აშშ-ში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები კვლავ შემცირდა

აშშ-ში მეორადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 2026 წლის ივლისში წინა თვესთან შედარებით 1,7%-ით შემცირდა და სეზონურად კორექტირებულ წლიურ 4,06 მლნ გარიგებამდე დაეცა — რაც ბოლო სამი თვის მინიმალური მაჩვენებელია. თუმცა, ბაზარი ჯერჯერობით არ ავლენს საბინაო კრიზისის კლასიკურ სურათს: გაყიდვები გასული წლის მაჩვენებელზე ოდნავ მაღალი რჩება, მედიანური ფასი 2%-ით გაიზარდა $434 100-მდე, გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი მიმდინარე გაყიდვების 4,6 თვეს შეესაბამება, ხოლო პრობლემური გარიგებები მხოლოდ 2%-ს შეადგენს. მთავარ შემაკავებელ ფაქტორად დაფინანსების ღირებულება რჩება: ივლისში საშუალო იპოთეკური განაკვეთი 6,54%-ს შეადგენდა, ხოლო 6 აგვისტოსთვის ყოველკვირეული მაჩვენებელი უკვე 6,69%-მდე გაიზარდა.

მეორადი საცხოვრებლის გაყიდვები ზედიზედ მეორე თვეა მცირდება

არსებული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ამერიკულმა ბაზარმა, ანუ კერძო მესაკუთრეთა სახლებმა, ბინებმა და კოოპერატიულმა საცხოვრებელმა, საგაზაფხულო გამოცოცხლების შემდეგ გაგრილება განაგრძო.

ივლისში გაყიდვები წინა თვესთან შედარებით 1,7%-ით შემცირდა და სეზონურად კორექტირებული წლიური ტემპით 4,06 მლნ ობიექტი შეადგინა. წლიურ ჭრილში მაჩვენებელი, პირიქით, 0,7%-ით გაიზარდა, ხოლო წლის დასაწყისიდან გაყიდვების დაგროვილი მოცულობა 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის შედეგზე 2,4%-ით მაღალი აღმოჩნდა.

სეზონურად კორექტირებული წლიური ტემპი არ ნიშნავს, რომ ივლისში ამერიკელებმა 4,06 მლნ სახლი გაყიდეს. ეს მაჩვენებელი ყოველთვიურ აქტივობას პირობით წლიურ მოცულობაში გადაიანგარიშებს გარიგებების მიმდინარე ტემპის შენარჩუნების დაშვებით.

Bloomberg-ის 11 აგვისტოს პირველადი მასალა ყურადღებას ამახვილებს მაჩვენებლის სამთვიან მინიმუმამდე შემცირებაზე. მონაცემთა უფრო ფართო ნაკრები აჩვენებს, რომ ბაზარი უფრო დაბალი აქტივობის ხანგრძლივ მდგომარეობაში რჩება, ვიდრე მკვეთრი ვარდნის ახალ ფაზაში შედის.

საცხოვრებლის მედიანური ფასი $434 100-მდე გაიზარდა

მყიდველთა სუსტი აქტივობის მიუხედავად, ეროვნული ფასები წლიურ ჭრილში ზრდას განაგრძობს.

ყველა ტიპის არსებული საცხოვრებლის მედიანურმა ღირებულებამ ივლისში $434 100-ს მიაღწია, წინა წლის $425 700-ის წინააღმდეგ. ზრდამ 2% შეადგინა, ხოლო დადებითი წლიური დინამიკა უკვე ზედიზედ 37 თვეა ნარჩუნდება.

ინდივიდუალური სახლებისთვის მედიანური ფასი $440 300-ს შეადგენდა, რაც 1,9%-ით მეტია 2025 წლის ივლისთან შედარებით. ბინები და კოოპერატიული საცხოვრებელი იყიდებოდა მედიანურ ფასად $371 800, რაც შეესაბამება 2,2%-იან წლიურ ზრდას.

ამასთან, ივლისის საერთო მედიანა ივნისის $440 600-ზე დაბალი აღმოჩნდა. მეზობელი თვეების ასეთი შედარება სიფრთხილით უნდა იქნას გამოყენებული: მედიანური ფასი არ კორექტირდება სეზონურობაზე და შეიძლება შეიცვალოს იმის გამო, თუ კონკრეტულად რომელი ობიექტები და რომელ რეგიონებში გაიყიდა.

