Склады Таиланда столкнулись с ростом свободных площадей

Рынок промышленной и складской недвижимости Таиланда во втором квартале 2026 года показал первые заметные признаки избытка предложения: чистое поглощение площадей стало отрицательным, а к концу года ожидается рост доли свободных помещений. При этом спад спроса на готовые площади пока не означает разворота промышленного цикла страны. Заявки на инвестиционные льготы в первом полугодии выросли на 37%, до 1,47 трлн батов, Китай продолжает наращивать присутствие в промышленных парках, а Восточный экономический коридор остается главным центром нового предложения и производства.

Чистое поглощение промышленной недвижимости стало отрицательным

Во втором квартале 2026 года баланс между занятыми и освобожденными промышленными площадями в Таиланде ухудшился. Чистое поглощение — показатель, который отражает изменение фактически занятых площадей после учета выездов арендаторов, — опустилось ниже нуля.

За квартал на рынок вышел только один новый объект, поэтому прирост предложения оказался небольшим. Более значительный объем строящейся недвижимости запланирован к завершению ближе к концу года. Арендные ставки и капитальная стоимость объектов во втором квартале практически не изменились, однако аналитики ожидают увеличения доли свободных площадей, если ввод будет опережать фактический спрос. Такие выводы содержатся в опубликованном 21 августа [обзоре JLL по промышленной недвижимости Таиланда за второй квартал 2026 года].

Отрицательное поглощение не означает, что вся промышленная недвижимость страны одновременно теряет арендаторов. Показатель фиксирует общий баланс за конкретный период. Он может ухудшаться из-за освобождения крупных площадей несколькими компаниями даже при сохранении спроса в отдельных районах и категориях объектов.

Склады и готовые фабрики расходятся в динамике

Главное различие проходит между современными логистическими комплексами и готовыми производственными зданиями.

В начале года консультанты ожидали, что сегмент готовых фабрик останется сравнительно дефицитным: доля свободных площадей должна удерживаться ниже 5%, а предложение новых объектов — оставаться ограниченным. Такой формат востребован у производителей, которым необходимо быстро начать работу без покупки участка и строительства собственного завода.

Для современной складской недвижимости прогноз заметно слабее. Объем нового предложения в 2026 году должен превысить текущий спрос, из-за чего доля свободных помещений может увеличиться примерно с 10% до 13%. Это именно прогноз на 2026 год, а не уже достигнутая во втором квартале вакантность, следует из [прогноза CBRE по рынку недвижимости Таиланда].

Разница важна для инвесторов. Под общей категорией промышленной недвижимости находятся земельные участки в промышленных парках, готовые заводские помещения, типовые склады, распределительные центры и здания, построенные под конкретного арендатора. Избыточное предложение в одном сегменте не означает автоматического избытка во всех остальных.

Восточный экономический коридор концентрирует новое предложение

Центром промышленного рынка остается Восточный экономический коридор, объединяющий Чаченгсау, Чонбури и Районг. Район расположен восточнее Бангкока и связан с портами Лаем-Чабанг и Мап-Та-Пхут, автомобильными магистралями и крупными производственными кластерами.

В первом квартале 2026 года совокупный фонд промышленных зон Таиланда увеличился на 2,08% за квартал, до 213 941 рая. Один рай равен 1600 кв. м. Площадь, предназначенная непосредственно для продажи и аренды, составляла 143 251 рай, из которых около 118 тыс. уже были поглощены рынком. Доля освоенных площадей достигла 82,55%.

Новое предложение оказалось почти полностью сосредоточено на востоке страны: на Восточный экономический коридор пришлось 92,5% чистого прироста фонда, причем ввод происходил главным образом за счет расширения существующих промышленных парков, а не создания совершенно новых площадок. За первый квартал появилось 4369 раев нового предложения, а цены продажи промышленной земли после резкого подъема в 2023–2024 годах стабилизировались в квартальном выражении, сохранив годовой рост примерно на 3–5%. Эти показатели приводит [Colliers в обзоре промышленного рынка за первый квартал].

Такая концентрация объясняет, почему национальные показатели не полностью описывают положение конкретного объекта. Земля возле портов, действующих производственных цепочек и надежной инженерной инфраструктуры может оставаться востребованной одновременно с ростом вакантности обычных складов в менее сильных локациях.

В EEC создано 46 зон инвестиционного продвижения

Государственная политика продолжает поддерживать развитие восточных провинций. К маю 2026 года власти продвинули создание в Восточном экономическом коридоре 46 специальных зон инвестиционного продвижения, включая семь площадок, которые на тот момент еще ожидали представления кабинету министров.

