Продажи жилья в США снова снизились

Продажи вторичного жилья в США в июле 2026 года сократились на 1,7% к предыдущему месяцу и опустились до сезонно скорректированного годового темпа в 4,06 млн сделок — минимального уровня за три месяца. Однако рынок пока не демонстрирует классической картины жилищного кризиса: продажи остаются немного выше прошлогодних, медианная цена выросла на 2% до $434 100, запас непроданного жилья соответствует 4,6 месяца текущих продаж, а проблемные сделки составляют лишь 2%. Главным ограничителем остается стоимость финансирования: средняя ипотечная ставка за июль составляла 6,54%, а к 6 августа недельный показатель уже поднялся до 6,69%.

Продажи вторичного жилья снизились второй месяц подряд

Американский рынок существующего жилья, то есть уже принадлежавших владельцам домов, квартир и кооперативного жилья, продолжил охлаждаться после весеннего оживления.

В июле продажи уменьшились на 1,7% относительно предыдущего месяца до сезонно скорректированного годового темпа 4,06 млн объектов. В годовом выражении показатель, напротив, увеличился на 0,7%, а накопленный объём продаж с начала года оказался на 2,4% выше результата аналогичного периода 2025 года.

Сезонно скорректированный годовой темп не означает, что в июле американцы продали 4,06 млн домов. Показатель пересчитывает месячную активность в условный годовой объём при сохранении текущего темпа сделок.

Исходный материал Bloomberg от 11 августа обращает внимание на снижение показателя до трёхмесячного минимума. Более широкий набор данных показывает, что рынок скорее остаётся в продолжительном состоянии низкой активности, чем входит в новую фазу резкого обвала.

Медианная цена жилья выросла до $434 100

Несмотря на слабую активность покупателей, национальные цены продолжают повышаться в годовом выражении.

Медианная стоимость существующего жилья всех типов достигла в июле $434 100 против $425 700 годом ранее. Рост составил 2%, а положительная годовая динамика сохраняется уже 37 месяцев подряд.

Для отдельно стоящих домов медианная цена составляла $440 300, на 1,9% больше, чем в июле 2025 года. Квартиры и кооперативное жильё продавались по медианной цене $371 800, что соответствует годовому росту на 2,2%.

При этом июльская общая медиана оказалась ниже июньских $440 600. Такое сравнение соседних месяцев следует использовать осторожно: медианная цена не корректируется на сезонность и может меняться из-за того, какие именно объекты и в каких регионах были проданы.

Поэтому снижение с июньского максимума само по себе ещё не подтверждает начало национальной ценовой коррекции.

Предложение сократилось до 1,54 млн объектов

На конец июля на рынке находилось примерно 1,54 млн существующих объектов недвижимости. Это на 1,9% меньше, чем месяцем ранее, и на 0,6% меньше уровня июля 2025 года.

При нынешнем темпе продаж этого предложения хватило бы примерно на 4,6 месяца. Показатель не изменился ни относительно июня, ни относительно прошлого года.

Этот уровень требует более осторожной интерпретации, чем в предыдущей версии статьи. Запас в 4,6 месяца не свидетельствует о крупном избытке объектов, однако его также нельзя автоматически характеризовать как исключительно острый национальный дефицит. В отраслевых оценках диапазон около четырёх-пяти месяцев нередко рассматривается как близкий к более сбалансированным условиям.

Главная особенность рынка заключается скорее в том, что умеренный запас сочетается с очень низким оборотом: многие потенциальные покупатели не готовы брать ипотеку по нынешним ставкам, а часть собственников не спешит продавать.

Северо-Восток остаётся самым быстро дорожающим регионом

Региональные показатели всё сильнее расходятся.

На Северо-Востоке продажи в июле увеличились на 2% относительно июня до годового темпа в 500 тыс. объектов, оставшись на уровне прошлого года. Медианная цена выросла на 5,2% до $563 800.

На Среднем Западе продажи сократились на 2% до 970 тыс. в годовом пересчёте, но остались на 2,1% выше прошлогодних. Медианная стоимость увеличилась на 2,8% до $342 900.