ამიტომ ივნისის მაქსიმუმიდან კლება თავისთავად ჯერ კიდევ არ ადასტურებს ეროვნული საფასო კორექციის დაწყებას.

მიწოდება 1,54 მლნ ობიექტამდე შემცირდა

ივლისის ბოლოს ბაზარზე დაახლოებით 1,54 მლნ არსებული უძრავი ქონების ობიექტი იმყოფებოდა. ეს 1,9%-ით ნაკლებია წინა თვესთან შედარებით და 0,6%-ით ნაკლები 2025 წლის ივლისის დონეზე.

გაყიდვების მიმდინარე ტემპის პირობებში ეს მიწოდება საკმარისი იქნებოდა დაახლოებით 4,6 თვისთვის. მაჩვენებელი არ შეცვლილა არც ივნისთან და არც გასულ წელთან შედარებით.

ეს დონე მოითხოვს უფრო ფრთხილ ინტერპრეტაციას, ვიდრე სტატიის წინა ვერსიაში. 4,6 თვის მარაგი არ მიუთითებს ობიექტების დიდ სიჭარბეზე, თუმცა მისი ავტომატურად დახასიათებაც გამონაკლისად მწვავე ეროვნულ დეფიციტად არ შეიძლება. დარგობრივ შეფასებებში ოთხიდან ხუთ თვემდე დიაპაზონი ხშირად განიხილება როგორც უფრო დაბალანსებულ პირობებთან მიახლოებული.

ბაზრის მთავარი თავისებურება უფრო იმაში მდგომარეობს, რომ ზომიერი მარაგი ერწყმის ძალიან დაბალ ბრუნვას: ბევრი პოტენციური მყიდველი მზად არ არის აიღოს იპოთეკა მიმდინარე განაკვეთებით, ხოლო მესაკუთრეთა ნაწილი არ ჩქარობს გაყიდვას.

ჩრდილო-აღმოსავლეთი რჩება რეგიონად, სადაც ფასები ყველაზე სწრაფად იზრდება

რეგიონული მაჩვენებლები სულ უფრო მეტად განსხვავდება ერთმანეთისგან.

ჩრდილო-აღმოსავლეთში ივლისში გაყიდვები ივნისთან შედარებით 2%-ით გაიზარდა წლიურ 500 ათას ობიექტამდე და დარჩა გასული წლის დონეზე. მედიანური ფასი 5,2%-ით გაიზარდა $563 800-მდე.

შუა დასავლეთში გაყიდვები 2%-ით შემცირდა წლიურ გადაანგარიშებაში 970 ათასამდე, თუმცა გასულ წელზე 2,1%-ით მაღალი დარჩა. მედიანური ღირებულება გაიზარდა 2,8%-ით $342 900-მდე.

სამხრეთმა აჩვენა ყველაზე მნიშვნელოვანი ყოველთვიური კლება: გარიგებების რაოდენობა შემცირდა 3,1%-ით წლიურ 1,86 მლნ-მდე. გასულ წელთან შედარებით გაყიდვები არ შეცვლილა, ხოლო მედიანური ფასი გაიზარდა მხოლოდ 0,9%-ით $371 700-მდე.

დასავლეთში გაყიდვები შენარჩუნდა 730 ათასის დონეზე წლიური გამოხატულებით და იყო 1,4%-ით მაღალი 2025 წლის ივლისთან შედარებით. მედიანურმა ღირებულებამ პრაქტიკულად შეწყვიტა ზრდა — პლუს 0,2%, $622 200-მდე.

ამრიგად, ფასების ეროვნული 2%-იანი ზრდა მალავს დიაპაზონს დასავლეთში თითქმის სრული სტაბილიზაციიდან ჩრდილო-აღმოსავლეთში 5%-ზე მეტ მატებამდე.

ცალკეულ ქალაქებში ფასები უკვე მცირდება

კვარტალური სტატისტიკა კიდევ უფრო ნათლად აჩვენებს ამერიკული უძრავი ქონების რეგიონულ დიფერენციაციას.

