Aon Center в Чикаго оценили в $195 млн

Один из самых известных небоскребов Чикаго оказался среди крупнейших проблемных офисных активов США. Aon Center оценили в мае 2026 года в $195 млн, ипотечный кредит на $536 млн не был погашен после перенесенного на июль срока, а запрос владельца на еще одну трехлетнюю отсрочку отклонили. История башни показывает, как кризис американских офисов переходит от высокой вакантности к потерям кредиторов и держателей долговых бумаг.

Aon Center столкнулся с новым долговым кризисом

Aon Center находится по адресу 200 East Randolph Street рядом с Millennium Park. Башню завершили в 1973 году как штаб-квартиру Standard Oil of Indiana. Высота здания составляет 346 метров, в нем 83 надземных этажа. Сейчас это четвертый по высоте небоскреб Чикаго после Willis Tower, Trump International Hotel & Tower и St. Regis Chicago.

В 2015 году компания 601W Companies купила здание у Piedmont Office Realty Trust за $712 млн, или примерно $260 за квадратный фут. К моменту закрытия сделки башня площадью около 2,7 млн квадратных футов была сдана примерно на 87%. Среди арендаторов тогда находились Aon, KPMG, Microsoft, JLL, Kraft Heinz и другие крупные компании.

Теперь объект оказался одним из заметных примеров кризиса офисной недвижимости США. Bloomberg пишет, что нынешние проблемы Aon Center затрагивают уже не только владельца здания: ипотечный кредит был распределен между несколькими выпусками ценных бумаг, обеспеченных кредитами на коммерческую недвижимость, поэтому размер окончательных потерь зависит от того, сколько кредиторам удастся вернуть за счет самого объекта.

Оценка здания снизилась до $195 млн

При рефинансировании в 2018 году структура долга Aon Center состояла из ипотечного кредита на $536 млн и двух мезонинных кредитов совокупно на $141,5 млн. Мезонинное финансирование представляет собой более рискованный долг, который находится ниже основного ипотечного кредита по приоритету возврата. Общий пакет финансирования при выдаче составлял $677,5 млн.

Документы по выпуску долговых бумаг содержали две оценки объекта. Стоимость здания в текущем состоянии оценивалась в $780 млн. Отдельная условная оценка в $824 млн предполагала, среди прочего, завершение работ по общественным пространствам и отсутствие части расходов на недавно заключенные договоры аренды. Заполняемость на момент финансирования составляла 87,9%.

В мае 2026 года новая оценка опустилась до $195 млн. Таким образом, нынешняя стоимость объекта значительно ниже одного только ипотечного кредита на $536 млн. Это фактически исключает простое рефинансирование всей задолженности на прежних условиях без нового капитала, списания части долга или изменения структуры кредита.

Владелец уже получал отсрочку по кредиту

Первоначально ипотечный кредит 2018 года должен был быть погашен 1 июля 2023 года. В 2023-м владельцу согласовали трехлетнее продление, перенесшее срок до июля 2026 года.

Положение здания к этому моменту заметно ухудшилось. В феврале 2026 года кредит вновь передали специальному управляющему проблемной задолженностью после того, как заемщик не внес требуемый платеж в резерв на отделку помещений для арендаторов и брокерские комиссии. По последним доступным на тот момент данным, заполняемость Aon Center составляла около 66% против 88% при выдаче кредита. Чистый денежный поток здания за 2024 год был на 12% ниже уровня 2023-го и почти на 30% ниже показателя при первоначальном финансировании.

После наступления нового срока погашения кредит также не был закрыт. Владелец запросил еще одно трехлетнее продление, однако специальный управляющий его отклонил. KBRA сообщала, что стороны вместо этого обсуждают соглашение об отсрочке принудительного взыскания сроком до двух лет. Оно должно предусматривать дополнительные первоначальные и последующие вложения собственника в резервы, необходимые для привлечения и удержания арендаторов.

У Aon Center остается риск потери крупных арендаторов

Проблема объекта заключается не только в уже освободившихся площадях. Для оценки будущих доходов важно, останутся ли в башне ее крупнейшие арендаторы.

JLL рассматривает возможность переноса своей глобальной штаб-квартиры из Aon Center в другую часть центра Чикаго. Договор аренды компании действует до мая 2032 года, однако предусматривает возможность досрочного выхода. В 2023 году JLL уже выставляла на субаренду более 61 тыс. квадратных футов своих площадей в здании. Решение о переезде на данный момент не объявлено.

Для кредиторов такой риск особенно чувствителен. Когда стоимость здания уже значительно ниже долга, уход крупного арендатора может дополнительно уменьшить чистый операционный доход, потребовать новых расходов на ремонт освободившихся площадей и увеличить размер уступок следующему арендатору.

Офисы Чикаго остаются под давлением

Проблемы Aon Center развиваются внутри одного из самых сложных крупных офисных рынков США. Во втором квартале 2026 года прямая вакантность в центральном деловом районе Чикаго достигла 26,8% против 26,7% кварталом ранее. За первое полугодие отрицательное чистое поглощение, то есть превышение освободившихся площадей над вновь занятыми, составило около 500 тыс. квадратных футов.

Одновременно появились признаки оживления спроса. Объем крупных договоров аренды во втором квартале достиг 1,5 млн квадратных футов. Новых офисных зданий в стадии строительства не осталось, что ограничивает предложение современных площадей высшего класса. За квартал в центре состоялось шесть крупных продаж офисов. Здание 500 West Monroe было продано примерно на 76% дешевле, чем при предыдущей сделке.

