დანიის ხუთი სასტუმრო 928 ნომრით მფლობელს იცვლის
„Georgia on My Mind“-Virtuoso Magazine საქართველოზე
ფრანგი ტუროპერატორები საქართველოში
ინვესტორები ცენტრალური ევროპის საოფისე უძრავ ქონებას უბრუნდებიან
როგორ იცვლება საქართველოში უცხოელი ვიზიტორების მოგზაურობის მიზნები - 2026 წლის ტენდენციები და გრძელვადიანი დინამიკა
ბათუმში ბინების გაყიდვები პირველ კვარტალში 16%-ით, ხოლო მეორე კვარტალში 4%-ით გაიზარდა - თიბისი კაპიტალის კვლევა
დუბაიში საცხოვრებლის ფასები ბოლო წლების განმავლობაში პირველად შემცირდა
Unsplash
ValuStrat-ის მონაცემებით, 2026 წლის სექტემბერში დუბაის უძრავი ქონება 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 4,5%-ით გაიაფდა. მესამე კვარტალში გარიგებების რაოდენობა 38%-ით შემცირდა, ასევე დაიწია საიჯარო განაკვეთებმაც. ბაზარზე გავლენას ახდენს სამხედრო კონფლიქტი ახლო აღმოსავლეთში, მოთხოვნის შესუსტება და ახალაშენებული ობიექტების მიწოდების ზრდა.
nდუბაის უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა
nსექტემბერში ValuStrat-ის ინდექსმა 218,6 პუნქტი შეადგინა, რაც 10,3%-ით დაბალია თებერვლის მაქსიმუმზე. ბოლო თვის განმავლობაში საცხოვრებლის ფასები 0,1%-ით შემცირდა აგვისტოს 0,2%-თან შედარებით. კლების ტემპი შენელდა, თუმცა დუბაის უძრავი ქონება კვლავ საგრძნობლად იაფია, ვიდრე 2026 წლის დასაწყისში იყო.
nცვლილებები ყველაზე მეტად ბინებს შეეხო, რომლებმაც წლის განმავლობაში ღირებულების 6,4% დაკარგეს. ვილები 3,4%-ით გაიაფდა, ამასთან, სექტემბერში ასეთი სახლების მქონე გამოკვლეული თემების დაახლოებით 80%-ში ყოველთვიური ცვლილება არ დაფიქსირებულა. სექტემბერში ბინების ფასები უცვლელი დარჩა ValuStrat-ის კვლევაში შესული რაიონების დაახლოებით 77%-ში.
nსხვა კონსულტანტები ნაკლებად გამოკვეთილ გაიაფებას აფიქსირებენ. Cushman & Wakefield-ის შეფასებით, მესამე კვარტალში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება გასული წლის მაჩვენებელზე დაახლოებით 1%-ით დაბალი იყო, ხოლო მეორე კვარტალთან შედარებით თითქმის არ შეცვლილა. Savills ასევე ყურადღებას ამახვილებს გაყიდული ობიექტების შემადგენლობაზე: ბინების საშუალო ფასები კვარტალში 4,8%-ით შემცირდა, მაგრამ მსგავსი საცხოვრებლის შედარებისას ვარდნამ 1,7% შეადგინა.
nგაყიდვების შემცირება დუბაიში
nივლის-სექტემბერში დუბაიში დარეგისტრირდა საცხოვრებელზე დადებული დაახლოებით 34 500 გარიგება, რომელთა საერთო ღირებულებამ 70,8 მლრდ დირჰამი ($19,3 მლრდ) შეადგინა, Savills-ის გათვლებით. გასული წლის მესამე კვარტალთან შედარებით გაყიდვების რაოდენობა 38%-ით შემცირდა, ხოლო წინა სამ თვესთან შედარებით — 4%-ით. 2025 წლის ბოლოს დუბაიში კვარტალში 50 000-ზე მეტი საცხოვრებელი გარიგება იდებოდა.
nყველაზე შესამჩნევი ვარდნა მშენებარე საცხოვრებელზე დაფიქსირდა. Cushman & Wakefield-ის მონაცემებით, მშენებლობის ეტაპზე მყოფი ობიექტების გაყიდვები წლიურად 71%-ით შემცირდა, მაშინ როდესაც მეორადმა სეგმენტმა 33% დაკარგა. ცვლილების ნაწილი უკავშირდება დეველოპერების მიერ გასაყიდად გამოტანილი ახალი პროექტების რაოდენობის შემცირებას.
nმზა ბინებმა და სახლებმა მესამე კვარტალში 25,1 მლრდ დირჰამის გარიგებები უზრუნველყო მეორე კვარტალის 21,3 მლრდ-ის წინააღმდეგ, Savills-ის მონაცემებით. სამ თვეში ოპერაციების ფულადი მოცულობა თითქმის 18%-ით გაიზარდა. ამ სეგმენტზე დუბაიში საცხოვრებლის გაყიდვების საერთო ღირებულების დაახლოებით 35% მოდიოდა.
