ტაილანდში ვილების მფლობელებმა შესაძლოა მიწა დაკარგონ

ტაილანდში ვილების მფლობელებმა შესაძლოა კანონის დარღვევით შეძენილი მიწა დაკარგონ. ხელისუფლება ამოწმებს 2 360 ნაკვეთს, რომელთა საერთო ღირებულება დაახლოებით $417 მლნ-ია, და იკვლევს დაფინანსების წყაროებსა და გარიგებების სტრუქტურას. ობიექტები შესაძლოა იძულებით გასაყიდად გამოიტანონ.

მიწასთან დაკავშირებულ რომელ გარიგებებს ამოწმებს ტაილანდის ხელისუფლება

19 ოქტომბერს პრემიერ-მინისტრმა ანუტინ ჩარნვირაკულმა ფიქტიურ პირებზე მიწის გაფორმების წინააღმდეგ მასშტაბური კამპანია გამოაცხადა. შემოწმებები ტაილანდში შეეხება თითქმის 1400 კომპანიას, რომლებმაც შეიძინეს 2360 ნაკვეთი საერთო ფართობით დაახლოებით 875 ჰა (5467 რაი). გამომძიებლები სწავლობენ საკუთრების დოკუმენტებს, ფინანსურ ნაკადებსა და კორპორაციულ კავშირებს, რათა დაადგინონ ფაქტობრივი მფლობელები. ვარაუდობენ, რომ გარიგებები უცხოელების ინტერესებიდან გამომდინარე იდებოდა.

თუ დარღვევები დადასტურდება, ხელისუფლებას შეეძლება ნაკვეთების იძულებითი გაყიდვა დაიწყოს. გადაწყვეტილება თითოეულ შემთხვევაზე გამოძიების შედეგებზე იქნება დამოკიდებული. პრემიერ-მინისტრმა გასცა განკარგულება, პრიორიტეტული საქმეების განხილვა 2026 წლის დეკემბრამდე დასრულდეს და აღიკვეთოს პრობლემური აქტივების სხვა ფიქტიურ პირებზე ხელახლა გაფორმების მცდელობები.

ხელისუფლება ამკაცრებს კონტროლს ტაილანდში უძრავი ქონების ახალ შესყიდვებზეც. უფრო დეტალური შემოწმება გათვალისწინებულია 2 მლნ ბატზე მეტი ($60 000) ნაღდი ანგარიშსწორებისას ან ობიექტის 5 მლნ ბატზე ($149 000) მაღალი საექსპერტო ღირებულების შემთხვევაში. ტაილანდის მოქალაქეებს, რომლებიც უცხოელებთან იმყოფებიან ქორწინებაში, მოუწევთ დაადასტურონ, რომ შენაძენი საკუთარი სახსრებით განხორციელდა.

ბინებისა და ვილების შეძენა ტაილანდში

უცხოელებს ტაილანდში შეუძლიათ შეიძინონ ბინები რეგისტრირებულ კონდომინიუმებში და გააფორმონ ისინი სრულ საკუთრებაში. ამასთან, უცხოელი მფლობელების წილი არ უნდა აღემატებოდეს შენობის სათავსოების საერთო ფართობის 49%-ს. ვილებისთვის განსხვავებული წესია: სახლის საკუთარ სახელზე რეგისტრაცია ნებადართულია, ხოლო მიწას მის ქვეშ, როგორც წესი, იჯარით იღებენ. მიწის ნაკვეთების პირდაპირი ფლობა უცხოელებისთვის აკრძალულია, გარდა კანონით გათვალისწინებული ცალკეული შემთხვევებისა.

გრძელვადიან იჯარას, ანუ ლიზჰოლდს, 30 წლამდე ვადით აფორმებენ. ზოგიერთი დეველოპერი სთავაზობს ხელშეკრულებებს ორჯერ გაგრძელების შესაძლებლობით და მყიდველებს ჰპირდება ნაკვეთით 90 წლის განმავლობაში სარგებლობას. თუმცა მსგავს გარანტიებს უპირობო იურიდიული ძალა არ გააჩნია. ერთ-ერთ საქმეში უზენაესმა სასამართლომ ბათილად ცნო წინასწარ შეთანხმებული პირობები ტაილანდში მიწის იჯარის გაგრძელების შესახებ სქემით „30 + 30 + 30“.

ზოგიერთი უცხოელი ინვესტორი ცდილობს გვერდი აუაროს შეზღუდვებს და ნაკვეთებს ტაილანდის მოქალაქეებზე ან ადგილობრივ კომპანიებზე ნომინალური აქციონერების მეშვეობით აფორმებს. ორივე შემთხვევაში ფორმალურ მესაკუთრედ გამოდის ტაილანდური მხარე, თუმცა შენაძენს უცხოელი მოქალაქე აფინანსებს და აკონტროლებს. მსგავსი სქემები არღვევს კანონმდებლობას და მიწის იძულებითი გაყიდვის რისკს ქმნის.

