Ипотека в США снова подорожала выше 7%

Стоимость ипотеки в США резко выросла в сентябре: средняя договорная ставка по 30-летнему кредиту с фиксированным процентом достигла 7,12%, максимума с мая 2024 года. Заявок на покупку жилья и рефинансирование стало меньше, а доля кредитов с пересматриваемой ставкой приблизилась к 10%. Подорожание заемных средств происходит в момент, когда продажи остаются слабыми, медианная цена существующего жилья превышает $429 тыс., а предложение постепенно растет, но все еще заметно отличается между регионами.

Ипотечная ставка в США достигла максимума с 2024 года

Средняя договорная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом для кредитов в пределах стандартного лимита выросла за неделю с 6,97% до 7,12%. Это максимальный показатель с мая 2024 года. Именно такой уровень стал основой для сообщения Bloomberg о новом скачке стоимости американской ипотеки. Bloomberg

Данные Ассоциации ипотечных банков США, Mortgage Bankers Association, показывают, что повышение затронуло сразу несколько видов кредитов. Ставка по крупным 30-летним займам сверх стандартного лимита выросла с 7,03% до 7,15%, по 15-летней ипотеке — с 6,30% до 6,43%, а по кредитам, застрахованным Федеральным жилищным управлением США, — с 6,62% до 6,78%. Стандартный лимит займа в этой статистике составляет $832 750.

Исключением стала ипотека, где ставка фиксируется на первые пять лет, после чего может пересматриваться ежегодно. Для таких кредитов показатель снизился с 6,23% до 6,10%. Разрыв со стандартной 30-летней ипотекой превысил один процентный пункт.

Доля заявок на кредиты с пересматриваемой ставкой поднялась до 9,8%. Это не означает, что почти 10% всех действующих ипотечных заемщиков в США используют такой продукт: показатель относится именно к структуре новых заявок за отчетную неделю.

Спрос на ипотеку продолжил снижаться

Общий индекс ипотечных заявок за неделю, завершившуюся 18 сентября, уменьшился на 1,5% с учетом сезонных факторов. Данные предыдущей недели корректировались из-за празднования Дня труда.

Индекс заявок на покупку жилья сократился на 1% за неделю. Без сезонной корректировки он был на 11% ниже, чем в соответствующий период прошлого года.

Рефинансирование снизилось еще сильнее. Число таких заявок уменьшилось на 3% за неделю и на 62% по сравнению с прошлым годом. Темпы рефинансирования опустились до минимального уровня с февраля 2025 года. Доля рефинансирования в общем объеме ипотечной активности сократилась с 39,4% до 39,3%.

Разница между фиксированными и пересматриваемыми ставками помогает объяснить изменение структуры заявок. При ставке 6,10% начальные расходы по кредиту с пересматриваемым процентом могут быть значительно ниже, однако после завершения фиксированного периода платеж зависит от будущих процентных условий.

Freddie Mac также фиксирует резкое подорожание ипотеки

Другой широко используемый показатель американского ипотечного рынка пока остается ниже 7%, поэтому цифры разных исследований важно не смешивать.

Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в исследовании Freddie Mac на 17 сентября составляла 6,95%. Неделей ранее она находилась на уровне 6,76%, а год назад — 6,26%. В конце февраля 2026 года показатель опускался до 5,98%. За неполные семь месяцев рост составил почти один процентный пункт.

Разница между 6,95% и 7,12% связана с методикой. Исследование Freddie Mac основано на тысячах заявок, которые кредиторы передают через систему Loan Product Advisor. Показатель другой организации отражает средние договорные условия для определенной категории кредитов, включая комиссии и установленное соотношение кредита к стоимости объекта.

Поэтому утверждать, что «средняя ипотека в США» имеет единственную ставку 7,12%, было бы некорректно. При этом обе серии показывают один и тот же тренд: стоимость долгосрочного жилищного кредита заметно выросла с уровней начала 2026 года.

