აშშ-ში იპოთეკა კვლავ 7%-ზე მეტად გაძვირდა

აშშ-ში იპოთეკის ღირებულება სექტემბერში მკვეთრად გაიზარდა: 30-წლიანი ფიქსირებული სესხის საშუალო სახელშეკრულებო განაკვეთმა 7,12%-ს მიაღწია, რაც 2024 წლის მაისის შემდეგ მაქსიმალური მაჩვენებელია. საცხოვრებლის შეძენისა და რეფინანსირების განაცხადების რაოდენობა შემცირდა, ხოლო ცვალებადგანაკვეთიანი სესხების წილი 10%-ს მიუახლოვდა. ნასესხები სახსრების გაძვირება ხდება იმ დროს, როდესაც გაყიდვები სუსტი რჩება, არსებული საცხოვრებლის მედიანური ფასი $429 ათასს აჭარბებს, ხოლო მიწოდება თანდათან იზრდება, თუმცა რეგიონებს შორის კვლავ საგრძნობლად განსხვავდება.

აშშ-ში იპოთეკურმა განაკვეთმა 2024 წლის შემდეგ მაქსიმუმს მიაღწია

30-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკის საშუალო სახელშეკრულებო განაკვეთი სტანდარტული ლიმიტის ფარგლებში არსებული სესხებისთვის ერთ კვირაში 6,97%-დან 7,12%-მდე გაიზარდა. ეს 2024 წლის მაისის შემდეგ ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია. სწორედ ეს დონე გახდა საფუძველი Bloomberg-ის ინფორმაციისთვის ამერიკული იპოთეკის ღირებულების ახალი ნახტომის შესახებ. Bloomberg

აშშ-ის იპოთეკური ბანკების ასოციაციის, Mortgage Bankers Association-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ ზრდა ერთდროულად რამდენიმე სახის სესხს შეეხო. სტანდარტულ ლიმიტს გადაცილებული მსხვილი 30-წლიანი სესხების განაკვეთი 7,03%-დან 7,15%-მდე გაიზარდა, 15-წლიან იპოთეკაზე — 6,30%-დან 6,43%-მდე, ხოლო აშშ-ის ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის მიერ დაზღვეულ სესხებზე — 6,62%-დან 6,78%-მდე. ამ სტატისტიკაში სესხის სტანდარტული ლიმიტი $832 750-ს შეადგენს.

გამონაკლისი აღმოჩნდა იპოთეკა, სადაც განაკვეთი ფიქსირდება პირველი ხუთი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც შესაძლებელია გადაიხედოს ყოველწლიურად. ასეთი სესხებისთვის მაჩვენებელი 6,23%-დან 6,10%-მდე შემცირდა. სხვაობამ სტანდარტულ 30-წლიან იპოთეკასთან ერთ პროცენტულ პუნქტს გადააჭარბა.

ცვალებადგანაკვეთიან სესხებზე განაცხადების წილი 9,8%-მდე გაიზარდა. ეს არ ნიშნავს, რომ აშშ-ში მოქმედი ყველა იპოთეკური მსესხებლის თითქმის 10% იყენებს ამ პროდუქტს: მაჩვენებელი ეხება კონკრეტულად საანგარიშო კვირის ახალი განაცხადების სტრუქტურას.

იპოთეკაზე მოთხოვნამ კლება განაგრძო

იპოთეკური განაცხადების საერთო ინდექსი 18 სექტემბერს დასრულებულ კვირაში სეზონური ფაქტორების გათვალისწინებით 1,5%-ით შემცირდა. წინა კვირის მონაცემები შრომის დღის აღნიშვნის გამო დაკორექტირდა.

საცხოვრებლის შეძენის განაცხადების ინდექსი კვირაში 1%-ით შემცირდა. სეზონური კორექტირების გარეშე იგი 11%-ით დაბალი იყო გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით.

რეფინანსირება კიდევ უფრო მკვეთრად შემცირდა. ასეთი განაცხადების რაოდენობა კვირაში 3%-ით, ხოლო გასულ წელთან შედარებით 62%-ით შემცირდა. რეფინანსირების ტემპი 2025 წლის თებერვლის შემდეგ მინიმალურ დონემდე დაეცა. რეფინანსირების წილი იპოთეკური აქტივობის საერთო მოცულობაში 39,4%-დან 39,3%-მდე შემცირდა.

