משרדים משכו שני שלישים מההשקעות בסלובקיה

ההשקעות בנדל״ן מסחרי בסלובקיה במחצית הראשונה של 2026 הגיעו ל-€244 מיליון, אך נותרו ב-43% מתחת לרמת השנה שעברה. המשרדים גרפו 66% מההון, ומשקיעים צ׳כים סיפקו 73% מההיקף הכולל. במהלך ששת החודשים רשמה CBRE שמונה עסקאות בלבד, ולכן תוצאת השוק הוכרעה במידה רבה על ידי מספר רכישות גדולות בברטיסלבה ובקושיצה. הפרסום המקורי של OfficeRentInfo מביא נתונים אלה בהתבסס על מחקר של CBRE Slovakia.

ההשקעות בנדל״ן בסלובקיה ירדו ב-43%

CBRE מעריכה את היקף העסקאות בינואר–יוני בכ-€244 מיליון. זהו נתון הנמוך ב-43% לעומת המחצית הראשונה של 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €797 מיליון, ירידה של 1% בלבד בחישוב שנתי. במהלך המחצית ספרו היועצים שמונה עסקאות. משרדים הניבו €160 מיליון, או 66% מהשוק, נדל״ן קמעונאי — €63 מיליון, או 26%, ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה — €21 מיליון, או 8%. הון צ׳כי היווה 73% מההיקף, סלובקי — 22%, ואסייתי — 5%. כך, 78% מההשקעות הגיעו מרוכשים זרים, אך עיקר הכספים הללו הגיע מצ׳כיה השכנה.

השוק הסלובקי נותר קטן, ולכן רכישה גדולה אחת מסוגלת לשנות באופן ניכר את התוצאה הרבעונית. במחצית הראשונה הדבר בלט במיוחד בסגמנט המשרדים: מרבית ההון רוכזה במספר מוגבל של נכסים איכותיים עם שוכרים פעילים.

The Mill עבר לקרן הצ׳כית REICO

אחת העסקאות המרכזיות הייתה מכירת בניין המשרדים The Mill בברטיסלבה. היזם Immocap העביר את הנכס לקרן REICO LONG LEASE, השייכת ל-Erste Asset Management. הבניין בשדרות Mlynské nivy הושלם בדצמבר 2023, כולל 26,732 מ״ר של שטחים להשכרה ומשמש כמטה המקומי של Henkel. עבור REICO LONG LEASE מדובר בהשקעה ראשונה בנדל״ן משרדי. שווי העסקה לא נחשף על ידי הצדדים בפומבי.

הרכישה תואמת את פרופיל הביקוש הנוכחי: משקיעים בוחרים בבניינים מודרניים עם שוכר עוגן גדול וחוזה לטווח ארוך, שבהם קל יותר להעריך את תזרים המזומנים העתידי. בשוק בעל נזילות מוגבלת, מאפיינים אלה הופכים לחשובים במיוחד.

CPI Europe השיגה שליטה מלאה ב-Einsteinova

עסקה גדולה נוספת התקיימה בפברואר. CPI Europe, מקבוצת CPI Property Group, רכשה את 40% הנותרים של החברה הסלובקית International Property Development מידי SJP Invest. חברה זו מחזיקה ב-Einsteinova Business Center ברובע פטרז׳לקה בברטיסלבה. לפני העסקה החזיקה CPI Europe ב-60% מהחברה.

עבור הנתח הנותר שולמו €10.9 מיליון. Einsteinova Business Center כולל כ-23,500 מ״ר של משרדים. לאחר העסקה הפכה CPI Europe לבעלים היחיד של החברה השולטת בנכס.

עבור הסטטיסטיקה של שוק ההשקעות, פעולה מסוג זה נבדלת ממכירה מלאה של בניין: מושא העסקה היה נתח בחברה הבעלים. זוהי אחת הסיבות לכך שהערכות היקף השוק הכולל בקרב יועצים שונים עשויות להיות שונות.

ההון הצ׳כי הגיע לקושיצה

בקושיצה החליף בעלות Business Centrum Tesla 1. Occam Real Estate מכרה את הנכס לקרן ZFP UP Premium SICAV, המנוהלת על ידי חברת ההשקעות הצ׳כית Avant. מחיר העסקה לא פורסם.