2026 წლის მეორე კვარტალში არსებული ინდივიდუალური სახლების ფასები გასულ წელთან შედარებით გაიზარდა დაკვირვებადი საქალაქო აგლომერაციების 80%-ში, პირველ კვარტალში არსებული 71%-ის წინააღმდეგ. ასეთი საცხოვრებლის ეროვნულმა მედიანურმა ფასმა მიაღწია $434 900-ს და გაიზარდა 1,5%-ით. მხოლოდ აგლომერაციების 5%-მა დააფიქსირა ორნიშნა ზრდა.

ჩრდილო-აღმოსავლეთში მედიანა გაიზარდა 3,8%-ით $547 200-მდე, შუა დასავლეთში — 3,6%-ით $340 800-მდე, სამხრეთში — 1%-ით $380 000-მდე. დასავლეთში, პირიქით, მაჩვენებელი შემცირდა 0,8%-ით $637 900-მდე.

ყველაზე ძვირადღირებულ მსხვილ ბაზრად რჩებოდა სან-ხოსე — სანევეილი — სანტა-კლარას აგლომერაცია დაახლოებით $2,05 მლნ მედიანური ღირებულებით, თუმცა ფასი იქ 4,2%-ით დაბალი იყო გასულ წელთან შედარებით.

სან-ფრანცისკო — ოკლენდი — ჰეივარდში მედიანა გაიზარდა 5,2%-ით $1,5 მლნ-მდე, ხოლო ანაჰაიმი — სანტა-ანა — ირვაინის რაიონში — 3,7%-ით $1,485 მლნ-მდე.

ამერიკული ბაზრის ანალიზი სულ უფრო ნაკლებად არის შესაძლებელი როგორც ერთიანი მთლიანობის: ცალკეული ძვირადღირებული ქალაქები უკვე გადიან საფასო კორექციას, მაშინ როდესაც სხვები გაძვირებას განაგრძობენ.

საშუალო იპოთეკური განაკვეთი ივლისში 6,54%-ს შეადგენდა

სტატიის წინა ვერსიაში აქ ერთმანეთში იყო არეული ორი სხვადასხვა მაჩვენებელი.

საშუალო განაკვეთი 30-წლიან იპოთეკაზე ფიქსირებული პროცენტით მთელი ივლისის განმავლობაში შეადგენდა 6,54%-ს ივნისის 6,49%-ის წინააღმდეგ. ერთი წლით ადრე საშუალო მნიშვნელობა უფრო მაღალი იყო — 6,72%.

ამასთან, ყოველკვირეული სტატისტიკა აჩვენებს პირობების სწრაფ გაუარესებას აგვისტოს დასაწყისისთვის. 6 აგვისტოს დასრულებულ კვირაში საშუალო განაკვეთმა უკვე მიაღწია 6,69%-ს წინა კვირის 6,66%-ის წინააღმდეგ. ერთი წლის წინ შედარებად თარიღზე მაჩვენებელი 6,63%-ს შეადგენდა. განაკვეთი 15-წლიან სესხზე 6,01%-ს უდრიდა. Freddie Mac ამ მნიშვნელობებს ითვლის ათასობით იპოთეკური განაცხადის საფუძველზე, რომლებიც მისი საკრედიტო სისტემის გავლით შემოდის.

ამრიგად, მტკიცებები „განაკვეთი ივლისში შეადგენდა 6,54%-ს“ და „განაკვეთმა მიაღწია 6,69%-ს“ ერთდროულად სწორია, მაგრამ გაზომვის სხვადასხვა პერიოდს ეხება.

ივლისის გარიგებების შესაფასებლად უფრო ლოგიკურია საშუალო თვიური მნიშვნელობის გამოყენება, ხოლო 6,69%-იანი მაჩვენებელი უკვე აგვისტოს დასაწყისის პირობებს ახასიათებს.

იპოთეკური განაცხადები განაკვეთების მატებაზე რეაგირებს

დაფინანსების ღირებულების ზრდა უკვე აისახა მოთხოვნის უფრო ოპერატიულ მაჩვენებლებზე.

