Aon Center בשיקגו הוערך ב-195 מיליון דולר בלבד

אחד מגורדי השחקים המוכרים ביותר בשיקגו הפך לאחד מנכסי המשרדים הבעייתיים הגדולים ביותר בארה״ב. Aon Center הוערך במאי 2026 ב-195 מיליון דולר בלבד, הלוואת משכנתא בסך 536 מיליון דולר לא נפרעה לאחר שהמועד הנדחה שלה חלף ביולי, ובקשת הבעלים להארכה נוספת של שלוש שנים נדחתה. סיפורו של המגדל ממחיש כיצד משבר המשרדים האמריקאי עובר משיעורי תפוסה נמוכים להפסדים כבדים עבור מלווים ומחזיקי איגרות חוב.

Aon Center מתמודד עם משבר חובות חדש

מגדל Aon Center ממוקם בכתובת 200 East Randolph Street בסמוך ל-Millennium Park. בניית המגדל הושלמה בשנת 1973 כמטה של חברת Standard Oil of Indiana. גובה הבניין מגיע ל-346 מטרים והוא כולל 83 קומות מעל הקרקע. כיום זהו גורד השחקים הרביעי בגובהו בשיקגו, אחרי Willis Tower, Trump International Hotel & Tower ו-St. Regis Chicago.

בשנת 2015 רכשה חברת 601W Companies את הבניין מידי Piedmont Office Realty Trust תמורת 712 מיליון דולר, או כ-260 דולר לרגל רבועה. בעת סגירת העסקה, המגדל, ששטחו כ-2.7 מיליון רגל רבועה, היה מושכר בכ-87%. בין השוכרים נמנו אז Aon, KPMG, Microsoft, JLL, Kraft Heinz וחברות גדולות נוספות.

כעת הפך הנכס לאחת הדוגמאות הבולטות למשבר בנדל״ן המשרדי בארה״ב. בלומברג מציינת כי הבעיות הנוכחיות של Aon Center אינן משפיעות רק על בעלי הבניין: הלוואת המשכנתא חולקה בין מספר סדרות של ניירות ערך מגובי הלוואות לנדל״ן מסחרי (CMBS), ולכן היקף ההפסדים הסופי תלוי בסכום שהמלווים יצליחו להחזיר מתוך שווי הנכס עצמו.

הערכת השווי של הבניין צנחה ל-195 מיליון דולר

בעת המיחזור הפיננסי ב-2018, מבנה החוב של Aon Center הורכב מהלוואת משכנתא בסך 536 מיליון דולר ושתי הלוואות מזנין בסך כולל של 141.5 מיליון דולר. מימון מזנין מהווה חוב בסיכון גבוה יותר, הנמצא בעדיפות נמוכה מזו של המשכנתא הבכירה בסדר הפירעון. חבילת המימון הכוללת בעת ההנפקה עמדה על 677.5 מיליון דולר.

מסמכי הנפקת החוב כללו שתי הערכות שווי של הנכס. שווי הבניין במצבו הנוכחי הוערך ב-780 מיליון דולר. הערכת שווי מותנית נפרדת בסך 824 מיליון דולר הניחה, בין היתר, השלמת עבודות בחללים הציבוריים והיעדר חלק מההוצאות על חוזי שכירות שנחתמו לאחרונה. שיעור התפוסה בעת המימון עמד על 87.9%.

במאי 2026 ירדה הערכת השווי החדשה ל-195 מיליון דולר בלבד. לפיכך, השווי הנוכחי של הנכס נמוך משמעותית מהלוואת המשכנתא לבדה העומדת על 536 מיליון דולר. עובדה זו למעשה שוללת אפשרות של מיחזור פשוט של כלל החוב בתנאים הקודמים ללא הזרמת הון חדש, מחיקת חלק מהחוב או שינוי מבני בהלוואה.

הבעלים כבר קיבל בעבר דחיית תשלומים

במקור, הלוואת המשכנתא מ-2018 הייתה אמורה להיפרע ב-1 ביולי 2023. בשנת 2023 אושרה לבעלים הארכה של שלוש שנים, שדחתה את מועד הפירעון ליולי 2026.

מצבו של הבניין עד למועד זה הידרדר באופן ניכר. בפברואר 2026 הועברה ההלוואה שוב לניהול של נאמן מיוחד לחובות בעייתיים (special servicer) לאחר שהלווה לא העביר את התשלום הנדרש לקרן התאמות לשוכרים ועמלות תיווך. על פי הנתונים העדכניים ביותר שהיו זמינים באותה עת, שיעור התפוסה ב-Aon Center עמד על כ-66% לעומת 88% בעת מתן ההלוואה. תזרים המזומנים הנקי של הבניין לשנת 2024 היה נמוך ב-12% מהרמה של 2023 ובכמעט 30% נמוך מהנתון בעת המימון הראשוני.