nდუბაის პრესტიჟული რაიონების მაჩვენებლები
nკორექცია განსაკუთრებით შესამჩნევია ზოგიერთ პრესტიჟულ ლოკაციაში. Cushman & Wakefield-ის მეორე კვარტალის კვლევის მიხედვით, ბინები Palm Jumeirah-ზე წინა სამ თვესთან შედარებით 9%-ით გაიაფდა, Downtown Dubai-სა და Business Bay-ში — დაახლოებით 7%-ით. Dubai Hills Estate-ში კლებამ 4% შეადგინა, ხოლო Jumeirah Village Circle-ში — 3%.
nვილების მხრივ სიტუაცია არაერთგვაროვნად გამოიყურება ძვირადღირებულ რაიონებშიც კი. მეორე კვარტალში ასეთი სახლების ღირებულება The Springs-სა და The Meadows-ში 9%-ით შემცირდა, Dubai Hills Estate-ში — 5%-ით. Palm Jumeirah-სა და Jumeirah Village Circle-ში, პირიქით, მცირე ზრდა დაფიქსირდა — შესაბამისად 1% და 2%.
nფასების ცვლილება 2026 წლის II კვარტალში I კვარტალთან შედარებით. წყარო: Cushman & Wakefield
n| n რაიონი (II კვ. 2026) n | nn ბინები, % n | nn ვილები, % n | n
| n Palm Jumeirah n | nn −9% n | nn +1% n | n
| n Downtown Dubai n | nn −7% n | nn — n | n
| n Business Bay n | nn −7% n | nn — n | n
| n Dubai Hills Estate n | nn −4% n | nn −5% n | n
| n Jumeirah Village Circle n | nn −3% n | nn +2% n | n
| n The Springs n | nn — n | nn −9% n | n
| n The Meadows n | nn — n | nn −9% n | n
პრემიალურ სეგმენტში მესამე კვარტალის შედეგებით ფასების წლიური ზრდა შენარჩუნდა: ბინებში მან 4%-ს მიაღწია, ვილებსა და თაუნჰაუსებში — 3,6%-ს, რასაც Savills-ის მონაცემები მოწმობს. თუმცა 10 მლნ AED-ზე მეტი ღირებულების გარიგებების რაოდენობა მეორე კვარტალში არსებული 871-დან მესამე კვარტალში 669-მდე შემცირდა. 10 მლნ დირჰამზე ძვირადღირებულ კატეგორიაში შესყიდვების რაოდენობა კვარტალში დაახლოებით 23%-ით შემცირდა.
nმშენებლობა და ახალი მიწოდება
n2026 წლის მესამე კვარტალში დუბაიში დასრულდა დაახლოებით 12 900 ბინისა და სახლის მშენებლობა, ხოლო ცხრა თვეში — 40 400-ის. Cushman & Wakefield-ის პროგნოზით, დეკემბრის ბოლომდე კიდევ 10 500 იქნება მზად. ამგვარად, წლის განმავლობაში აშენებული ობიექტების რაოდენობა 50 900-ს მიაღწევს, რაც 9%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წელს.
n2027 წელს კიდევ დაახლოებით 60 000 ბინისა და სახლის მშენებლობის დასრულებაა მოსალოდნელი, მაგრამ პროექტების ნაწილი შესაძლოა მოგვიანებით ჩაბარდეს. ვადების გადაწევა უკავშირდება კონტრაქტორების ნაკლებობას და მასალების მიწოდების შეფერხებებს. Savills-ის მონაცემებით, 2027–2030 წლებში დუბაიში იგეგმება 525 000-ზე მეტი ბინისა და სახლის აშენება.
nაშენებული და დაგეგმილი ობიექტები. წყაროები: Cushman & Wakefield, Savills. პერიოდები იკვეთება, მაჩვენებლები არ ჯამდება
n| n პერიოდი n | nn ბინა და სახლი n | n
| n III კვარტალი 2026 n | nn 12 900 n | n
| n იანვარი–სექტემბერი 2026 n | nn 40 400 n | n
| n 2026, პროგნოზი n | nn 50 900 n | n
| n 2027, გეგმები n | nn 60 000 n | n
| n 2027–2030, გეგმები n | nn 525 000-ზე მეტი n | n
ამასთან, დეველოპერები უკვე ამცირებენ ახალი შეთავაზებების რაოდენობას. მესამე კვარტალში მათ გასაყიდად გამოიტანეს დაახლოებით 5 000 ბინა და სახლი მეორე კვარტალის 36 400-ის წინააღმდეგ, ხოლო ცხრა თვის განმავლობაში ვარდნამ დაახლოებით 64% შეადგინა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. კომპანიები აყოვნებენ გაყიდვების დაწყებას, გადახედავენ პროექტების გაშვების გრაფიკებს და მყიდველებს გადახდის უფრო მოქნილ პირობებს სთავაზობენ.
