Офисы забрали две трети инвестиций в Словакии

Инвестиции в коммерческую недвижимость Словакии в первом полугодии 2026 года достигли €244 млн, однако остались на 43% ниже прошлогоднего уровня. Офисы получили 66% капитала, а чешские инвесторы обеспечили 73% общего объема. За шесть месяцев CBRE зафиксировала всего восемь сделок, поэтому итог рынка во многом определили несколько крупных приобретений в Братиславе и Кошице. Исходная публикация OfficeRentInfo приводит эти данные со ссылкой на исследование CBRE Slovakia.

Инвестиции в недвижимость Словакии снизились на 43%

CBRE оценивает объем сделок за январь–июнь примерно в €244 млн. Это на 43% меньше, чем в первом полугодии 2025 года. За последние 12 месяцев объем составил €797 млн, снизившись лишь на 1% в годовом выражении. За полугодие консультанты учли восемь сделок. Офисы обеспечили €160 млн, или 66% рынка, торговая недвижимость — €63 млн, или 26%, промышленные и логистические объекты — €21 млн, или 8%. Чешский капитал сформировал 73% объема, словацкий — 22%, азиатский — 5%. Таким образом, 78% инвестиций пришлось на зарубежных покупателей, но основная часть этих средств пришла из соседней Чехии.

Словацкий рынок остается небольшим, поэтому одна крупная покупка способна заметно изменить квартальный результат. В первом полугодии особенно хорошо это было видно в офисном сегменте: большая часть капитала была сосредоточена в ограниченном числе качественных объектов с действующими арендаторами.

The Mill перешел чешскому фонду REICO

Одной из ключевых сделок стала продажа офисного здания The Mill в Братиславе. Девелопер Immocap передал объект фонду REICO LONG LEASE, входящему в Erste Asset Management. Здание на бульваре Mlynské nivy было завершено в декабре 2023 года, располагает 26 732 кв. м арендуемой площади и используется Henkel в качестве местной штаб-квартиры. Для REICO LONG LEASE это первая инвестиция в офисную недвижимость. Стоимость сделки стороны публично не раскрыли.

Покупка укладывается в текущий профиль спроса: инвесторы выбирают современные здания с крупным арендатором и долгосрочным договором, где будущий денежный поток проще оценить. На рынке с ограниченной ликвидностью такие характеристики становятся особенно важны.

CPI Europe получила полный контроль над Einsteinova

Еще одна крупная операция прошла в феврале. CPI Europe, входящая в CPI Property Group, приобрела оставшиеся 40% словацкой компании International Property Development у SJP Invest. Эта компания владеет Einsteinova Business Center в братиславском районе Петржалка. До сделки CPI Europe контролировала 60% компании.

За оставшуюся долю было уплачено €10,9 млн. Einsteinova Business Center располагает примерно 23 500 кв. м офисов. После сделки CPI Europe стала единственным владельцем компании, контролирующей объект.

Для статистики инвестиционного рынка такая операция отличается от полной продажи здания: предметом сделки была доля компании-собственника. Это одна из причин, по которым оценки общего объема рынка у разных консультантов могут различаться.

Чешский капитал дошел до Кошице

В Кошице владельца сменил Business Centrum Tesla 1. Occam Real Estate продала объект фонду ZFP UP Premium SICAV, которым управляет чешская инвестиционная компания Avant. Цена сделки не разглашается.

Комплекс включает 19 288 кв. м арендуемой площади: 16 281 кв. м офисов, 1 230 кв. м торговых помещений и 1 777 кв. м складов. Крупнейший арендатор Deutsche Telekom IT Solutions Slovakia занимает более 17 000 кв. м и в апреле 2026 года продлил договор еще на семь лет. В 2025 году здание получило сертификат экологической эффективности BREEAM уровня Excellent.

Длительный договор с крупным арендатором снижает риск потери дохода и повышает предсказуемость денежного потока. Именно такие объекты в первой половине года оставались наиболее востребованными у институциональных покупателей.

Промышленный сегмент получил только €21 млн

Инвестиционная активность в промышленной и логистической недвижимости была значительно слабее офисной. Одной из сделок стала покупка фондом ERSTE Realitná Renta промышленного парка Trenčín-Záblatie у ARETE INDUSTRIAL SICAV. Фонд получил 100% долей компании, владеющей объектом.

Парк был построен в 2023 году, включает 5 603 кв. м арендуемых производственных и логистических площадей и полностью занят одним арендатором. Объект расположен рядом с автомагистралью D1 и предусматривает возможность расширения.

CBRE также относит к заметным операциям первого полугодия продажу бывшего завода ECCO в Мартине компании WIA Slovakia из Hyundai WIA Group. Новый собственник планирует вернуть площадку к промышленному использованию. Производство ECCO на заводе завершилось летом 2025 года, затронув около 650 работников; с открытия предприятия в 1998 году там выпустили более 50 млн пар обуви.

