Франция для частных инвестиций. Развеиваем мифы о ценах, налогах и кризисе

Интервью с экспертом International Investment по рынку недвижимости Франции Ириной Дюпор. Говорили о том, насколько выгоден французский рынок недвижимости для частных инвестиций

- Ирина, как советский программист из Харькова стал руководителем серьезной риелторской компании во Франции?

- Советский программист , как показывает опыт русскоязычной диаспоры в мире, может стать кем угодно - от писателя до банкира. Математическое образование даёт комплексное структурное мышление (улыбается).

Да, я родилась в Харькове, закончила с отличием МехМат Университета, работала программистом во времена СССР. Потом началась перестройка, я создала и возглавила отдел дизайна в центре НТТМ, придумала и провела первый в городе международный бартерный контракт. В 1989 г переехала во Францию в связи с семейными обстоятельствами. В 1993 г организовала во Франции логистический бизнес. В 2007 основала первое концептуальное агентство недвижимости с полным сервисом.

Можно сказать, что в недвижимость меня привел мой личный опыт. Дело в том, что много лет назад я оказалась одна без денег и без знакомых и мне просто надо было выжить. Такой опыт не забывается. Поэтому, когда я стала зарабатывать во Франции первые деньги, то мой страх того, что вдруг доходов завтра не будет, заставил инвестировать. А самая простая и понятная инвестиция, поддающаяся анализу и прогнозированию, это недвижимость. Вот уже 18 лет я занимаюсь инвестициями в недвижимость для себя. И в какой-то момент я заметила, что у меня это получается лучше, чем у профессиональных советчиков по инвестициям. Я работала несколько лет в кабинете по налоговой оптимизации и советам по инвестициям. Потом, двенадцать лет назад, я попала из Франции в Москву и вдруг увидела в России полное отсутствие честного инвестиционного продукта. Качество строительства ужасное и полное отсутствие ясности. В то же время во Франции очень удобно инвестировать в недвижимость из-за полной прозрачности информации, дающей возможность экстраполяции, с одной стороны, и полной защищенности покупателя, с другой.

- С чего Вы начали?

- Проверив на себе стратегию инвестирования в недвижимость, и увидев плачевное состояние инвестиционных продуктов в России, я решила создать агентство недвижимости для работы с русскоязычными покупателями. Для этого я представила себя покупателем и написала на листе бумаги все вопросы, которые меня бы волновали.

Рядом с ними я написала все ответы, которые я могла бы дать своему гипотетическому клиенту. И я заметила, что могу ответить не на все вопросы. Поэтому я решила отложить создание агентства до момента, когда я смогу ответить на все вопросы, а для этого пошла учиться на юридический факультет университета. К тому времени, помимо советского диплома математика, у меня был французский транспортный диплом (у меня еще логистическая компания, которой уже 22 года и которая успешно работает), а также диплом по коучингу. И вот, получив диплом юриста по недвижимости, мы с моими партнерами открыли агентство недвижимости нового типа. Нашей профильной клиентурой был средний класс, то есть люди, похожие на нас — владельцы небольшого бизнеса или менеджеры компаний. Люди, которые честно зарабатывают деньги и которые хотят себе создать альтернативный безопасный источник дохода.

- То есть Вы начали с собственного профессионального развития и образования. И решили стать мостиком связывающим русскоязычный заинтересованный в инвестициях средний класс и французский рынок недвижимости. Но ведь это была непростая задача: в отношении Франции у большинства граждан стран бывшего СССР бытует стереотип как о очень дорогой стране с высокими налогами. У всех на слуху истории о французских миллионерах и артистах, бегущих из Франции из-за высоких налоговых ставок…

Ну, во-первых, надо понимать, что журналисты, как во Франции, так и в России – люди с другими профессиональными приоритетами. На практике, задача журналиста делать рейтинговые материалы, нужна сенсация, а не вдумчивый анализ ситуации. А кто пишет в России про французских миллионеров, которые продолжают вести бизнес во Франции и инвестировать именно в ее экономику и недвижимость? Например, про знаменитого Ксавье Ньеля, владельца оператора Фри, создавшего в центре Парижа «Хайтек-пул»? Миллионер создал огромный центр для инновационных предприятий «Станция Ф» и активно инвестирует сам в эти предприятия. Таких примеров очень много.

Налоговая система Франции прогрессивна, но в ней существует много возможностей для оптимизации. В частности, налоговая система своей сеткой вычетов сильно стимулирует инвесторов в недвижимость. Созданы условия, при которых инвестировать в недвижимость не только выгодно в смысле безопасности и доходности, но и позволяет иногда нейтрализовать налоги на доходы из других источников, и уж точно официально не платить налоги первые лет пятнадцать! Я об этом много пишу и рассказываю, и когда люди узнают про реальное положение дел, то начинают на все смотреть по-другому.