nტურიზმი და იჯარა დუბაიში
nსაცხოვრებლის ღირებულების შემცირებას დუბაიში უკვე თან ახლავს საიჯარო განაკვეთების გადახედვაც. Cushman & Wakefield-მა მესამე კვარტალში საშუალო გადასახადის ვარდნა დააფიქსირა 7%-ით წლიურად და 4,5%-ით წინა სამ თვესთან შედარებით. ამასთან, ახალი ხელშეკრულებების რიცხვი 12%-ით გაიზარდა წლიურ ჭრილში და 32%-ით კვარტალში.
nSavills ივლის-სექტემბერში საიჯარო ოპერაციების საერთო რაოდენობას დაახლოებით 181 900-ად აფასებს, რაც 16%-ით აღემატება მეორე კვარტალის მაჩვენებელს. ახალი ხელშეკრულებების წილი ყველა რეგისტრაციის 36%-დან 44%-მდე გაიზარდა. ახალ კონტრაქტებზე სამ თვეში დაახლოებით 80 000 ოპერაცია მოდიოდა.
nტურისტულმა სექტორმა კიდევ უფრო მტკივნეული პირველი ნახევარწელიწადი გადაიტანა ავიამიმოსვლის შეფერხებებისა და საერთაშორისო მოგზაურობების შემცირების გამო. CBRE-ის მონაცემებით, ივნისის ბოლოს არაბთა გაერთიანებული საამიროების სასტუმროების შემოსავალი ხელმისაწვდომ ნომერზე გასული წლისაზე 31,8%-ით დაბალი იყო. მესამე კვარტალში სტუმრების რაოდენობამ აღდგენა დაიწყო, თუმცა დარგის ძირითადი მაჩვენებლები კვლავ ჩამორჩებოდა რეკორდულ 2025 წელს.
nრა შეიცვლება 2027 წელს
n2027 წელს ბაზრის განვითარება დამოკიდებული იქნება ახალაშენებული ობიექტების ექსპლუატაციაში მიღების ვადებსა და უცხოელი მყიდველების ინტერესის აღდგენაზე. მშენებლობის შეფერხებებმა შესაძლოა მზა ბინების გამოჩენა რამდენიმე წლით გააჭიანუროს. თუ პროექტების უმრავლესობა გრაფიკის მიხედვით დასრულდება, კონკურენცია კლიენტებისთვის გაძლიერდება პირველ რიგში მასობრივი განაშენიანების რაიონებში.
nაბუ-დაბიში სექტემბრის REIDIN-ის ინდექსი 11,2%-ით მაღალი იყო ერთი წლის წინანდელ დონეზე, აპრილის 27,8%-თან შედარებით. აქ უძრავი ქონება აგრძელებს გაძვირებას, თუმცა ბევრად უფრო ნელა, ვიდრე გაზაფხულზე. ასეთი დინამიკა კონტრასტშია დუბაიში ფასების შემცირებასთან.
nInternational Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, ყველაზე მეტად დაუცველია მშენებლობის ეტაპზე მყოფი ბინები, რომლებიც შეძენილია სწრაფი გადაყიდვის მიზნით. კომპლექსის ჩაბარების მომენტისთვის კონკურენტი შეთავაზებები შეიძლება გაიზარდოს, ხოლო იჯარიდან მოსალოდნელი შემოსავალი — შემცირდეს. მზა საცხოვრებლის შემთხვევაში შესაძლებელია ფაქტობრივი განაკვეთების, შენახვის ხარჯებისა და კონკრეტულ რაიონში არსებული მოთხოვნის გადამოწმება. შეძენისას მიღებული ფასდაკლება ვერ ანაზღაურებს დაბალ ლიკვიდურობასა და ხანგრძლივ უმოქმედობას.
nმიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან
nხშირად დასმული კითხვები
nღირს თუ არა ყიდვამდე ფასების შემდგომ კლებას დაველოდოთ?
nყიდვისთვის უნივერსალური მომენტი არ არსებობს: ღირებულება დამოკიდებულია რაიონზე, ობიექტის მახასიათებლებსა და გამყიდველის მზადყოფნაზე ვაჭრობისთვის. უმჯობესია ორიენტირი აიღოთ მსგავს საცხოვრებელზე ბოლო დროს დადებული გარიგებების ფასებზე და არა მხოლოდ განცხადებებზე.
nრა ავირჩიოთ: მზა ბინა თუ ახალაშენებული?
nმზა ბინის დათვალიერება და საცხოვრებლად ან გასაქირავებლად მისი ვარგისიანობის დაუყოვნებლივ შეფასება შესაძლებელია. მშენებლობის ეტაპზე შეძენისას გასათვალისწინებელია გასაღების გადაცემის ვადები, გადახდის გრაფიკი და რემონტის ხარჯები.
nროგორ გამოვთვალოთ ბინის შემოსავლიანობა იჯარით გაცემისას?
nწლიურ საიჯარო შემოსავალს უნდა გამოაკლდეს მომსახურების, რემონტის, მართვის ხარჯები და შესაძლო უმოქმედობის პერიოდები. მიღებული თანხა უნდა გაიყოს საცხოვრებლის შეძენისა და მომზადების სრულ ხარჯებზე.
n