מכירות הבתים בארה״ב ירדו שוב

מכירות הבתים הקיימים (יד שנייה) בארה״ב ביולי 2026 ירדו ב-1.7% לעומת החודש הקודם והגיעו לקצב שנתי מנוכה עונתיות של 4.06 מיליון עסקאות — הרמה הנמוכה ביותר בשלושת החודשים האחרונים. עם זאת, השוק עדיין אינו מציג תמונה קלאסית של משבר דיור: המכירות נותרו מעט גבוהות מאלו של השנה שעברה, המחיר החציוני עלה ב-2% ל-434,100 דולר, היצע הבתים הלא מכורים עומד על 4.6 חודשי מכירות, ועסקאות במצוקה מהוות רק 2%. החסם העיקרי נותר עלות המימון: הריבית הממוצעת על משכנתאות ביולי עמדה על 6.54%, ועד 6 באוגוסט הנתון השבועי כבר טיפס ל-6.69%.

מכירות הבתים מיד שנייה ירדו זה החודש השני ברציפות

שוק הבתים הקיימים בארה״ב, הכולל בתים פרטיים, דירות וקואופרטיבים שהיו בבעלות קודמת, המשיך להתקרר לאחר ההתאוששות של עונת האביב.

ביולי ירדו המכירות ב-1.7% לעומת החודש הקודם לקצב שנתי מנוכה עונתיות של 4.06 מיליון נכסים. בחישוב שנתי, לעומת זאת, עלה המדד ב-0.7%, והיקף המכירות המצטבר מתחילת השנה היה גבוה ב-2.4% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

קצב שנתי מנוכה עונתיות אינו מעיד על כך שביולי נמכרו בפועל 4.06 מיליון בתים. המדד משקלל את הפעילות החודשית לנפח שנתי תיאורטי בהנחה שקצב העסקאות הנוכחי יימשך.

הדיווח המקורי של בלומברג מ-11 באוגוסט מדגיש את הירידה לשפל של שלושה חודשים. עם זאת, מכלול הנתונים הרחב יותר מראה כי השוק מצוי בתקופה ממושכת של פעילות מתונה, ולא בכניסה לשלב חדש של קריסה חדה.

המחיר החציוני של הבתים עלה ל-434,100 דולר

למרות הפעילות המתונה מצד הרוכשים, המחירים ברמה הלאומית ממשיכים לעלות בראייה שנתית.

המחיר החציוני של כלל סוגי הנכסים הקיימים הגיע ביולי ל-434,100 דולר, לעומת 425,700 דולר שנה קודם לכן. מדובר בעלייה של 2%, כאשר המגמה השנתית החיובית נשמרת כבר 37 חודשים ברציפות.

עבור בתים פרטיים צמודי קרקע עמד המחיר החציוני על 440,300 דולר, עלייה של 1.9% לעומת יולי 2025. דירות וקואופרטיבים נמכרו במחיר חציוני של 371,800 דולר, המהווה עלייה שנתית של 2.2%.

עם זאת, המחיר החציוני הכללי של יולי היה נמוך מזה שנרשם ביוני (440,600 דולר). יש לנתח השוואה כזו בין חודשים סמוכים בזהירות: המחיר החציוני אינו מנוכה עונתיות ומושפע מההרכב המדויק ומהמיקום הגיאוגרפי של הנכסים שנמכרו באותו חודש.

לפיכך, ירידה משיא חודש יוני אינה מעידה כשלעצמה על תחילתו של תיקון מחירים כולל ברמה הלאומית.

ההיצע הצטמצם ל-1.54 מיליון נכסים

בסוף חודש יולי עמדו למכירה כ-1.54 מיליון נכסים קיימים. נתון זה נמוך ב-1.9% מהחודש הקודם וב-0.6% מרמתו ביולי 2025.

בקצב המכירות הנוכחי, היצע זה מספיק לכ-4.6 חודשים. המדד נותר ללא שינוי הן בהשוואה ליוני והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

נתון זה מחייב פרשנות זהירה. מלאי של 4.6 חודשים אינו מצביע על עודף היצע משמעותי, אך גם אינו מבטא מחסור חריף במיוחד ברמה הלאומית. בהערכות ענפיות, טווח של ארבעה עד חמישה חודשים נחשב לעיתים קרובות לקרוב לתנאי שוק מאוזנים.