Такие зоны создаются для целевых отраслей и отдельных крупных проектов и позволяют концентрировать налоговые льготы, разрешительные процедуры и инфраструктурное развитие в выбранных районах. Официальные данные [Управления Восточного экономического коридора] также показывают, что власти рассматривают возможность дальнейшего расширения территории проекта.

Для рынка недвижимости эффект двойственный. Льготы и инфраструктура поддерживают стоимость промышленной земли, но одновременно стимулируют запуск новых проектов и расширение предложения. В результате успех отдельного склада или фабрики все сильнее зависит не от общего роста региона, а от доступа к дорогам, портам, электричеству, воде и существующим цепочкам поставщиков.

Заявленные инвестиции достигли 1,47 трлн батов

Потенциальный спрос на промышленную инфраструктуру поддерживается высоким объемом новых инвестиционных проектов. В январе–июне 2026 года в Совет по инвестициям Таиланда подали 1299 заявок на получение льгот общей стоимостью 1,474 трлн батов, или примерно $43,6 млрд. Это на 37% больше, чем за аналогичный период годом ранее.

Главным источником роста стала цифровая отрасль: 90 заявленных проектов оценивались примерно в 1,115 трлн батов. Электроника и электротехника дали еще 120,2 млрд батов, сельское хозяйство и переработка продовольствия — 61,4 млрд, логистика и услуги с высокой добавленной стоимостью — 40,2 млрд, автомобильная промышленность и комплектующие — 25,7 млрд.

Заявки с иностранным капиталом выросли на 80%, до примерно 1,37 трлн батов по 877 проектам. Восточный регион получил заявки примерно на 495,7 млрд батов. При этом цифры характеризуют именно стоимость проектов, претендующих на инвестиционное стимулирование, а не уже построенные заводы или фактически вложенные в недвижимость средства. Отдельно в первом полугодии были одобрены льготы для 1300 проектов стоимостью около 1,31 трлн батов, говорится в [данных инвестиционного центра при Совете по инвестициям Таиланда].

Разница между заявленными инвестициями и реальным спросом на недвижимость может быть значительной. Большой промышленный проект проходит несколько стадий — получение льгот, выбор участка, согласования, строительство, монтаж оборудования и запуск. Потребность в складах и фабриках возникает не одновременно с публикацией инвестиционной заявки.

Китай стал вторым крупнейшим клиентом промышленных парков

Структура иностранных инвесторов за последние годы заметно изменилась. Китайские компании расширяют производственное присутствие в Таиланде, причем инвестиции постепенно распространяются от окончательной сборки к поставщикам деталей, промышленного оборудования и материалов.

Доля площади в тайских промышленных парках, купленной или арендованной китайскими компаниями, выросла с 6% в 2019 году до 17% к апрелю 2026-го. Китай таким образом стал второй крупнейшей группой клиентов после Японии. Доля японских компаний за тот же период снизилась с 26% до 22%.

Китайские проекты особенно концентрируются в Восточном экономическом коридоре. В 2025 году китайские компании получили 83 новых разрешения на ведение иностранного бизнеса в EEC, или 27% от 313 таких разрешений. Для японских компаний показатель составил 67, для сингапурских — 46. Около трех четвертей одобренных в 2025 году китайских проектов, получавших инвестиционное стимулирование, также приходилось на Восточный экономический коридор, следует из [исследования Krungsri Research от 14 августа].

Для недвижимости этот процесс неоднозначен. Производитель может арендовать готовую фабрику, приобрести участок в промышленном парке или построить собственное специализированное предприятие. Поэтому рост промышленного капитала из Китая не обязательно приводит к пропорциональному увеличению спроса именно на стандартные складские площади.

Земля в EEC продолжает дорожать

Высокий интерес производителей и развитие инфраструктуры поддерживают стоимость участков в Чонбури, Районге и Чаченгсау. Производственные предприятия ценят эти районы за близость к глубоководным портам, автомагистралям, поставщикам и уже сформированным промышленным кластерам.

В опубликованном в конце июля [исследовании Colliers по Восточному экономическому коридору] отмечается продолжающийся постепенный рост цен на землю, который поддерживают производственный спрос, государственные стимулы, прямые иностранные инвестиции и инфраструктурные проекты.

Для девелоперов повышение стоимости земли становится дополнительным ограничением. Если участок и строительство дорожают, а избыток готовых складов сдерживает рост арендной платы, доходность нового стандартного проекта может ухудшаться. Это усиливает преимущество площадок с уже существующей инженерной инфраструктурой и объектов, построенных под требования конкретного арендатора.