31 ივლისს დასრულებულ კვირაში იპოთეკური განაცხადების საერთო მოცულობა შემცირდა 2,9%-ით. სესხებზე განაცხადების რაოდენობა უშუალოდ საცხოვრებლის შესაძენად კვირის განმავლობაში 4%-ით შემცირდა და ერთი წლის წინანდელ დონეზე 3%-ით დაბალი აღმოჩნდა.

აშშ-ის იპოთეკური ბანკების ასოციაციამ სტანდარტული 30-წლიანი სესხებისთვის სახელშეკრულებო განაკვეთი 6,81% დააფიქსირა წინა კვირის 6,76%-ის წინააღმდეგ. ეს სერია Freddie Mac-ის მაჩვენებლისგან მეთოდოლოგიით განსხვავდება, ამიტომ ორი მნიშვნელობის პირდაპირ შერევა არ შეიძლება.

იპოთეკური განაცხადები ჩვეულებრივ დასრულებულ გარიგებებზე ადრე ჩნდება. ამიტომ ივლისის ბოლოს სუსტი აქტივობა მიუთითებს მომდევნო კვირებში გაყიდვებზე ზეწოლის შენარჩუნების რისკზე, თუ დაკრედიტების ღირებულება მნიშვნელოვნად არ შემცირდება.

ფედერალურმა სარეზერვო სისტემამ განაკვეთი უცვლელად დატოვა

ფედერალურმა სარეზერვო სისტემამ 29 ივლისს ფედერალური ფონდების განაკვეთის სამიზნე დიაპაზონი 3,50–3,75%-ის დონეზე დატოვა.

გადაწყვეტილება მიღებულ იქნა ცხრა ხმით სამის წინააღმდეგ. განსხვავებული აზრის მქონე ბეთ ჰამაკი, ნილ კაშკარი და ლორი ლოგანი გამოდიოდნენ არა შემცირების, არამედ დიაპაზონის 0,25 პროცენტული პუნქტით გაზრდის სასარგებლოდ. რეგულატორმა აღნიშნა მდგრადი ეკონომიკური აქტივობა და ინფლაცია, რომელიც ჯერ კიდევ აჭარბებს 2%-იან სამიზნე დონეს, მათ შორის ენერგეტიკაში საფასო შოკების გამო.

ეს დეტალი მნიშვნელოვანია საბინაო ბაზრისთვის. ბაზრის მონაწილეები ვერ დაეყრდნობიან იმას, რომ ამერიკული განაკვეთების შემდგომი მოძრაობა ავტომატურად ქვემოთ იქნება მიმართული.

ამასთან, ფედერალური სარეზერვო სისტემა საბინაო სესხებზე განაკვეთებს პირდაპირ არ ადგენს. იპოთეკა დამოკიდებულია მათ შორის გრძელვადიანი სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობაზე, ინფლაციურ მოლოდინებზე, რისკებზე და ბანკებისა თუ სხვა კრედიტორების დაფინანსების ღირებულებაზე.

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა ფორმალურად გაუმჯობესდა

მაღალი ფასების მიუხედავად, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ეროვნული ინდექსი ივლისში გაიზარდა 103,3-მდე წინა წლის 98,3-ის წინააღმდეგ.

100-ზე მაღალი მაჩვენებელი ნიშნავს, რომ მედიანური შემოსავლის მქონე ოჯახი თეორიულად იღებს საკმარის შემოსავალს მედიანური ფასის სახლზე სტანდარტული სესხის მომსახურებისთვის მეთოდიკაში ჩადებული პირობებით.

თუმცა ამ ინდექსის ინტერპრეტაცია არ შეიძლება როგორც იმის მტკიცებულება, რომ საცხოვრებელი ადვილად ხელმისაწვდომი გახდა ამერიკელთა უმრავლესობისთვის. მეთოდიკა ითვალისწინებს 20%-იან პირველად შენატანს, ხოლო ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადახდები არ უნდა აღემატებოდეს მედიანური საოჯახო შემოსავლის 25%-ს.

ოჯახებისთვის, რომლებსაც მნიშვნელოვანი საკუთარი კაპიტალი არ გააჩნიათ, სიტუაცია გაცილებით რთულია.