Юг показал самое значительное месячное снижение: количество сделок уменьшилось на 3,1% до годового темпа в 1,86 млн. В сравнении с прошлым годом продажи не изменились, а медианная цена выросла лишь на 0,9% до $371 700.

На Западе продажи сохранились на уровне 730 тыс. в годовом выражении и были на 1,4% выше июля 2025 года. Медианная стоимость практически перестала расти — плюс 0,2%, до $622 200.

Таким образом, национальные 2% роста цен скрывают диапазон от практически полной стабилизации на Западе до повышения более чем на 5% на Северо-Востоке.

В отдельных городах цены уже снижаются

Квартальная статистика ещё ярче показывает региональное расслоение американской недвижимости.

Во втором квартале 2026 года цены существующих отдельно стоящих домов выросли относительно прошлого года в 80% отслеживаемых городских агломераций против 71% в первом квартале. Национальная медианная цена такого жилья достигла $434 900 и увеличилась на 1,5%. Только 5% агломераций зафиксировали двузначный рост.

На Северо-Востоке медиана поднялась на 3,8% до $547 200, на Среднем Западе — на 3,6% до $340 800, на Юге — на 1% до $380 000. На Западе, напротив, показатель снизился на 0,8% до $637 900.

Самым дорогим крупным рынком оставалась агломерация Сан-Хосе — Саннивейл — Санта-Клара с медианной стоимостью около $2,05 млн, однако цена там была на 4,2% ниже прошлогодней.

В Сан-Франциско — Окленде — Хейворде медиана выросла на 5,2% до $1,5 млн, а в районе Анахайма — Санта-Аны — Ирвайна — на 3,7% до $1,485 млн.

Американский рынок всё меньше можно анализировать как единое целое: отдельные дорогие города уже проходят ценовую коррекцию, тогда как другие продолжают дорожать.

Средняя ипотечная ставка в июле составляла 6,54%

В предыдущей версии статьи здесь смешивались два разных показателя.

Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом за весь июль составляла 6,54% против 6,49% в июне. Годом ранее среднее значение было выше — 6,72%.

При этом недельная статистика показывает быстрое ухудшение условий к началу августа. На неделе, завершившейся 6 августа, средняя ставка уже достигла 6,69% против 6,66% неделей ранее. Год назад на сопоставимую дату показатель составлял 6,63%. Ставка по 15-летнему кредиту равнялась 6,01%. Freddie Mac рассчитывает эти значения на основе тысяч ипотечных заявок, поступающих через его кредитную систему.

Таким образом, утверждения «ставка в июле составляла 6,54%» и «ставка достигла 6,69%» одновременно верны, но относятся к разным периодам измерения.

Для оценки июльских сделок логичнее использовать среднемесячное значение, а показатель 6,69% характеризует уже условия начала августа.

Заявки на ипотеку реагируют на повышение ставок

Рост стоимости финансирования уже отразился на более оперативных показателях спроса.

За неделю, завершившуюся 31 июля, совокупный объём ипотечных заявок уменьшился на 2,9%. Число заявок на кредиты непосредственно для покупки жилья снизилось на 4% за неделю и оказалось на 3% ниже уровня годичной давности.

Ассоциация ипотечных банков США зафиксировала для стандартных 30-летних кредитов договорную ставку 6,81% против 6,76% неделей ранее. Эта серия отличается от показателя Freddie Mac методологией, поэтому два значения не следует напрямую смешивать.

Ипотечные заявки обычно появляются раньше завершённых сделок. Поэтому слабая активность в конце июля указывает на риск сохранения давления на продажи в последующие недели, если стоимость кредитования существенно не снизится.

Федеральная резервная система сохранила ставку

Федеральная резервная система 29 июля оставила целевой диапазон ставки по федеральным фондам на уровне 3,50–3,75%.

Решение было принято девятью голосами против трёх. Несогласные Бет Хэммак, Нил Кашкари и Лори Логан выступали не за снижение, а за повышение диапазона на 0,25 процентного пункта. Регулятор отметил устойчивую экономическую активность и инфляцию, всё ещё превышающую целевой уровень в 2%, в том числе из-за ценовых шоков в энергетике.

