CNBCE.com

ხელშეკრულებების გაგრძელებისას ქირის გაზრდის ლიმიტი თურქეთში 2026 წლის ოქტომბრის 31,49%-დან ნოემბერში 31,23%-მდე შემცირდა, იუწყება სტატისტიკის ინსტიტუტი TÜİK. შეზღუდვა ვრცელდება საცხოვრებელსა და დახურულ კომერციულ ფართებზე, თუმცა კანონმდებლობა ცალკეულ შემთხვევებში განაკვეთის უფრო არსებით გადახედვასაც ითვალისწინებს.

როგორ გამოითვლება ქირის გაზრდა

ყოველწლიური ზრდა გამოითვლება ბოლო 12 თვის სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (TÜFE) საშუალო ცვლილების მიხედვით. TÜİK ამ მაჩვენებელს ყოველთვიურად აქვეყნებს, ამიტომ დასაშვები პროცენტი დამოკიდებულია ხელშეკრულების გაგრძელების თარიღზე. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ კონტრაქტი უფრო მაღალ მატებას ითვალისწინებს, მესაკუთრე ვალდებულია დაიცვას კანონით დადგენილი ზღვარი.

ოქტომბრის შეზღუდვა გამოითვლებოდა 2026 წლის სექტემბრის სამომხმარებლო ფასების ინდექსის მიხედვით. ერთ თვეში მაჩვენებელი 0,26 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. თვეში 20 000 თურქული ლირის გადასახადისას 31,23%-იანი ინდექსაცია ნიშნავს ₺6 246-ით მატებას. ახალი განაკვეთი მიაღწევს ₺26 246-ს, თუ მესაკუთრე გამოიყენებს მაქსიმალურად დასაშვებ ზრდას. მხარეებს აქვთ უფლება შეთანხმდნენ ნაკლებ თანხაზეც ქირავნობის პირობებისა და მსგავსი ობიექტების ფასის გათვალისწინებით.

ხელშეკრულების გაგრძელება და დამქირავებლის უფლებები

ხელშეკრულების გაგრძელებისას ქირის გადასახადის გაზრდის წესები გამყარებულია თურქეთის ვალდებულებათა კოდექსის 344-ე მუხლში (კანონი № 6098). ისინი მოქმედებს საცხოვრებლისა და დახურული კომერციული ფართებისთვის. თუ ინდექსაციის წესი არ არის გაწერილი, გადასახადის ოდენობა შეიძლება სასამართლომ განსაზღვროს TÜFE-ს საშუალო ცვლილების, უძრავი ქონების მდგომარეობისა და მხარეთა ინტერესების გათვალისწინებით კანონით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში.

კანონი ერთმანეთისგან მიჯნავს მოქმედი ქირავნობის გაგრძელებასა და ახალ მცხოვრებელთან ახალი შეთანხმების გაფორმებას. ახალი დამქირავებლისთვის ფასი განისაზღვრება კონტრაქტის გაფორმებისას, ხოლო TÜFE-ს ზღვარი არეგულირებს გადასახადების გადახედვას უკვე არსებულ ურთიერთობებში. საბაზრო შეთავაზებები თავისთავად არ აძლევს მესაკუთრეს უფლებას, შეცვალოს პირობები მორიგი საიჯარო წლის დასრულებამდე.

ქირავნობის ვადის დასრულება ასევე არ ნიშნავს ავტომატურ გამოსახლებას. 347-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება გრძელდება ერთი წლით, თუ დამქირავებელმა წასვლის შესახებ არ შეატყობინა მიმდინარე პერიოდის დასრულებამდე სულ მცირე 15 დღით ადრე. მესაკუთრეს არ აქვს უფლება შეწყვიტოს ურთიერთობა მხოლოდ პირველადი ვადის ამოწურვის გამო; შეწყვეტისთვის აუცილებელია კანონით გათვალისწინებული საფუძვლები.

როდის შეიძლება ზრდამ გადააჭარბოს ლიმიტს

ქირავნობის ხუთი წლის შემდეგ 344-ე მუხლი ითვალისწინებს განაკვეთის განსაზღვრის განსაკუთრებულ წესს. სასამართლოს უფლება აქვს დაადგინოს გადასახადის ახალი ოდენობა ინფლაციის, უძრავი ქონების მდგომარეობისა და ანალოგიური ობიექტების ღირებულების გათვალისწინებით. ასეთი განხილვის შედეგი შეიძლება გასცდეს სტანდარტული ყოველწლიური ინდექსაციის ფარგლებს, თუმცა მესაკუთრეს არ შეუძლია დამოუკიდებლად დააწესოს ნებისმიერი თანხა. გრძელვადიანი კონტრაქტებისთვის ეს არის შემოსავლის საბაზრო დონესთან მიახლოების გზა, მაგრამ არა განცხადებებში მითითებულ ფასამდე გაზრდის გარანტია.

სასამართლოსთვის მიმართვამდე ქირავნობის დავების უმრავლესობის მხარეები ვალდებულნი არიან გაიარონ სასამართლომდელი მედიაციის პროცედურა. ეს წესი მოქმედებს 2023 წლის 1 სექტემბრიდან და ეხება, კერძოდ, გადასახადების ოდენობასთან დაკავშირებულ უთანხმოებებს. თუ შეთანხმება ვერ ხერხდება, დავა შეიძლება გადავიდეს სასამართლოში; საქმეთა ზოგიერთი კატეგორიისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისები.