მეორე კვარტალში პირველი საცხოვრებლის ტიპური მყიდველი 10%-იანი პირველადი შენატანით აწყდებოდა გათვლილ ყოველთვიურ გადასახადს დაახლოებით $2 158-ის ოდენობით $369 700 ღირებულების სასტარტო ობიექტზე. სესხის მომსახურებაზე შემოსავლის დაახლოებით 35,9% იხარჯებოდა წინა წლის 38,4%-ის წინააღმდეგ.

შესაბამისად, ხელმისაწვდომობა ნამდვილად გარკვეულწილად გაუმჯობესდა 2025 წელთან შედარებით, მაგრამ მისი აბსოლუტური დონე მძიმე რჩება უპირველეს ყოვლისა ახალგაზრდა მყიდველებისთვის.

პირველი საცხოვრებლის მყიდველთა წილი 29%-მდე დაეცა

მყიდველები, რომლებიც უძრავ ქონებას პირველად იძენენ, ივლისში ყველა გარიგების 29%-ს შეადგენდნენ წინა თვის 33%-ისა და გასული წლის 28%-ის წინააღმდეგ.

ნაღდი ფულით გადახდილი იყო შესყიდვების 26% ივნისის 25%-ისა და 2025 წლის ივლისის 31%-ის წინააღმდეგ. ინდივიდუალურ ინვესტორებსა და მეორე საცხოვრებლის მყიდველებზე გარიგებების 14% მოდიოდა.

პრობლემური გაყიდვები, მათ შორის კრედიტორების მიერ ჩამორთმეული ობიექტები და გარიგებები, როდესაც კრედიტორი თანახმაა მიიღოს დავალიანების ნარჩენზე ნაკლები, მხოლოდ 2%-ს შეადგენდა.

ობიექტის ბაზარზე ყოფნის მედიანური ვადა გაიზარდა 29 დღემდე ივნისის 28 დღიდან და ასევე შეადგენდა 28 დღეს ერთი წლის წინ.

ეს მაჩვენებლები არ აჩვენებს სახლების მასობრივ იძულებით გაყიდვას. ბაზრის სისუსტე ამჟამად დაკავშირებულია უპირველეს ყოვლისა შეძენის დაბალ ხელმისაწვდომობასთან და კრედიტის ღირებულებასთან, და არა არსებული მესაკუთრეების პრობლემების მკვეთრ ზრდასთან.

ახალაშენებული ობიექტები აძლიერებს კონკურენციას მყიდველისთვის

ახალი საცხოვრებლის ბაზარი მეორადისგან განსხვავებულად გამოიყურება.

ივნისში ახალი ინდივიდუალური სახლების გაყიდვები შეესაბამებოდა სეზონურად კორექტირებულ წლიურ ტემპს 628 ათასი ობიექტის ოდენობით. ეს 1,6%-ით მაღალია გადახედილ მაისის დონეზე და 5,6%-ით დაბალი 2025 წლის ივნისთან შედარებით.

თუმცა ამ ცვლილებებს აქვს ფართო სტატისტიკური ცდომილება — დაახლოებით ±14,8% ყოველთვიური შედარებისთვის და ±13,2% წლიურისთვის. ამიტომ ერთი ივნისის ანგარიშის საფუძველზე დარწმუნებით ვერ ვიტყვით, რომ ახალი სახლების გაყიდვები ნამდვილად იზრდება თუ ეცემა.

გაყიდული ახალი სახლის მედიანური ფასი $398 300-ს შეადგენდა, ხოლო გასაყიდად დაახლოებით 485 ათასი ობიექტი იმყოფებოდა. რეალიზაციის მიმდინარე სიჩქარით მარაგი 9,3 თვეს შეესაბამებოდა.

ახალი სახლის მედიანა ნამდვილად დაბალია არსებული საცხოვრებლის ივლისის მედიანურ $434 100-ზე, თუმცა ამ ორი ციფრის პირდაპირ შედარება არაკორექტულია. გასაყიდი ობიექტების სტრუქტურა, ზომები და გეოგრაფია განსხვავდება, ხოლო მონაცემები სხვადასხვა თვეს ეხება.

უფრო საიმედო დასკვნა სხვა რამეში მდგომარეობს: დეველოპერები ფლობენ გაყიდვების მიმდინარე ტემპთან შედარებით არსებითად უფრო დიდ მარაგს, ვიდრე არსებული საცხოვრებლის მესაკუთრეები.

