כ-875 הקטאר (5,467 ראי). החוקרים בוחנים מסמכי בעלות, תנועות כספים וקשרים תאגידיים כדי לאתר את הבעלים האמיתיים. ההערכה היא שהעסקאות בוצעו עבור אזרחים זרים.

אם יוכחו אי-סדרים, תוכל המדינה ליזום מכירה כפויה של החלקות. ההחלטה בכל מקרה תהיה תלויה בתוצאות החקירה. ראש הממשלה הורה לסיים את הטיפול בתיקי העדיפות עד דצמבר 2026 ולסכל ניסיונות לרשום מחדש נכסים בעייתיים על שמות אנשי קש אחרים.

הרשויות מחמירות את הפיקוח גם על רכישות חדשות של נדל״ן בתאילנד. בדיקה קפדנית יותר חלה על תשלום במזומן מ-2 מיליון באט (60,000 דולר) ומעלה או כאשר שווי הנכס המוערך הוא מ-5 מיליון באט (149,000 דולר) ומעלה. אזרחי תאילנד הנשואים לאזרחים זרים נדרשים להוכיח כי הרכישה שולמה מהונם האישי בלבד.

רכישת דירות ווילות בתאילנד

זרים בתאילנד רשאים לרכוש דירות בקונדומיניום רשומים ולרשום אותן בבעלות מלאה. עם זאת, חלקם של הבעלים הזרים לא יעלה על 49% מסך שטח הנכסים בבניין. לגבי וילות חל הליך שונה: ניתן לרשום את הבית עצמו על שמם, בעוד שהקרקע שתחתיו מוחכרת בדרך כלל. בעלות ישירה של זרים על קרקע אסורה, למעט במקרים מיוחדים הקבועים בחוק.

חכירה לטווח ארוך (חכירה / leasehold) נרשמת לתקופה של עד 30 שנה. יזמים מסוימים מציעים חוזים עם אופציה לשתי הארכות, ומבטיחים לרוכשים שימוש בקרקע למשך 90 שנה. עם זאת, להבטחות מסוג זה אין תוקף משפטי מוחלט. באחד המקרים, בית המשפט העליון פסל תנאי הארכה שסוכמו מראש עבור חכירת קרקע בתאילנד במתכונת של ״30 + 30 + 30״.

משקיעים זרים מסוימים מנסים לעקוף את המגבלות על ידי רישום החלקות על שם אזרחי תאילנד או באמצעות חברות מקומיות עם בעלי מניות פיקטיביים. בשני המקרים הבעלים הפורמלי הוא גורם תאילנדי, אף שהרכישה ממומנת ונשלטת על ידי אזרח זר. תוכניות כאלו מפרות את החוק ויוצרות סיכון ממשי למכירה כפויה של הקרקע.

בדיקות בבתי יוקרה בבנגקוק

ב-10 באוקטובר ערכה משטרת תאילנד חיפושים בארבעה מתחמי מגורים יוקרתיים בבנגקוק. הפרשה כוללת 94 בתים וחלקות קרקע בשווי כולל של יותר מ-6 מיליארד באט (178 מיליון דולר). על פי החשד, נדל״ן בבנגקוק נרכש באמצעות 95 חברות עם בעלי מניות תאילנדים פיקטיביים שהסתירו את מעורבותם של משקיעים זרים.

במסגרת החקירה נבדקים משרדי עורכי דין וסוכנויות שסייעו לרוכשים זרים לבצע עסקאות דרך חברות מקומיות. המשטרה בוחנת את תפקידם של המתווכים בהקמת מבנים תאגידיים פיקטיביים ובגיוס בעלי מניות נומינליים. במהלך המבצע נעצרו 11 זרים, ומספר צווי המעצר שהוצאו הגיע ל-86. חלק מהנכסים נרכשו עוד בשנת 2022.

השלכות על רוכשים ומשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הידוק הפיקוח בתאילנד עשוי להשפיע על מחירי הווילות בשוק היד השנייה. נכסים בעלי עבר רישומי לא שקוף יהפכו לפחות אטרקטיביים, שכן רוכשים פוטנציאליים ייקחו בחשבון את הסיכון להליכים משפטיים ולהוצאות נוספות. אפילו תשואה צפויה גבוהה לא תפצה ככל הנראה על המגבלות במכירת הנכס או ניהולו.

בעת רכישת וילה חיוני לבחון את מעמדם המשפטי של המבנה ושל חלקת הקרקע, קיומם של שעבודים, תקופת החכירה ותנאי העברת הזכויות לרוכש חדש. אם העסקה מבוצעת דרך חברה תאילנדית, יש להעריך את מבנה הבעלות ואת מעורבותם האמיתית של בעלי המניות. בעלי נכסים שנרשמו באמצעות נאמנים פיקטיביים צריכים לקחת בחשבון קשיים אפשריים בעת מכירה חוזרת.

בטווח הארוך, אכיפה עקבית של החוק עשויה לחזק את אמון המשקיעים. עם זאת, עבור מעורבים בהסדרים מפוקפקים, הגברת הפיקוח כרוכה בסיכון להפסדים כספיים ולהליכים ממושכים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

אילו מגבלות חלות על רכישת קרקע על ידי זרים בתאילנד?

לזרים אסור בדרך כלל לרכוש קרקע בבעלות פרטית. החוק קובע חריגים בודדים, אך עבור רוב הרוכשים האפשרות הזמינה היא חכירת קרקע.

כיצד ניתן לרשום בעלות על וילה בתאילנד?

ניתן לרשום בעלות על המבנה בנפרד מהזכויות על הקרקע. התנאים תלויים במסמכי הנכס ובבסיס המשפטי לשימוש בקרקע.

לאיזו תקופה נהוג לערוך חכירה (leasehold) בתאילנד?

תקופת החכירה הסטנדרטית היא עד 30 שנה. הבטחות להארכה כפולה אינן שוות ערך לחוזה מחייב ומובטח ל-90 שנה.

מהן הדרישות לרכישה באמצעות חברה תאילנדית?

בעלות תאגידית חוקית אפשרית אם בעלי המניות המקומיים פעילים באמת בעסק. הקצאת מניות פיקטיבית כדי לעקוף את החוק אינה חוקית.

מהם הסיכונים ברישום קרקע על שם אנשי קש?

אם יוכחו אי-סדרים, הרשויות עלולות ליזום מכירה כפויה של הקרקע. המעורבים בעסקאות אלה מסתכנים גם בהליכים משפטיים ופליליים.