לאחר הגעת מועד הפירעון החדש, ההלוואה שוב לא נפרעה. הבעלים ביקש הארכה נוספת לשלוש שנים, אך הנאמן המיוחד דחה אותה. סוכנות הדירוג KBRA דיווחה כי הצדדים דנים במקום זאת בהסכם לעיכוב הליכי גבייה ומימוש לתקופה של עד שנתיים. הסכם זה אמור לחייב השקעות ראשוניות ושוטפות נוספות מצד הבעלים ברזרבות הנדרשות לגיוס ושימור שוכרים.

Aon Center עדיין עומד בפני סיכון לאובדן שוכרים מרכזיים

הבעיה של הנכס אינה מסתכמת רק בשטחים שכבר התפנו. להערכת ההכנסות העתידיות, גורם מכריע הוא האם השוכרים הגדולים ביותר יישארו במגדל.

חברת JLL בוחנת את האפשרות להעביר את המטה הגלובלי שלה מ-Aon Center לחלק אחר של מרכז שיקגו. חוזה השכירות של החברה תקף עד מאי 2032, אך כולל אפשרות ליציאה מוקדמת. בשנת 2023 כבר העמידה JLL לשכירות משנה מעל 61 אלף רגל רבועה משטחיה בבניין. החלטה רשמית לגבי המעבר טרם פורסמה נכון לעכשיו.

עבור המלווים מדובר בסיכון רגיש במיוחד. כאשר שווי הבניין כבר נמוך משמעותית מגובה החוב, עזיבה של שוכר עוגן עלולה להפחית עוד יותר את ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI), לחייב הוצאות חדשות על שיפוץ השטחים שהתפנו ולהגדיל את היקף ההטבות שיידרשו עבור השוכר הבא.

שוק המשרדים בשיקגו מוסיף להיות תחת לחץ

הקשיים של Aon Center מתרחשים בתוך אחד משווקי המשרדים הגדולים והמורכבים ביותר בארה״ב. ברבעון השני של 2026 שיעור השטחים הפנויים הישירים ברובע העסקים המרכזי של שיקגו הגיע ל-26.8%, לעומת 26.7% ברבעון הקודם. במחצית הראשונה של השנה, הספיגה הנקייה השלילית — כלומר עודף השטחים שהתפנו על פני אלה שאוכלסו מחדש — עמדה על כ-500 אלף רגל רבועה.

במקביל, ניכרו סימנים להתאוששות בביקוש. היקף עסקאות השכירות הגדולות ברבעון השני הגיע ל-1.5 מיליון רגל רבועה. כיום אין מגדלי משרדים חדשים בשלבי בנייה, מה שמגביל את היצע השטחים החדישים בדרג הפרימיום (Class A). במהלך הרבעון התבצעו במרכז העיר שש עסקאות מכירה גדולות של בנייני משרדים. הבניין ברחוב 500 West Monroe נמכר במחיר הנמוך בכ-76% מהעסקה הקודמת שלו.

מכירות מסוג זה יוצרות נקודות ייחוס חדשות עבור שמאים ובנקים. ככל שנכסים דומים עוברים לידיים חדשות במחירים זולים יותר, כך קשה יותר לבעלי נכסים סמוכים להצדיק את הערכות השווי ששימשו לצורך קבלת אשראי לפני מספר שנים.

השוק התפצל בין בניינים מובחרים למבנים ישנים

שיעור שטחים פנויים כללי גבוה אינו מעיד על ביקוש חלש באופן שווה לכל המשרדים. חברות ממשיכות לשכור שטחים, אך מעדיפות יותר ויותר להתרכז בבניינים חדשים או בנכסים שעברו שדרוג מקיף.

מגמה זו מגבירה את הלחץ על גורדי שחקים ותיקים. כדי לשמר שוכרים, על הבעלים להציע השתתפות בעלויות גמר והתאמת המשרד, תקופות שכירות ללא תשלום והטבות נוספות. הוצאות אלו עלולות להכביד במיוחד על בניין בעל נטל חובות כבד ותזרים מזומנים שהצטמצם.

מגדל Aon Center כבר עבר שדרוג משמעותי בעבר. עם זאת, גילו נותר גורם משמעותי: המגדל קיים מעל חצי מאה, ונאלץ להתחרות מול מלאי משרדים חדש ומודרני בחלק המערבי של מרכז שיקגו.

משבר המשרדים עובר למחזיקי איגרות החוב

עד לאחרונה נמדד משבר הנדל״ן המשרדי בארה״ב בעיקר ברמות התפוסה ובצניחת הערכות השווי. כעת ההשלכות באות לידי ביטוי מובהק יותר בנתוני האשראי.

באוגוסט 2026 שיעור הלוואות המשרדים בפיגור בתיקי ניירות הערך המגובים במשכנתאות מסחריות (CMBS) בארה״ב הגיע ל-12%. שיעור הלוואות המשרדים שהועברו לטיפול מיוחד בגין חדלות פירעון זינק ל-16.9%. בכלל ענפי הנדל״ן המסחרי עמד שיעור הפיגורים על 7.85%, והטיפול המיוחד על 11.42% — הרמה הגבוהה ביותר מאז פברואר 2013. המקור העיקרי לבעיות החדשות הוא הלוואות שהגיעו למועד הפירעון אך לא נפרעו.

