המשכנתאות בארה״ב שוב התייקרו מעל 7%

עלות המשכנתאות בארה״ב זינקה בספטמבר: הריבית החוזית הממוצעת להלוואה ל-30 שנה בריבית קבועה הגיעה ל-7.12%, שיא מאז מאי 2024. מספר הבקשות לרכישת דיור ולמחזור הלוואות ירד, בעוד שחלקן של ההלוואות בריבית משתנה התקרב ל-10%. התייקרות המימון מתרחשת בזמן שהמכירות נותרות חלשות, המחיר החציוני של דיור קיים עולה על $429 אלף, וההיצע גדל בהדרגה, אם כי עדיין קיים שוני ניכר בין האזורים השונים.

ריבית המשכנתאות בארה״ב הגיעה לשיא מאז 2024

הריבית החוזית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה עבור הלוואות במסגרת המגבלה הסטנדרטית עלתה במהלך השבוע מ-6.97% ל-7.12%. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז מאי 2024. רמה זו שימשה בסיס לדיווח של בלומברג על זינוק חדש בעלות המשכנתאות האמריקאיות. Bloomberg

נתוני איגוד בנקאי המשכנתאות בארה״ב, Mortgage Bankers Association, מראים כי העלייה השפיעה על מספר סוגי הלוואות בו-זמנית. הריבית על הלוואות גדולות ל-30 שנה מעבר למגבלה הסטנדרטית עלתה מ-7.03% ל-7.15%, על משכנתאות ל-15 שנה — מ-6.30% ל-6.43%, ועל הלוואות המבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי של ארה״ב — מ-6.62% ל-6.78%. המגבלה הסטנדרטית להלוואה בסטטיסטיקה זו עומדת על $832 750.

יוצאת דופן הייתה המשכנתא שבה הריבית קבועה לחמש השנים הראשונות ולאחר מכן ניתנת לעדכון מדי שנה. עבור הלוואות אלו ירד המדד מ-6.23% ל-6.10%. הפער לעומת משכנתא סטנדרטית ל-30 שנה עלה על נקודת אחוז אחת.

שיעור הבקשות להלוואות בריבית משתנה עלה ל-9.8%. אין זה אומר שכמעט 10% מכלל נוטלי המשכנתאות הפעילים בארה״ב משתמשים במוצר זה: הנתון מתייחס ספציפית למבנה הבקשות החדשות בשבוע המדווח.

הביקוש למשכנתאות המשיך לרדת

מדד הבקשות למשכנתאות הכולל בשבוע שהסתיים ב-18 בספטמבר ירד ב-1.5% בניכוי גורמים עונתיים. נתוני השבוע הקודם תוקנו בשל חופשת יום העבודה (Labor Day).

מדד הבקשות לרכישת דיור ירד ב-1% במהלך השבוע. ללא התאמה עונתית, הוא היה נמוך ב-11% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מיחזור המשכנתאות ירד בחדות רבה עוד יותר. מספר הבקשות הללו ירד ב-3% בשבוע וב-62% בהשוואה לשנה שעברה. קצב המיחזור ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז פברואר 2025. חלקה של פעילות המיחזור בכלל פעילות המשכנתאות הצטמצם מ-39.4% ל-39.3%.

הפער בין הריביות הקבועות למשתנות מסביר את השינוי במבנה הבקשות. בריבית של 6.10%, ההוצאות הראשוניות של הלוואה בריבית משתנה עשויות להיות נמוכות משמעותית, אולם לאחר תום התקופה הקבועה, התשלום תלוי בתנאי הריבית העתידיים.

גם Freddie Mac מדווחת על התייקרות חדה במשכנתאות

מדד נפוץ נוסף בשוק המשכנתאות האמריקאי נותר כעת מתחת ל-7%, ולכן חשוב לא לערבב בין נתוני מחקרים שונים.