המתחם כולל 19,288 מ״ר של שטחים להשכרה: 16,281 מ״ר משרדים, 1,230 מ״ר שטחי מסחר ו-1,777 מ״ר מחסנים. השוכר הגדול ביותר, Deutsche Telekom IT Solutions Slovakia, שוכר למעלה מ-17,000 מ״ר ובאפריל 2026 האריך את החוזה לשבע שנים נוספות. בשנת 2025 קיבל הבניין תעודת יעילות סביבתית BREEAM ברמת Excellent.

חוזה ארוך טווח עם שוכר גדול מקטין את הסיכון לאובדן הכנסה ומגביר את הוודאות של תזרים המזומנים. נכסים מסוג זה בדיוק נותרו המבוקשים ביותר על ידי רוכשים מוסדיים במחצית הראשונה של השנה.

סגמנט התעשייה קיבל €21 מיליון בלבד

פעילות ההשקעות בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי הייתה חלשה משמעותית מזו של המשרדים. אחת העסקאות הייתה רכישת פארק התעשייה Trenčín-Záblatie על ידי קרן ERSTE Realitná Renta מידי ARETE INDUSTRIAL SICAV. הקרן קיבלה 100% ממניות החברה המחזיקה בנכס.

הפארק נבנה בשנת 2023, כולל 5,603 מ״ר של שטחי ייצור ולוגיסטיקה מושכרים ומאוכלס במלואו על ידי שוכר יחיד. הנכס ממוקם בסמוך לכביש המהיר D1 ומאפשר אפשרות להרחבה.

CBRE מונה בין העסקאות הבולטות של המחצית הראשונה גם את מכירת המפעל לשעבר של ECCO במרטין לחברת WIA Slovakia מקבוצת Hyundai WIA Group. הבעלים החדש מתכנן להחזיר את האתר לשימוש תעשייתי. ייצור ECCO במפעל הסתיים בקיץ 2025, מה שהשפיע על כ-650 עובדים; מאז פתיחת המפעל ב-1998 יוצרו בו למעלה מ-50 מיליון זוגות נעליים.

הערכות היקף השוק נבדלות ב-€20 מיליון

CBRE ו-Cushman & Wakefield מספקות נתונים שונים לגבי המחצית הראשונה. Cushman & Wakefield מעריכה את היקף העסקאות ב-€224 מיליון לעומת €244 מיליון של CBRE. ברבעון השני מנתה החברה חמש עסקאות בסך €137 מיליון, כאשר כולן נגעו לנדל״ן משרדי. לפי הערכתה, כל ההון במחצית הראשונה הגיע מסלובקיה ומצ׳כיה.

הפער של €20 מיליון כשלעצמו אינו מעיד על טעות באחת הסטטיסטיקות. חברות ייעוץ משתמשות בכללי רישום עסקאות משלהן, עשויות להגדיר אחרת את מועד סגירתן ואת הכללת העסקאות במניות תאגידיות או נדל״ן לשימוש עצמי. לכן אמין יותר להשוות דינמיקה שנתית בתוך אותה סדרת נתונים.

השוק נסוג משנת 2025 החזקה

ההאטה במחצית הראשונה בולטת במיוחד לאחר השנה החזקה שעברה. Colliers מעריכה את ההשקעות בנדל״ן מסחרי בסלובקיה בשנת 2025 ב-€973 מיליון ומכנה תוצאה זו שיא של עשור. על נדל״ן קמעונאי נרשמו אז 43% מההיקף, קרנות מוסדיות סיפקו 93% מהעסקאות, והון ממרכז ומזרח אירופה — 57%.

תחילת שנת 2026 התבררה כחלשה משמעותית. ברבעון הראשון ספרה Colliers עסקאות בסך €87 מיליון בלבד. נדל״ן מלונאי הוביל, ואחריו נכסי תעשייה ולוגיסטיקה. התאוששות ניכרת יותר התרחשה ברבעון השני, כאשר נסגרו עסקאות משרדים בברטיסלבה ובקושיצה.

