ოფისებმა სლოვაკეთში ინვესტიციების ორი მესამედი მიიზიდა

სლოვაკეთის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარში €244 მლნ მიაღწია, თუმცა წინა წლის დონესთან შედარებით 43%-ით დაბალი დარჩა. ოფისებმა კაპიტალის 66% მიიღო, ხოლო ჩეხმა ინვესტორებმა მთლიანი მოცულობის 73% უზრუნველყვეს. ექვს თვეში CBRE-მ სულ რვა გარიგება დააფიქსირა, ამიტომ ბაზრის შედეგი დიდწილად განსაზღვრა რამდენიმე მსხვილმა შესყიდვამ ბრატისლავასა და კოშიცეში. თავდაპირველი პუბლიკაცია OfficeRentInfo ამ მონაცემებს CBRE Slovakia-ს კვლევაზე დაყრდნობით ავრცელებს.

სლოვაკეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 43%-ით შემცირდა

CBRE იანვარ-ივნისის გარიგებების მოცულობას დაახლოებით €244 მლნ-ად აფასებს. ეს 43%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის პირველ ნახევარში. ბოლო 12 თვის განმავლობაში მოცულობამ €797 მლნ შეადგინა, რაც წლიურ ჭრილში მხოლოდ 1%-ით შემცირდა. ნახევარწლიურ პერიოდში კონსულტანტებმა რვა გარიგება აღრიცხეს. ოფისებზე მოვიდა €160 მლნ, ანუ ბაზრის 66%, სავაჭრო უძრავ ქონებაზე — €63 მლნ, ანუ 26%, სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებზე — €21 მლნ, ანუ 8%. ჩეხურმა კაპიტალმა მოცულობის 73% შეადგინა, სლოვაკურმა — 22%, აზიურმა — 5%. ამრიგად, ინვესტიციების 78% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა, თუმცა ამ სახსრების ძირითადი ნაწილი მეზობელი ჩეხეთიდან შემოვიდა.

სლოვაკეთის ბაზარი მცირე რჩება, ამიტომ ერთ მსხვილ შესყიდვას შეუძლია კვარტალური შედეგი საგრძნობლად შეცვალოს. პირველ ნახევარში ეს განსაკუთრებით თვალსაჩინო იყო საოფისე სეგმენტში: კაპიტალის უდიდესი ნაწილი კონცენტრირებული იყო შეზღუდული რაოდენობის ხარისხიან ობიექტებში მოქმედი მოიჯარეებით.

The Mill ჩეხური ფონდის REICO-ს მფლობელობაში გადავიდა

ერთ-ერთი საკვანძო გარიგება გახდა ბრატისლავაში საოფისე შენობის The Mill-ის გაყიდვა. დეველოპერმა Immocap-მა ობიექტი Erste Asset Management-ის შემადგენლობაში შემავალ ფონდ REICO LONG LEASE-ს გადასცა. შენობა Mlynské nivy-ს ბულვარზე 2023 წლის დეკემბერში დასრულდა, 26 732 კვ. მ გასაქირავებელ ფართობს მოიცავს და Henkel-ის მიერ ადგილობრივ შტაბ-ბინად გამოიყენება. REICO LONG LEASE-სთვის ეს პირველი ინვესტიციაა საოფისე უძრავ ქონებაში. გარიგების ღირებულება მხარეებს საჯაროდ არ გაუმჟღავნებიათ.

შესყიდვა სრულად ჯდება მოთხოვნის მიმდინარე პროფილში: ინვესტორები ირჩევენ თანამედროვე შენობებს მსხვილი მოიჯარითა და გრძელვადიანი ხელშეკრულებით, სადაც მომავალი ფულადი ნაკადის შეფასება უფრო მარტივია. შეზღუდული ლიკვიდურობის მქონე ბაზარზე ასეთი მახასიათებლები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ხდება.

CPI Europe-მა Einsteinova-ზე სრული კონტროლი მოიპოვა

კიდევ ერთი მსხვილი ოპერაცია თებერვალში განხორციელდა. CPI Property Group-ის შემადგენლობაში შემავალმა CPI Europe-მა SJP Invest-ისგან სლოვაკური კომპანიის International Property Development-ის დარჩენილი 40% შეიძინა. ეს კომპანია ფლობს Einsteinova Business Center-ს ბრატისლავას პეტრჟალკას რაიონში. გარიგებამდე CPI Europe კომპანიის 60%-ს აკონტროლებდა.

დარჩენილ წილში გადახდილი იქნა €10,9 მლნ. Einsteinova Business Center მოიცავს დაახლოებით 23 500 კვ. მ ოფისებს. გარიგების შემდეგ CPI Europe გახდა ობიექტის მაკონტროლებელი კომპანიის ერთპიროვნული მფლობელი.

საინვესტიციო ბაზრის სტატისტიკისთვის ასეთი ოპერაცია განსხვავდება შენობის სრული გაყიდვისგან: გარიგების საგანი იყო მესაკუთრე კომპანიის წილი. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც სხვადასხვა კონსულტანტის მიერ ბაზრის მთლიანი მოცულობის შეფასებები შეიძლება განსხვავდებოდეს.

ჩეხური კაპიტალი კოშიცემდე ჩავიდა

კოშიცეში მფლობელი შეიცვალა Business Centrum Tesla 1-მა. Occam Real Estate-მა ობიექტი მიჰყიდა ფონდ ZFP UP Premium SICAV-ს, რომელსაც ჩეხური საინვესტიციო კომპანია Avant მართავს. გარიგების ფასი არ სახელდება.

კომპლექსი მოიცავს 19 288 კვ. მ გასაქირავებელ ფართობს: 16 281 კვ. მ ოფისებს, 1 230 კვ. მ სავაჭრო ფართებს და 1 777 კვ. მ საწყობებს. უმსხვილესი მოიჯარე Deutsche Telekom IT Solutions Slovakia იკავებს 17 000 კვ. მ-ზე მეტს და 2026 წლის აპრილში ხელშეკრულება კიდევ შვიდი წლით გაახანგრძლივა. 2025 წელს შენობამ ეკოლოგიური ეფექტიანობის BREEAM-ის Excellent დონის სერტიფიკატი მიიღო.

მსხვილ მოიჯარესთან გრძელვადიანი ხელშეკრულება ამცირებს შემოსავლის დაკარგვის რისკს და ზრდის ფულადი ნაკადის პროგნოზირებადობას. სწორედ ასეთი ობიექტები რჩებოდა წლის პირველ ნახევარში ყველაზე მოთხოვნადი ინსტიტუციონალურ მყიდველებში.

სამრეწველო სეგმენტმა მხოლოდ €21 მლნ მიიღო

საინვესტიციო აქტივობა სამრეწველო და ლოგისტიკურ უძრავ ქონებაში საგრძნობლად სუსტი იყო საოფისე სეგმენტთან შედარებით. ერთ-ერთი გარიგება გახდა ფონდ ERSTE Realitná Renta-ს მიერ ARETE INDUSTRIAL SICAV-სგან Trenčín-Záblatie-ს სამრეწველო პარკის შესყიდვა. ფონდმა მიიღო ობიექტის მფლობელი კომპანიის 100%-იანი წილი.

პარკი 2023 წელს აშენდა, მოიცავს 5 603 კვ. მ გასაქირავებელ საწარმოო და ლოგისტიკურ ფართობს და სრულად დაკავებულია ერთი მოიჯარის მიერ. ობიექტი მდებარეობს D1 ავტომაგისტრალთან ახლოს და ითვალისწინებს გაფართოების შესაძლებლობას.

CBRE ასევე მიაკუთვნებს პირველი ნახევრის გამორჩეულ ოპერაციებს მარტინში ECCO-ს ყოფილი ქარხნის გაყიდვას კომპანია WIA Slovakia-ზე Hyundai WIA Group-იდან. ახალი მფლობელი გეგმავს ტერიტორიის სამრეწველო გამოყენებაში დაბრუნებას. ECCO-ს წარმოება ქარხანაში 2025 წლის ზაფხულში დასრულდა, რამაც დაახლოებით 650 თანამშრომელი შეეხო; საწარმოს 1998 წელს გახსნის შემდეგ იქ 50 მლნ-ზე მეტი წყვილი ფეხსაცმელი გამოუშვეს.

ბაზრის მოცულობის შეფასებები €20 მლნ-ით განსხვავდება

CBRE და Cushman & Wakefield პირველ ნახევარზე განსხვავებულ ციფრებს ასახელებენ. Cushman & Wakefield გარიგებების მოცულობას €224 მლნ-ად აფასებს, CBRE-ს €244 მლნ-ის წინააღმდეგ. მეორე კვარტალში კომპანიამ დათვალა ხუთი ოპერაცია €137 მლნ-ზე, თანაც ყველა მათგანი საოფისე უძრავ ქონებას ეკუთვნოდა. მისი შეფასებით, პირველი ნახევრის მთელი კაპიტალი სლოვაკეთიდან და ჩეხეთიდან შემოვიდა.

€20 მლნ-იანი სხვაობა თავისთავად არ ნიშნავს შეცდომას ერთ-ერთ სტატისტიკაში. საკონსულტაციო კომპანიები იყენებენ გარიგებების აღრიცხვის საკუთარ წესებს, შეუძლიათ განსხვავებულად განსაზღვრონ მათი დახურვის თარიღი და კორპორაციული წილებით ან საკუთარი მოხმარების უძრავი ქონებით განხორციელებული ოპერაციების ჩართვა. ამიტომ წლიური დინამიკის შედარება უფრო საიმედოა მონაცემთა ერთი სერიის ფარგლებში.

ბაზარმა ძლიერი 2025 წლის შემდეგ უკან დაიხია

პირველი ნახევრის ვარდნა განსაკუთრებით შესამჩნევია გასული ძლიერი წლის შემდეგ. Colliers 2025 წელს სლოვაკეთის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს €973 მლნ-ად აფასებს და ამ შედეგს ათწლეულის მაქსიმუმს უწოდებს. სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მაშინ მოცულობის 43% მოვიდა, ინსტიტუციონალურმა ფონდებმა გარიგებების 93% უზრუნველყვეს, ხოლო ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის კაპიტალმა — 57%.

2026 წლის დასაწყისი საგრძნობლად სუსტი აღმოჩნდა. პირველ კვარტალში Colliers-მა მხოლოდ €87 მლნ-ის გარიგებები აღრიცხა. ლიდერობდა სასტუმროების უძრავი ქონება, რასაც სამრეწველო და ლოგისტიკური ობიექტები მოჰყვა. უფრო შესამჩნევი გამოცოცხლება უკვე მეორე კვარტალში მოხდა, როდესაც დაიხურა საოფისე გარიგებები ბრატისლავასა და კოშიცეში.

ამიტომ გაზაფხულზე აქტივობის ზრდა ჯერ არ ნიშნავს, რომ ბაზარი 2025 წლის ტემპებს დაუბრუნდა. CBRE-ს ნახევარწლიური შედეგი 43%-ით დაბალი რჩება შარშანდელზე.

საუკეთესო ოფისების შემოსავლიანობა 6,25%-ზე შენარჩუნდა

ყველაზე ხარისხიანი და სრულად გაქირავებული საოფისე ობიექტების შემოსავლიანობის განაკვეთი მეორე კვარტალში 6,25%-ს შეადგენდა. კვარტალში ის არ შეცვლილა, მაგრამ 0,25 პროცენტული პუნქტით მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე ერთი წლით ადრე.

იმავე ორიენტირს CBRE პირველი კლასის სამრეწველო და ლოგისტიკური უძრავი ქონებისთვისაც ასახელებს. საუკეთესო სავაჭრო ცენტრებისთვის მაჩვენებელი 6,5%-ს შეადგენს, სავაჭრო პარკებისთვის — 6,75%-ს.

