ბულგარეთში უძრავი ქონების გადასახადები შესაძლოა გაორმაგდეს

ბულგარეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების დაბეგვრის სისტემაში მასშტაბურ ცვლილებებს ამზადებენ. 2029 წლისთვის უძრავი ქონების შეფასება შესაძლოა გაორმაგდეს, იტყობინება Forbes Bulgaria. ეს გამოიწვევს მესაკუთრეთა ყოველწლიური გადასახდელების ზრდას და შესაძლოა გაზარდოს ხარჯები ბინებისა და სახლების შეძენისას.

როგორ გაიზრდება საგადასახადო შეფასება

23 სექტემბერს ბულგარეთის ფინანსთა სამინისტრომ წარადგინა კანონპროექტი უძრავი ქონების საგადასახადო შეფასების გადახედვის შესახებ. დოკუმენტი ეხება შენობების, მიწის ნაკვეთებისა და სხვა ობიექტების ღირებულების გაანგარიშების საბაზისო მაჩვენებლებს. რეფორმა სამ ეტაპადაა გათვლილი: 2027 წელს — 30%-ით, 2028 წელს — ჯამურად 65%-ით, 2029 წელს — 100%-ით 2026 წლის დონესთან შედარებით. მუნიციპალური საგადასახადო განაკვეთები ამ დროს არ იცვლება.

12 ოქტომბერს პარლამენტის საბიუჯეტო და საფინანსო კომისიის თავმჯდომარემ კონსტანტინ პროდანოვმა დაადასტურა გეგმები, რომლის თანახმადაც საგადასახადო შეფასების ზრდა შევა 2027 წლის საბიუჯეტო პროგრამაში. ეტაპობრივი მიდგომა შესაძლებელს გახდის თავიდან იქნას აცილებული მესაკუთრეთა გადასახდელების მკვეთრი ზრდა.

23 ოქტომბერს დასრულდა ინიციატივის საჯარო განხილვა. იმავე დღეს სამმხრივი თანამშრომლობის ეროვნულმა საბჭომ განიხილა ცვლილებები ბულგარეთის გადასახადების სისტემაში, თუმცა შესწორებათა მთლიან პაკეტზე შეთანხმების მიღწევა ვერ მოხერხდა. შემდგომში წინადადებები მთავრობამ და პარლამენტმა უნდა განიხილონ. ახალი წესების ამოქმედება იგეგმება 2027 წლის 1 იანვრიდან, თუმცა მათი საბოლოო შინაარსი ჯერ კიდევ შეიძლება შეიცვალოს.

ცვლილებების მიზეზები ბულგარეთში

საგადასახადო შეფასების წესები მთლიანობაში 2008 წლის შემდეგ არ განახლებულა. დასახლებული პუნქტების ფარგლებში არსებული შენობებისა და ნაკვეთების საბაზისო მაჩვენებლები არ გადახედილა 1997 წლის შემდეგ, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო მიწებისთვის — 2009 წლის შემდეგ, ბულგარეთის მუნიციპალიტეტების ეროვნული ასოციაციის მონაცემებით. ორგანიზაციამ მხარი დაუჭირა ფინანსთა სამინისტროს წინადადებას.

2026 წლის მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში გაიზარდა 15,5%-ით 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით და 4,5%-ით სამი თვის განმავლობაში. პლოვდივში კვარტალში საცხოვრებელი გაძვირდა 5,8%-ით, ვარნაში — 2,8%-ით, სოფიაში — 2,4%-ით, ეროვნული სტატისტიკური ინსტიტუტის მონაცემებით.

ბულგარეთში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატება საგადასახადო შეფასებას: სოფიაში — დაახლოებით 3,5–4-ჯერ, სხვა ქალაქებში — 2,5–3-ჯერ, მსოფლიო ბანკის 2026 წლის მარტის მონაცემებით. მოძველებული საანგარიშო სისტემა ზღუდავს შემოსავლებს მუნიციპალურ ბიუჯეტებში.

რამდენად გაიზრდება მესაკუთრეთა გადასახდელები

ბულგარეთში უძრავი ქონების გადასახადის განაკვეთებს ადგენენ მუნიციპალიტეტები ობიექტის საგადასახადო შეფასების 0,01–0,45%-ის ფარგლებში. მოქმედი ტარიფების შენარჩუნებისას საანგარიშო ბაზის გადახედვა გამოიწვევს ყოველწლიური ხარჯების ზრდას. საბოლოო თანხა ასევე დამოკიდებულია საცხოვრებლის მახასიათებლებსა და გათვალისწინებულ შეღავათებზე.

მაგალითად, ბინისთვის, რომლის შეფასებაა 50 000 ევრო და განაკვეთია 0,2%, გადასახდელი შეადგენს €100-ს წელიწადში. 2027 წელს მან შეიძლება მიაღწიოს €130-ს, 2028 წელს — €165-ს, ხოლო 2029 წელს — €200-ს. ეს არის პირობითი გაანგარიშება სხვა პარამეტრების უცვლელობის შემთხვევაში.

საგადასახადო შეღავათებს ბულგარეთში შეუძლია დარიცხული თანხის განახევრება. ისინი გათვალისწინებულია ძირითადი საცხოვრებლისთვის. შესაბამისად, მფლობელი 100 ევროს ნაცვლად გადაიხდის 50 ევროს, ხოლო 2029 წლისთვის — €100-ს. მეორე ბინებსა და გასაქირავებელ ობიექტებზე ასეთი შემცირება ავტომატურად არ ვრცელდება.

