המחסנים בתאילנד מתמודדים עם עלייה בשטחים הפנויים

שוק נדל״ן התעשייה והמחסנים בתאילנד הציג ברבעון השני של 2026 סימנים בולטים ראשונים לעודף היצע: הספיגה נטו של שטחים הפכה לשלילית, ולקראת סוף השנה צפויה עלייה בשיעור השטחים הפנויים. עם זאת, הירידה בביקוש לשטחים מוכנים אינה מעידה עדיין על תפנית במחזור התעשייתי של המדינה. הבקשות להטבות השקעה במחצית הראשונה עלו ב-37%, ל-1.47 טריליון באט, סין ממשיכה להגדיל את נוכחותה בפארקי התעשייה, והמסדרון הכלכלי המזרחי נותר המרכז העיקרי של היצע חדש וייצור.

הספיגה נטו של נדל״ן תעשייתי הפכה לשלילית

ברבעון השני של 2026 המאזן בין שטחי תעשייה תפוסים לשטחים שהתפנו בתאילנד הורע. הספיגה נטו — מדד המשקף את השינוי בשטחים התפוסים בפועל לאחר שקלול עזיבת שוכרים — ירדה מתחת לאפס.

במהלך הרבעון נכנס לשוק רק נכס חדש אחד, ולכן תוספת ההיצע הייתה קטנה. היקף משמעותי יותר של נדל״ן בבנייה מתוכנן להסתיים לקראת סוף השנה. דמי השכירות והשווי ההוני של הנכסים ברבעון השני כמעט ולא השתנו, אך אנליסטים צופים עלייה בשיעור השטחים הפנויים אם קצב המסירה יקדים את הביקוש בפועל. מסקנות אלו נכללות ב[סקירת JLL על נדל״ן תעשייתי בתאילנד לרבעון השני של 2026], שפורסמה ב-21 באוגוסט.

ספיגה שלילית אינה אומרת שכל הנדל״ן התעשייתי במדינה מאבד שוכרים בו-זמנית. המדד מתעד את המאזן הכולל לתקופה מסוימת. הוא עלול להידרדר בעקבות פינוי שטחים גדולים על ידי מספר חברות, גם כאשר נשמר הביקוש באזורים מסוימים ובקטגוריות נכסים ספציפיות.

מחסנים ומפעלים מוכנים מציגים מגמות מנוגדות

ההבדל העיקרי ניכר בין מתחמים לוגיסטיים מודרניים לבין מבני תעשייה מוכנים.

בתחילת השנה העריכו יועצים כי פלח המפעלים המוכנים יישאר במחסור יחסי: שיעור השטחים הפנויים צפוי להישאר מתחת ל-5%, והיצע הנכסים החדשים — להישאר מוגבל. פורמט זה מבוקש בקרב יצרנים הזקוקים להתחיל בפעילות במהירות ללא רכישת קרקע ובניית מפעל עצמאי.

עבור נדל״ן מחסנים מודרני, התחזית חלשה באופן ניכר. היקף ההיצע החדש ב-2026 צפוי לעלות על הביקוש הנוכחי, ובשל כך שיעור השטחים הפנויים עלול לעלות מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית לשנת 2026 ולא בשיעור פנויים שכבר נרשם ברבעון השני, כפי שעולה מ[תחזית CBRE לשוק הנדל״ן בתאילנד].

ההבדל חשוב למשקיעים. תחת הקטגוריה הכללית של נדל״ן תעשייתי נכללים מגרשים בפארקי תעשייה, מבני מפעל מוכנים, מחסנים סטנדרטיים, מרכזי הפצה ומבנים שנבנו בהתאמה אישית לשוכר ספציפי. עודף היצע במגזר אחד אינו מעיד אוטומטית על עודף בכל המגזרים האחרים.

המסדרון הכלכלי המזרחי מרכז את עיקר ההיצע החדש

מרכז שוק התעשייה נותר המסדרון הכלכלי המזרחי (EEC), המאגד את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. האזור ממוקם מזרחית לבנגקוק ומחובר לנמלי לאם צ׳אבאנג ומאפ טה פוט, לכבישים מהירים ראשיים ולמקבצי ייצור גדולים.

ברבעון הראשון של 2026 גדל סך מלאי אזורי התעשייה של תאילנד ב-2.08% ברמה רבעונית, ל-213,941 ראי. ראי אחד שווה ערך ל-1,600 מ״ר. השטח שיועד ישירות למכירה ולהשכרה עמד על 143,251 ראי, מתוכם כ-118 אלף כבר נספגו בשוק. שיעור השטחים המפותחים הגיע ל-82.55%.