ბანგკოკის ელიტური სახლების შემოწმებები

10 ოქტომბერს ტაილანდის პოლიციამ ბანგკოკის ოთხ ელიტურ საცხოვრებელ კომპლექსში ჩხრეკა ჩაატარა. საქმეში ფიგურირებს 94 სახლი და მიწის ნაკვეთი, რომელთა საერთო ღირებულება 6 მლრდ ბატზე მეტია ($178 მლნ). გამოძიების ვერსიით, უძრავი ქონება ბანგკოკში შეძენილი იყო 95 კომპანიის მეშვეობით, რომელთაც ჰყავდათ ფიქტიური ტაილანდელი აქციონერები, რათა დაეფარათ უცხოელი ინვესტორების მონაწილეობა.

მოწმდება იურიდიული ფირმები და სააგენტოები, რომლებიც უცხოელ მყიდველებს ადგილობრივი კომპანიების მეშვეობით გარიგებების გაფორმებაში ეხმარებოდნენ. პოლიცია არკვევს, რა როლს ასრულებდნენ შუამავლები ფიქტიური კორპორაციული სტრუქტურების შექმნასა და ნომინალური აქციონერების შერჩევაში. ოპერაციის მსვლელობისას დააკავეს 11 უცხოელი, ხოლო დაკავების გაცემული ორდერების საერთო რაოდენობამ 86-ს მიაღწია. ზოგიერთი ობიექტი ჯერ კიდევ 2022 წელს იყო შეძენილი.

შედეგები მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ტაილანდში კონტროლის გამკაცრებამ შესაძლოა მეორად ბაზარზე ვილების ღირებულებაზე იქონიოს გავლენა. უძრავი ქონება გაფორმების გაუმჭვირვალე ისტორიით ნაკლებად მიმზიდველი გახდება, ვინაიდან პოტენციური მყიდველები გაითვალისწინებენ სასამართლო დავებისა და დამატებითი ხარჯების ალბათობას. მაღალი დეკლარირებული შემოსავლიანობაც კი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ აანაზღაურებს ასეთი აქტივის განკარგვის შეზღუდვებს.

ვილის შეძენისას მნიშვნელოვანია სახლისა და მიწის ნაკვეთის იურიდიული სტატუსის, ვალდებულებების არსებობის, იჯარის ვადებისა და ახალი მფლობელისთვის უფლებების გადაცემის პირობების გათვალისწინება. თუ გარიგება ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით ხორციელდება, აუცილებელია მისი სტრუქტურისა და აქციონერების რეალური მონაწილეობის შეფასება. ნომინალური მფლობელების ჩართულობით გაფორმებული ობიექტების მესაკუთრეებმა უნდა გაითვალისწინონ შესაძლო სირთულეები გადაყიდვისას.

გრძელვადიან პერსპექტივაში კანონმდებლობის თანმიმდევრულმა გამოყენებამ შესაძლოა ინვესტორთა ნდობა გააძლიეროს. თუმცა საეჭვო სქემების მონაწილეებისთვის ზედამხედველობის გამკაცრება ფინანსური დანაკარგებისა და ხანგრძლივი დავების რისკთან არის დაკავშირებული.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: კითხვები და პასუხები

რა შეზღუდვები მოქმედებს უცხოელების მიერ ტაილანდში მიწის შეძენისას?

უცხოელებისთვის, როგორც წესი, ნაკვეთების საკუთრებაში შეძენა აკრძალულია. კანონი ცალკეულ გამონაკლისებს ითვალისწინებს, მაგრამ მყიდველთა უმეტესობისთვის ხელმისაწვდომია მიწის იჯარა.

როგორ ფორმდება საკუთრების უფლება ვილაზე ტაილანდში?

უფლება სახლზე შესაძლებელია დარეგისტრირდეს მიწაზე უფლებებისგან დამოუკიდებლად. პირობები დამოკიდებულია ობიექტის დოკუმენტაციასა და ნაკვეთით სარგებლობის საფუძვლებზე.

რა ვადით ფორმდება ლიზჰოლდი ტაილანდში?

იჯარის ჩვეულებრივი ვადა შეადგენს 30 წლამდე. ორჯერ გაგრძელების დაპირებები არ უტოლდება გარანტირებულ 90-წლიან ხელშეკრულებას.

რა მოთხოვნები მოქმედებს ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით შეძენისას?

შესაძლებელია კანონიერი კორპორაციული ფლობა, თუ ადგილობრივი აქციონერები რეალურად მონაწილეობენ ბიზნესში. წილების ფიქტიური გაფორმება აკრძალვის გვერდის ავლის მიზნით უკანონოა.

რა რისკები წარმოიშობა მიწის ნომინალურ მფლობელებზე გაფორმებისას?

თუ დარღვევები დამტკიცდება, ხელისუფლებას შეუძლია მიწის იძულებითი გაყიდვა დაიწყოს. მსგავსი გარიგებების მონაწილეები ასევე სასამართლო დავების რისკის წინაშე დგებიან.