ცალკე იკრიფება დასუფთავების მოსაკრებელი ბულგარეთში. კანონპროექტი გამორიცხავს მის ავტომატურ ზრდას შეფასებების გადახედვის კვალდაკვალ 2027–2029 წლებში. თუმცა, ადგილობრივ ხელისუფლებას შეეძლება გადასახდელის ოდენობის კორექტირება მომსახურების გაწევის ხარჯების გათვალისწინებით. ამრიგად, საცხოვრებლის შენახვის საერთო ღირებულება აუცილებლად ორმაგად არ გაიზრდება.

როგორ აისახება რეფორმა გარიგებებზე

უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი ბულგარეთში მერყეობს 0,1-დან 3%-მდე, მუნიციპალიტეტის მიხედვით. გაანგარიშებისთვის გამოიყენება ორ სიდიდეს შორის მეტი: ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი ან ობიექტის საგადასახადო ღირებულება. ბაზის გადახედვამ შესაძლოა გაზარდოს გარიგების გაფორმების ხარჯები მაშინაც კი, თუ ბინა არ გაძვირდება.

მაგალითად, ბინა იყიდება 80 000 ევროდ, ხოლო მისი მიმდინარე საგადასახადო შეფასება შეადგენს €50 000-ს. 3%-იანი განაკვეთისას მყიდველი გადაიხდის €2400-ს. თუ 2029 წლისთვის საანგარიშო ღირებულება მიაღწევს €100 000-ს, ხოლო სახელშეკრულებო ფასი უცვლელი დარჩება, გადასახდელი გაიზრდება €3000-მდე. დამატებითი ხარჯები შეადგენს €600-ს.

რეფორმამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს სანოტარო გადასახდელებზეც, რომელთა ოდენობაც დამოკიდებულია ქონების ღირებულებაზე. ცვლილებები ასევე შეეხება გაანგარიშებებს ჩუქებისა და მემკვიდრეობის დროს, თუმცა ამ შემთხვევებში მოქმედებს ცალკეული წესები და შეღავათები. საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის გადასახადი რეგულირდება სხვა კანონმდებლობით და პირდაპირ არ არის დამოკიდებული ადგილობრივი გადასახდელების ზრდაზე.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, რეფორმამ შესაძლოა ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზარი უფრო შერჩევითი გახადოს. ინვესტორებისთვის, რომლებიც სწრაფ გადაყიდვაზე ამყარებენ იმედებს, განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს შეძენის ფასი: დამატებითი ხარჯები ამცირებს შესაძლო მოგებას. გრძელვადიანი გაქირავებისას მთავარ ორიენტირად იქცევა მოთხოვნის მდგრადობა და არა სარეკლამო წინადადებებში მითითებული შემოსავლიანობა.

პერსპექტივაში შესაძლოა გაძლიერდეს განსხვავებები ქალაქის საცხოვრებელსა და საკურორტო აპარტამენტებს შორის. მუდმივი მოთხოვნის მქონე რაიონებში უფრო მარტივია შემოსავლების დაგეგმვა, ხოლო სეზონური გაქირავება მოითხოვს უფრო დიდ ფინანსურ რეზერვს. ამასთანავე, საგადასახადო რეფორმა თავისთავად არ იძლევა საფუძველს ფასების შემცირების პროგნოზირებისთვის მთელი ქვეყნის მასშტაბით. ბაზრის პერსპექტივები უპირველეს ყოვლისა დამოკიდებული იქნება კრედიტების ხელმისაწვდომობაზე, მშენებლობის ტემპებზე და მყიდველთა ფინანსურ შესაძლებლობებზე.

FAQ — კითხვები და პასუხები

როდის იგეგმება უძრავი ქონების გადასახადის ზრდა ბულგარეთში?

პირველი ეტაპი დაგეგმილია 2027 წლის 1 იანვარს, შემდგომი — 2028 და 2029 წლებში. 2026 წლის 28 ოქტომბრის მდგომარეობით საბოლოო კანონი ჯერ მიღებული არ არის.

რამდენით შეიძლება გაიზარდოს ყოველწლიური გადასახდელები?

შემოთავაზებულია საგადასახადო შეფასების საბაზისო მაჩვენებლების გაზრდა 30%-ით 2027 წელს, 65%-ით 2028 წელს და 100%-ით 2029 წლისთვის 2026 წელთან შედარებით. თანხა კონკრეტული ობიექტისთვის დამოკიდებულია ადგილობრივ განაკვეთსა და შეღავათებზე.

ვინ ადგენს საგადასახადო განაკვეთებს?

მუნიციპალური საბჭოები. ბულგარეთში მათ უფლება აქვთ შეარჩიონ ტარიფი საგადასახადო შეფასების 0,01–0,45%-ის ფარგლებში.

არსებობს თუ არა შეღავათები ძირითადი საცხოვრებლისთვის?

დიახ. ობიექტისთვის, რომელსაც აქვს ძირითადი საცხოვრებელი ადგილის სტატუსი, დარიცხული გადასახადი მცირდება 50%-ით. მეორე ბინაზე ასეთი შემცირება ავტომატურად არ მოქმედებს.

შეიძლება თუ არა გაძვირდეს ბინის ყიდვა?

დიახ, თუ ახალი საგადასახადო შეფასება გადააჭარბებს ხელშეკრულებაში მითითებულ ფასს. ამ შემთხვევაში შეძენისას გადასახადი გაიანგარიშება უფრო მაღალი თანხიდან.

გაიზრდება თუ არა დასუფთავების მოსაკრებელი?

კანონპროექტი არ ითვალისწინებს მის ავტომატურ ზრდას ახალი შეფასების კვალდაკვალ. მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ გადასახდელის კორექტირება სხვა საფუძვლებით.