ההיצע החדש התרכז כמעט כולו במזרח המדינה: על המסדרון הכלכלי המזרחי נרשמו 92.5% מהגידול נטו במלאי, כאשר המסירות התבצעו בעיקר באמצעות הרחבת פארקי תעשייה קיימים ולא על ידי הקמת מתחמים חדשים לחלוטין. ברבעון הראשון נוספו 4,369 ראי של היצע חדש, ומחירי המכירה של קרקעות לתעשייה, לאחר זינוק חד בשנים 2023–2024, התייצבו ברמה הרבעונית ושמרו על צמיחה שנתית של כ-3–5%. נתונים אלה מובאים על ידי [Colliers בסקירת שוק התעשייה לרבעון הראשון].

ריכוז זה מסביר מדוע הנתונים הלאומיים אינם מתארים במלואו את מצבו של נכס מסוים. קרקע בסמוך לנמלים, לשרשראות ייצור פעילות ולתשתיות הנדסיות אמינות עשויה להישאר מבוקשת במקביל לעליית שיעור השטחים הפנויים במחסנים רגילים במיקומים פחות חזקים.

ב-EEC הוקמו 46 אזורים לקידום השקעות

המדיניות הממשלתית ממשיכה לתמוך בפיתוח המחוזות המזרחיים. עד מאי 2026 קידמו הרשויות הקמת 46 אזורים מיוחדים לקידום השקעות במסדרון הכלכלי המזרחי, כולל שבעה אתרים שבאותה עת המתינו לאישור קבינט השרים.

אזורים אלה מוקמים עבור ענפי יעד ופרויקטים גדולים נבחרים, ומאפשרים לרכז הטבות מס, הליכי רישוי ופיתוח תשתיות באזורים מוגדרים. נתונים רשמיים מ[מנהלת המסדרון הכלכלי המזרחי] מראים גם כי הרשויות בוחנות אפשרות להרחבה נוספת של שטח הפרויקט.

עבור שוק הנדל״ן ההשפעה כפולה. ההטבות והתשתיות תומכות בשווי קרקעות התעשייה, אך במקביל מעודדות השקת פרויקטים חדשים והרחבת ההיצע. כתוצאה מכך, הצלחתו של מחסן או מפעל בודד תלויה יותר ויותר לא בצמיחה הכוללת של האזור, אלא בנגישות לדרכים, נמלים, חשמל, מים ושרשראות אספקה קיימות.

ההשקעות המוצהרות הגיעו ל-1.47 טריליון באט

הביקוש הפוטנציאלי לתשתיות תעשייה נתמך בהיקף גבוה של פרויקטי השקעה חדשים. בחודשים ינואר–יוני 2026 הוגשו למועצת ההשקעות של תאילנד (BOI) 1,299 בקשות לקבלת הטבות בשווי כולל של 1.474 טריליון באט, שהם כ-43.6 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 37% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מקור הצמיחה העיקרי היה ענף הדיגיטל: 90 פרויקטים מוצהרים הוערכו בכ-1.115 טריליון באט. תחומי האלקטרוניקה והנדסת החשמל הוסיפו 120.2 מיליארד באט, חקלאות ועיבוד מזון — 61.4 מיליארד, לוגיסטיקה ושירותים בעלי ערך מוסף גבוה — 40.2 מיליארד, ותעשיית הרכב וחלקי החילוף — 25.7 מיליארד.

הבקשות בהשתתפות הון זר עלו ב-80% לכ-1.37 טריליון באט ב-877 פרויקטים. האזור המזרחי קיבל בקשות בהיקף של כ-495.7 מיליארד באט. עם זאת, הנתונים מאפיינים את שווי הפרויקטים המועמדים לתמריצי השקעה, ולא מפעלים שכבר נבנו או כספים שהושקעו בפועל בנדל״ן. בנפרד, במחצית הראשונה אושרו הטבות עבור 1,300 פרויקטים בשווי של כ-1.31 טריליון באט, כך לפי [נתוני מרכז ההשקעות של מועצת ההשקעות של תאילנד].

הפער בין ההשקעות המוצהרות לבין הביקוש הריאלי לנדל״ן עשוי להיות משמעותי. פרויקט תעשייתי גדול עובר מספר שלבים — קבלת הטבות, בחירת קרקע, אישורים, בנייה, התקנת ציוד והרצה. הצורך במחסנים ובמפעלים אינו נוצר במקביל לפרסום בקשת ההשקעה.