ФРС повысила ставку после почти девяти месяцев паузы

Рост ипотечной стоимости произошел вскоре после нового решения американского центрального банка. Федеральная резервная система 16 сентября повысила целевой диапазон ставки по федеральным фондам на 0,25 процентного пункта, до 3,75–4,00%. Это было первое изменение ставки после снижения до 3,50–3,75% в декабре 2025 года.

Комитет указал, что инфляция остается повышенной. Медианный прогноз участников Федерального комитета по операциям на открытом рынке предполагает ставку по федеральным фондам на уровне 4,1% в конце 2026 года. В июньском прогнозе медиана составляла 3,8%. Прогноз инфляции по индексу расходов на личное потребление на 2026 год составляет 3,7%.

ФРС напрямую не устанавливает процент по 30-летней ипотеке. Долгосрочные жилищные кредиты теснее связаны с доходностью государственных облигаций США, стоимостью ипотечных ценных бумаг, инфляционными ожиданиями и ожиданиями участников рынка относительно дальнейшей денежно-кредитной политики.

Поэтому ставка по ипотеке может повышаться или снижаться даже между заседаниями центрального банка. Для покупателей жилья значение имеет не только текущая ставка ФРС, но и ситуация на долгосрочном долговом рынке.

Продажи жилья упали ниже 4 млн в годовом выражении

Подорожание кредитов происходит при уже низкой активности покупателей. Продажи существующего жилья в августе уменьшились на 2% относительно июля и на 1,2% по сравнению с августом 2025 года. В пересчете на сезонно скорректированный годовой темп американцы покупали 3,98 млн объектов.

Национальная ассоциация риелторов сообщила, что медианная цена существующего жилья достигла $429 100, увеличившись на 1,6% за год. Это был 38-й месяц подряд, когда показатель оставался выше уровня предыдущего года.

Количество объектов на рынке выросло до 1,62 млн — на 3,2% за месяц и на 5,9% за год. Такого объема предложения не было с ноября 2019 года. При текущем темпе продаж выставленного жилья хватило бы на 4,9 месяца против 4,6 месяца в июле и годом ранее.

Получается необычное для прошлых лет сочетание: предложение растет, сделки сокращаются, но медианная цена завершенных продаж все еще увеличивается.

Продавцы чаще сталкиваются с необходимостью снижать цену

Статистика объявлений показывает более заметное охлаждение. В августе в США насчитывалось около 1,14 млн активных предложений жилья — на 3,6% больше, чем годом ранее. Количество объектов увеличилось во всех четырех крупных регионах страны, а годовой рост был зафиксирован в 37 из 50 крупнейших агломераций.

При этом Realtor.com оценивает национальное предложение примерно на 11,1% ниже типичного допандемийного уровня. Медианная цена объявления снизилась на 1,3% за год, до $424 500. Доля объектов, владельцы которых хотя бы раз снижали цену, составила 20,4%.

Региональные различия остаются значительными. Запас объектов в Среднем Западе вырос на 10,5% за год, на Северо-Востоке — на 9,1%, на Западе — на 3,2%, а на Юге — только на 1,1%. По сравнению с допандемийным периодом предложение на Юге уже выше на 4,7%, а на Западе — на 10%. На Северо-Востоке оно все еще ниже на 46,5%, на Среднем Западе — на 33%.

Это объясняет, почему единый показатель по всей стране не полностью отражает ситуацию конкретного города. В одних агломерациях выбор жилья уже значительно расширился, в других дефицит остается существенным.

Новое строительство не создает избытка жилья

На рынке новостроек предложение тоже развивается неравномерно. В августе строительство частного жилья начиналось в пересчете на годовой темп 1,275 млн единиц. Это на 2,6% меньше пересмотренного июльского значения и на 1,2% меньше, чем год назад.

Бюро переписи населения США оценило число выданных разрешений на строительство в 1,394 млн единиц в годовом выражении. За месяц показатель снизился на 2,7%, но оставался на 3,5% выше уровня августа 2025 года.

Особенно резко сократился ввод готовых объектов. Темп завершения строительства упал до 1,128 млн единиц — на 11,9% за месяц и на 27,1% за год.