შემოსავლიანობა აჩვენებს მოსალოდნელი საიჯარო შემოსავლის თანაფარდობას ობიექტის ღირებულებასთან. სხვა თანაბარ პირობებში მისი ზრდა ნიშნავს უძრავი ქონების შეფასების შემცირებას ფულად ნაკადთან მიმართებით. პირველ და მეორე კვარტალს შორის განაკვეთების სტაბილიზაცია მიუთითებს იმაზე, რომ ხარისხიანი აქტივების გადაფასება შენელდა, თუმცა კაპიტალის ღირებულება დაბალი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდის დონეზე მაღალი რჩება.

სლოვაკეთი საგრძნობლად ჩამორჩება პოლონეთსა და ჩეხეთს

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ფონზე სლოვაკეთის ბაზარი მცირე რჩება. რეგიონის ექვს ძირითად ქვეყანაში კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ პირველ ნახევარში €5,8 მლრდ-ს მიაღწია. პოლონეთმა €3 მლრდ-ზე მეტი მოიზიდა — ეს მისი საუკეთესო შედეგია პირველი ექვსი თვის განმავლობაში 2018 წლის შემდეგ. ჩეხეთში მოცულობამ €1,4 მლრდ-ს გადააჭარბა, ხოლო უნგრეთმა 2021 წლის შემდეგ ყველაზე ძლიერი პირველი შედეგი აჩვენა.

სლოვაკეთისთვის ეს ნიშნავს უფრო მაღალ დამოკიდებულებას ცალკეულ მსხვილ გარიგებებზე. რამდენიმე გაყიდვასაც კი შეუძლია არსებითად შეცვალოს კვარტალის შედეგი, ხოლო ბაზარზე მსხვილი ობიექტების არარსებობა სწრაფად იწვევს მთლიანი მოცულობის შემცირებას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, €244 მლნ ჯერ კიდევ ნაადრევია საინვესტიციო ბაზრის სრულფასოვანი აღდგენის ნიშნად ჩაითვალოს. მეორე კვარტალის შედეგი საგრძნობლად უკეთესია წლის დასაწყისთან შედარებით, მაგრამ წლიურ შედარებაში მოცულობა CBRE-ს მეთოდოლოგიით 43%-ით შემცირდა, კაპიტალის ორი მესამედი ოფისებზე მოვიდა, ხოლო მთელი ბაზრის თითქმის სამი მეოთხედი ჩეხმა მყიდველებმა უზრუნველყვეს. უფრო მდგრადი სიგნალი გახდება გარიგებების რაოდენობის ზრდა და ინვესტორთა და სეგმენტთა წრის გაფართოება, და არა მხოლოდ რამდენიმე მსხვილი საოფისე შესყიდვის დახურვა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ინვესტიციები სლოვაკეთის უძრავ ქონებაში

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა სლოვაკეთის კომერციულ უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

CBRE 2026 წლის პირველი ნახევრის საინვესტიციო მოცულობას დაახლოებით €244 მლნ-ად აფასებს. Cushman & Wakefield უფრო დაბალ შეფასებას იძლევა — €224 მლნ.

როგორ შეიცვალა ინვესტიციების მოცულობა წლიურად?

CBRE-ს მონაცემებით, პირველ ნახევარში ინვესტიციები 43%-ით შემცირდა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით.

რომელმა სეგმენტმა მიიზიდა ყველაზე მეტი ინვესტიცია?

საოფისე უძრავმა ქონებამ €160 მლნ მიიღო, ანუ მთლიანი მოცულობის 66%. სავაჭრო ობიექტებმა 26% უზრუნველყვეს, სამრეწველო და ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ — 8%.

საიდან მოდის ძირითადი კაპიტალი?

CBRE-ს სტატისტიკით, ჩეხმა ინვესტორებმა მოცულობის 73% უზრუნველყვეს. სლოვაკ მყიდველებზე 22% მოვიდა, აზიელებზე — 5%.

რა მსხვილი საოფისე გარიგებები განხორციელდა 2026 წელს?

ძირითად ოპერაციებს შორის იყო The Mill-ის გაყიდვა ფონდ REICO LONG LEASE-ზე, CPI Europe-ის მიერ Einsteinova Business Center-ის მფლობელი კომპანიის დარჩენილი 40%-ის შესყიდვა და კოშიცეში Business Centrum Tesla 1-ის მფლობელის შეცვლა.