סין הפכה ללקוחה השנייה בגודלה בפארקי התעשייה

מבנה המשקיעים הזרים השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות. חברות סיניות מרחיבות את נוכחות הייצור שלהן בתאילנד, כאשר ההשקעות מתפשטות בהדרגה מהרכבה סופית לספקי רכיבים, ציוד תעשייתי וחומרי גלם.

חלקה של הקרקע בפארקי התעשייה התאילנדיים שנרכשה או הושכרה על ידי חברות סיניות עלה מ-6% בשנת 2019 ל-17% באפריל 2026. בכך הפכה סין לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה אחרי יפן. חלקה של החברות היפניות באותה תקופה ירד מ-26% ל-22%.

הפרויקטים הסיניים מתרכזים במיוחד במסדרון הכלכלי המזרחי. בשנת 2025 קיבלו חברות סיניות 83 היתרים חדשים לניהול עסקים זרים ב-EEC, המהווים 27% מתוך 313 היתרים מסוג זה. עבור חברות יפניות הנתון עמד על 67, ועבור סינגפוריות — על 46. כ-3 רבעים מהפרויקטים הסיניים שאושרו ב-2025 וקיבלו תמריצי השקעה יועדו אף הם למסדרון הכלכלי המזרחי, על פי [מחקר של Krungsri Research מ-14 באוגוסט].

עבור שוק הנדל״ן מדובר בתהליך מורכב. יצרן יכול לשכור מפעל מוכן, לרכוש מגרש בפארק תעשייה או להקים מתקן ייעודי משלו. לכן, הגידול בהון התעשייתי מסין אינו מביא בהכרח לעלייה פרופורציונלית בביקוש דווקא לשטחי מחסנים סטנדרטיים.

מחירי הקרקעות ב-EEC ממשיכים לעלות

העניין הרב מצד יצרנים ופיתוח התשתיות תומכים במחירי הקרקעות בצ׳ונבורי, ראיונג וצ׳אצ׳ואנגסאו. מפעלי ייצור מעריכים אזורים אלה בזכות הקרבה לנמלי מים עמוקים, כבישים מהירים, ספקים ומקבצי תעשייה מבוססים.

ב[מחקר של Colliers על המסדרון הכלכלי המזרחי] שפורסם בסוף יולי צוינה עלייה מתונה ומתמשכת במחירי הקרקע, הנתמכת בביקוש תעשייתי, תמריצים ממשלתיים, השקעות זרות ישירות ופרויקטי תשתית.

עבור יזמים, עליית מחירי הקרקע הופכת למגבלה נוספת. אם עלויות הקרקע והבנייה מתייקרות ועודף המחסנים המוכנים בולם את עליית דמי השכירות, התשואה של פרויקט סטנדרטי חדש עלולה להישחק. הדבר מחזק את היתרון של מתחמים בעלי תשתית הנדסית קיימת ונכסים שנבנו בהתאמה לדרישות של שוכר ספציפי.

פרויקטים דיגיטליים משנים את הדרישות מקרקע תעשייתית

בקשות ההשקעה שוברות השיאים במגזר הדיגיטלי משנות גם את מבנה הביקוש. מרכזי נתונים (Data Centers) זקוקים למגרשים גדולים, אך קרבה מסורתית לכביש מהיר אינה מספקת עבורם. גורמי המפתח הופכים להיות קיבולת חשמל זמינה, גיבוי אספקת אנרגיה, רשתות סיבים אופטיים, מים ומערכות קירור.

בשל כך, חלק מהקרקעות לתעשייה מתחילות להתחרות לא רק על יצרנים וחברות לוגיסטיקה, אלא גם על תשתיות דיגיטליות. המגרשים האטרקטיביים ביותר עשויים להתייקר אפילו בתקופה שבה במחסנים סטנדרטיים שיעור השטחים הפנויים עולה.

בידול זה בשוק תואם את המגמה הכללית של שנת 2026: ההון מתרכז בנכסים שבהם המיקום והמאפיינים הטכניים יוצרים חסם כניסה גבוה למתחרים, בעוד שנכסים טיפוסיים הופכים רגישים יותר לעודפי בנייה חדשה.

תאילנד אינה מתמודדת עם מיתון תעשייתי, אלא עם חוסר איזון

אין לפרש את הספיגה נטו השלילית ברבעון השני ישירות כצמצום בייצור התעשייתי של תאילנד. המדד מתייחס לנדל״ן ומציג את השינוי בשטחים התפוסים, ולא את היקף התפוקה במפעלים, את היצוא או את סך ההשקעות הזרות הישירות.