Оценки объема рынка расходятся на €20 млн

CBRE и Cushman & Wakefield дают разные цифры по первому полугодию. Cushman & Wakefield оценивает объем сделок в €224 млн против €244 млн у CBRE. Во втором квартале компания насчитала пять операций на €137 млн, причем все они относились к офисной недвижимости. По ее оценке, весь капитал первого полугодия пришел из Словакии и Чехии.

Разница в €20 млн сама по себе не означает ошибку в одной из статистик. Консалтинговые компании используют собственные правила учета сделок, могут по-разному определять дату их закрытия и включение операций с корпоративными долями или недвижимостью для собственного использования. Поэтому годовую динамику надежнее сравнивать внутри одной серии данных.

Рынок отступил от сильного 2025 года

Спад в первом полугодии особенно заметен после сильного прошлого года. Colliers оценивает инвестиции в коммерческую недвижимость Словакии в 2025 году в €973 млн и называет этот результат максимумом десятилетия. На торговую недвижимость тогда пришлось 43% объема, институциональные фонды обеспечили 93% сделок, а капитал из Центральной и Восточной Европы — 57%.

Начало 2026 года оказалось значительно слабее. В первом квартале Colliers насчитал лишь €87 млн сделок. Лидировала гостиничная недвижимость, за ней следовали промышленные и логистические объекты. Более заметное оживление произошло уже во втором квартале, когда были закрыты офисные сделки в Братиславе и Кошице.

Поэтому рост активности весной пока не означает, что рынок вернулся к темпам 2025 года. Полугодовой результат CBRE остается на 43% ниже прошлогоднего.

Доходность лучших офисов удержалась на 6,25%

Ставка доходности для наиболее качественных и полностью сданных в аренду офисных объектов во втором квартале составляла 6,25%. За квартал она не изменилась, но оказалась на 0,25 процентного пункта выше, чем годом ранее.

Такой же ориентир CBRE приводит для первоклассной промышленной и логистической недвижимости. Для лучших торговых центров показатель составляет 6,5%, для торговых парков — 6,75%.

Доходность показывает отношение ожидаемого арендного дохода к стоимости объекта. При прочих равных ее рост означает снижение оценки недвижимости относительно денежного потока. Стабилизация ставок между первым и вторым кварталами говорит о том, что переоценка качественных активов замедлилась, однако стоимость капитала остается выше уровней периода низких процентных ставок.

Словакия заметно уступает Польше и Чехии

На фоне Центральной и Восточной Европы словацкий рынок остается небольшим. В шести основных странах региона объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первом полугодии достиг €5,8 млрд. Польша привлекла более €3 млрд — это ее лучший результат за первые шесть месяцев с 2018 года. В Чехии объем превысил €1,4 млрд, а Венгрия показала самый сильный первый результат с 2021 года.

Для Словакии это означает более высокую зависимость от отдельных крупных сделок. Даже несколько продаж способны существенно изменить итог квартала, а отсутствие крупных объектов на рынке быстро приводит к снижению общего объема.

Как сообщают эксперты International Investment, €244 млн пока рано считать признаком полноценного восстановления инвестиционного рынка. Результат второго квартала заметно лучше начала года, но в годовом сравнении объем по методике CBRE снизился на 43%, две трети капитала пришлись на офисы, а почти три четверти всего рынка обеспечили чешские покупатели. Более устойчивым сигналом станет рост числа сделок и расширение круга инвесторов и сегментов, а не только закрытие нескольких крупных офисных приобретений.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: инвестиции в недвижимость Словакии

Сколько инвестировали в коммерческую недвижимость Словакии в 2026 году?

CBRE оценивает объем инвестиций за первое полугодие 2026 года примерно в €244 млн. Cushman & Wakefield приводит более низкую оценку — €224 млн.

Как изменился объем инвестиций за год?

По данным CBRE, инвестиции в первом полугодии сократились на 43% по сравнению с тем же периодом 2025 года.

Какой сегмент привлек больше всего инвестиций?

Офисная недвижимость получила €160 млн, или 66% общего объема. Торговые объекты обеспечили 26%, промышленная и логистическая недвижимость — 8%.

Откуда приходит основной капитал?

Чешские инвесторы обеспечили 73% объема по статистике CBRE. На словацких покупателей пришлось 22%, на азиатских — 5%.

Какие крупные офисные сделки прошли в 2026 году?

Среди основных операций были продажа The Mill фонду REICO LONG LEASE, приобретение CPI Europe оставшихся 40% компании — владельца Einsteinova Business Center и смена владельца Business Centrum Tesla 1 в Кошице.