מסי הנדל״ן בבולגריה עשויים להכפיל את עצמם
בבולגריה מקדמים שינויים מקיפים במערכת מיסוי הדיור. עד שנת 2029 הערכת שווי הנדל״ן עשויה להכפיל את עצמה, כך מדווח Forbes Bulgaria. הדבר יוביל לעלייה בתשלומים השנתיים של הבעלים ועלול להגדיל את ההוצאות בעת רכישת דירות ובתים.
כיצד תועלה הערכת השווי לצורכי מס
ב-23 בספטמבר הציג משרד האוצר של בולגריה הצעת חוק לעדכון הערכת השווי של נדל״ן לצורכי מס. המסמך מתייחס למדדי הבסיס לחישוב ערכם של מבנים, קרקעות ונכסים נוספים. הרפורמה מתוכננת לשלושה שלבים: בשנת 2027 — עלייה של 30%, בשנת 2028 — עלייה מצטברת של 65%, ובשנת 2029 — עלייה של 100% ביחס לרמת שנת 2026. שיעורי המס העירוניים יישארו ללא שינוי.
ב-12 באוקטובר אישר יו״ר ועדת התקציב והכספים בפרלמנט, קונסטנטין פרודנוב, את התוכניות לכלול את העלאת הערכת השווי לצורכי מס בתוכנית התקציב לשנת 2027. הגישה המדורגת נועדה למנוע זינוק חד בתשלומים עבור בעלי הנכסים.
ב-23 באוקטובר הסתיים הדיון הציבורי ביוזמה. באותו יום דנה המועצה הלאומית לשיתוף פעולה תלת-צדדי בשינויים במערכת המסים של בולגריה, אך לא הושגה הסכמה על כל חבילת התיקונים. כעת ההצעות יועברו לבחינת הממשלה והפרלמנט. הכללים החדשים מתוכננים להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027, אך תוכנם הסופי עשוי להשתנות.
הסיבות לשינויים בבולגריה
כללי הערכת השווי לצורכי מס לא עודכנו באופן כללי מאז שנת 2008. ערכי הבסיס למבנים ולמגרשים בתוך גבולות היישובים לא שונו מאז 1997, ולקרקעות חקלאיות — מאז 2009, על פי נתוני ההתאחדות הלאומית של הרשויות המקומיות בבולגריה. הארגון הביע תמיכה בהצעת משרד האוצר.
ברבעון השני של שנת 2026 עלו מחירי הנדל״ן בבולגריה ב-15.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 וב-4.5% במהלך שלושה חודשים. בפלובדיב התייקר הדיור ב-5.8% ברבעון, בווארנה ב-2.8%, ובסופיה ב-2.4%, לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה.
שווי השוק של נדל״ן בבולגריה עולה במידה ניכרת על הערכת השווי לצורכי מס: בסופיה — פי 3.5–4 בקירוב, ובערים אחרות — פי 2.5–3, על פי נתוני הבנק העולמי ממרץ 2026. שיטת החישוב המיושנת מגבילה את הכנסות הרשויות המקומיות.
בכמה יעלו תשלומי הבעלים
שיעורי מס הנדל״ן בבולגריה נקבעים על ידי הרשויות המקומיות בטווח שבין 0.01% ל-0.45% מהשווי המוערך של הנכס. אם התעריפים הקיימים יישמרו, עדכון בסיס החישוב יוביל לעלייה בהוצאות השנתיות. הסכום הסופי תלוי גם במאפייני הדירה ובהטבות הקבועות בחוק.
לדוגמה, עבור דירה עם הערכת שווי של 50,000 אירו ושיעור מס של 0.2%, התשלום עומד על €100 בשנה. ב-2027 הוא עשוי להגיע ל-€130, ב-2028 — ל-€165, וב-2029 — ל-€200. מדובר בחישוב משוער בהנחה שיתר הפרמטרים יישארו ללא שינוי.
הטבות מס בבולגריה עשויות לקצץ את הסכום המחויב במחצית. הן מיועדות לדירת מגורים יחידה המשמשת למגורי קבע. בהתאם לכך, הבעלים ישלם 50 אירו במקום 100, ועד שנת 2029 — €100. הטבה זו אינה חלה באופן אוטומטי על דירות נוספות או על נכסים המיועדים להשכרה.