המאפיין המרכזי של השוק כיום הוא שמלאי מתון זה מתקיים לצד היקף עסקאות נמוך מאוד: רוכשים פוטנציאליים רבים נמנעים מנטילת משכנתא בריביות הנוכחיות, וחלק מבעלי הנכסים אינם ממהרים למכור.

צפון-מזרח ארה״ב ממשיך להיות האזור בעל קצב ההתייקרות המהיר ביותר

הפערים בין האזורים השונים בארה״ב הולכים ומעמיקים.

בצפון-מזרח המדינה עלו המכירות ביולי ב-2% בהשוואה ליוני לקצב שנתי של 500 אלף נכסים, ללא שינוי לעומת השנה שעברה. המחיר החציוני עלה ב-5.2% ל-563,800 דולר.

במערב התיכון ירדו המכירות ב-2% לקצב שנתי של 970 אלף, אך נותרו גבוהות ב-2.1% לעומת השנה הקודמת. המחיר החציוני עלה ב-2.8% ל-342,900 דולר.

הדרום הציג את הירידה החודשית החדה ביותר: מספר העסקאות ירד ב-3.1% לקצב שנתי של 1.86 מיליון. בהשוואה לשנה שעברה המכירות נותרו ללא שינוי, והמחיר החציוני עלה ב-0.9% בלבד ל-371,700 דולר.

במערב נותרו המכירות יציבות על 730 אלף בחישוב שנתי, עלייה של 1.4% לעומת יולי 2025. עליית המחיר החציוני נעצרה כמעט לחלוטין — תוספת של 0.2% בלבד, ל-622,200 דולר.

כך, עליית המחירים הלאומית של 2% משקפת שונות רחבה: החל מהתייצבות מוחלטת כמעט במערב ועד לעלייה של יותר מ-5% בצפון-מזרח.

בערים מסוימות המחירים כבר יורדים

הנתונים הרבעוניים מדגישים ביתר שאת את הפיצול האזורי בנדל״ן האמריקאי.

ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הבתים הפרטיים הקיימים לעומת השנה שעברה ב-80% מהאזורים המטרופוליניים הנסקרים, לעומת 71% ברבעון הראשון. המחיר החציוני הארצי לנכסים מסוג זה הגיע ל-434,900 דולר, עלייה של 1.5%. רק 5% מהמטרופולינים רשמו עלייה דו-ספרתית.

בצפון-מזרח עלה המחיר החציוני ב-3.8% ל-547,200 דולר, במערב התיכון ב-3.6% ל-340,800 דולר, ובדרום ב-1% ל-380,000 דולר. במערב, לעומת זאת, ירד המדד ב-0.8% ל-637,900 דולר.

השוק הגדול היקר ביותר נותר אזור סן חוזה — סאניווייל — סנטה קלרה עם מחיר חציוני של כ-2.05 מיליון דולר, אם כי המחיר שם היה נמוך ב-4.2% בהשוואה לשנה שעברה.

באזור סן פרנסיסקו — אוקלנד — הייוורד עלה המחיר החציוני ב-5.2% ל-1.5 מיליון דולר, ובאזור אנהיים — סנטה אנה — אירוויין עלה ב-3.7% ל-1.485 מיליון דולר.

קשה כיום לנתח את שוק הנדל״ן בארה״ב כמקשה אחת: ערים יקרות מסוימות עוברות כבר תיקון מחירים כלפי מטה, בעוד שאחרות ממשיכות להתייקר.

ריבית המשכנתאות הממוצעת ביולי עמדה על 6.54%

בניתוח הנתונים חשוב להבחין בין שני מדדים נפרדים של עלויות המימון.

הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה לאורך כל חודש יולי עמדה על 6.54%, לעומת 6.49% ביוני. שנה קודם לכן הממוצע היה גבוה יותר ועמד על 6.72%.

במקביל, הנתונים השבועיים מצביעים על הרעה מהירה בתנאים לקראת תחילת אוגוסט. בשבוע שהסתיים ב-6 באוגוסט הגיעה הריבית הממוצעת ל-6.69%, לעומת 6.66% בשבוע שלפניו. לפני שנה בתאריך המקביל עמד המדד על 6.63%. הריבית להלוואות ל-15 שנה עמדה על 6.01%. סוכנות Freddie Mac מחשבת נתונים אלה על בסיס אלפי בקשות למשכנתא המוגשות דרך מערכותיה.