- Франция пользуется средним уровнем популярности среди граждан бывшего Союза в вопросе покупки недвижимости. Зная рынок изнутри, какие аргументы Вы можете привести потенциальному частному инвестору в ответ на вопрос «А почему Франция?»

- О! сейчас оглашу весь список (смеется):

Франция это современная страна с древней историей и развитой инфраструктурой, качественной медициной и образованием. Для жизни очень удобна и комфортна. Цивилизации во Франции не одна тысяча лет, и здесь очень интересно путешествовать.

Я живу во Франции 29 лет, и с удовольствием езжу в разные интереснейшие и красивейшие места. Хотя казалось бы, что там той Франции — пятачок тысячу на тысячу километров... При этом во Франции уникальный для Европы разнообразный климат: здесь есть и горы — Альпы, Пиренеи, Юра, Вож - , и море — Средиземное и Северное, и океан с дюнами на Атлантике... В Ницце например, можно поплавать в море и в этот же день съездить покататься на лыжах... Не случайно Франция это первое туристическое направление в мире.

Франция это открытая страна, и язык учится легко. Французы прекрасно принимают приезжих и очень толерантны к ним, если это вежливые и воспитанные люди. У нас много клиентов в разных уголках Франции, которые очень дружат с соседями и участвуют в местной жизни. В Ницце например, много скандинавов живет, на базаре все говорят по-английски. Школы хорошие, у многих учатся дети и они очень довольны.
Франция страна с очень занудным, но четким законодательством. Вся информация доступна и прозрачна. В частности, строительный и гражданский кодексы, как нигде, защищают покупателя. Достаточно сказать, что вид, свет и шум это правовые категории. То есть, если у вас из окна есть, например, вид на море и кто-то решил между вами и морем что-то построить, то вы вполне можете оспорить всю постройку. Кроме того, мэрии городов утверждают планы и зоны застройки и всегда видны направления развития. Кстати, планы перспективного развития позволяют прогнозировать стоимость и включать этот анализ в инвестиционную стратегию. Например, почти два года назад я купила домик в Аркашоне, под Бордо. А меньше, чем через год после этого, в Бордо из Парижа провели сверхскоростную железнодорожную магистраль, и в Бордо поезд из Парижа доезжает теперь за 2 часа. Можете представить, как подскочили цены в регионе Бордо. Ведь теперь по времени это сравнимо с дальними пригородами Парижа, а места больше. Но магистраль строили почти пять лет и все об этом знали. Так что мой дом теперь стоит тысяч на сто дороже.

Во Франции очень качественное строительство из-за жестких строительных норм. И это единственная страна в Европе, где на новое строительство даётся внешняя десятилетняя гарантия качества.

С инвестиционной точки зрения, практически невозможно потерять деньги. Инвестиции – надежные, строительство – с гарантиями, доходы от недвижимости имеют льготное налогообложение. То есть при правильной покупке налогов – 0. Плюс ликвидность и востребованность.
Ну и в заключении: в эпоху массовых катаклизмов и ураганов.... мы же в центре тектонической плиты! Еще кто-то сомневается?

- Рынок недвижимости Франции крайне сложен и разнообразен. Иностранцу, не имеющему о нем представления, очень тяжело разобраться в его нюансах. Есть Париж с его весьма отличными друг от друга районами, есть пригород Парижа, есть Лазурный берег – то, что наиболее часто интересует иностранца. Есть широкая гамма французских провинций с их разнообразием. Наверняка о каждом из этих сегментов рынка можно рассказывать долго. Но как бы Вы укрупненно разделили рынок недвижимости Франции для читателя, который только пытается разобраться в этом вопросе?

- Да, такая маленькая страна и такое разнообразие! Для того, чтобы выбрать свой регион, надо поставить себе задачу. Если Вы хотите переехать с детьми и заниматься бизнесом, то однозначно нужен крупный город — Париж, Лион, Бордо, Лилль... Плясать надо от школ и возможностей личного маркетинга. Дальше уже смотреть — центр города или пригород в зависимости от качества жизни и логистики.

Если вы пенсионер и хотите просто красиво жить, то конечно же южные регионы. Лазурный берег - это все европейские пенсионеры, к которым нашими стараниями присоединяются и российские. Но не только он. Например, есть на юго-западе красивейший департамент Дордонь, так там много англичан и голландцев живет. Также немало англичан живет в Нормандии. Если вас не держит ни бизнес, ни дети, то надо сначала самому поездить, и выбрать то место, где чувствуешь себя дома. У нас есть клиенты, которых мы поселили в Нормандию, есть в глухой деревне под Тулузой в старинном доме, есть в Бретани... это вопрос природных предпочтений. Ну и французская провинция совершенно замечательная, ведь в самой глухой деревне можно купить круассан, и доехать до супермаркета за пятнадцать минут.