ფიქსირებულ და ცვალებად განაკვეთებს შორის სხვაობა ხსნის განაცხადების სტრუქტურის ცვლილებას. 6,10%-იანი განაკვეთის პირობებში ცვალებადპროცენტიანი სესხის საწყისი ხარჯები შეიძლება საგრძნობლად დაბალი იყოს, თუმცა ფიქსირებული პერიოდის დასრულების შემდეგ გადასახადი მომავალ საპროცენტო პირობებზეა დამოკიდებული.

Freddie Mac ასევე აფიქსირებს იპოთეკის მკვეთრ გაძვირებას

ამერიკული იპოთეკური ბაზრის კიდევ ერთი ფართოდ გამოყენებული მაჩვენებელი ჯერჯერობით 7%-ზე დაბლა რჩება, ამიტომ მნიშვნელოვანია სხვადასხვა კვლევის ციფრების ერთმანეთში არარევა.

Freddie Mac-ის კვლევაში 30-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკის საშუალო განაკვეთი 17 სექტემბრის მდგომარეობით 6,95%-ს შეადგენდა. ერთი კვირით ადრე ის 6,76%-ის დონეზე იყო, ხოლო ერთი წლის წინ — 6,26%. 2026 წლის თებერვლის ბოლოს მაჩვენებელი 5,98%-მდე ეცემოდა. არასრულ შვიდ თვეში ზრდამ თითქმის ერთი პროცენტული პუნქტი შეადგინა.

სხვაობა 6,95%-სა და 7,12%-ს შორის დაკავშირებულია მეთოდოლოგიასთან. Freddie Mac-ის კვლევა ეფუძნება ათასობით განაცხადს, რომლებსაც კრედიტორები გადასცემენ Loan Product Advisor სისტემის მეშვეობით. მეორე ორგანიზაციის მაჩვენებელი ასახავს საშუალო სახელშეკრულებო პირობებს სესხების გარკვეული კატეგორიისთვის, საკომისიოებისა და სესხის უზრუნველყოფასთან თანაფარდობის დადგენილი მაჩვენებლის ჩათვლით.

ამიტომ იმის მტკიცება, რომ „აშშ-ში საშუალო იპოთეკას“ მხოლოდ 7,12%-იანი განაკვეთი აქვს, არაკორექტული იქნებოდა. ამასთან, ორივე მონაცემთა სერია ერთსა და იმავე ტენდენციას აჩვენებს: გრძელვადიანი საბინაო კრედიტის ღირებულება საგრძნობლად გაიზარდა 2026 წლის დასაწყისის დონეებთან შედარებით.

ფედერალურმა რეზერვმა განაკვეთი თითქმის ცხრათვიანი პაუზის შემდეგ გაზარდა

იპოთეკის ღირებულების ზრდა ამერიკის ცენტრალური ბანკის ახალი გადაწყვეტილების მიღებისთანავე მოხდა. ფედერალურმა სარეზერვო სისტემამ 16 სექტემბერს ფედერალური ფონდების განაკვეთის სამიზნე დიაპაზონი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 3,75–4,00%-მდე გაზარდა. ეს იყო განაკვეთის პირველი ცვლილება 2025 წლის დეკემბერში 3,50–3,75%-მდე შემცირების შემდეგ.

კომიტეტმა მიუთითა, რომ ინფლაცია კვლავ მომატებული რჩება. ღია ბაზრის ოპერაციების ფედერალური კომიტეტის წევრთა მედიანური პროგნოზი 2026 წლის ბოლოს ფედერალური ფონდების განაკვეთს 4,1%-ის დონეზე ითვალისწინებს. ივნისის პროგნოზში მედიანა 3,8%-ს შეადგენდა. პირადი მოხმარების ხარჯების ინდექსის მიხედვით ინფლაციის პროგნოზი 2026 წლისთვის 3,7%-ს შეადგენს.

ფედერალური რეზერვი პირდაპირ არ ადგენს 30-წლიანი იპოთეკის პროცენტს. გრძელვადიანი საბინაო სესხები უფრო მჭიდროდ არის დაკავშირებული აშშ-ის სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობასთან, იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ღირებულებასთან, ინფლაციურ მოლოდინებთან და ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინებთან სამომავლო მონეტარულ პოლიტიკასთან დაკავშირებით.