בנפרד נגבית אגרת פינוי אשפה בבולגריה. הצעת החוק אינה כוללת העלאה אוטומטית שלה בעקבות עדכון הערכות השווי בשנים 2027–2029. יחד עם זאת, הרשויות המקומיות יוכלו לעדכן את גובה התשלום בהתאם לעלויות השירותים. לכן, סך עלויות אחזקת הדירה לא בהכרח יוכפל.
כיצד תשפיע הרפורמה על העסקאות
מס רכישת נדל״ן בבולגריה נע בין 0.1% ל-3% בהתאם לרשות המקומית. לצורך החישוב נעשה שימוש בגבוה מבין שני הערכים: המחיר הנקוב בחוזה או שווי הנכס לצורכי מס. עדכון הבסיס עשוי להגדיל את עלויות רישום העסקה, גם אם מחיר הדירה לא יעלה.
לדוגמה, דירה נמכרת ב-80,000 אירו, כאשר הערכת השווי הנוכחית שלה לצורכי מס היא €50,000. בשיעור מס של 3%, הרוכש ישלם €2,400. אם עד שנת 2029 שווי החישוב יגיע ל-€100,000 ומחיר החוזה יישאר בעינו, התשלום יזנק ל-€3,000. התוספת להוצאות תעמוד על €600.
הרפורמה עשויה להשפיע גם על אגרות נוטריון, שגובהן תלוי בשווי הרכוש. השינויים ישפיעו גם על חישובים בעת עסקאות מתנה וירושה, אף שבמקרים אלה חלים כללים והטבות נפרדים. מס רווחי הון ממכירת דירה מוסדר בחקיקה נפרדת ואינו תלוי ישירות בהעלאת התשלומים המקומיים.
מה המשמעות עבור המשקיעים
להערכת אנליסטים מחברת International Investment, הרפורמה עשויה להפוך את שוק הנדל״ן בבולגריה לבררני יותר. עבור משקיעים המתבססים על מכירה מהירה, מחיר הרכישה מקבל חשיבות מכרעת: עלויות נלוות מצמצמות את הרווח האפשרי. בהשכרה לטווח ארוך, המדד המרכזי הופך להיות יציבות הביקוש ולא שיעור התשואה המופיע בהצעות שיווקיות.
בעתיד ייתכן שהפערים בין דיור עירוני לדירות נופש ילכו ויעמיקו. באזורים בעלי ביקוש קבוע קל יותר לתכנן הכנסות, בעוד שהשכרה עונתית דורשת כרית ביטחון פיננסית גדולה יותר. עם זאת, רפורמת המס כשלעצמה אינה מהווה עילה לתחזית של ירידת מחירים ברחבי המדינה כולה. עתיד השוק יושפע בעיקר מנגישות האשראי, קצב הבנייה והיכולות הכלכליות של הרוכשים.
שאלות ותשובות — FAQ
מתי מתוכננת העלאת מס הנדל״ן בבולגריה?
השלב הראשון מתוכנן ל-1 בינואר 2027, והשלבים הבאים ל-2028 ול-2029. נכון ל-28 באוקטובר 2026, החוק הסופי טרם אושר.
בכמה עשויים לעלות התשלומים השנתיים?
הוצע להעלות את מדדי הבסיס של הערכת השווי לצורכי מס ב-30% ב-2027, ב-65% ב-2028 וב-100% עד שנת 2029 ביחס לשנת 2026. הסכום לנכס ספציפי תלוי בשיעור המס המקומי ובהטבות.
מי קובע את שיעורי המס?
מועצות הרשויות המקומיות. בבולגריה הן רשאיות לקבוע תעריף בטווח שבין 0.01% ל-0.45% מהערכת השווי לצורכי מס.
האם ישנן הטבות עבור דירת מגורים עיקרית?
כן. עבור נכס בעל מעמד של מקום מגורים עיקרי, המס המחושב מופחת ב-50%. הטבה זו אינה חלה אוטומטית על דירה שנייה.
האם רכישת דירה עשויה להתייקר?
כן, אם הערכת השווי החדשה לצורכי מס תעלה על המחיר הנקוב בחוזה. במקרה זה יחושב מס הרכישה לפי הסכום הגבוה מביניהם.
האם אגרת פינוי האשפה תעלה?
הצעת החוק אינה קובעת העלאה אוטומטית שלה בעקבות הערכת השווי החדשה. הרשויות המקומיות רשאיות לעדכן את התשלום מנימוקים אחרים.