Цены на жилье в Дубае снизились впервые за несколько лет

Unsplash

В сентябре 2026 года недвижимость Дубая подешевела на 4,5% по сравнению с таким же периодом 2025-го, по данным ValuStrat. Количество сделок в третьем квартале сократилось на 38%, арендные ставки также пошли вниз. На рынок влияют военный конфликт на Ближнем Востоке, ослабление спроса и увеличение предложения новостроек.

Динамика рынка недвижимости Дубая

В сентябре индекс ValuStrat составил 218,6 пункта, что на 10,3% ниже февральского максимума. За последний месяц цены на жилье снизились на 0,1% против 0,2% в августе. Темпы падения замедлились, однако недвижимость Дубая по-прежнему значительно дешевле, чем в начале 2026 года.

Сильнее всего перемены затронули квартиры, которые за год потеряли 6,4% стоимости. Виллы подешевели на 3,4%, причем в сентябре примерно 80% обследованных сообществ с такими домами не показали месячного изменения. В сентябре цены на квартиры остались неизменными примерно в 77% районов, включенных в исследование ValuStrat.

Другие консультанты фиксируют менее выраженное удешевление. По оценке Cushman & Wakefield, средняя стоимость жилья в третьем квартале была примерно на 1% ниже прошлогодней, а относительно второго квартала почти не изменилась. Savills также обращает внимание на состав проданных объектов: средние цены квартир за квартал снизились на 4,8%, но при сравнении сопоставимого жилья падение составило 1,7%.

Сокращение продаж в Дубае

В июле–сентябре в Дубае зарегистрировали около 34 500 сделок с жильем общей стоимостью 70,8 млрд дирхамов ($19,3 млрд), по подсчетам Savills. По сравнению с третьим кварталом прошлого года количество продаж сократилось на 38%, а относительно предыдущих трех месяцев — на 4%. В конце 2025 года за квартал в Дубае заключали более 50 000 сделок с жильем.

Самый заметный спад пришелся на строящееся жилье. По данным Cushman & Wakefield, продажи объектов на стадии строительства сократились на 71% за год, в то время как вторичный сегмент потерял 33%. Часть изменения связана с сокращением числа новых проектов, выставленных застройщиками на продажу.

Готовые квартиры и дома обеспечили 25,1 млрд дирхамов сделок в третьем квартале против 21,3 млрд во втором, по данным Savills. За три месяца денежный объем операций вырос почти на 18%. На этот сегмент пришлось около 35% общей стоимости продаж жилья в Дубае.

Показатели престижных районов Дубая

Коррекция особенно заметна в некоторых престижных локациях. По исследованию Cushman & Wakefield за второй квартал, квартиры на Palm Jumeirah подешевели на 9% по сравнению с предыдущими тремя месяцами, в Downtown Dubai и Business Bay — примерно на 7%. В Dubai Hills Estate снижение составило 4%, а в Jumeirah Village Circle — 3%.

Ситуация с виллами выглядит неоднородной даже в пределах дорогих районов. Во втором квартале стоимость таких домов в The Springs и The Meadows сократилась на 9%, в Dubai Hills Estate — на 5%. На Palm Jumeirah и в Jumeirah Village Circle, напротив, отмечен небольшой прирост — соответственно на 1% и 2%.

Изменение цен за II квартал 2026 года по сравнению с I кварталом. Источник: Cushman & Wakefield

В премиальном сегменте по итогам третьего квартала сохранялся годовой прирост цен: у квартир он достигал 4%, у вилл и таунхаусов — 3,6%, свидетельствуют данные Savills. Но количество сделок дороже 10 млн AED сократилось с 871 во втором квартале до 669 в третьем. Количество покупок в категории дороже 10 млн дирхамов сократилось примерно на 23% за квартал.

Строительство и новое предложение

В третьем квартале 2026 года в Дубае завершили строительство около 12 900 квартир и домов, а за девять месяцев — 40 400. По прогнозу Cushman & Wakefield, до конца декабря будут готовы еще 10 500. Таким образом, за год количество построенных объектов достигнет 50 900, что на 9% больше, чем в 2025-м.

В 2027 году ожидается завершение строительства еще примерно 60 000 квартир и домов, но часть проектов могут сдать позднее. Переносы сроков связаны с нехваткой подрядчиков и перебоями в поставках материалов. По данным Savills, в 2027–2030 годах в Дубае планируется построить свыше 525 000 квартир и домов.

Построенные и запланированные объекты. Источники: Cushman & Wakefield, Savills. Периоды пересекаются, показатели не суммируются

При этом застройщики уже сокращают количество новых предложений. В третьем квартале они выставили на продажу около 5 000 квартир и домов против 36 400 во втором, а за девять месяцев спад составил примерно 64% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Компании откладывают начало продаж, пересматривают графики запуска проектов и предлагают покупателям более гибкие условия оплаты.

Туризм и аренда в Дубае

Снижение стоимости жилья уже сопровождается пересмотром арендных ставок в Дубае. Cushman & Wakefield зафиксировала падение средней платы в третьем квартале на 7% за год и на 4,5% относительно предыдущих трех месяцев. При этом число новых договоров выросло на 12% в годовом выражении и на 32% за квартал.

Savills оценивает общее количество арендных операций за июль–сентябрь примерно в 181 900, что на 16% превышает показатель второго квартала. Доля новых договоров увеличилась с 36% до 44% от всех регистраций. На новые контракты пришлось около 80 000 операций за три месяца.

Туристический сектор пережил еще более болезненное первое полугодие из-за сбоев авиасообщения и сокращения международных поездок. По данным CBRE, к концу июня доход гостиниц ОАЭ на доступный номер был на 31,8% ниже прошлогоднего. В третьем квартале посещаемость начала восстанавливаться, но ключевые показатели отрасли все еще уступали рекордному 2025 году.

Что изменится в 2027 году

В 2027 году развитие рынка будет зависеть от сроков сдачи новостроек и восстановления интереса зарубежных покупателей. Задержки строительства могут растянуть появление готовых квартир на несколько лет. Если большинство проектов завершат по графику, конкуренция за клиентов усилится прежде всего в районах массовой застройки.

В Абу-Даби сентябрьский индекс REIDIN был на 11,2% выше уровня годичной давности против 27,8% в апреле. Здесь недвижимость продолжает дорожать, но значительно медленнее, чем весной. Такая динамика контрастирует со снижением цен в Дубае.

По оценке аналитиков International Investment, наиболее уязвимы квартиры на стадии строительства, приобретенные в расчете на быструю перепродажу. К моменту сдачи комплекса конкурирующих предложений может стать больше, а ожидаемый доход от аренды — сократиться. У готового жилья можно проверить фактические ставки, расходы на содержание и спрос в конкретном районе. Скидка при покупке не компенсирует слабую ликвидность и длительные простои.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы

Стоит ли ждать дальнейшего снижения цен перед покупкой?

Универсального момента для покупки нет: стоимость зависит от района, характеристик объекта и готовности продавца к торгу. Ориентироваться лучше на цены недавних сделок с похожим жильем, а не только на объявления.

Что выбрать: готовую квартиру или новостройку?

Готовую квартиру можно осмотреть и сразу оценить ее пригодность для проживания или сдачи. При покупке на этапе строительства нужно учитывать сроки передачи ключей, график платежей и расходы на отделку.

Как рассчитать доходность квартиры при сдаче в аренду?

Из годовой арендной выручки следует вычесть расходы на обслуживание, ремонт, управление и возможные периоды простоя. Полученную сумму нужно разделить на полные затраты на покупку и подготовку жилья.