Эта деталь важна для жилищного рынка. Участники рынка не могут исходить из того, что дальнейшее движение американских ставок будет автоматически направлено вниз.

При этом Федеральная резервная система не устанавливает ставки по жилищным кредитам напрямую. Ипотека зависит в том числе от доходности долгосрочных государственных облигаций, инфляционных ожиданий, рисков и стоимости фондирования банков и других кредиторов.

Доступность жилья формально улучшилась

Несмотря на высокие цены, национальный индекс доступности жилья в июле вырос до 103,3 против 98,3 годом ранее.

Показатель выше 100 означает, что семья с медианным доходом теоретически получает достаточный доход для обслуживания стандартного кредита на дом по медианной цене при заложенных в методику условиях.

Однако этот индекс нельзя интерпретировать как свидетельство того, что жильё стало легко доступным большинству американцев. Методика предполагает первоначальный взнос в размере 20%, а выплаты основной суммы и процентов не должны превышать 25% медианного семейного дохода.

Для семей, не располагающих значительным собственным капиталом, ситуация значительно сложнее.

Во втором квартале типичный покупатель первого жилья с первоначальным взносом 10% сталкивался с расчётной ежемесячной выплатой около $2 158 за стартовый объект стоимостью $369 700. На обслуживание кредита уходило около 35,9% дохода против 38,4% годом ранее.

Следовательно, доступность действительно несколько улучшилась относительно 2025 года, но её абсолютный уровень остаётся тяжёлым прежде всего для молодых покупателей.

Доля покупателей первого жилья упала до 29%

Покупатели, впервые приобретающие недвижимость, составляли в июле 29% всех сделок против 33% месяцем ранее и 28% год назад.

За наличные было оплачено 26% покупок против 25% в июне и 31% в июле 2025 года. На индивидуальных инвесторов и покупателей второго жилья пришлось 14% сделок.

Проблемные продажи, включая изъятые кредиторами объекты и сделки, при которых кредитор соглашается получить меньше остатка задолженности, составляли всего 2%.

Медианный срок нахождения объекта на рынке увеличился до 29 дней с 28 дней в июне и также составлял 28 дней годом ранее.

Эти показатели не демонстрируют массовой вынужденной распродажи домов. Слабость рынка сейчас связана прежде всего с низкой доступностью покупки и стоимостью кредита, а не с резким ростом проблем у существующих владельцев.

Новостройки усиливают конкуренцию за покупателя

Рынок нового жилья выглядит иначе, чем вторичный.

В июне продажи новых отдельно стоящих домов соответствовали сезонно скорректированному годовому темпу в 628 тыс. объектов. Это на 1,6% выше пересмотренного майского уровня и на 5,6% ниже июня 2025 года.

Однако эти изменения имеют широкую статистическую погрешность — примерно ±14,8% для месячного сравнения и ±13,2% для годового. Поэтому на основании одного июньского отчёта нельзя уверенно утверждать, что продажи новых домов действительно растут или падают.

Медианная цена проданного нового дома составляла $398 300, а на продажу находилось около 485 тыс. объектов. При текущей скорости реализации запас соответствовал 9,3 месяца.

Медиана нового дома действительно ниже июльской медианы существующего жилья в $434 100, однако напрямую сравнивать эти две цифры некорректно. Структура, размеры и география продаваемых объектов отличаются, а данные относятся к разным месяцам.

Более надёжный вывод заключается в другом: застройщики располагают существенно большим запасом относительно текущего темпа продаж, чем владельцы существующего жилья.

Рост строительства связан прежде всего с многоквартирным сегментом

Июньский показатель начала строительства вырос сразу на 19% относительно мая до годового темпа 1,427 млн жилых единиц.

Однако основной вклад обеспечило многоквартирное строительство. Начало строительства отдельно стоящих домов составляло 895 тыс. в годовом пересчёте и практически не изменилось — минус 0,2% относительно пересмотренного майского уровня.