Сегмент индивидуальных домов двигался иначе. Начало строительства здесь выросло на 7,6% за месяц, до 918 тыс. единиц в годовом выражении. При этом количество завершенных индивидуальных домов снизилось на 10,4%, до 816 тыс.

Рост предложения на вторичном рынке поэтому пока не сопровождается столь же быстрым увеличением числа новых готовых домов.

Ипотечный платеж достиг максимума за 14 месяцев

Высокие цены и ставки уже заметно изменили ежемесячную нагрузку покупателей. За четыре недели, завершившиеся 6 сентября, типичный ипотечный платеж в США достиг $2 641 в месяц — максимума с июня 2025 года.

Redfin рассчитывал эту сумму при средней недельной ставке 6,71%. Медианная цена проданного жилья составляла $398 637, увеличившись на 2,2% за год. Число ожидающих завершения сделок снизилось на 2,1% в годовом выражении и находилось около минимального уровня с февраля.

Расчет был сделан еще до роста договорной ставки до 7,12%. При неизменной стоимости объекта увеличение процента означает более высокий платеж либо необходимость уменьшать размер кредита.

Стоимость финансирования также влияет на продавцов, которые брали ипотеку в годы значительно более низких ставок. Покупка другого дома после продажи старого может означать замену дешевого кредита более дорогим. Этот разрыв остается одним из факторов, ограничивающих мобильность владельцев жилья.

Как сообщают эксперты International Investment, отметку 7% не следует рассматривать как самостоятельную границу, после которой американская недвижимость обязательно начнет дешеветь. Более существенна комбинация трех факторов: высокой стоимости кредита, цен на жилье, которые остаются близкими к историческим максимумам, и очень неоднородного предложения. Рынок уже дает покупателям больше выбора и заставляет часть продавцов снижать цены, но национальные данные пока не показывают избытка жилья. Если долгосрочное финансирование останется дорогим, давление прежде всего сохранится на количестве сделок, рефинансировании и доступности покупки. Для инвесторов это повышает значение цены входа, размера долга и способности объекта обслуживать кредит за счет собственного денежного потока.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: ипотека и рынок жилья США

Какая ипотечная ставка в США превысила 7%?

До 7,12% выросла средняя договорная ставка по 30-летним фиксированным кредитам в пределах стандартного лимита, включенным в еженедельное исследование ипотечных заявок. Другие индексы могут показывать отличающиеся значения.

Почему в одних данных ставка 7,12%, а в других 6,95%?

Исследования используют разные выборки и методики. Поэтому корректнее сравнивать динамику внутри одной серии, а не считать все публикуемые ипотечные показатели одной и той же ставкой.

ФРС устанавливает процент по ипотеке?

Нет. Центральный банк устанавливает краткосрочную ставку по федеральным фондам. Ипотека сильнее зависит от рынка долгосрочных облигаций, ипотечных ценных бумаг, инфляционных ожиданий и ожиданий относительно будущей политики регулятора.

Почему растет доля кредитов с пересматриваемой ставкой?

Их первоначальная ставка может быть заметно ниже фиксированной. В последней статистике разница превышала один процентный пункт. Взамен заемщик принимает риск изменения процента после завершения фиксированного периода.

Снижаются ли цены на жилье в США?

Картина зависит от показателя и региона. Медианная цена существующего жилья, проданного в августе, выросла на 1,6% за год, а медианная цена активных объявлений снизилась на 1,3%. В отдельных городах динамика заметно отличается от средних значений по стране.

Растет ли предложение недвижимости в США?

Да, количество объектов увеличивается, но положение сильно различается по регионам. Национальный запас существующего жилья достиг максимума с 2019 года, при этом в некоторых частях страны предложение все еще значительно ниже допандемийного уровня.

Что ставка около 7% означает для инвестора?

При использовании заемных средств увеличивается стоимость обслуживания кредита и уменьшается запас доходности. Поэтому большее значение имеют цена покупки, первоначальный взнос, арендный доход, условия будущего рефинансирования и устойчивость денежного потока.