- В 2008 году многие страны мира и ЕС столкнулись с финансовым кризисом, но кто-то в большей, а кто-то в меньшей степени. Как он отразился на рынке недвижимости Франции? Сильно ли сказался на ценах? Как быстро рынок восстановился?

- Если честно, то мы почти не почувствовали этот кризис. У нас даже не было банковских продаж по невыплаченным кредитам. Единственно кто пострадал, это регионы с иностранными дачами: иностранные владельцы (англичане, итальянцы, голландцы) стали избавляться от вторых домов. Но это в принципе совпало с глобальной тенденцией избавляться от вторых домов, связанной с развитием рынка курортной краткосрочной аренды. Цены почти не падали, только резко снизился объём транзакций.

Справка от Global Property Guide
Рынок жилья начал ослабевать в 2008 году, но падение цен было умеренным:
В 2008 году цены на жилье во Франции снизились на 3,82% (-5,48% с учетом инфляции)
В 2009 году цены на жилье упали на 4,07% (-4,41% с поправкой на инфляцию)
В 2010 году цены на жилье выросли на 7,57% (5,83% с учетом инфляции)
В 2011 году цены на жилье выросли на 3,66% (1,19% с учетом инфляции)
В 2012 году цены на жилье упали на 2,08% (-3,56% с поправкой на инфляцию)
В 2013 году цены на жилье упали на 1,85% (-2,48% с поправкой на инфляцию)
В 2014 году цены на жилье снизились на 2,54% (-2,81% с учетом инфляции)
В 2015 году цены на жилье снизились на 0,48% (-0,58% от инфляции)
В 2016 году рынок жилья начал набирать обороты, так как цены на жилье выросли на 1,55% (скорректированные с учетом инфляции 1,02%) по сравнению с предыдущим годом

- Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке французской недвижимости? Что происходит с ценами?

- Сейчас цены растут, растут транзакции. Франция как никогда привлекает и своих и иностранцев. И этому способствует политика. Наше новое правительство приняло меры по повышению привлекательности Франции для бизнеса путем некоторых реформ в трудовом и налоговом законодательстве, а также либерализации рынков.

В целом по Франции цена недвижимости в 2017 году увеличилась. Но здесь данные крупнейших игроков на рынке жилья значительно отличаются. FNAIM указывает рост средней цены на 4,2%, в то время как сеть риэлтерских агентств «Сentury 21» озвучивает иные цифры увеличения цен на квартиры – 1,2%. Нотариусы, которые еще не опубликовали официальный ежегодный обзор, заявляют, что по их данным, на сентябрь 2017 года увеличение стоимости недвижимости произошло на уровне 2,8%.

-В развитых странах ЕС довольно низкие ипотечные ставки, насколько низкие они во Франции? Как это сказывается на спросе и предложении на рынке недвижимости?

-Конечно, кредитные ставки меньше 2%. У меня лично есть несколько старых кредитов с плавающей ставкой, так я плачу 0,85%. Конечно, дешевые кредиты подогревают сильно спрос на недвижимость.

-Может ли иностранный гражданин получить ипотечный кредит или это прерогатива только для французов?

-Франция — верная республиканским традициям двухсотлетней давности: она никого не дискриминирует. Кредит может получить любой иностранец при наличии доходов, в три раза превышающих кредитную выплату. Мы помогаем получить кредиты нашим клиентам.

Какой уровень цен сейчас во Франции за метр квадратный в наиболее популярных регионах?

На этот вопрос отвечать глупо и бессмысленно. Это типичная «средняя температура по больнице». Надо смотреть по регионам, городам, а также по типологии и качеству самого жилья, а также соответствия спроса и предложения определенного типа жилья в определенном регионе. Все это сильно влияет на цену. Например, вид на море или реку — это 20% от цены. Если дом, то бассейн это до 30%, поэтому можно сравнивать только внутри категории. В Париже например на одной улице квартиры могут отличаться на 30% в соседних домах. Поэтому без конкретных критериев разговор о цене не имеет смысла.

По данным La Chambre des Notaires de Paris на конец 1 квартала 2017 года средние цены во Франции составили:
В Иль-де-Франс, самом богатом и наиболее населенном регионе страны, средняя цена 1 м2 квартиры составила 5 490 евро.
В Petite Couronne (Small Crown) средняя цена 1 м2 составила 4 400 евро.
В Grande Couronne (Great Crown) средняя цена 1 м2 квартиры составила 2950 евро.
В Hauts-de-Seine, одном из самых густонаселенных райнов страны, средняя цена на 1 м2 квартиры составила 5 360 евро.

Продолжение следует...

International Investment

Подсказки: недвижимость Франция, недвижимость Европа