הריבית הממוצעת למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה במחקר של Freddie Mac עמדה ב-17 בספטמבר על 6.95%. שבוע קודם לכן היא עמדה על 6.76%, ולפני שנה — על 6.26%. בסוף פברואר 2026 ירד המדד ל-5.98%. בתוך פחות משבעה חודשים נרשמה עלייה של כמעט נקודת אחוז אחת.

ההבדל בין 6.95% ל-7.12% נובע ממתודולוגיה שונה. המחקר של Freddie Mac מבוסס על אלפי בקשות שהמלווים מעבירים דרך מערכת Loan Product Advisor. המדד של הארגון האחר משקף תנאים חוזיים ממוצעים עבור קטגוריית הלוואות מסוימת, לרבות עמלות ויחס הלוואה לשווי הנכס (LTV) מוגדר.

לפיכך, הטענה כי ל״משכנתא ממוצעת בארה״ב״ יש ריבית יחידה של 7.12% אינה מדויקת. עם זאת, שתי הסדרות מציגות את אותה המגמה: עלות האשראי לדיור לטווח ארוך עלתה במידה ניכרת מרמות תחילת 2026.

הפד העלה את הריבית לאחר הפסקה של כמעט תשעה חודשים

העלייה בעלויות המשכנתא התרחשה זמן קצר לאחר החלטה חדשה של הבנק המרכזי האמריקאי. ב-16 בספטמבר העלה הפדרל ריזרב את טווח היעד של ריבית הקרנות הפדרליות ב-0.25 נקודת אחוז, ל-3.75–4.00%. זה היה השינוי הראשון בריבית מאז שהופחתה ל-3.50–3.75% בדצמבר 2025.

הוועדה ציינה כי האינפלציה נותרה גבוהה. התחזית החציונית של חברי ועדת השוק הפתוח מעריכה את ריבית הקרנות הפדרליות ברמה של 4.1% בסוף שנת 2026. בתחזית יוני עמד החציון על 3.8%. תחזית האינפלציה לפי מדד הוצאות הצריכה הפרטית (PCE) לשנת 2026 עומדת על 3.7%.

הפד אינו קובע ישירות את הריבית על משכנתא ל-30 שנה. הלוואות דיור לטווח ארוך קשורות קשר הדוק יותר לתשואות אג״ח ממשלת ארה״ב, שווי ניירות ערך מגובי משכנתאות, ציפיות האינפלציה וציפיות פעילי השוק ביחס למדיניות המוניטרית העתידית.

לכן, ריבית המשכנתא עשויה לעלות או לרדת גם בין פגישות הבנק המרכזי. עבור רוכשי דירות, חשיבות רבה נודעת לא רק לריבית הפד הנוכחית אלא גם למצב בשוק החוב לטווח ארוך.

מכירות הדיור צנחו מתחת ל-4 מיליון במונחים שנתיים

התייקרות ההלוואות מתרחשת על רקע פעילות נמוכה ממילא מצד הקונים. מכירות הדיור הקיים באוגוסט ירדו ב-2% לעומת יולי וב-1.2% בהשוואה לאוגוסט 2025. בחישוב קצב שנתי מנוכה עונתיות, רכשו האמריקאים 3.98 מיליון נכסים.

איגוד המתווכים הלאומי (NAR) דיווח כי המחיר החציוני של דיור קיים הגיע ל-$429 100, עלייה של 1.6% בשנה. זה היה החודש ה-38 ברציפות שבו המדד נותר גבוה יותר מרמתו בשנה הקודמת.

מספר הנכסים בשוק עלה ל-1.62 מיליון — עלייה של 3.2% בחודש ו-5.9% בשנה. היקף היצע כזה לא נרשם מאז נובמבר 2019. בקצב המכירות הנוכחי, מלאי הדירות המוצעות היה מספיק ל-4.9 חודשים, לעומת 4.6 חודשים ביולי ולפני שנה.

נוצר שילוב בלתי שגרתי לשנים קודמות: ההיצע גדל, העסקאות פוחתות, אך המחיר החציוני של מכירות שהושלמו עדיין ממשיך לעלות.