მშენებლობის ზრდა უპირველეს ყოვლისა დაკავშირებულია მრავალბინიან სეგმენტთან

მშენებლობის დაწყების ივნისის მაჩვენებელი მაისთან შედარებით ერთბაშად 19%-ით გაიზარდა წლიურ 1,427 მლნ საცხოვრებელ ერთეულამდე.

თუმცა ძირითადი წვლილი მრავალბინიანმა მშენებლობამ უზრუნველყო. ინდივიდუალური სახლების მშენებლობის დაწყება წლიურ გადაანგარიშებაში 895 ათასს შეადგენდა და პრაქტიკულად არ შეცვლილა — მინუს 0,2% გადახედილ მაისის დონესთან შედარებით.

ყველა ტიპის საცხოვრებლის მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა 3%-ით შემცირდა 1,367 მლნ-მდე, ხოლო ინდივიდუალური სახლების ნებართვები — 2,4%-ით 871 ათასამდე.

გარდა ამისა, დაწყებული ინდივიდუალური სახლების რაოდენობის ცვლილება სტატისტიკურად უმნიშვნელოა კვლევის ფართო ცდომილების გამო.

ამიტომ მშენებლობის საერთო ნახტომის ინტერპრეტაცია არ შეიძლება როგორც ინდივიდუალური სახლების მიწოდების დიდი ტალღის დაწყება, რომელსაც ეროვნული ბაზრის საფასო ბალანსის სწრაფად შეცვლა შეუძლია.

ოპერატიული მონაცემები მოთხოვნის შემდგომ გაგრილებაზე მიუთითებს

ხელშეკრულებების უფრო ახალი სტატისტიკაც მყიდველთა სიფრთხილეზე მიუთითებს.

2 აგვისტოს ჩათვლით ოთხი კვირის განმავლობაში სახლების რაოდენობა, რომლებიც ხელმოწერილი ხელშეკრულების ეტაპზე გადავიდა, წინა პერიოდთან შედარებით 3,7%-ით შემცირდა — ამ სეზონურად კორექტირებული სერიის ყველაზე ძლიერი ყოველკვირეული შემცირება 2022 წლის შემდეგ. გასულ წელთან შედარებით მაჩვენებელი 1,9%-ით დაბალი იყო.

გაყიდვის მედიანური ფასი ამ ბაზაში $406 362-ს შეადგენდა, რაც წლიურად 2,9%-ით არის გაზრდილი. გათვლილმა ყოველთვიურმა იპოთეკურმა გადასახადმა $2 631-ს მიაღწია, ხოლო ფასი აქტიური განცხადებების 21,5%-ის გამყიდველებმა შეამცირეს. აქტიური ობიექტების რაოდენობა დაახლოებით 1,47 მლნ-ს შეადგენდა და გასული წლის დონეზე 0,3%-ით დაბალი იყო. Redfin მიწოდებას 4–5 თვეში დაბალანსებულ ბაზართან ახლოს მიიჩნევს; მისი საკუთარი სისტემით მაჩვენებელი 3,6 თვეს შეადგენდა.

ეს სტატისტიკა დასრულებული გარიგებების ოფიციალური მონაცემებისგან განსხვავებულად არის აგებული, ამიტომ ამ ორი სერიის პირდაპირ გაერთიანება არ შეიძლება.

მიუხედავად ამისა, ორივე ერთ რამეზე მიუთითებს: კრედიტის მაღალი ღირებულება კვლავ ზღუდავს პოტენციური მყიდველების აქტივობას.

საცხოვრებლის მესაკუთრეთა წილი დაახლოებით 65%-ად რჩება

მეორე კვარტალში ამერიკული შინამეურნეობების წილი, რომლებიც საკუთარ საცხოვრებელს ფლობენ, 65%-ს შეადგენდა.

მაჩვენებელი პრაქტიკულად არ შეცვლილა ერთი წლის წინანდელ 65%-თან შედარებით და სტატისტიკურად მნიშვნელოვნად არ განსხვავდებოდა პირველი კვარტალის 65,3%-ისგან.

