Как снизить риски при покупке недвижимости в Таиланде?

Мы расспросили эксперта International Investment по рынку недвижимости Таиланда Марию Хромову о нюансах жизни в Таиланде. Говорили о визовом режиме, миграции, оформлении документов, оплате налогов и покупке недвижимости.

– Здравствуйте, Мария. Расскажите,чем вы занимаетесь в Таиланде?

– Приветствую читателей International Investment. Я – директор агентства недвижимости LemonDom и Галереи недвижимости CapitalPRO. Живу и работаю на острове Пхукет в Таиланде.

– Для тех наших читателей, которые никогда не были в Таиланде – расскажите о визовом режиме и основаниях, на которых граждане Евросоюза, Израиля, России, Украины и Казахстана могут находиться в Таиланде?

– Для граждан России, прибывающих в Таиланд с туристическими целями на срок до 30 дней, виза не требуется. Достаточно заполнить миграционную карту на английском языке, получить на паспортном контроле штамп в заграничный паспорт, и вы можете оставаться в стране до 30 дней.

Если вы планируете пробыть в Таиланде дольше, чем 30 дней, вы можете оформить одну из типов виз в Таиланд в России (в посольстве в Москве) или в других странах. Причем, оформление туристической визы в соседних с Таиландом государствах делается намного проще и быстрее, чем в России.

Самый оптимальный вариант - оформить туристическую визу на пребывание продолжительностью 60+30 дней. Граждане Украины, Казахстана, Эстонии, Латвии, Литвы пока не имеют возможности безвизового пребывания в Таиланде, но могут получить визу по прилету в аэропорту. Виза оформляется сроком на 15 дней, стоит около 60$. Для граждан других стран СНГ визу необходимо оформить заранее, в консульстве Таиланда.

Граждане Евросоюза, Израиля и многих других стран, имеющие действующий паспорт и проездные документы, имеют право на безвизовый въезд на отдых в Таиланд на срок пребывания, не превышающий три месяца.

– Как оформить вид на жительство? Что дает основания для этого?

– Вид на жительство практически получить очень сложно, при этом, это не мешает иностранцам жить длительное время по разным категориям виз: студенческая, опекунская, бизнес-виза, инвестиционная или пенсионная. Все они без труда оформляются при наличии оснований.

– А на каких основаниях можно получить гражданство Таиланда?

– Получить гражданство Таиланда практически невозможно. Государство предъявляет очень много сложных требований, например, обязательным требованием для получения гражданства является сдача экзамена на знание тайского языка и истории страны. Количество выдаваемых гражданств в год строго лимитировано, а также Таиланд не признает двойного гражданства, то есть от паспорта вашей родной страны придется отказаться.

– Покупка недвижимости как-то облегчает получение вида на жительство или гражданства? Есть ли в Таиланде «золотая виза»?

– При покупке недвижимости в собственность, общей стоимостью более чем $320 000, возможно оформление инвестиционной визы. Также существует Elite Visa - самая развитая членская программа в Таиланде при поддержке государства.

Существует несколько разновидностей Elite Visa:
1. Сроком на 5 лет, которой может владеть как один человек, но также данную визу можно оформить и на супружескую пару.
2. Аналогичная виза сроком на 10 лет.
3. Аналогичная виза на 20 лет.

Elite Visa предоставляет дополнительные многочисленные привилегии, также эту визу можно перепродать.

– Мария, расскажите, кто по законам Таиланда может купить недвижимость в Таиланде? Есть ограничения для иностранцев? Есть ли какая-то местная специфика? А как обстоят дела в отношении земли? Землю могут покупать иностранцы?

– Любой иностранец как физическое лицо может купить недвижимость в Таиланде. Существует несколько способов. Выбор способа будет зависеть от типа недвижимости, статуса продавца и цели приобретения.

Если мы говорим о кондоминиуме, то застройщик имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). Оставшиеся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в собственность на ограниченный по времени срок (Leasehold) – 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок составляет 90 лет.
Также иностранец может оформить виллу, дом или любое здание в полную собственность (Freehold). Земля под домом будет оформляться также, как и в случае с кондоминиумом (Leasehold) на 90 лет.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из учредителей является иностранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold).

– Как выглядит оформление сделки? Что для нее необходимо? Сколько времени она занимает? Какие механизмы защиты от мошенничества?
– С чего начать? Для начала лучше выбрать надежное агентство недвижимости. Это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов в процессе сделки. Консультанты агентства недвижимости помогут разобраться в формах собственности, налогах, дополнительных платежах и подберут объекты, соответствующие критериям.

Процесс покупки выглядит так:

Выбираем объект недвижимости.

Вносим депозит, который позволяет зафиксировать стоимость объекта. Ведь с момента внесения депозита до первого платежа цена за объект может значительно вырасти. Также при получении депозита застройщик снимает выбранный вами объект с продажи и не предлагает его другим лицам.