როგორ ავირიდოთ თავიდან დავები ქირის გაზრდისას

კანონით დადგენილი ლიმიტი არ ავალდებულებს მესაკუთრეებს, გაზარდონ ქირის გადასახადი მაქსიმალურად დასაშვები პროცენტით. ხელშეკრულების გაგრძელებისას მხარეებს შეუძლიათ შეათანხმონ უფრო მცირე თანხა ანალოგიური ობიექტების ფასისა და მოქმედი შეთანხმების პირობების გათვალისწინებით. ასეთი მიდგომა განსაკუთრებით აქტუალურია, თუ ინდექსაციის შემდეგ საცხოვრებელი ბაზარზე არსებულ შესადარებელ შეთავაზებებზე ძვირი აღმოჩნდება.

«ჩვენ ვითვლით ახალ განაკვეთს და ვადარებთ მას საბაზრო შეთავაზებებს. თუ ინდექსაციის შემდეგ ქირა ბაზარზე შესამჩნევად მაღალი გამოდის, მესაკუთრეს ვთავაზობთ უფრო ზომიერ ზრდას და პირობებს ვუთანხმებთ დამქირავებელს», — განმარტავს სვეტლანა ოზგენი DenizInvest-იდან.

ექსპერტი ხაზს უსვამს, რომ ღირებულების ყოველწლიური გადახედვის წესი ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე უნდა განისაზღვროს. როგორც წესი, ამისთვის გამოიყენება ბოლო 12 თვის სამომხმარებლო ფასების საშუალო ინდექსი. წინასწარ შეთანხმებული მექანიზმი იძლევა მოულოდნელი მოთხოვნების თავიდან აცილების საშუალებას და ამარტივებს მოლაპარაკებებს გაგრძელების მორიგი ვადის დადგომისას.

«ვერ ვიტყოდი, რომ ქირის გაზრდა აუცილებლად იწვევს კონფლიქტებს. რა თქმა უნდა, ხარჯების ზრდა დამქირავებლებს იშვიათად ახარებთ, მაგრამ თუ ინდექსაციის წესები წინასწარ ცნობილია, ზრდა მოულოდნელობა აღარ ხდება», — აღნიშნავს ოზგენი. უთანხმოებები, მისი აზრით, უფრო ხშირად ჩნდება კონტრაქტში გაურკვეველი ფორმულირებების ან მესაკუთრის დამატებითი მოთხოვნების გამო, რომლებზეც მხარეებს თავდაპირველად არ უმსჯელიათ.

შეზღუდვების გავლენა შემოსავლიანობაზე

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ზღვრული ინდექსაცია არ ასახავს თურქეთის უძრავი ქონების შემოსავლიანობის რეალურ დინამიკას. კანონი ზღუდავს გადასახადების ზრდას მოქმედ ხელშეკრულებებში, მაგრამ ახალი ობიექტები შეიძლება გაქირავდეს სხვა საბაზრო განაკვეთებით. ფინანსურ შედეგზე ასევე გავლენას ახდენს შენახვის ხარჯები, გადასახადები და ლირის კურსი: ეროვნულ ვალუტაში შემოსავლების ნომინალური ზრდა არ იძლევა დოლარში ან ევროში ანალოგიური ზრდის გარანტიას.

ინვესტორისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უკვე გაფორმებული ხელშეკრულებების პირობები. შემდეგი ინდექსაციის ვადა, ქირავნობის ხანგრძლივობა და სხვაობა მოქმედ გადასახადსა და ბაზარზე არსებულ შეთავაზებებს შორის განსაზღვრავს, რამდენად სწრაფად შეიძლება შეიცვალოს ობიექტიდან მიღებული შემოსავალი. ხუთწლიანი პერიოდის შემდეგ სასამართლო წესით გადახედვა მესაკუთრეს დამატებით შესაძლებლობებს უხსნის, მაგრამ მოითხოვს დროსა და ხარჯებს. ეს ფაქტორები გასათვალისწინებელია უძრავი ქონების შეძენისას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები თურქეთში ქირაობაზე

რამდენად შეიძლება ქირის გაზრდა 2026 წლის ნოემბერში?

მაქსიმუმ 31,23%-ით მოქმედი ხელშეკრულების მორიგი გაგრძელებისას. მხარეებს შეუძლიათ შეათანხმონ ნაკლები მატებაც.

როგორ განისაზღვრება დასაშვები პროცენტი?

ბოლო 12 თვის სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (TÜFE) საშუალო ცვლილების მიხედვით. მაჩვენებელი ყოველთვიურად განახლდება.

მოქმედებს თუ არა ლიმიტი კომერციულ უძრავ ქონებაზე?

დიახ, დახურული კომერციული ფართების ქირაობაზე. სხვა ობიექტებისთვის შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვა წესები.

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს დადგენილ ზღვარზე მეტის მოთხოვნა?

ქირავნობის ხუთი წლის შემდეგ კანონი უშვებს გადასახადის გადახედვას სასამართლოს გზით, საბაზრო განაკვეთებისა და უძრავი ქონების მდგომარეობის გათვალისწინებით.

ვალდებულია თუ არა დამქირავებელი დატოვოს ფართი ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ?

არა. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ხელშეკრულება ავტომატურად გრძელდება; ქირავნობის შესაწყვეტად მესაკუთრეს კანონიერი საფუძვლები სჭირდება.