מוכרים נאלצים להוריד מחירים לעתים קרובות יותר

נתוני המודעות מראים התקררות מורגשת יותר. באוגוסט נרשמו בארה״ב כ-1.14 מיליון הצעות דיור פעילות — 3.6% יותר מאשר בשנה הקודמת. מספר הנכסים גדל בכל ארבעת האזורים הגדולים במדינה, וגידול שנתי נרשם ב-37 מתוך 50 המטרופולינים הגדולים ביותר.

עם זאת, אתר Realtor.com מעריך את ההיצע הלאומי בכ-11.1% מתחת לרמה הטיפוסית שלפני המגפה. המחיר החציוני של מודעה ירד ב-1.3% בשנה, ל-$424 500. שיעור הנכסים שבעליהם הפחיתו את המחיר לפחות פעם אחת עמד על 20.4%.

ההבדלים האזוריים נותרו משמעותיים. מלאי הנכסים במערב התיכון גדל ב-10.5% בשנה, בצפון-מזרח — ב-9.1%, במערב — ב-3.2%, ובדרום — ב-1.1% בלבד. בהשוואה לתקופה שלפני המגפה, ההיצע בדרום כבר גבוה ב-4.7%, ובמערב — ב-10%. בצפון-מזרח הוא עדיין נמוך ב-46.5%, ובמערב התיכון — ב-33%.

זה מסביר מדוע נתון כלל-ארצי אחיד אינו משקף במלואו את המצב בעיר ספציפית. בחלק מהמטרופולינים מבחר הדיור כבר התרחב במידה ניכרת, בעוד שבאחרים המחסור נותר משמעותי.

הבנייה החדשה אינה יוצרת עודף דיור

גם בשוק הדירות מקבלן ההיצע מתפתח באופן בלתי אחיד. באוגוסט עמדו התחלות הבנייה של דיור פרטי על קצב שנתי של 1.275 מיליון יחידות. נתון זה נמוך ב-2.6% מהנתון המתוקן של יולי וב-1.2% פחות מאשר לפני שנה.

לשכת מפקד האוכלוסין של ארה״ב העריכה את מספר היתרי הבנייה שהונפקו ב-1.394 מיליון יחידות במונחים שנתיים. בחודש אחד ירד הנתון ב-2.7%, אך נותר גבוה ב-3.5% מרמתו באוגוסט 2025.

גמר הבנייה של נכסים מוכנים הצטמצם בחדות מיוחדת. קצב השלמת הבנייה ירד ל-1.128 מיליון יחידות — ירידה של 11.9% בחודש ו-27.1% בשנה.

סגמנט הבתים צמודי הקרקע התנהג אחרת. התחלות הבנייה כאן עלו ב-7.6% בחודש, ל-918 אלף יחידות במונחים שנתיים. במקביל, מספר הבתים צמודי הקרקע שבנייתם הושלמה ירד ב-10.4%, ל-816 אלף.

לפיכך, גידול ההיצע בשוק היד השנייה אינו מלווה בינתיים בעלייה מהירה מקבילה במספר הבתים החדשים המוכנים.

תשלום המשכנתא הגיע לשיא של 14 חודשים

המחירים הגבוהים והריביות שינו במידה ניכרת את הנטל החודשי של הרוכשים. בארבעת השבועות שהסתיימו ב-6 בספטמבר, תשלום המשכנתא הטיפוסי בארה״ב הגיע ל-$2 641 בחודש — שיא מאז יוני 2025.

חברת Redfin חישבה סכום זה לפי ריבית שבועית ממוצעת של 6.71%. המחיר החציוני של דיור שנמכר עמד על $398 637, עלייה של 2.2% בשנה. מספר העסקאות הממתינות לסגירה ירד ב-2.1% במונחים שנתיים ונמצא סמוך לרמת השפל מאז פברואר.

החישוב בוצע עוד לפני עליית הריבית החוזית ל-7.12%. ללא שינוי במחיר הנכס, עליית הריבית פירושה תשלום חודשי גבוה יותר או צורך בהקטנת גובה ההלוואה.