הקביעה כי הריבית ביולי הייתה 6.54% והקביעה כי הגיעה ל-6.69% נכונות שתיהן, אך מתייחסות לטווחי זמן שונים.

להערכת עסקאות יולי מתאים להשתמש בממוצע החודשי, בעוד שנתון ה-6.69% משקף את התנאים בתחילת אוגוסט.

הבקשות למשכנתא מגיבות לעליית הריבית

עליית עלויות המימון כבר משפיעה על מדדי הביקוש השוטפים.

בשבוע שהסתיים ב-31 ביולי ירד הנפח הכולל של הבקשות למשכנתאות ב-2.9%. מספר הבקשות לרכישת דיור ירד ב-4% באותו שבוע, והיה נמוך ב-3% בהשוואה לשנה שעברה.

איגוד בנקאי המשכנתאות בארה״ב (MBA) רשם להלוואות סטנדרטיות ל-30 שנה ריבית חוזית של 6.81%, לעומת 6.76% שבוע קודם לכן. סדרה זו מבוססת על מתודולוגיה שונה מזו של Freddie Mac, ולכן אין להשוות בין הנתונים ישירות.

הגשת בקשות למשכנתא מקדימה לרוב את סגירת העסקאות בפועל. לכן, הפעילות החלשה בסוף יולי מצביעה על חשש להמשך הלחץ על המכירות בשבועות הבאים, אלא אם יירשמו ירידות משמעותיות בריבית.

הפדרל ריזרב הותיר את הריבית ללא שינוי

ב-29 ביולי הותיר הפדרל ריזרב את טווח ריבית היעד על 3.50%–3.75%.

ההחלטה התקבלה ברוב של תשעה תומכים מול שלושה מתנגדים. חברי הוועדה המתנגדים — בת׳ האמק, ניל קשקרי ולורי לוגן — תמכו בהעלאת הריבית ב-0.25 נקודת אחוז ולא בהורדתה. הבנק המרכזי ציין פעילות כלכלית יציבה ואינפלציה שעדיין חורגת מיעד ה-2%, בין היתר עקב זעזועי מחירים בענף האנרגיה.

פרט זה משמעותי לשוק הדיור: הפעילים אינם יכולים להניח שהכיוון העתידי של הריבית בארה״ב יהיה בהכרח כלפי מטה.

עם זאת, הפדרל ריזרב אינו קובע ישירות את ריביות המשכנתא. אלה מושפעות גם מתשואות האג״ח הממשלתיות לטווח ארוך, מציפיות האינפלציה, מפרמיות הסיכון ומעלויות הגיוס של הבנקים וגופי המימון.

נגישות הדיור השתפרה באופן פורמלי

למרות רמות המחירים הגבוהות, מדד נגישות הדיור הלאומי עלה ביולי ל-103.3 לעומת 98.3 שנה קודם לכן.

נתון מעל 100 מלמד כי משפחה בעלת הכנסה חציונית מייצרת באופן תיאורטי הכנסה מספקת לתשלום משכנתא סטנדרטית על בית במחיר חציוני, לפי הנחות המודל.

עם זאת, אין לפרש מדד זה כאילו הדיור הפך לנגיש בקלות עבור מרבית האמריקאים. המתודולוגיה מניחה הון עצמי התחלתי של 20%, כאשר תשלומי הקרן והריבית אינם עולים על 25% מההכנסה המשפחתית החציונית.

עבור משקי בית ללא הון עצמי משמעותי, המציאות מורכבת בהרבה.

ברבעון השני, רוכש טיפוסי של דירה ראשונה עם הון עצמי של 10% נדרש לתשלום חודשי משוער של כ-2,158 דולר עבור נכס התחלתי בשווי 369,700 דולר. החזר ההלוואה דרש כ-35.9% מההכנסה, לעומת 38.4% שנה קודם לכן.

מכאן שהנגישות אמנם השתפרה במידת מה בהשוואה לשנת 2025, אך נותרה מכבידה מאוד, במיוחד עבור רוכשים צעירים.