Цифровые проекты меняют требования к промышленной земле

Рекордные инвестиционные заявки цифрового сектора также меняют структуру спроса. Центрам обработки данных нужны большие земельные участки, но традиционной близости к автомагистрали для них недостаточно. Ключевыми становятся доступная электрическая мощность, резервирование энергоснабжения, оптоволоконные сети, вода и системы охлаждения.

Из-за этого часть промышленной земли начинает конкурировать не только за производителей и логистические компании, но и за цифровую инфраструктуру. Наиболее привлекательные участки могут дорожать даже в период, когда у стандартных складов растет доля свободных площадей.

Такое расслоение рынка соответствует общей тенденции 2026 года: капитал концентрируется в объектах, где местоположение и технические характеристики создают высокий барьер для конкурентов, в то время как типовые помещения становятся чувствительнее к избытку нового строительства.

Таиланд столкнулся не со спадом промышленности, а с дисбалансом

Отрицательное чистое поглощение во втором квартале нельзя напрямую трактовать как сокращение промышленного производства Таиланда. Показатель относится к недвижимости и показывает изменение занятых площадей, а не объем выпуска заводов, экспорт или совокупные прямые иностранные инвестиции.

Одновременно на рынке существуют три разные тенденции. Спрос на промышленную землю поддерживают перенос производства и новые инвестиционные проекты. Готовые фабрики остаются относительно дефицитным сегментом. Стандартные логистические объекты, напротив, сталкиваются с более быстрым увеличением предложения.

Поэтому к концу 2026 года различия между объектами могут стать заметнее. Лучшие производственные площадки в Восточном экономическом коридоре способны сохранять высокий спрос, пока складские комплексы с менее выгодным расположением будут вынуждены конкурировать за арендаторов ценой, льготными периодами и условиями договора.

Как сообщают эксперты International Investment, данные второго квартала пока не указывают на кризис промышленной недвижимости Таиланда, однако рынок становится существенно более избирательным. Отрицательное чистое поглощение и прогнозируемый рост вакантности современных складов повышают риск для проектов, построенных без заранее обеспеченного спроса. Одновременно рекордный объем инвестиционных заявок, расширение китайского производства и концентрация новых площадей в Восточном экономическом коридоре поддерживают землю и специализированные производственные объекты. Для инвестора общая статистика притока капитала становится менее информативной, чем местоположение, инженерная обеспеченность, тип здания и наличие конкретного арендатора.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: промышленная недвижимость Таиланда в 2026 году

Что произошло с промышленной недвижимостью Таиланда во втором квартале?

Чистое поглощение стало отрицательным. Это означает, что с учетом освобожденных помещений общий объем фактически занятых площадей за квартал сократился. JLL также ожидает роста вакантности к концу года.

Падает ли спрос на всю промышленную недвижимость Таиланда?

Нет. Ситуация различается по сегментам. Готовые фабрики и качественная промышленная земля остаются востребованными, тогда как современные складские комплексы сильнее подвержены риску избытка предложения.

Какой уровень вакантности ожидается на рынке складов?

CBRE в прогнозе на 2026 год ожидала увеличения доли свободных современных логистических площадей примерно с 10% до 13%. Это прогноз на год, а не показатель, уже зафиксированный JLL во втором квартале.

Какова вакантность готовых фабрик?

В прогнозе CBRE ожидалось, что доля свободных готовых производственных помещений в 2026 году останется ниже 5% благодаря устойчивому спросу и ограниченному новому предложению.

Что такое Восточный экономический коридор Таиланда?

Это промышленно-инвестиционная зона, охватывающая Чаченгсау, Чонбури и Районг. Здесь сосредоточены крупные промышленные парки, автомобильные и электронные производства, портовая и транспортная инфраструктура.

Сколько новых инвестиций заявлено в Таиланде в 2026 году?

За январь–июнь было подано 1299 заявок на инвестиционные льготы общей стоимостью около 1,47 трлн батов, что на 37% больше год к году.

Означают ли 1,47 трлн батов уже вложенные деньги?

Нет. Это стоимость проектов в заявках на инвестиционное стимулирование. Фактические капиталовложения происходят позже и могут отличаться по срокам и объему.

Насколько выросла роль китайских компаний?

Доля промышленной земли, купленной или арендованной китайскими компаниями, выросла с 6% в 2019 году до 17% к апрелю 2026-го. Китай стал второй крупнейшей группой клиентов промышленных парков после Японии.

Будут ли складские ставки снижаться?

Во втором квартале ставки оставались стабильными. Рост предложения и вакантности ограничивает возможности для повышения аренды и может усилить конкуренцию между владельцами, но данных для утверждения о неизбежном общем снижении ставок пока недостаточно.