Количество разрешений на строительство всех типов жилья снизилось на 3% до 1,367 млн, а разрешений на отдельно стоящие дома — на 2,4% до 871 тыс.

Кроме того, изменение числа начатых отдельно стоящих домов статистически незначимо из-за широкой погрешности исследования.

Поэтому общий скачок строительства нельзя трактовать как начало крупной волны предложения индивидуальных домов, способной быстро изменить ценовой баланс национального рынка.

Оперативные данные показывают дальнейшее охлаждение спроса

Более свежая статистика договоров также указывает на осторожность покупателей.

За четыре недели по 2 августа число домов, перешедших на стадию подписанного договора, сократилось на 3,7% относительно предыдущего периода — самое сильное недельное снижение этой сезонно скорректированной серии с 2022 года. В сравнении с прошлым годом показатель был ниже на 1,9%.

Медианная цена продажи в этой базе составляла $406 362, увеличившись на 2,9% за год. Расчётный ежемесячный ипотечный платёж достиг $2 631, а цену снизили продавцы 21,5% активных объявлений. Число активных объектов составляло около 1,47 млн и было на 0,3% ниже прошлогоднего уровня. Redfin считает предложение в 4–5 месяцев близким к сбалансированному рынку; по её собственной системе показатель составлял 3,6 месяца.

Эта статистика построена иначе, чем официальные данные по завершённым сделкам, поэтому напрямую объединять две серии нельзя.

Тем не менее обе указывают на одно: высокая стоимость кредита вновь ограничивает активность потенциальных покупателей.

Доля собственников жилья остаётся около 65%

Во втором квартале доля американских домохозяйств, владеющих своим жильём, составляла 65%.

Показатель практически не изменился относительно 65% годом ранее и статистически значимо не отличался от 65,3% в первом квартале.

Доля пустующего жилья, предназначенного для собственников, составляла 1,2%. При этом только 0,7% всего жилищного фонда представляли объекты, пустовавшие исключительно потому, что они были выставлены на продажу.

Медианная заявленная стоимость таких пустующих объектов составляла $343 800. Бюро переписи населения отдельно предупреждает, что небольшие изменения квартальных показателей следует оценивать с учётом статистической погрешности.

Эти данные также не указывают на формирование крупного национального навеса пустующего жилья.

Американский рынок всё больше зависит от конкретного города

После корректировки данных картина выглядит менее однозначной, чем тезис о простом «дефиците жилья».

На вторичном рынке запас соответствует 4,6 месяца продаж и не изменился относительно прошлого года. В оперативной статистике отдельных площадок покупатели получают больше времени для переговоров, а более пятой части продавцов приходится снижать цену.

Одновременно национальная медиана продолжает расти, а на Северо-Востоке цены увеличиваются значительно быстрее, чем на Юге и Западе.

Именно сочетание этих процессов становится определяющим для второй половины 2026 года.

В регионах с большим количеством новостроек и относительно слабым ростом населения покупатели способны получать всё больше рыночной власти. В городах с ограниченным предложением качественного жилья даже очень высокие ипотечные ставки пока не обязательно приводят к снижению цен.

Как сообщают эксперты International Investment, июльские данные пока правильнее трактовать как продолжение кризиса доступности и низкой ликвидности американского жилья, а не как начало национального обвала. Снижение продаж до 4,06 млн в годовом пересчёте действительно показывает слабость спроса, а повышение недельной ипотечной ставки до 6,69% создаёт дополнительные риски на август. Однако запас вторичного жилья в 4,6 месяца уже нельзя характеризовать как экстремально низкий, цены остаются выше прошлогодних, а проблемные сделки составляют лишь 2%. Главный риск заключается в дальнейшем расслоении: рынки с большим новым предложением, падением населения или слабым спросом способны перейти к заметной коррекции, тогда как города с ограниченным фондом могут сохранять высокие цены даже при минимальном обороте. Для устойчивого восстановления продаж необходимо прежде всего снижение стоимости ипотеки или дальнейшее опережение роста доходов над ценами жилья.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment