ჩიკაგოში Aon Center $195 მილიონად შეფასდა

ჩიკაგოს ერთ-ერთი ყველაზე ცნობილი ცათამბჯენი აშშ-ის უმსხვილეს პრობლემურ საოფისე აქტივებს შორის აღმოჩნდა. Aon Center 2026 წლის მაისში $195 მილიონად შეაფასეს, $536 მილიონის იპოთეკური სესხი ივლისისთვის გადატანილი ვადის გასვლის შემდეგაც არ დაფარულა, ხოლო მფლობელის მოთხოვნა კიდევ ერთი სამწლიანი გადავადების შესახებ უარყვეს. კოშკის ისტორია ნათლად აჩვენებს, თუ როგორ გადადის ამერიკული ოფისების კრიზისი მაღალი ვაკანტურობიდან კრედიტორებისა და სავალო ფასიანი ქაღალდების მფლობელების დანაკარგებში.

Aon Center ახალი სავალო კრიზისის წინაშე აღმოჩნდა

Aon Center მდებარეობს მისამართზე 200 East Randolph Street, Millennium Park-ის გვერდით. კოშკის მშენებლობა 1973 წელს დასრულდა, როგორც Standard Oil of Indiana-ს სათავო ოფისი. შენობის სიმაღლე 346 მეტრია და მასში 83 მიწისზედა სართულია. ამჟამად ის ჩიკაგოში სიმაღლით მეოთხე ცათამბჯენია Willis Tower-ის, Trump International Hotel & Tower-ისა და St. Regis Chicago-ს შემდეგ.

2015 წელს კომპანია 601W Companies-მა შენობა Piedmont Office Realty Trust-ისგან $712 მილიონად, ანუ დაახლოებით $260-ად კვადრატულ ფუტზე შეიძინა. გარიგების დახურვის მომენტისთვის დაახლოებით 2,7 მილიონი კვადრატული ფუტის ფართობის მქონე კოშკი დაახლოებით 87%-ით იყო გაქირავებული. მოიჯარეებს შორის მაშინ იყვნენ Aon, KPMG, Microsoft, JLL, Kraft Heinz და სხვა მსხვილი კომპანიები.

ახლა ობიექტი აშშ-ის საოფისე უძრავი ქონების კრიზისის ერთ-ერთ თვალსაჩინო მაგალითად იქცა. Bloomberg წერს, რომ Aon Center-ის ამჟამინდელი პრობლემები უკვე მხოლოდ შენობის მფლობელს აღარ ეხება: იპოთეკური სესხი გადანაწილებული იყო კომერციული უძრავი ქონების სესხებით უზრუნველყოფილ ფასიანი ქაღალდების რამდენიმე გამოშვებას შორის, ამიტომ საბოლოო დანაკარგების ოდენობა დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენის დაბრუნებას შეძლებენ კრედიტორები უშუალოდ ობიექტის ხარჯზე.

შენობის შეფასება $195 მილიონამდე შემცირდა

2018 წლის რეფინანსირებისას Aon Center-ის ვალის სტრუქტურა შედგებოდა $536 მილიონის იპოთეკური სესხისა და ორი მეზონინური სესხისგან, ჯამში $141,5 მილიონის ოდენობით. მეზონინური დაფინანსება წარმოადგენს უფრო რისკიან ვალს, რომელიც დაბრუნების პრიორიტეტით ძირითად იპოთეკურ სესხზე დაბლა დგას. გაცემის მომენტში დაფინანსების საერთო პაკეტი $677,5 მილიონს შეადგენდა.

სავალო ფასიანი ქაღალდების გამოშვების დოკუმენტები ობიექტის ორ შეფასებას შეიცავდა. შენობის ღირებულება მიმდინარე მდგომარეობაში $780 მილიონად იყო შეფასებული. ცალკე პირობითი შეფასება $824 მილიონის ოდენობით ითვალისწინებდა, სხვა ფაქტორებთან ერთად, საზოგადოებრივ სივრცეებზე სამუშაოების დასრულებას და ახლახან დადებულ საიჯარო ხელშეკრულებებზე ხარჯების ნაწილის არარსებობას. დაფინანსების მომენტში შევსებულობა 87,9%-ს შეადგენდა.

2026 წლის მაისში ახალი შეფასება $195 მილიონამდე დაეცა. ამგვარად, ობიექტის ამჟამინდელი ღირებულება მნიშვნელოვნად დაბალია მარტო $536 მილიონის იპოთეკურ სესხზეც კი. ეს ფაქტობრივად გამორიცხავს მთელი დავალიანების მარტივ რეფინანსირებას ძველი პირობებით ახალი კაპიტალის, ვალის ნაწილის ჩამოწერის ან სესხის სტრუქტურის შეცვლის გარეშე.

მფლობელს სესხზე გადავადება უკვე მიღებული ჰქონდა

თავდაპირველად 2018 წლის იპოთეკური სესხი 2023 წლის 1 ივლისს უნდა დაფარულიყო. 2023 წელს მფლობელს შეუთანხმეს სამწლიანი გაგრძელება, რამაც ვადა 2026 წლის ივლისამდე გადაიტანა.

შენობის მდგომარეობა ამ დროისთვის საგრძნობლად გაუარესდა. 2026 წლის თებერვალში სესხი კვლავ გადაეცა პრობლემური დავალიანების სპეციალურ მმართველს მას შემდეგ, რაც მსესხებელმა არ შეიტანა მოთხოვნილი გადასახადი მოიჯარეებისთვის ფართების მოსაწყობ და საბროკერო საკომისიოების რეზერვში. იმ დროისთვის ხელმისაწვდომი ბოლო მონაცემებით, Aon Center-ის შევსებულობა დაახლოებით 66%-ს შეადგენდა სესხის გაცემისას დაფიქსირებული 88%-ის წინააღმდეგ. შენობის წმინდა ფულადი ნაკადი 2024 წლისთვის 12%-ით დაბალი იყო 2023 წლის დონეზე და თითქმის 30%-ით ნაკლები თავდაპირველი დაფინანსების მაჩვენებელზე.

დაფარვის ახალი ვადის დადგომის შემდეგ სესხი ასევე არ დაიხურა. მფლობელმა კიდევ ერთი სამწლიანი გაგრძელება მოითხოვა, თუმცა სპეციალურმა მმართველმა ის უარყო. KBRA იტყობინებოდა, რომ მხარეები ამის ნაცვლად განიხილავენ იძულებითი ამოღების გადავადების შეთანხმებას ორ წლამდე ვადით. ის უნდა ითვალისწინებდეს მესაკუთრის მხრიდან დამატებით საწყის და შემდგომ შენატანებს რეზერვებში, რომლებიც აუცილებელია მოიჯარეების მოსაზიდად და შესანარჩუნებლად.

Aon Center-ს მსხვილი მოიჯარეების დაკარგვის რისკი რჩება

ობიექტის პრობლემა მხოლოდ უკვე გათავისუფლებულ ფართებში არ მდგომარეობს. მომავალი შემოსავლების შესაფასებლად მნიშვნელოვანია, დარჩებიან თუ არა კოშკში მისი უმსხვილესი მოიჯარეები.

JLL განიხილავს თავისი გლობალური სათავო ოფისის Aon Center-იდან ჩიკაგოს ცენტრის სხვა ნაწილში გადატანის შესაძლებლობას. კომპანიის საიჯარო ხელშეკრულება 2032 წლის მაისამდე მოქმედებს, თუმცა ითვალისწინებს ვადაზე ადრე გასვლის შესაძლებლობას. 2023 წელს JLL-მა უკვე გამოიტანა სუბიჯარაზე შენობაში არსებული საკუთარი ფართების 61 ათასზე მეტი კვადრატული ფუტი. გადასვლის შესახებ გადაწყვეტილება ამ მომენტისთვის გამოცხადებული არ არის.

კრედიტორებისთვის ასეთი რისკი განსაკუთრებით მგრძნობიარეა. როდესაც შენობის ღირებულება უკვე მნიშვნელოვნად დაბალია ვალზე, მსხვილი მოიჯარის წასვლამ შესაძლოა დამატებით შეამციროს წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, მოითხოვოს ახალი ხარჯები გათავისუფლებული ფართების რემონტზე და გაზარდოს შეღავათების მოცულობა შემდეგი მოიჯარისთვის.

ჩიკაგოს ოფისები წნეხის ქვეშ რჩება

Aon Center-ის პრობლემები აშშ-ის ერთ-ერთი ყველაზე რთული მსხვილი საოფისე ბაზრის შიგნით ვითარდება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ჩიკაგოს ცენტრალურ საქმიან რაიონში პირდაპირმა ვაკანტურობამ 26,8%-ს მიაღწია წინა კვარტალის 26,7%-თან შედარებით. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში უარყოფითმა წმინდა შთანთქმამ, ანუ გათავისუფლებული ფართების სიჭარბემ ახლად დაკავებულებზე, დაახლოებით 500 ათასი კვადრატული ფუტი შეადგინა.

ამავდროულად გამოჩნდა მოთხოვნის გამოცოცხლების ნიშნები. მსხვილი საიჯარო ხელშეკრულებების მოცულობამ მეორე კვარტალში 1,5 მილიონ კვადრატულ ფუტს მიაღწია. მშენებლობის ეტაპზე ახალი საოფისე შენობები აღარ დარჩა, რაც ზღუდავს უმაღლესი კლასის თანამედროვე ფართების მიწოდებას. კვარტალის განმავლობაში ცენტრში ოფისების ექვსი მსხვილი გაყიდვა შედგა. შენობა 500 West Monroe გაიყიდა დაახლოებით 76%-ით უფრო იაფად, ვიდრე წინა გარიგებისას.

ასეთი გაყიდვები შემფასებლებისა და ბანკებისთვის ახალ ორიენტირებს ქმნის. რაც უფრო იაფად გადადის ახალ მფლობელებთან შედარებადი შენობები, მით უფრო რთულია მეზობელი ობიექტების მესაკუთრეებისთვის იმ შეფასებების დასაბუთება, რომლებიც რამდენიმე წლის წინ დაკრედიტებისას გამოიყენებოდა.

ბაზარი საუკეთესო და ძველ შენობებს შორის გაიყო

მაღალი საერთო ვაკანტურობა არ ნიშნავს ერთნაირად სუსტ მოთხოვნას ყველა ოფისზე. კომპანიები აგრძელებენ ფართების დაქირავებას, მაგრამ სულ უფრო ხშირად კონცენტრირდებიან ახალ შენობებში ან მასშტაბური მოდერნიზაციის შემდგომ ობიექტებში.

ეს აძლიერებს წნეხს ძველ ცათამბჯენებზე. მოიჯარეების შესანარჩუნებლად მესაკუთრეს უწევს ოფისის მოწყობისთვის თანხების, უფასო იჯარის პერიოდებისა და სხვა შეღავათების შეთავაზება. ეს ხარჯები შეიძლება განსაკუთრებით მძიმე აღმოჩნდეს მსხვილი დავალიანებისა და შემცირებული ფულადი ნაკადის მქონე შენობისთვის.

Aon Center-მა უკვე გაიარა მნიშვნელოვანი მოდერნიზაცია. მიუხედავად ამისა, მისი ასაკი მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება: კოშკი ნახევარ საუკუნეზე მეტი ხნისაა და კონკურენცია უწევს, მათ შორის, ცენტრალური ჩიკაგოს დასავლეთ ნაწილში არსებულ ახალ საოფისე ფონდთან.