ამიტომ იპოთეკური განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს ცენტრალური ბანკის სხდომებს შორის პერიოდშიც კი. საცხოვრებლის მყიდველებისთვის მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ ფედერალური რეზერვის მიმდინარე განაკვეთს, არამედ გრძელვადიანი სასესხო ბაზრის ვითარებასაც.

საცხოვრებლის გაყიდვები წლიურ გამოხატულებაში 4 მლნ-ზე დაბლა დაეცა

სესხების გაძვირება მყიდველთა ისედაც დაბალი აქტივობის ფონზე მიმდინარეობს. არსებული საცხოვრებლის გაყიდვები აგვისტოში ივლისთან შედარებით 2%-ით, ხოლო 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა. სეზონურად დაკორექტირებული წლიური ტემპის გათვალისწინებით, ამერიკელებმა 3,98 მლნ ობიექტი შეიძინეს.

რიელტორთა ეროვნულმა ასოციაციამ განაცხადა, რომ არსებული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა $429 100-ს მიაღწია, რაც წლიურად 1,6%-ით გაიზარდა. ეს იყო 38-ე თვე ზედიზედ, როდესაც მაჩვენებელი წინა წლის დონეზე მაღალი რჩებოდა.

ბაზარზე არსებული ობიექტების რაოდენობა 1,62 მლნ-მდე გაიზარდა — თვეში 3,2%-ით და წელიწადში 5,9%-ით. ასეთი მოცულობის მიწოდება 2019 წლის ნოემბრის შემდეგ არ ყოფილა. გაყიდვების მიმდინარე ტემპის პირობებში გამოტანილი საცხოვრებელი საკმარისი იქნებოდა 4,9 თვისთვის, ივლისისა და წინა წლის 4,6 თვესთან შედარებით.

შეიქმნა წინა წლებისთვის უჩვეულო კომბინაცია: მიწოდება იზრდება, გარიგებები მცირდება, მაგრამ დასრულებული გაყიდვების მედიანური ფასი მაინც იმატებს.

გამყიდველები უფრო ხშირად აწყდებიან ფასის დაკლების აუცილებლობას

განცხადებების სტატისტიკა უფრო საგრძნობ გაგრილებას აჩვენებს. აგვისტოში აშშ-ში საცხოვრებლის დაახლოებით 1,14 მლნ აქტიური შეთავაზება ირიცხებოდა — 3,6%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ობიექტების რაოდენობა გაიზარდა ქვეყნის ოთხივე მსხვილ რეგიონში, ხოლო წლიური ზრდა დაფიქსირდა 50 უმსხვილესი აგლომერაციიდან 37-ში.

ამასთან, Realtor.com ეროვნულ მიწოდებას ტიპურ პანდემიამდელ დონეზე დაახლოებით 11,1%-ით დაბლად აფასებს. განცხადების მედიანური ფასი წლიურად 1,3%-ით შემცირდა, $424 500-მდე. იმ ობიექტების წილმა, რომელთა მფლობელებმაც ფასი ერთხელ მაინც შეამცირეს, 20,4% შეადგინა.

რეგიონული განსხვავებები კვლავ მნიშვნელოვანია. ობიექტების მარაგი შუა დასავლეთში წლიურად 10,5%-ით გაიზარდა, ჩრდილო-აღმოსავლეთში — 9,1%-ით, დასავლეთში — 3,2%-ით, ხოლო სამხრეთში — მხოლოდ 1,1%-ით. პანდემიამდელ პერიოდთან შედარებით მიწოდება სამხრეთში უკვე 4,7%-ით მაღალია, ხოლო დასავლეთში — 10%-ით. ჩრდილო-აღმოსავლეთში ის კვლავ 46,5%-ით დაბალია, შუა დასავლეთში — 33%-ით.

ეს ხსნის, თუ რატომ ვერ ასახავს მთელი ქვეყნის ერთიანი მაჩვენებელი კონკრეტული ქალაქის ვითარებას სრულად. ზოგიერთ აგლომერაციაში საცხოვრებლის არჩევანი უკვე საგრძნობლად გაფართოვდა, ზოგიერთში კი დეფიციტი არსებითად რჩება.