מצבו של Aon Center משתייך בדיוק לקטגוריה הזו. הבניין ממשיך לפעול ולהניב דמי שכירות, אך גודל ההלוואה המקורי אינו תואם עוד את שוויו החדש של הנכס ואת תנאי המימון המשתנים.

עשרות מיליארדי דולרים מגיעים לפירעון בשנים 2026–2027

על פי חישובי בלומברג, הלוואות משרדים בהיקף של כ-64 מיליארד דולר, המאוגדות בניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריות, צפויות להגיע לפירעון במהלך 2026 ו-2027. כמעט 40 מיליארד דולר מסכום זה כבר מוגדרים כהלוואות בפיגור, חדלות פירעון או חובות הנמצאים תחת מעקב צמוד של המלווים.

בשיקגו ריכוז הסיכון גבוה במיוחד: מתוך כמעט 1.7 מיליארד דולר של הלוואות משרדים מסוג זה שמועד פירעונן חל ב-2026, כ-1.45 מיליארד דולר כבר היו בפיגור.

נתון זה מבדיל בין השלב הנוכחי של המשבר לשנים הראשונות שלאחר מגפת הקורונה. הבעלים יכול להמשיך לשלם את הריבית ולתחזק את פעילות הבניין, אך כאשר מגיע המועד הסופי לפירעון קרן ההלוואה, עולה הצורך למצוא מממן חדש, להזרים הון עצמי נוסף או להגיע להסכמה עם המלווה הקיים על ספיגת הפסדים.

Aon Center משקף את היקף השערוך מחדש של שוק המשרדים

עבור Aon Center השאלה המרכזית כעת אינה האם הבניין נותר נכס אייקוני בשיקגו. מעמדו האדריכלי לא השתנה. הפרמטרים הפיננסיים שעליהם התבססה הבעלות על הנדל״ן הם אלה שהשתנו מהיסוד.

בשנת 2018 אפשר הנכס גיוס של 677.5 מיליון דולר במימון משכנתא ומזנין. כיום, חוב המשכנתא לבדו עולה משמעותית על הערכת השווי של המגדל כולו.

מצב זה הופך את המשא ומתן בין 601W לבין המלווים למאבק על חלוקת ההפסדים. ככל שהשווי הסופי של הבניין יהיה נמוך יותר וככל שיידרש הון רב יותר עבור חוזי שכירות חדשים, כך קטן הסיכוי להחזר מלא של החוב הקיים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, המצב ב-Aon Center מעיד על כך שמשבר הנדל״ן המשרדי בארה״ב נכנס לשלב חדש. שיעור שטחים פנויים גבוה אינו הבעיה המרכזית כשלעצמה: הלוואות ישנות מגיעות למועד פירעונן, והשווי החדש של הנכסים אינו מאפשר להחליף אותן במימון שווה ערך. עבור משקיעים, ירידת המחירים יוצרת במקביל הזדמנויות לרכוש נכסים איכותיים במחירים נמוכים בהרבה מהערכות השווי בעבר, אך שאלת המפתח נותרת כמה הון יידרש לאחר הרכישה לשיפוצים, משיכת שוכרים ותחזוקת הבניין. מחיר רכישה נמוך אינו מבטיח עלות בעלות נמוכה.

שאלות ותשובות: Aon Center ושוק המשרדים בשיקגו

כמה שווה כיום Aon Center?

הערכת השווי הידועה האחרונה, שנערכה במאי 2026, עומדת על 195 מיליון דולר.

כמה היה שווה Aon Center בעבר?

חברת 601W Companies רכשה את גורד השחקים ב-712 מיליון דולר בשנת 2015. בעת המיחזור ב-2018 עמדה הערכת השווי במצבו הנוכחי על 780 מיליון דולר, והערכת שווי מותנית על 824 מיליון דולר.

איזה חוב מגובה כנגד Aon Center?

הלוואת המשכנתא עומדת על 536 מיליון דולר. בעת מתן ההלוואה ב-2018 נלקח בנוסף מימון מזנין בסך 141.5 מיליון דולר.

מדוע הלוואת Aon Center לא נפרעה בשנת 2023?

בשנת 2023 אושרה לבעלים הארכה של שלוש שנים עד ליולי 2026. עם הגעת המועד החדש, ההלוואה שוב לא נפרעה.

מה קורה כעת עם ההלוואה?

בקשת הבעלים להארכה נוספת של שלוש שנים נדחתה. המלווים מנהלים משא ומתן על הסכם לדחיית הליכי גבייה בתנאי שהבעלים יבצע השקעות הון נוספות.

מהו שיעור התפוסה ב-Aon Center?

הנתונים המפורסמים האחרונים הצביעו על תפוסה של כ-66%. בעת מתן ההלוואה ב-2018 עמד הנתון על כ-88%.

מה זה CMBS?

אלו הם ניירות ערך מגובי משכנתאות על נדל״ן מסחרי. תשלומי ההלוואות על משרדים, מלונות, מרכזים מסחריים ונכסים נוספים משמשים לתשלום למשקיעים בניירות ערך אלה.