לכן, העלייה בפעילות באביב אינה מעידה עדיין על כך שהשוק חזר לקצבי 2025. תוצאת חצי השנה של CBRE נותרה נמוכה ב-43% מזו של השנה שעברה.

תשואת המשרדים המובילים נותרה על 6.25%

שיעור התשואה עבור נכסי המשרדים האיכותיים ביותר והמושכרים במלואם עמד ברבעון השני על 6.25%. במהלך הרבעון הוא לא השתנה, אך היה גבוה ב-0.25 נקודת אחוז לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

רף דומה מציגה CBRE עבור נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי מוביל. עבור מרכזי הקניות הטובים ביותר עומד הנתון על 6.5%, ועבור פארקים מסחריים — 6.75%.

התשואה משקפת את היחס בין הכנסות השכירות הצפויות לשווי הנכס. בהינתן שאר התנאים ללא שינוי, עלייתה מעידה על ירידה בשווי הנדל״ן ביחס לתזרים המזומנים. התייצבות השיעורים בין הרבעון הראשון לשני מעידה על כך ששערוך הנכסים האיכותיים הואט, אך עלות ההון נותרה גבוהה יותר מרמות תקופת הריביות הנמוכות.

סלובקיה מפגרת בבירור אחרי פולין וצ׳כיה

על רקע מרכז ומזרח אירופה, השוק הסלובקי נותר קטן. בשש המדינות העיקריות באזור הגיע היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי במחצית הראשונה ל-€5.8 מיליארד. פולין משכה למעלה מ-€3 מיליארד — התוצאה הטובה ביותר שלה לששת החודשים הראשונים מאז 2018. בצ׳כיה עלה ההיקף על €1.4 מיליארד, והונגריה הציגה את התוצאה החזקה ביותר לפתיחת שנה מאז 2021.

עבור סלובקיה פירוש הדבר תלות גבוהה יותר בעסקאות גדולות בודדות. אפילו מספר מכירות בודדות מסוגל לשנות מהותית את תוצאת הרבעון, והיעדר נכסים גדולים בשוק מוביל במהירות לירידה בהיקף הכולל.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, מוקדם עדיין לראות ב-€244 מיליון סימן להתאוששות מלאה של שוק ההשקעות. תוצאת הרבעון השני טובה משמעותית מתחילת השנה, אך בהשוואה שנתית היקף העסקאות לפי מתודולוגיית CBRE ירד ב-43%, שני שלישים מההון הופנו למשרדים, וכמעט שלושה רבעים מכלל השוק סופקו על ידי קונים צ׳כים. איתות יציב יותר יהיה גידול במספר העסקאות והרחבת מעגל המשקיעים והסגמנטים, ולא רק סגירתן של מספר רכישות משרדים גדולות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בנדל״ן בסלובקיה

כמה הושקע בנדל״ן מסחרי בסלובקיה בשנת 2026?

CBRE מעריכה את היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026 בכ-€244 מיליון. Cushman & Wakefield מציגה הערכה נמוכה יותר — €224 מיליון.

כיצד השתנה היקף ההשקעות בחישוב שנתי?

על פי נתוני CBRE, ההשקעות במחצית הראשונה התכווצו ב-43% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

איזה סגמנט משך את מירב ההשקעות?

נדל״ן משרדי קיבל €160 מיליון, שהם 66% מההיקף הכולל. נכסי מסחר סיפקו 26%, ונדל״ן תעשייתי ולוגיסטי — 8%.

מהיכן מגיע עיקר ההון?

משקיעים צ׳כים סיפקו 73% מההיקף לפי נתוני CBRE. על רוכשים סלובקים נרשמו 22%, ועל אסייתים — 5%.

אילו עסקאות משרדים גדולות נסגרו בשנת 2026?

בין העסקאות העיקריות היו מכירת The Mill לקרן REICO LONG LEASE, רכישת 40% הנותרים על ידי CPI Europe בחברה הבעלים של Einsteinova Business Center והחלפת הבעלות ב-Business Centrum Tesla 1 בקושיצה.