עלות המימון משפיעה גם על מוכרים שלקחו משכנתאות בשנים של ריביות נמוכות בהרבה. רכישת בית אחר לאחר מכירת הבית הישן עשויה לחייב החלפת הלוואה זולה בהלוואה יקרה יותר. פער זה נותר אחד הגורמים המגבילים את הניידות של בעלי הדירות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, אין להתייחס לרף ה-7% כגבול עצמאי שלאחריו נדל״ן בארה״ב יתחיל בהכרח לרדת במחירו. משמעותי יותר הוא השילוב של שלושה גורמים: עלות אשראי גבוהה, מחירי דיור שנותרים קרובים לשיאים היסטוריים והיצע הטרוגני ביותר. השוק כבר מעניק לקונים יותר אפשרויות בחירה ומאלץ חלק מהמוכרים להוריד מחירים, אך הנתונים הלאומיים עדיין אינם מראים עודף דיור. אם המימון לטווח ארוך יישאר יקר, הלחץ יישמר בראש ובראשונה על כמות העסקאות, המיחזור ונגישות הרכישה. עבור משקיעים, הדבר מעלה את חשיבות מחיר הכניסה, גודל החוב ויכולת הנכס לשרת את ההלוואה מתוך תזרים המזומנים שלו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: משכנתאות ושוק הדיור בארה״ב

איזו ריבית משכנתא בארה״ב חצתה את רף ה-7%?

הריבית החוזית הממוצעת להלוואות ל-30 שנה בריבית קבועה במסגרת המגבלה הסטנדרטית, הנכללות בסקר הבקשות השבועי, עלתה ל-7.12%. מדדים אחרים עשויים להציג נתונים שונים.

מדוע בנתונים מסוימים הריבית היא 7.12% ובאחרים 6.95%?

המחקרים משתמשים במדגמים ובמתודולוגיות שונות. לכן מדויק יותר להשוות את הדינמיקה בתוך אותה סדרה, ולא להתייחס לכל מדדי המשכנתאות המפורסמים כאותה ריבית בדיוק.

האם הפד קובע את הריבית על המשכנתא?

לא. הבנק המרכזי קובע את הריבית לטווח קצר על הקרנות הפדרליות. המשכנתאות תלויות יותר בשוק האג״ח לטווח ארוך, ניירות ערך מגובי משכנתאות, ציפיות האינפלציה והציפיות ממדיניות הרגולטור בעתיד.

מדוע גדל חלקן של הלוואות בריבית משתנה?

הריבית ההתחלתית שלהן עשויה להיות נמוכה משמעותית מהריבית הקבועה. בסטטיסטיקה האחרונה הפער עלה על נקודת אחוז אחת. בתמורה, הלווה נוטל על עצמו את הסיכון לשינוי הריבית בתום התקופה הקבועה.

האם מחירי הדיור בארה״ב יורדים?

התמונה תלויה במדד ובאזור. המחיר החציוני של דיור קיים שנמכר באוגוסט עלה ב-1.6% בשנה, בעוד שהמחיר החציוני של מודעות פעילות ירד ב-1.3%. בערים מסוימות המגמה שונה במידה ניכרת מהממוצע הארצי.

האם היצע הנדל״ן בארה״ב גדל?

כן, מספר הנכסים גדל, אך המצב משתנה מאוד לפי אזור. המלאי הלאומי של דיור קיים הגיע לשיא מאז 2019, בעוד שבחלקים מסוימים של המדינה ההיצע עדיין נמוך בהרבה מרמתו לפני המגפה.

מה המשמעות של ריבית סביב 7% עבור משקיע?

בשימוש במימון בנקאי, עלות שירות החוב עולה ומרווח התשואה מצטמצם. לכן יש חשיבות רבה יותר למחיר הרכישה, להון העצמי, להכנסות משכירות, לתנאי המיחזור העתידיים וליציבות תזרים המזומנים.