חלקם של רוכשי דירה ראשונה ירד ל-29%

רוכשי דירה ראשונה היוו ביולי 29% מכלל העסקאות, לעומת 33% בחודש הקודם ו-28% בתקופה המקבילה אשתקד.

26% מהרכישות שולמו במזומן, לעומת 25% ביוני ו-31% ביולי 2025. משקיעים פרטיים ורוכשי דירה שנייה היוו 14% מהעסקאות.

עסקאות במצוקה, כולל נכסים שעוקלו בידי מלווים ועסקאות שבהן המלווה מסכים למחיר הנמוך מיתרת החוב, היוו 2% בלבד.

משך הזמן החציוני של נכס על המדף עלה ל-29 ימים מ-28 ימים ביוני, וזהה ל-28 הימים שנרשמו שנה קודם לכן.

נתונים אלה אינם מעידים על גל של מכירות כפויות. חולשת השוק נובעת כיום בעיקר מנגישות נמוכה ומעלות אשראי גבוהה, ולא ממשבר חובות בקרב בעלי הנכסים הקיימים.

דירות מקבלן מגבירות את התחרות על הרוכשים

שוק הבנייה החדשה מציג תמונה שונה מזו של שוק היד השנייה.

ביוני עמדו מכירות הבתים הפרטיים החדשים על קצב שנתי מנוכה עונתיות של 628 אלף נכסים. נתון זה גבוה ב-1.6% מרמת מאי המעודכנת ונמוך ב-5.6% מיוני 2025.

עם זאת, שינויים אלה מאופיינים בסטיית תקן רחבה — כ-±14.8% להשוואה החודשית ו-±13.2% להשוואה השנתית. לפיכך, על סמך דוח יוני בלבד לא ניתן לקבוע בוודאות אם המכירות של בתים חדשים אכן במגמת עלייה או ירידה.

המחיר החציוני של בית חדש שנמכר עמד על 398,300 דולר, ובשוק עמדו למכירה כ-485 אלף נכסים. בקצב המכירות הנוכחי עמד המלאי על 9.3 חודשים.

המחיר החציוני של בית חדש אכן נמוך מהמחיר החציוני של דירות יד שנייה ביולי (434,100 דולר), אך השוואה ישירה ביניהם אינה מדויקת, שכן מבנה הנכסים, שטחם ומיקומם הגיאוגרפי שונים, והנתונים מתייחסים לחודשים שונים.

המסקנה המובהקת יותר היא אחרת: יזמים מחזיקים במלאי משמעותי בהרבה ביחס לקצב המכירות בהשוואה למוכרים בשוק היד השנייה.

העלייה בהתחלות הבנייה קשורה בעיקר למגזר הבנייה הרוויה

נתוני התחלות הבנייה של חודש יוני זינקו ב-19% לעומת מאי לקצב שנתי של 1.427 מיליון יחידות דיור.

עם זאת, התרומה העיקרית נבעה מבנייה רוויה (בנייני דירות). התחלות הבנייה של בתים פרטיים עמדו על קצב שנתי של 895 אלף ולמעשה כמעט לא השתנו — ירידה של 0.2% לעומת רמת מאי המעודכנת.

מספר היתרי הבנייה לכלל סוגי הדיור ירד ב-3% ל-1.367 מיליון, וההיתרים לבתים פרטיים ירדו ב-2.4% ל-871 אלף.

בנוסף, השינוי בהתחלות הבנייה של בתים פרטיים אינו מובהק סטטיסטית בשל טווח הטעות הרחב של הסקר.

לפיכך, אין לראות בזינוק הכולל בבנייה תחילתו של גל היצע חדש של בתים צמודי קרקע שיוכל לשנות במהירות את מאזן המחירים ברמה הלאומית.

נתונים שוטפים מצביעים על התקררות נוספת בביקוש

נתוני חוזים עדכניים יותר מעידים אף הם על זהירות מצד הרוכשים.

במהלך ארבעת השבועות שהסתיימו ב-2 באוגוסט ירד מספר הבתים שנכנסו לחוזה חתום ב-3.7% לעומת התקופה הקודמת — הירידה השבועית החדה ביותר בסדרה מנוכת עונתיות זו מאז 2022. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד היה הנתון נמוך ב-1.9%.