Заключаем контракт. Самый важный этап осуществления сделки. Как правило, застройщик предоставляет типовой контракт и направляет его в юридический отдел агентства недвижимости, с которым вы работаете. Юристы компании полностью проверяют контракт на правильность внесения данных о вас и объекте, а также вносят при необходимости важные изменения в контракт для обеспечения вашей полной юридической безопасности. Одним из способов снизить риски и избежать потерь является процедура due diligence, хотим обратить ваше внимание, что не каждое агентство недвижимости заказывает эту проверку на объекты в силу его дороговизны.

После того, как контракт согласован между юридическим отделом и застройщиком, он в двух экземплярах, уже подписанных застройщиком, отправляется к покупателю на подпись. Один экземпляр высылается обратно, один остается у покупателя (чаще всего, покупатели в этот период находятся уже в своей стране). Вместе с контрактом направляется счет на первый или единственный платеж. Если речь идет об объекте строительства с рассрочкой платежей, то счета на последующие платежи будут выставляться в соответствии с фактически проделанной строительной работой и контрактом. Новые платежи по рассрочке не вносятся, до тех пор, пока работы предыдущего этапа стройки не завершены.
Принимаем объект. Новый владелец осуществляет осмотр объекта, проверяет соответствие качества принимаемого в собственность жилья заявленному изначально. В случае обнаружения каких-либо недостатков продавец устраняет их в оговоренные сроки. При желании на приеме объекта покупатель может не присутствовать, оформив доверенность на третье лицо.

Готовим документы на передачу прав собственности и получаем Chanote – свидетельство о праве собственности.

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 2 лет. Это зависит от готовности объекта. Но личное присутствие покупателя не требуется. Поэтому весь процесс покупки может пройти дистанционно.

В отличии от многих других стран, в Таиланде не нужно доказывать чистоту происхождения денег при покупке недвижимости.

– Какие налоги нужно заплатить при покупке или продаже?

– Налог на владение недвижимостью - отсутствует. Налог на землю – 2$ в год за 1 рай.

Прим. ред: 1 рай - 16 соток земли.

Налоги при совершении сделки купли-продажи зависят от выбранной формы собственности (freehold/leasehold):

– Таиланд упорно растет в рейтингах туристической посещаемости. Власти Таиланда стараются привлечь инвесторов. Чем именно? Что такого привлекательного в этой стране?

– Таиланд считается одним из наиболее известных туристических направлений.

Пхукет можно считать настоящим райским уголком на планете, который предлагает своим туристам разнообразие отдыха, экскурсий, кухни, сочетаний культур и многого другого.

Пхукет – всего лишь маленькая южная провинция Таиланда, но очень популярная у туристов: за 2017 год остров посетили более 15 миллионов туристов, недвижимость покупают очень активно, а инфраструктура стремительно развивается.

Здесь постоянно строят новые магистрали и туннели, отели и торговые центры, следят за качеством дорог, и сохранностью заповедных природных зон. Однако Пхукету не грозит излишняя урбанизация, т.к. только менее 15% острова может быть отдано под жилищное строительство.

За последние 5-7 лет остров сильно изменился. Теперь это современный быстро развивающийся круглогодичный курорт, куда приезжают для отдыха и зимовки множество туристов со всего мира, в том числе звёзды кино и музыки, политики, бизнесмены, спортсмены, видеоблогеры.

– Во многих южных странах рынок недвижимости условно делится на две составляющих: собственно рынок внутренний и рынок курортный, больше ориентированный на иностранных покупателей. Как обстоят дела в Таиланде?

– Активное развитие рынка недвижимости в Таиланде началось в 2000-х годах. Благодаря туристическому буму иностранцы обратили внимание и на курортные дома с квартирами. Особенно на Пхукете и в Паттайе.

Последнее время внимание покупателей переключилось с вилл, которые используются для собственного отдыха, на квартиры 35-40 кв.м. Современные квартирные комплексы соответствуют уровню 5-звездочных отелей. Главное положительное отличие от отельных номеров – наличие кухни. Такие квартиры хорошо сдаются в аренду.

Прим. ред.: Под данным Global Property Guide, средняя цена аренды в Таиланде составляет около $2000, а доход составляет около 5%.

Стандартная ставка капитализации на такие квартиры, стоимостью $100 000-$150 000, составляет 10% в стабильной валюте, и это при низких коммунальных платежах и отсутствии налога на недвижимость.

Самые популярные регионы для инвестирования - Пхукет, за ним - Паттайя. Ниже спрос на остров Самуи и Бангкок.

– Что Вы пожелаете нашим читателям?

–Дифференцировать инвестиции в разных регионах, обратить внимание на рост экономики в юго-восточной Азии.

International Investment

Подсказки: недвижимость Таиланд, аналитика недвижимость