ახალი მშენებლობა საცხოვრებლის ჭარბ რაოდენობას არ ქმნის

ახალაშენებული ობიექტების ბაზარზე მიწოდება ასევე არათანაბრად ვითარდება. აგვისტოში კერძო საცხოვრებლის მშენებლობის დაწყებამ წლიური ტემპით 1,275 მლნ ერთეული შეადგინა. ეს ივლისის დაკორექტირებულ მაჩვენებელზე 2,6%-ით, ხოლო წინა წლის მაჩვენებელზე 1,2%-ით ნაკლებია.

აშშ-ის აღწერის ბიურომ გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა წლიურ გამოხატულებაში 1,394 მლნ ერთეულად შეაფასა. თვის განმავლობაში მაჩვენებელი 2,7%-ით შემცირდა, თუმცა 2025 წლის აგვისტოს დონეზე 3,5%-ით მაღალი რჩებოდა.

განსაკუთრებით მკვეთრად შემცირდა მზა ობიექტების ექსპლუატაციაში მიღება. მშენებლობის დასრულების ტემპი 1,128 მლნ ერთეულამდე დაეცა — თვეში 11,9%-ით და წელიწადში 27,1%-ით.

ინდივიდუალური სახლების სეგმენტი სხვანაირად მოძრაობდა. აქ მშენებლობის დაწყება თვეში 7,6%-ით გაიზარდა და წლიური ტემპით 918 ათასი ერთეული შეადგინა. ამავდროულად, დასრულებული ინდივიდუალური სახლების რაოდენობა 10,4%-ით, 816 ათასამდე შემცირდა.

ამიტომ მეორად ბაზარზე მიწოდების ზრდას ჯერჯერობით არ ახლავს ახალი მზა სახლების რაოდენობის ასეთივე სწრაფი მატება.

იპოთეკურმა გადასახადმა 14 თვის მაქსიმუმს მიაღწია

მაღალმა ფასებმა და განაკვეთებმა უკვე შესამჩნევად შეცვალა მყიდველების ყოველთვიური ტვირთი. 6 სექტემბერს დასრულებული ოთხი კვირის განმავლობაში, ტიპურმა იპოთეკურმა გადასახადმა აშშ-ში თვეში $2 641-ს მიაღწია — რაც 2025 წლის ივნისის შემდეგ მაქსიმუმია.

Redfin-მა ეს თანხა საშუალო ყოველკვირეული 6,71%-იანი განაკვეთის პირობებში დაითვალა. გაყიდული საცხოვრებლის მედიანური ფასი $398 637-ს შეადგენდა, რაც წლიურად 2,2%-ით გაიზარდა. დასრულების მოლოდინში მყოფი გარიგებების რაოდენობა წლიურ გამოხატულებაში 2,1%-ით შემცირდა და თებერვლის შემდეგ მინიმალურ დონესთან ახლოს იმყოფებოდა.

გაანგარიშება გაკეთდა სახელშეკრულებო განაკვეთის 7,12%-მდე გაზრდამდე. ობიექტის უცვლელი ღირებულების პირობებში პროცენტის ზრდა ნიშნავს უფრო მაღალ გადასახადს ან სესხის ოდენობის შემცირების აუცილებლობას.

დაფინანსების ღირებულება ასევე გავლენას ახდენს გამყიდველებზე, რომლებმაც იპოთეკა მნიშვნელოვნად დაბალი განაკვეთების წლებში აიღეს. ძველის გაყიდვის შემდეგ სხვა სახლის შეძენა შეიძლება ნიშნავდეს იაფი კრედიტის უფრო ძვირით ჩანაცვლებას. ეს სხვაობა რჩება ერთ-ერთ ფაქტორად, რომელიც ზღუდავს საცხოვრებლის მფლობელთა მობილურობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, 7%-იანი ნიშნული არ უნდა განიხილებოდეს როგორც დამოუკიდებელი ზღვარი, რომლის შემდეგაც ამერიკული უძრავი ქონება აუცილებლად დაიწყებს გაიაფებას. უფრო არსებითია სამი ფაქტორის კომბინაცია: კრედიტის მაღალი ღირებულება, საცხოვრებლის ფასები, რომლებიც ისტორიულ მაქსიმუმებთან ახლოს რჩება, და მეტად არაერთგვაროვანი მიწოდება. ბაზარი უკვე აძლევს მყიდველებს მეტ არჩევანს და აიძულებს გამყიდველთა ნაწილს დააკლოს ფასები, თუმცა ეროვნული მონაცემები ჯერჯერობით არ აჩვენებს საცხოვრებლის სიჭარბეს. თუ გრძელვადიანი დაფინანსება ძვირი დარჩება, ზეწოლა უპირველეს ყოვლისა შენარჩუნდება გარიგებების რაოდენობაზე, რეფინანსირებასა და შეძენის ხელმისაწვდომობაზე. ინვესტორებისთვის ეს ზრდის შესვლის ფასის, ვალის მოცულობისა და საკუთარი ფულადი ნაკადის ხარჯზე ობიექტის მიერ კრედიტის მომსახურების უნარის მნიშვნელობას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: იპოთეკა და აშშ-ის საბინაო ბაზარი

აშშ-ში რომელმა იპოთეკურმა განაკვეთმა გადააჭარბა 7%-ს?

7,12%-მდე გაიზარდა 30-წლიანი ფიქსირებული სესხების საშუალო სახელშეკრულებო განაკვეთი სტანდარტული ლიმიტის ფარგლებში, რომლებიც ჩართულია იპოთეკური განაცხადების ყოველკვირეულ კვლევაში. სხვა ინდექსებმა შესაძლოა განსხვავებული მაჩვენებლები აჩვენოს.

რატომ არის ერთ მონაცემში განაკვეთი 7,12%, ხოლო მეორეში 6,95%?

კვლევები იყენებს განსხვავებულ შერჩევასა და მეთოდოლოგიას. ამიტომ უფრო მართებულია დინამიკის შედარება ერთი სერიის ფარგლებში და არა ყველა გამოქვეყნებული იპოთეკური მაჩვენებლის ერთსა და იმავე განაკვეთად მიჩნევა.

ადგენს თუ არა ფედერალური რეზერვი იპოთეკის პროცენტს?

არა. ცენტრალური ბანკი ადგენს მოკლევადიან განაკვეთს ფედერალურ ფონდებზე. იპოთეკა უფრო მეტად დამოკიდებულია გრძელვადიანი ობლიგაციების ბაზარზე, იპოთეკურ ფასიან ქაღალდებზე, ინფლაციურ მოლოდინებსა და რეგულატორის სამომავლო პოლიტიკის მოლოდინებზე.

რატომ იზრდება ცვალებადგანაკვეთიანი სესხების წილი?

მათი პირვანდელი განაკვეთი შეიძლება საგრძნობლად დაბალი იყოს ფიქსირებულზე. ბოლო სტატისტიკაში სხვაობა ერთ პროცენტულ პუნქტს აღემატებოდა. სანაცვლოდ, მსესხებელი იღებს პროცენტის ცვლილების რისკს ფიქსირებული პერიოდის დასრულების შემდეგ.

მცირდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები აშშ-ში?

სურათი დამოკიდებულია მაჩვენებელსა და რეგიონზე. აგვისტოში გაყიდული არსებული საცხოვრებლის მედიანური ფასი წლიურად 1,6%-ით გაიზარდა, ხოლო აქტიური განცხადებების მედიანური ფასი 1,3%-ით შემცირდა. ცალკეულ ქალაქებში დინამიკა შესამჩნევად განსხვავდება ქვეყნის საშუალო მაჩვენებლებისგან.

იზრდება თუ არა უძრავი ქონების მიწოდება აშშ-ში?

დიახ, ობიექტების რაოდენობა იზრდება, თუმცა მდგომარეობა ძლიერ განსხვავდება რეგიონების მიხედვით. არსებული საცხოვრებლის ეროვნულმა მარაგმა 2019 წლის შემდეგ მაქსიმუმს მიაღწია, ამასთან ქვეყნის ზოგიერთ ნაწილში მიწოდება კვლავ მნიშვნელოვნად დაბალია პანდემიამდელ დონეზე.

რას ნიშნავს დაახლოებით 7%-იანი განაკვეთი ინვესტორისთვის?

ნასესხები სახსრების გამოყენებისას იზრდება კრედიტის მომსახურების ღირებულება და მცირდება შემოსავლიანობის მარაგი. ამიტომ უფრო დიდი მნიშვნელობა ენიჭება შესყიდვის ფასს, პირველად შენატანს, საიჯარო შემოსავალს, მომავალი რეფინანსირების პირობებსა და ფულადი ნაკადის მდგრადობას.