Беби-бумеры способны обрушить рынок жилья Швейцарии

Фото: Swissinfo

Массовый выход на пенсию поколения беби-бумеров может привести к обвалу цен на жилье в Швейцарии, пишет Swissinfo. Страна рискует столкнуться с «серебряным цунами» – демографически обусловленной распродажей домов.

Цены на жилье в Германии, Франции и Австрии уже начали снижаться, а в Швейцарии они все еще растут. Федеральное статистическое управление (FSO) ожидает, что численность населения увеличится с 9 млн до 10,5 млн за ближайшие 30 лет. Такой прогноз подпитывает уверенность в недвижимости как в «бетонном золоте» – активе, которому приписывают непрерывное удорожание. Глава демографического центра Demografik Хендрик Будлигер называет эту уверенность обманчивой. Он уверен, что текущие высокие цены лишь временное явление, а в перспективе рынок ждет коррекция цен.



Будлигер опирается на два ключевых аргумента. Во-первых, официальная «референсная» модель FSO, по его мнению, слишком оптимистична: более реалистичен консервативный сценарий, при котором численность населения начнет сокращаться уже после 2043 года. Этот вариант ближе к прогнозам ООН, которые учитывают конкуренцию европейских стран за трудовые ресурсы. Германия, Италия и Португалия уже предлагают налоговые льготы и стимулы, чтобы удержать или вернуть своих граждан, и Швейцария не сможет избежать последствий этого демографического перетекания.

Во-вторых, структура населения меняется: поколение беби-бумеров вступает в пенсионный возраст, и именно они являются основными владельцами жилья. Доля пожилых в Швейцарии увеличится с 20% до 25% к 2055 году. «Люди старше 60 лет чаще продают свои дома. А поскольку именно они владеют большей частью рынка, вскоре на продажу поступит все больше объектов», – поясняет руководитель центра Demografik. Ситуацию усугубляет рекордно низкая рождаемость: в 2024 году она составила всего 1,28 ребенка на женщину. В будущем семейных покупателей окажется меньше, а предложение домов для них – избыточным.



Первые признаки перелома уже появляются. По прогнозу Demografik, с 2030 года многие пенсионеры не смогут продлевать крупные ипотечные кредиты: их пенсий не хватит для обслуживания долгов, и они будут вынуждены продавать недвижимость. «Если рынок качнется, процесс пойдет быстро, и владельцы будут спешить избавиться от домов, чтобы успеть продать дороже», – предупреждает эксперт.

Ожидается, что «серебряное цунами» затронет регионы неравномерно. Хендрик Будлигер считает, что крупные города ощутят последствия в последнюю очередь. Подобные выводы подтверждает исследование американской платформы Zillow: в США демографический фактор уже обсуждается как «silver tsunami», но там выяснилось, что массовые продажи домов пенсионерами почти не влияют на цены в мегаполисах. На рынке предлагают в основном недвижимость в пригородах и сельских районах, тогда как спрос концентрируется в городах. Позицию подтверждает Сара Дикерсон из Университета Северной Каролины: многие беби-бумеры живут вне городов, и предлагаемые ими дома не соответствуют потребностям людей трудоспособного возраста, которые ищут жилье ближе к центрам занятости.

UBS указывает на повышенные риски для регионов с одновременным старением населения и оттоком жителей. Под удар попадают горные районы Граубюндена и Берна, а также кантон Тичино. Руководитель анализа рынка недвижимости банка Клаудио Сапутелли уточняет, что центральная часть страны не столкнется с подобными проблемами в ближайшей перспективе. Он добавляет, что сокращение популярности домов на одну семью компенсируется их растущей редкостью, а ключевая угроза рынку связана не с демографией, а с экономикой – прежде всего с возможной рецессией и высокими ставками.

Руководитель исследований в сфере недвижимости Zürcher Kantonalbank Урсина Кубли тоже не верит в скорый обвал. Она считает, что спрос будет поддерживаться трудовой миграцией и дефицитом строительства: «Мы далеки от того, чтобы поток пенсионеров обрушил рынок. Более вероятно, что дома будут перестраивать под многоквартирные дома в рамках тренда уплотнения застройки». По ее оценке, это может лишь немного замедлить рост цен.

Портал Bluewin со ссылкой на данные Tages-Anzeiger [leech=hhttps://www.bluewin.ch/en/news/switzerland/baby-boomers-are-releasing-their-inheritance-this-is-what-is-happening-to-their-homes-2734856.html]пишет[/leech], что к 2045 году в Швейцарии будет продано или унаследовано более 400 тыс. объектов, принадлежащих к возрастной группе беби-бумеров.

Почти половина всех частных домов в стране находится в собственности людей, родившихся в послевоенные десятилетия. Масштабный процесс передачи этих активов уже начался. Управляющий компанией по недвижимости в кантоне Во Дидье Голай отмечает, что наследование арендного жилья в основном связано с финансовыми вопросами, а в случае с собственниками большую роль играет эмоциональная привязанность. Многие решают продать недвижимость, стараясь избежать последующих конфликтов между наследниками.

Майкл Ортис отмечает, что сегодня 57% домов на одну семью фактически заняты лишь одним человеком или парой, поэтому продажа слишком просторного жилья выглядит все более оправданной. Многие подобные объекты требуют дорогостоящего ремонта, и это подталкивает владельцев к продаже, открывая дорогу застройщикам и новым проектам.

Постепенно набирает популярность и схема обмена: участок передается под будущую застройку, а собственник получает квартиры в новом доме. Ортис подчеркивает, что результативность таких сделок зависит от площади недвижимости и доверия к девелоперу, а сам формат пока остается нишевым.

По данным Tages-Anzeiger, в Швейцарии ежегодно демонтируют около 7 тыс. домов, в основном построенных в 1950-1960-е годы. В Цюрихе на месте одной снесенной квартиры появляется в среднем 1,6 новых. Уплотнение застройки приветствуется строительным сектором, но вызывает критику из-за роста арендных ставок.

Массовые продажи объектов беби-бумеров теоретически способны смягчить дефицит предложения. Однако пока не ясно, какая часть этих домов действительно окажется доступной для покупателей. Главный аналитик консалтинговой компании Wüest Partner Роберт Вайнерт ожидает, что продажи беби-бумеров действительно способны притормозить удорожание недвижимости, но не приведут к снижению цен: «Жилье в Швейцарии останется дефицитным ресурсом на долгие годы».

Долгосрочные прогнозы подтверждают противоречивость ситуации. Даже по самому осторожному сценарию FSO население будет расти до 2043 года, и только затем начнется постепенное сокращение. Это значит, что еще два десятилетия спрос на жилье будет сохраняться. К этому моменту поколение, взявшее на себя огромные ипотечные долги, рискует оказаться в тяжелом положении. Сейчас общий объем кредитов в стране достигает 1,3 трлн франков – всего на треть меньше, чем в Германии, хотя там живет в девять раз больше людей. Хендрик Будлигер подчеркивает, что в этом и состоит ключевая угроза: рынок, долго воспринимавшийся как «бетонное золото», может внезапно оказаться уязвимым и нестабильным.

Читайте также:

Рынок жилья Швейцарии: премиальный сегмент продолжает рост

В Швейцарии зафиксирован самый жесткий жилищный дефицит в Западной Европе

Рынок жилья Цюриха в 2025 году: цены, доходность и ограничения

Швейцария обсуждает отмену «золотой визы»: под угрозой престижная схема для миллиардеров

Швейцария: граждане России и Китая лидируют по числу полученных «золотых виз»