English   Русский  

Иностранцы стали меньше покупать турецкую недвижимость: причины кризиса ликвидности

Иностранцы стали меньше покупать турецкую недвижимость: причины кризиса ликвидности


Причины спада спроса на турецкую недвижимость среди иностранцев

Огромный спрос на турецкую недвижимость среди иностранцев в качестве удачной инвестиции постепенно сходит на нет. Если посмотреть статистику, количество покупок недвижимости растет. Но речь идет о недвижимости для себя среди местного населения.

Только за 2016 год доля иностранных покупателей уменьшилась на 20,3%. При этом больше всего на турецкую недвижимость среди иностранцев падки граждане Ирака, Саудовской Аравии и граждане Кувейта. Третье место в списке занимают граждане РФ. Четвертое – граждане Афганистана.

По данным управления статистики Турции за первый квартал 2016 года иностранцы купили 4642, а за первый квартал 2017 года – 4270. Это на 8,1% ниже.

Спрос иностранцев падает и причин тому несколько – и перенасыщенность рынка, и введенный в этом году запрет посуточной сдачи, и напряженность политической ситуации. Предлагаю разобрать каждый фактор подробно.

Закон запрещает



В апреле 2017 года в Турции вступил в силу закон, запрещающий краткосрочную сдачу жилья физическим лицам. Теперь сдавать квартиру или дом посуточно может только юридическое лицо. Компания должна быть официально зарегистрирована и иметь специальную лицензию от администрации города. Еще нужно состоять на учете в полиции. Лицензию выдадут только в том случае, если объект, под которым подразумевается все здание, а не отдельная квартира, соответствует ряду требований:

В здании или апарт-отеле должно быть не менее 30 кроватей (диваны и раскладушки не подходят);
Здание ночью должен охранять сторож;
В наличии обязательно должна быть пожарная лестница;
Система видеонаблюдения должна работать 24 часа в сутки.

То есть все те, кто ранее купил квартиру или дом в Турции для посуточной аренды, теперь не могут ее сдавать. Если владельцу объекта повезло и квартира находится в соответствующем требованиям комплексе, он может отдать её под сдачу управляющей компании. Но далеко не все владельцы турецкой недвижимости могут похвастаться такой удачей. Тем, кому не повезло придется довольствовать долгосрочной арендой. Причем порядок сдачи на долгий срок тоже серьезно усложнили. Теперь договор нужно заверять в нотариате, а жильцов обязательно регистрировать в Управлении по гражданскому состоянию.

За нарушения нового закона предусмотрены довольно серьезные наказания. Первое нарушение – штраф в 10 тысяч лир, второе нарушение – больший штраф и опечатывание объекта, третье – и на нарушителя возбуждают уголовное дело и могут даже арестовать.

Доходность от долгосрочной сдачи существенно ниже и чистыми не превышает 4-5%. Гарантированная аренда через компанию принесет немногим больше – по прогнозам риелторов, это также до 5% годовых.

Конечно же, такое новшество не повышает цены на турецкую недвижимость. Спрос существенно снизился, ведь отпали покупатели, планировавшие зарабатывать на сдаче объекта у моря туристам.

Напряженность политической ситуации



В 2016 году, когда в стране было введено чрезвычайное положение, рынок недвижимости встал. Сложные отношения с Россией с отменой чартерных рейсов и рекомендацией россиянам не ездить на отдых в Турцию, также охладили настроения россиян покупать недвижимость в этой стране. Не способствовали росту спроса среди иностранных инвесторов и участившиеся случаи терактов, война в Сирии и волна беженцев с Ближнего Востока. На политической ситуации сказывается соседство с Ираном и Сирией и нестабильность ситуации с Курдистаном внутри страны.

Перенасыщенность рынка


Иностранные инвесторы обычно заинтересованы в объектах, расположенных у моря или в туристически-привлекательном и бизнес-активном Стамбуле. На волне роста спроса в в прошлые годы, застройщики принялись за новые проекты. В том же Стамбуле появилось столько дорогой недвижимости, что покупателей на эти роскошные дома и квартиры просто не хватает. К тому же в цену уже заложена стоимость земли, которая при такой активной застройке росла в цене. В результате застройщики вынуждены были поднимать цены, чтобы оправдать эти расходы. И стоимость готовой недвижимости оказалась неоправданно завышенной.
Сейчас новых объектов в приморских городах и в Стамбуле настолько много, что многие застройщики не могут распродаться.

Итоги:



Конечно же, на турецкой недвижимости не нужно ставить крест. Цены на привлекательные для местного населения объекты – растут. А ликвидность от долгосрочной сдачи в крупных городах сопоставима с рядом европейских стран, где ставки также находятся на уровне до 4% годовых. Но есть страны, доходность недвижимости в которых намного выше турецкой и в которых при этом отсутствует ряд специфических турецких проблем.
При рассмотрении Турции для инвестиций, стоит учитывать все перечисленные факторы и степень их влияния на рынок недвижимости в долгосрочной перспективе.