המחיר החציוני לעסקה במאגר זה עמד על 406,362 דולר, עלייה שנתית של 2.9%. החזר המשכנתא החודשי המחושב הגיע ל-2,631 דולר, ומוכרים של 21.5% מהמודעות הפעילות הפחיתו מחיר. מספר הנכסים הפעילים עמד על כ-1.47 מיליון והיה נמוך ב-0.3% מהרמה אשתקד. חברת Redfin רואה בהיצע של 4–5 חודשים שוק מאוזן; על פי שיטת המדידה שלה עמד הנתון על 3.6 חודשים.

נתונים שוטפים אלה מחושבים בצורה שונה מהנתונים הרשמיים על עסקאות שהושלמו, ולכן אין לאחד בין שתי הסדרות ישירות.

עם זאת, שתיהן מצביעות על מגמה אחת: עלות האשראי הגבוהה שבה ומגבילה את פעילות הרוכשים הפוטנציאליים.

שיעור הבעלות על דירות נותר סביב 65%

ברבעון השני עמד שיעור משקי הבית בארה״ב שבבעלותם דירת מגורים על 65%.

נתון זה כמעט לא השתנה לעומת 65% שנה קודם לכן ולא היה שונה באופן מובהק מ-65.3% שנרשמו ברבעון הראשון.

שיעור הדירות הריקות המיועדות לבעלים עמד על 1.2%. במקביל, רק 0.7% מכלל מלאי הדיור היו נכסים שעמדו ריקים אך ורק משום שהוצעו למכירה.

המחיר החציוני המבוקש עבור נכסים ריקים אלה עמד על 343,800 דולר. לשכת מפקד האוכלוסין של ארה״ב מדגישה כי יש לבחון שינויים קלים בנתונים הרבעוניים בהתחשב בטעות הדגימה הסטטיסטית.

נתונים אלה אינם מצביעים על הצטברות של מלאי דירות ריקות חריג ברמה הארצית.

שוק הנדל״ן האמריקאי תלוי יותר ויותר בעיר הספציפית

לאחר ניתוח הנתונים המעודכנים, התמונה מורכבת יותר מהקביעה הפשטנית בדבר ״מחסור בדיור״ בלבד.

בשוק היד השנייה ההיצע מספיק ל-4.6 חודשי מכירות ואינו שונה מהשנה שעברה. בנתונים השוטפים של פלטפורמות שונות הרוכשים נהנים מזמן רב יותר למשא ומתן, ויותר מחמישית מהמוכרים נאלצים להוריד מחיר.

במקביל, המחיר החציוני הלאומי ממשיך לעלות, ובצפון-מזרח המחירים עולים בקצב מהיר בהרבה מאשר בדרום ובמערב.

השילוב בין תהליכים אלה הוא שיעצב את פני השוק במחצית השנייה של 2026.

באזורים שבהם קיימת בנייה חדשה בהיקף נרחב לצד גידול אוכלוסייה מתון, הרוכשים צוברים כוח שוק רב יותר. לעומת זאת, בערים שבהן היצע הנכסים האיכותיים מוגבל, אפילו ריביות משכנתא גבוהות במיוחד אינן מובילות בהכרח לירידות מחירים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני יולי משקפים המשך של משבר נגישות ונזילות נמוכה בנדל״ן האמריקאי, ולא תחילתה של קריסה ארצית. הירידה במכירות לקצב שנתי של 4.06 מיליון מעידה על חולשת הביקוש, והעלייה בריבית השבועית ל-6.69% יוצרת סיכונים נוספים לחודש אוגוסט. עם זאת, מלאי של 4.6 חודשים אינו מוגדר כנמוך באופן קיצוני, המחירים נותרו גבוהים מאשתקד, ועסקאות במצוקה עומדות על 2% בלבד. הסיכון המרכזי טמון בהמשך הפיצול: שווקים עם היצע חדש גדול, ירידה באוכלוסייה או ביקוש חלש עשויים לעבור תיקון מורגש, בעוד שערים עם מלאי מוגבל ישמרו על מחירים גבוהים גם בהיקף עסקאות מינימלי. להתאוששות בת-קיימא של המכירות יידרשו בראש ובראשונה ירידה בעלויות המשכנתא או צמיחה בשכר שתעלה על קצב עליית מחירי הדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment