מחירי הדיור בדובאי ירדו לראשונה מזה מספר שנים

Unsplash

בספטמבר 2026 הוזל הנדל״ן בדובאי ב-4.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, על פי נתוני ValuStrat. מספר העסקאות ברבעון השלישי צנח ב-38%, וגם דמי השכירות החלו לרדת. השוק מושפע מהעימות הצבאי במזרח התיכון, מהיחלשות הביקוש ומעלייה בהיצע הדירות מקבלן.

דינמיקת שוק הנדל״ן בדובאי

בספטמבר עמד מדד ValuStrat על 218.6 נקודות, נתון הנמוך ב-10.3% משיא חודש פברואר. במהלך החודש האחרון ירדו מחירי הדיור ב-0.1%, לעומת ירידה של 0.2% באוגוסט. קצב הירידה התמתן, אך מחירי הנדל״ן בדובאי עדיין נמוכים משמעותית מרמתם בתחילת שנת 2026.

השינויים השפיעו במידה החדה ביותר על דירות, שאיבדו 6.4% מערכן בחישוב שנתי. מחירי הווילות ירדו ב-3.4%, כאשר בספטמבר בכ-80% מהשכונות שנבדקו עם בתים מסוג זה לא נרשם שינוי חודשי. מחירי הדירות נותרו ללא שינוי בספטמבר בכ-77% מהאזורים שנכללו במחקר של ValuStrat.

יועצים אחרים מצביעים על ירידת מחירים מתונה יותר. לפי הערכת Cushman & Wakefield, המחיר הממוצע של יחידות דיור ברבעון השלישי היה נמוך בכ-1% לעומת השנה הקודמת, ולמעשה כמעט ללא שינוי ביחס לרבעון השני. חברת Savills מפנה את תשומת הלב גם לתמהיל הנכסים שנמכרו: מחירי הדירות הממוצעים ירדו ברבעון ב-4.8%, אך בהשוואה בין נכסים ברי-השוואה נרשמה ירידה של 1.7% בלבד.

ירידה בהיקף המכירות בדובאי

בחודשים יולי–ספטמבר נרשמו בדובאי כ-34,500 עסקאות נדל״ן למגורים בהיקף כולל של 70.8 מיליארד דירהם (19.3 מיליארד דולר), לפי נתוני Savills. בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד הצטמצם מספר המכירות ב-38%, וביחס לשלושת החודשים שקדמו לו — ב-4%. בסוף 2025 נסגרו בדובאי למעלה מ-50,000 עסקאות דיור ברבעון.

הירידה הבולטת ביותר חלה בפלח הדירות בבנייה. על פי נתוני Cushman & Wakefield, מכירות נכסים בשלבי בנייה צנחו ב-71% בחישוב שנתי, בעוד שפלח היד השנייה איבד 33%. חלק מהשינוי נובע מירידה במספר הפרויקטים החדשים שהיזמים הוציאו לשיווק.

דירות ובתים מוכנים הניבו עסקאות בשווי 25.1 מיליארד דירהם ברבעון השלישי, לעומת 21.3 מיליארד ברבעון השני, על פי Savills. בתוך שלושה חודשים עלה ההיקף הכספי של הפעילות בכמעט 18%. פלח זה היווה כ-35% מסך שווי מכירות המגורים בדובאי.

נתוני אזורי היוקרה בדובאי

התיקון מורגש במיוחד במספר מוקדים יוקרתיים. לפי מחקר Cushman & Wakefield לרבעון השני, דירות ב-Palm Jumeirah הוזלו ב-9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, וב-Downtown Dubai וב-Business Bay — בכ-7%. ב-Dubai Hills Estate נרשמה ירידה של 4%, וב-Jumeirah Village Circle — ירידה של 3%.

מצב הווילות אינו אחיד אפילו באזורים היוקרתיים. ברבעון השני ירד מחירם של בתים אלה ב-The Springs וב-The Meadows ב-9%, וב-Dubai Hills Estate — ב-5%. לעומת זאת, ב-Palm Jumeirah וב-Jumeirah Village Circle נרשמה עלייה קלה — ב-1% וב-2% בהתאמה.

שינוי מחירים ברבעון השני של 2026 בהשוואה לרבעון הראשון. מקור: Cushman & Wakefield

בפלח היוקרה נשמרה בסוף הרבעון השלישי עליית מחירים שנתית: בדירות היא הגיעה ל-4%, ובווילות ובבתי עיר — ל-3.6%, על פי נתוני Savills. ואולם, מספר העסקאות מעל 10 מיליון AED ירד מ-871 ברבעון השני ל-669 ברבעון השלישי. מספר הרכישות בקטגוריה של מעל 10 מיליון דירהם קטן בכ-23% במהלך הרבעון.

בנייה והיצע חדש

ברבעון השלישי של 2026 הושלמה בדובאי בנייתן של כ-12,900 דירות ובתים, ובמהלך תשעה חודשים — 40,400. על פי תחזית Cushman & Wakefield, עד סוף דצמבר יושלמו עוד 10,500 יחידות. כך יגיע מספר הנכסים שנבנו במהלך השנה ל-50,900, עלייה של 9% בהשוואה ל-2025.