במקביל מתקיימות בשוק שלוש מגמות שונות. הביקוש לקרקעות תעשייה נתמך בהעתקת קווי ייצור ובפרויקטי השקעה חדשים. מפעלים מוכנים נותרו פלח במחסור יחסי. נכסים לוגיסטיים סטנדרטיים, לעומת זאת, מתמודדים עם גידול מהיר יותר בהיצע.

לכן, לקראת סוף 2026 הפערים בין הנכסים עשויים להפוך לבולטים יותר. אתרי הייצור המובילים במסדרון הכלכלי המזרחי עשויים לשמור על ביקוש גבוה, בעוד שמתחמי מחסנים במיקומים פחות אטרקטיביים ייאלצו להתחרות על שוכרים באמצעות מחיר, תקופות גרייס ותנאי חוזה מקלים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מצביעים עדיין על משבר בנדל״ן התעשייתי בתאילנד, אך השוק הופך לבררני בהרבה. ספיגה נטו שלילית והצפי לעלייה בשיעור הפנויים במחסנים מודרניים מגבירים את הסיכון לפרויקטים שנבנו ללא ביקוש מובטח מראש. במקביל, היקף שיא של בקשות השקעה, התרחבות הייצור הסיני וריכוז השטחים החדשים במסדרון הכלכלי המזרחי תומכים בקרקעות ובמבני ייצור ייעודיים. עבור המשקיע, הסטטיסטיקה הכללית של זרימת ההון הופכת לפחות אינפורמטיבית בהשוואה למיקום, זמינות התשתיות, סוג המבנה ונוכחות שוכר קונקרטי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן תעשייתי בתאילנד בשנת 2026

מה קרה לנדל״ן התעשייתי בתאילנד ברבעון השני?

הספיגה נטו הפכה לשלילית. פירוש הדבר הוא שבשקלול השטחים שהתפנו, סך השטחים התפוסים בפועל במהלך הרבעון הצטמצם. JLL צופה גם עלייה בשיעור השטחים הפנויים לקראת סוף השנה.

האם הביקוש לכל הנדל״ן התעשייתי בתאילנד יורד?

לא. המצב משתנה לפי מגזרים. מפעלים מוכנים וקרקעות תעשייה איכותיות נותרו מבוקשים, בעוד שמתחמי מחסנים מודרניים חשופים יותר לסיכון של עודף היצע.

איזו רמת שטחים פנויים צפויה בשוק המחסנים?

CBRE העריכה בתחזיתה לשנת 2026 עלייה בשיעור השטחים הפנויים במתחמים לוגיסטיים מודרניים מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית שנתית, ולא בנתון שכבר נרשם על ידי JLL ברבעון השני.

מהו שיעור השטחים הפנויים במפעלים מוכנים?

בתחזית CBRE צוין כי שיעור השטחים הפנויים במבני תעשייה מוכנים ב-2026 יישאר מתחת ל-5% הודות לביקוש יציב ולהיצע חדש מוגבל.

מהו המסדרון הכלכלי המזרחי של תאילנד?

זהו אזור תעשייה והשקעות הכולל את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. מרוכזים בו פארקי תעשייה גדולים, מפעלי רכב ואלקטרוניקה, ותשתיות נמל ותחבורה מתקדמות.

כמה השקעות חדשות הוצהרו בתאילנד ב-2026?

בין ינואר ליוני הוגשו 1,299 בקשות להטבות השקעה בשווי כולל של כ-1.47 טריליון באט, עלייה של 37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

האם 1.47 טריליון באט פירושם כספים שכבר הושקעו?

לא. זהו שווי הפרויקטים במסגרת הבקשות לתמריצי השקעה. השקעות ההון בפועל מתבצעות מאוחר יותר ועשויות להשתנות בלוחות הזמנים ובהיקפים.

עד כמה עלה משקלן של החברות הסיניות?

נתח הקרקעות לתעשייה שנרכש או הושכר על ידי חברות סיניות עלה מ-6% ב-2019 ל-17% באפריל 2026. סין הפכה לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה בפארקי תעשייה אחרי יפן.

האם מחירי השכירות במחסנים צפויים לרדת?

ברבעון השני דמי השכירות נותרו יציבים. העלייה בהיצע ובשיעור השטחים הפנויים מגבילה את האפשרות להעלות שכר דירה ועשויה להגביר את התחרות בין בעלי הנכסים, אך לעת עתה אין מספיק נתונים כדי להצביע על ירידת מחירים גורפת בלתי נמנעת.