Такие продажи создают новые ориентиры для оценщиков и банков. Чем дешевле переходят к новым владельцам сопоставимые здания, тем сложнее собственникам соседних объектов обосновывать оценки, использовавшиеся при кредитовании несколько лет назад.

Рынок разделился между лучшими и старыми зданиями

Высокая общая вакантность не означает одинаково слабый спрос на все офисы. Компании продолжают арендовать площади, но все чаще концентрируются в новых зданиях или объектах после масштабной модернизации.

Это усиливает давление на старые небоскребы. Для сохранения арендаторов собственнику приходится предлагать средства на отделку офиса, периоды бесплатной аренды и другие льготы. Эти расходы могут быть особенно тяжелыми для здания с крупной задолженностью и снизившимся денежным потоком.

Aon Center уже проходил значительную модернизацию. Тем не менее его возраст остается важным фактором: башне более полувека, а конкурировать приходится в том числе с новым офисным фондом в западной части центрального Чикаго.

Проблемы офисов переходят к держателям облигаций

До последнего времени кризис офисной недвижимости США чаще измеряли уровнем вакантности и падением оценок. Теперь последствия все заметнее отражаются в кредитной статистике.

В августе 2026 года доля просроченных офисных кредитов в американских пулах ценных бумаг, обеспеченных ипотекой коммерческой недвижимости, достигла 12%. Доля офисных кредитов, переданных специальным управляющим проблемной задолженностью, выросла до 16,9%. По всем типам коммерческой недвижимости просрочка составляла 7,85%, а специальное обслуживание — 11,42%, максимум с февраля 2013 года. Главным источником новых проблем стали кредиты, которые достигли даты погашения, но не были возвращены.

Ситуация Aon Center относится именно к этой категории. Здание продолжает работать и получать арендную плату, однако прежний размер кредита больше не соответствует новой стоимости объекта и изменившимся условиям финансирования.

В 2026–2027 годах погашаются десятки миллиардов долларов

По расчетам Bloomberg, около $64 млрд офисных кредитов, включенных в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой коммерческой недвижимости, должны быть погашены в 2026 и 2027 годах. Почти $40 млрд из этой суммы уже относятся к просроченным кредитам, дефолтам или займам, за которыми кредиторы внимательно наблюдают.

Для Чикаго концентрация рисков особенно высока: из почти $1,7 млрд офисных кредитов такого типа со сроком погашения в 2026 году примерно $1,45 млрд уже находились в просрочке.

Это отличает нынешнюю стадию кризиса от первых лет после пандемии. Владелец может продолжать обслуживать проценты и поддерживать работу здания, но при наступлении окончательного срока возврата основной суммы кредита возникает необходимость либо найти нового кредитора, либо вложить собственный капитал, либо договориться со старым кредитором о потерях.

Aon Center показывает масштаб переоценки офисов

Для Aon Center ключевой вопрос теперь заключается не в том, остается ли здание знаковым объектом Чикаго. Его архитектурный статус не изменился. Изменились финансовые параметры, на которых строилось владение недвижимостью.

В 2018 году объект позволил привлечь $677,5 млн ипотечного и мезонинного финансирования. Сейчас одна только ипотечная задолженность существенно превышает оценочную стоимость всей башни.

Такая ситуация превращает переговоры между 601W и кредиторами в спор о распределении убытка. Чем ниже будет итоговая стоимость здания и чем больше средств потребуется для новых договоров аренды, тем меньше вероятность полного возврата существующей задолженности.

Как сообщают эксперты International Investment, ситуация с Aon Center показывает, что кризис офисной недвижимости США перешел в новую фазу. Высокая вакантность сама по себе уже не является главной проблемой: старые кредиты доходят до сроков погашения, а новая стоимость зданий не позволяет заменить их сопоставимым финансированием. Для инвесторов снижение цен одновременно создает возможности покупать качественные объекты значительно дешевле прежних оценок, но ключевым остается вопрос, сколько капитала потребуется после покупки на ремонт, привлечение арендаторов и обслуживание здания. Низкая цена объекта не гарантирует низкую стоимость владения.

FAQ: Aon Center и офисный рынок Чикаго

Сколько сейчас стоит Aon Center?

Последняя известная оценка, проведенная в мае 2026 года, составляет $195 млн.

Сколько стоил Aon Center раньше?

601W Companies купила небоскреб за $712 млн в 2015 году. При рефинансировании в 2018 году оценка здания в текущем состоянии составляла $780 млн, а условная оценка после выполнения ряда допущений — $824 млн.

Какой долг обеспечен Aon Center?

Ипотечный кредит составляет $536 млн. При его выдаче в 2018 году дополнительно существовало $141,5 млн мезонинного финансирования.

Почему кредит Aon Center не погасили в 2023 году?

В 2023 году владельцу согласовали трехлетнее продление срока до июля 2026 года. После наступления нового срока кредит снова не был погашен.

Что сейчас происходит с кредитом?

Запрос владельца на еще одно трехлетнее продление был отклонен. Кредиторы обсуждают с заемщиком соглашение, которое может временно отложить взыскание при условии дополнительных вложений собственника.

Насколько заполнен Aon Center?

Последние опубликованные данные указывали заполняемость около 66%. При выдаче кредита в 2018 году показатель составлял около 88%.

Что такое CMBS?

Это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. Платежи по кредитам на офисы, гостиницы, торговые центры и другие объекты используются для выплат инвесторам по таким бумагам.