בשנת 2027 צפויה השלמת בנייתן של עוד כ-60,000 דירות ובתים, אך חלק מהפרויקטים עשויים להימסר במועד מאוחר יותר. דחיות בלוחות הזמנים נובעות ממחסור בקבלנים ומשיבושים באספקת חומרי גלם. לפי נתוני Savills, בשנים 2027–2030 מתוכננת בדובאי בנייה של יותר מ-525,000 יחידות דיור.

נכסים שנבנו ונכסים בתכנון. מקורות: Cushman & Wakefield, Savills. התקופות חופפות, הנתונים אינם מצטברים

במקביל, היזמים כבר מצמצמים את כמות ההיצע החדש. ברבעון השלישי הם הוציאו למכירה כ-5,000 דירות ובתים בלבד לעומת 36,400 ברבעון השני, ובמהלך תשעה חודשים עמדה הירידה על כ-64% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. חברות דוחות את תחילת המכירות, מעדכנות לוחות זמנים להשקת פרויקטים ומציעות לרוכשים תנאי תשלום גמישים יותר.

תיירות ושכירות בדובאי

ירידת מחירי הדיור מלווה כבר בעדכון של דמי השכירות בדובאי. חברת Cushman & Wakefield רשמה ירידה בדמי השכירות הממוצעים ברבעון השלישי בשיעור של 7% בשנה ו-4.5% ביחס לשלושת החודשים הקודמים. במקביל, מספר החוזים החדשים עלה ב-12% במונחים שנתיים וב-32% ברמה רבעונית.

להערכת Savills, סך פעולות השכירות ביולי–ספטמבר עמד על כ-181,900, עלייה של 16% ביחס לרבעון השני. חלקם של החוזים החדשים גדל מ-36% ל-44% מכלל הרישומים, והיווה כ-80,000 עסקאות במהלך שלושת החודשים.

ענף התיירות עבר חציון ראשון כואב אף יותר עקב שיבושים בתעופה וצמצום בנסיעות בינלאומיות. על פי נתוני CBRE, בסוף יוני הייתה הכנסת המלונות באיחוד האמירויות לחדר זמין נמוכה ב-31.8% מזו שנרשמה אשתקד. ברבעון השלישי החלה תנועת המבקרים להתאושש, אך מדדי המפתח בענף עדיין פיגרו ביחס לשנת השיא של 2025.

מה צפוי להשתנות בשנת 2027

בשנת 2027 תהיה התפתחות השוק תלויה במועדי מסירת הדירות מקבלן ובהתאוששות העניין מצד רוכשים זרים. עיכובי בנייה עשויים לפרוס את כניסתן של דירות מוכנות לשוק על פני מספר שנים. אם מרבית הפרויקטים יושלמו כמתוכנן, התחרות על לקוחות תתגבר בעיקר באזורי הבנייה המאסיבית.

באבו דאבי, מדד REIDIN לחודש ספטמבר היה גבוה ב-11.2% מרמתו לפני שנה, לעומת עלייה של 27.8% באפריל. כאן הנדל״ן ממשיך להתייקר, אך בקצב איטי משמעותית מזה שנרשם באביב. מגמה זו מנוגדת לירידת המחירים המתרחשת בדובאי.

לפי הערכת אנליסטים של International Investment, הפגיעות ביותר הן דירות בשלבי בנייה שנרכשו במטרה לבצע מכירה חוזרת מהירה. לקראת מסירת הפרויקט היצע הדירות המתחרות עלול לגדול, והתשואה הצפויה משכירות עשויה להצטמצם. בדיור מוכן ניתן לבדוק בפועל את תעריפי השכירות, עלויות האחזקה והביקוש באזור מסוים. הנחה במעמד הרכישה אינה מפצה על נזילות נמוכה ועל תקופות השבתה ממושכות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

האם כדאי להמתין לירידות מחירים נוספות לפני הרכישה?

אין עיתוי אוניברסלי לרכישה: המחיר תלוי במיקום, במאפייני הנכס ובנכונות המוכר למשא ומתן. מומלץ להסתמך על מחירי עסקאות שבוצעו לאחרונה בנכסים דומים, ולא רק על מחירי מודעות.

מה עדיף לבחור: דירה מוכנה או דירה מקבלן?

דירה מוכנה ניתן לבדוק פיזית ולהעריך מיד את התאמתה למגורים או להשכרה. ברכישה על הנייר בשלב הבנייה יש לקחת בחשבון את מועד קבלת המפתח, לוח התשלומים והוצאות הגימור.

כיצד לחשב תשואה על דירה להשכרה?

מההכנסה השנתית משכירות יש להפחית הוצאות אחזקה, שיפוץ, דמי ניהול ותקופות שבהן הנכס אינו מושכר. את הסכום שמתקבל יש לחלק בעלות הכוללת של רכישת הדירה והכנתה.