ოფისების პრობლემები ობლიგაციების მფლობელებზე გადადის

ბოლო დრომდე აშშ-ის საოფისე უძრავი ქონების კრიზისს უფრო ხშირად ვაკანტურობის დონითა და შეფასებების ვარდნით ზომავდნენ. ახლა შედეგები სულ უფრო თვალსაჩინოდ აისახება საკრედიტო სტატისტიკაში.

2026 წლის აგვისტოში ვადაგადაცილებული საოფისე სესხების წილმა კომერციული უძრავი ქონების იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ამერიკულ პულებში 12%-ს მიაღწია. პრობლემური დავალიანების სპეციალურ მმართველებზე გადაცემული საოფისე სესხების წილი 16,9%-მდე გაიზარდა. კომერციული უძრავი ქონების ყველა ტიპზე ვადაგადაცილება 7,85%-ს შეადგენდა, ხოლო სპეციალური მომსახურება — 11,42%-ს, რაც მაქსიმუმია 2013 წლის თებერვლის შემდეგ. ახალი პრობლემების მთავარ წყაროდ იქცა სესხები, რომლებმაც დაფარვის თარიღს მიაღწიეს, მაგრამ არ დაბრუნებულან.

Aon Center-ის სიტუაცია სწორედ ამ კატეგორიას განეკუთვნება. შენობა აგრძელებს მუშაობას და საიჯარო ქირის მიღებას, თუმცა სესხის ძველი ოდენობა აღარ შეესაბამება ობიექტის ახალ ღირებულებასა და შეცვლილ დაფინანსების პირობებს.

2026–2027 წლებში ათობით მილიარდი დოლარი იფარება

Bloomberg-ის გათვლებით, კომერციული უძრავი ქონების იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებში ჩართული დაახლოებით $64 მილიარდის საოფისე სესხები 2026 და 2027 წლებში უნდა დაიფაროს. ამ თანხიდან თითქმის $40 მილიარდი უკვე განეკუთვნება ვადაგადაცილებულ სესხებს, დეფოლტებს ან სესხებს, რომლებსაც კრედიტორები ყურადღებით აკვირდებიან.

ჩიკაგოსთვის რისკების კონცენტრაცია განსაკუთრებით მაღალია: ამ ტიპის თითქმის $1,7 მილიარდის საოფისე სესხებიდან, რომელთა დაფარვის ვადაც 2026 წელს დგება, დაახლოებით $1,45 მილიარდი უკვე ვადაგადაცილებაში იმყოფებოდა.

ეს განასხვავებს კრიზისის ამჟამინდელ ეტაპს პანდემიის შემდგომი პირველი წლებისგან. მფლობელს შეუძლია გააგრძელოს პროცენტების მომსახურება და შენობის ფუნქციონირების შენარჩუნება, მაგრამ სესხის ძირითადი თანხის დაბრუნების საბოლოო ვადის დადგომისას ჩნდება აუცილებლობა, ან მოიძიოს ახალი კრედიტორი, ან ჩადოს საკუთარი კაპიტალი, ან შეუთანხმდეს ძველ კრედიტორს დანაკარგებზე.

Aon Center ოფისების გადაფასების მასშტაბს აჩვენებს

Aon Center-ისთვის მთავარი საკითხი ახლა იმაში არ მდგომარეობს, რჩება თუ არა შენობა ჩიკაგოს სიმბოლურ ობიექტად. მისი არქიტექტურული სტატუსი არ შეცვლილა. შეიცვალა ფინანსური პარამეტრები, რომლებზეც უძრავი ქონების ფლობა იყო აგებული.

2018 წელს ობიექტმა $677,5 მილიონის იპოთეკური და მეზონინური დაფინანსების მოზიდვის შესაძლებლობა მისცა. ახლა მხოლოდ იპოთეკური დავალიანება საგრძნობლად აღემატება მთელი კოშკის შეფასებულ ღირებულებას.

ასეთი სიტუაცია 601W-სა და კრედიტორებს შორის მოლაპარაკებებს ზარალის განაწილების შესახებ დავად აქცევს. რაც უფრო დაბალი იქნება შენობის საბოლოო ღირებულება და რაც მეტი სახსრები იქნება საჭირო ახალი საიჯარო ხელშეკრულებებისთვის, მით ნაკლებია არსებული დავალიანების სრული დაბრუნების ალბათობა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, Aon Center-თან დაკავშირებული სიტუაცია აჩვენებს, რომ აშშ-ის საოფისე უძრავი ქონების კრიზისი ახალ ფაზაში გადავიდა. მაღალი ვაკანტურობა თავისთავად აღარ არის მთავარი პრობლემა: ძველი სესხები დაფარვის ვადებს აღწევს, ხოლო შენობების ახალი ღირებულება არ იძლევა მათი შედარებადი დაფინანსებით ჩანაცვლების საშუალებას. ინვესტორებისთვის ფასების კლება ერთდროულად ქმნის შესაძლებლობებს, შეიძინონ ხარისხიანი ობიექტები ძველ შეფასებებზე მნიშვნელოვნად იაფად, მაგრამ მთავარ საკითხად რჩება ის, თუ რამდენი კაპიტალი იქნება საჭირო შეძენის შემდეგ რემონტზე, მოიჯარეების მოზიდვასა და შენობის მომსახურებაზე. ობიექტის დაბალი ფასი არ იძლევა ფლობის დაბალი ღირებულების გარანტიას.

FAQ: Aon Center და ჩიკაგოს საოფისე ბაზარი

რა ღირს ახლა Aon Center?

ბოლო ცნობილი შეფასება, რომელიც 2026 წლის მაისში ჩატარდა, $195 მილიონს შეადგენს.

რა ღირდა Aon Center ადრე?

601W Companies-მა ცათამბჯენი $712 მილიონად შეიძინა 2015 წელს. 2018 წლის რეფინანსირებისას შენობის შეფასება მიმდინარე მდგომარეობაში $780 მილიონს შეადგენდა, ხოლო პირობითი შეფასება რიგი დაშვებების შესრულების შემდეგ — $824 მილიონს.

რა ვალით არის უზრუნველყოფილი Aon Center?

იპოთეკური სესხი $536 მილიონს შეადგენს. მისი გაცემისას 2018 წელს დამატებით არსებობდა $141,5 მილიონის მეზონინური დაფინანსება.

რატომ არ დაიფარა Aon Center-ის სესხი 2023 წელს?

2023 წელს მფლობელს შეუთანხმეს სამწლიანი გაგრძელება 2026 წლის ივლისამდე. ახალი ვადის დადგომის შემდეგ სესხი კვლავ არ დაიფარა.

რა ხდება ახლა სესხთან დაკავშირებით?

მფლობელის მოთხოვნა კიდევ ერთი სამწლიანი გაგრძელების შესახებ უარყოფილ იქნა. კრედიტორები მსესხებელთან განიხილავენ შეთანხმებას, რომელმაც შესაძლოა დროებით გადადოს ამოღება მესაკუთრის მხრიდან დამატებითი ინვესტიციების პირობით.

რამდენად არის შევსებული Aon Center?

ბოლო გამოქვეყნებული მონაცემები მიუთითებდა დაახლოებით 66%-იან შევსებულობაზე. 2018 წელს სესხის გაცემისას ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 88%-ს შეადგენდა.

რა არის CMBS?

ეს არის კომერციული უძრავი ქონების იპოთეკური სესხებით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები. ოფისების, სასტუმროების, სავაჭრო ცენტრებისა და სხვა ობიექტების სესხებზე გადახდები გამოიყენება ასეთ ქაღალდებში ინვესტორებისთვის თანხების გადასახდელად.