მესაკუთრეებისთვის განკუთვნილი თავისუფალი საცხოვრებლის წილი 1,2%-ს შეადგენდა. ამასთან, მთელი საბინაო ფონდის მხოლოდ 0,7%-ს წარმოადგენდა ობიექტები, რომლებიც ცარიელი იყო მხოლოდ იმიტომ, რომ გასაყიდად იყო გამოტანილი.

ასეთი თავისუფალი ობიექტების მედიანური განცხადებული ღირებულება $343 800-ს შეადგენდა. აღწერის ბიურო ცალკე აფრთხილებს, რომ კვარტალური მაჩვენებლების მცირე ცვლილებები სტატისტიკური ცდომილების გათვალისწინებით უნდა შეფასდეს.

ეს მონაცემები ასევე არ მიუთითებს თავისუფალი საცხოვრებლის მსხვილი ეროვნული მარაგის ფორმირებაზე.

ამერიკული ბაზარი სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული კონკრეტულ ქალაქზე

მონაცემთა კორექტირების შემდეგ სურათი ნაკლებად ერთმნიშვნელოვნად გამოიყურება, ვიდრე უბრალო თეზისი „საცხოვრებლის დეფიციტის“ შესახებ.

მეორად ბაზარზე მარაგი გაყიდვების 4,6 თვეს შეესაბამება და გასულ წელთან შედარებით არ შეცვლილა. ცალკეული პლატფორმების ოპერატიულ სტატისტიკაში მყიდველები მოლაპარაკებებისთვის მეტ დროს იღებენ, ხოლო გამყიდველთა მეხუთედზე მეტს ფასის დაკლება უწევს.

ამავდროულად, ეროვნული მედიანა ზრდას განაგრძობს, ხოლო ჩრდილო-აღმოსავლეთში ფასები გაცილებით სწრაფად იზრდება, ვიდრე სამხრეთსა და დასავლეთში.

სწორედ ამ პროცესების შერწყმა ხდება განმსაზღვრელი 2026 წლის მეორე ნახევრისთვის.

რეგიონებში, სადაც ბევრი ახალაშენებული ობიექტია და მოსახლეობის შედარებით სუსტი ზრდა შეინიშნება, მყიდველებს შეუძლიათ სულ უფრო მეტი საბაზრო გავლენა მოიპოვონ. ქალაქებში, სადაც ხარისხიანი საცხოვრებლის შეზღუდული მიწოდებაა, ძალიან მაღალი იპოთეკური განაკვეთებიც კი ჯერჯერობით აუცილებლად არ იწვევს ფასების შემცირებას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ივლისის მონაცემები ამ ეტაპზე უფრო სწორია განვიხილოთ როგორც ამერიკული საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის კრიზისისა და დაბალი ლიკვიდურობის გაგრძელება, და არა როგორც ეროვნული კოლაფსის დასაწყისი. გაყიდვების შემცირება წლიურ 4,06 მლნ-მდე ნამდვილად აჩვენებს მოთხოვნის სისუსტეს, ხოლო ყოველკვირეული იპოთეკური განაკვეთის ზრდა 6,69%-მდე დამატებით რისკებს ქმნის აგვისტოსთვის. თუმცა მეორადი საცხოვრებლის 4,6 თვის მარაგი უკვე აღარ შეიძლება დახასიათდეს როგორც ექსტრემალურად დაბალი, ფასები გასულ წელზე მაღალი რჩება, ხოლო პრობლემური გარიგებები მხოლოდ 2%-ს შეადგენს. მთავარი რისკი შემდგომ დიფერენციაციაში მდგომარეობს: ბაზრები დიდი ახალი მიწოდებით, მოსახლეობის კლებით ან სუსტი მოთხოვნით შესაძლოა შესამჩნევ კორექციაზე გადავიდნენ, მაშინ როდესაც ქალაქებმა შეზღუდული ფონდით შეიძლება შეინარჩუნონ მაღალი ფასები მინიმალური ბრუნვის პირობებშიც კი. გაყიდვების მდგრადი აღდგენისთვის უპირველეს ყოვლისა აუცილებელია იპოთეკის ღირებულების შემცირება ან შემოსავლების ზრდის შემდგომი გასწრება საცხოვრებლის ფასებთან შედარებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან