Рынок недвижимости Турции в 2024-2025 годах: риски и ограничения для иностранного инвестора

На рынке недвижимости Турции наблюдается масштабная перестройка. Новые правила краткосрочной аренды, дополнительные налоги и охлаждение интереса иностранцев изменили привычные модели инвестиций. Если раньше акцент делался на доходе от Airbnb и быстрой перепродаже зарубежным покупателям, то теперь эти стратегии теряют эффективность. В материале собраны ключевые изменения и практические выводы для инвесторов: от юридических требований до макроэкономических рисков.

Краткосрочная аренда: регуляторный шок

Разрешение и плакетка (İzin Belgesi). Краткосрочная аренда (до 100 дней) теперь возможна только при официальном разрешении Министерства культуры и туризма, а также при наличии таблички у входа. Отсутствие документа ведет к предписанию на легализацию и серьезным санкциям.

Эти положения впервые зафиксированы в законе № 7464 от 2 ноября 2023 года. Подробный порядок утвержден регламентом (Yönetmelik), вступившим в силу с 1 января 2024-го. Заявка подается исключительно через систему e-Devlet, а плакетку нужно установить в течение 30 дней после получения разрешения. В ней указывают уникальный номер разрешения и QR-код, ведущий к данным объекта в системе. Для арендодателей, начавших деятельность раньше, был предусмотрен переходный период: до 1 февраля 2024 года их обязали подать заявку – при сохранении права продолжать сдачу жилья до вынесения решения.

Санкции прописаны максимально жестко. За первое нарушение грозит штраф в 100 000 турецких лир (около $2500) и дается 15 дней на исправление. Затем сумма может вырасти до 500 000 (более $12 тыс.) и до 1 000 000 TRY ($24 200) К ответственности привлекаются и онлайн-платформы: за публикацию нелегальных объявлений им грозит взыскание в 100 000 TRY за каждое.

Лимит концентрации. В многоквартирных домах действует лимит концентрации: если в здании больше трех квартир, одному владельцу выдадут документы максимум на 25% помещений, чтобы дом не превращался в «мини-отель». Например, в доме с 20 подобными объектами легализовать для краткосрочной аренды можно только пять. Исключение делается только для собственников всего здания.

Подробный порядок подачи заявки, включая список документов и необходимость загрузки согласий совладельцев, закреплен в официальном руководстве Минкульта.

Налоги и обязательные платежи

Покупка/продажа: tapu harcı. При переходе права собственности на недвижимость в Турции оплачивается государственная пошлина – tapu harcı. Ставка фиксирована: 4% от заявленной цены в договоре купли-продажи. На официальном сайте Генерального управления земельного кадастра и регистрации недвижимости (TKGM) отмечено, что это ставка для жилых и коммерческих объектов. По закону платить должны обе стороны поровну, однако на практике часто вся сумма ложится на покупателя или стороны делят ее по договоренности.

Онлайн-калькуляторы, например Tapu Rehberi, позволяют рассчитать размер пошлины для любой сделки. Так, при покупке квартиры за 1 млн турецких лир сумма сбора составит 40 тыс., за объект за 3 млн – 120 тыс., за виллу за 10 млн – 400 тыс.



Кроме основной пошлины могут взиматься и дополнительные сборы. В Tapu Rehberi отдельно указывается плата за услуги кадастра (tapu döner sermaye bedeli) – обычно несколько сотен лир, и гербовый сбор (damga vergisi), применяемый к ряду договоров. Важно учитывать, что налог рассчитывается исходя не только из заявленной цены, но и из кадастровой стоимости объекта: если она выше, именно она становится базой для расчета, что исключает занижение цены сделки.

Ежегодное владение: Emlak Vergisi. Этот налог обязателен для всех владельцев недвижимости в Турции. Ставка зависит от типа объекта и местоположения. Для жилых помещений в обычных муниципалитетах она составляет 0,1% от кадастровой стоимости, в крупных городах (büyükşehir belediyesi) – 0,2%. Для коммерческих объектов ставка выше: 0,2% в обычных муниципалитетах и 0,4% в метрополиях. Земельные участки облагаются по ставке 0,1%-0,3% в зависимости от категории. Эти цифры прямо указаны на сайте Налогового управления Турции (GİB).

Согласно актуальным разъяснениям 2025 года, опубликованным в справочниках для владельцев жилья, налог оплачивается ежегодно в два этапа – в мае и ноябре. Базой расчета выступает кадастровая стоимость, которую обновляют каждые четыре года. В случае несвоевременной уплаты начисляются пени.

Важно, что ставки в метропольных муниципалитетах (например, Стамбул, Анкара, Измир) удваиваются: жилье облагается 0,2%, коммерческие объекты – 0,4%, земельные участки – 0,6%. Для квартиры с кадастровой стоимостью 2 млн TRY в Стамбуле ежегодный платеж составит 4 тыс. TRY, тогда как в небольшом городе владелец заплатит только 2 тыс. TRY.

Краткосрочная аренда: Accommodation Tax. С 2023 года краткосрочная аренда облагается дополнительным налогом на размещение (Accommodation Tax) в размере 2%. Он начисляется дополнительно к НДС и администрируется по тем же правилам: сумма отражается отдельной строкой в счете-фактуре, декларация подается ежемесячно. При этом есть исключения: налог не взимается со студенческих общежитий, рабочих пансионатов, домов престарелых и договоров аренды сроком свыше 100 дней.



Арендный доход: НДФЛ. Кроме того, доход от аренды облагается подоходным налогом (НДФЛ). Для резидентов применяется прогрессивная шкала: по состоянию на 2025 год ставка начинается с 15% для доходов до 110 тыс. TRY и достигает 40% для сумм свыше 3 млн TRY. Для нерезидентов действует то же правило, но налог взимается только с доходов, полученных в Турции.

По арендным доходам установлен необлагаемый минимум: в 2024 году это 33 тыс. турецких лир. До этой суммы налог не начисляется, а все, что выше, включается в общую базу. Декларацию за 2024 год необходимо было подать с 1 марта по 2 апреля 2025 года через систему GİB Hazır Beyan. Налог оплачивается двумя равными частями – в марте и июле.

Примеры расчетов по НДФЛ:

200 тыс. TRY за год – база после вычета необлагаемых 33 тыс. составит 167 тыс. Итоговый налог по прогрессивной шкале будет около 29 тыс. лир

600 тыс. TRY – база 567 тыс. TRY, налог к уплате – примерно 135 тыс.

Для объектов с доходом свыше 3 млн лир применяется максимальная ставка 40%.

Итоговая арифметика. Для владельца, работающего в краткосрочной аренде, нагрузка выглядит так: 2% Accommodation Tax + (возможный) НДС + подоходный налог. Если прибавить к этому пошлину при покупке (4%) и ежегодный Emlak Vergisi, становится ясно, что чистая доходность оказывается значительно ниже рекламируемой.

Макроэкономическая нагрузка

Цены и инфляция

Инфляция остается высокой: в августе 2025 TÜİK отмечает рост на 32,95% относительно такого же периода 2024-го и на 2,04% за месяц. Повышение с декабря 2024 составило 21,50%, а среднее значение за последние 12 месяцев достигло 39,62%. Это подтверждает устойчиво высокий уровень инфляционного давления.

Структура индекса показывает, что удорожание затронуло почти все основные группы расходов. В годовом выражении больше всего выросли затраты на жилье – плюс 53,27%. Существенный рост зафиксирован в категории продуктов и безалкогольных напитков (+33,28%) и транспорта (+24,86%). По отдельным позициям рост был еще заметнее: арендные платежи и коммунальные услуги тянут индекс вверх сильнее всего.



В месячной динамике лидируют продукты питания (+3,02% за август), за ними жилье (+2,66%) и транспорт (+1,55%). При этом по 20 из 143 базовых позиций в августе цены снизились, по 4 остались без изменений, а по 119 зафиксирован рост.



Бюллетень также отражает ускорение по сравнению с июлем: на 33,52% за год и на 2,06% за месяц. В августе годовой показатель снизился до 32,95%, но эксперты связывают это не с замедлением роста цен, а с эффектом высокой базы 2024. Таким образом, даже при относительной стабилизации цифр, инфляционная нагрузка в Турции остается одной из ключевых проблем для домохозяйств: почти все базовые категории расходов дорожают темпами, превышающими целевые ориентиры Центробанка.

Рынок жилья: номинал против реального роста

В июле 2025 года, по данным Центрального банка Турции, индекс цен на жилье (RPPI) увеличился на 32,8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. При этом с учетом инфляции зафиксировано снижение на 0,5%, что стало первым отрицательным результатом в реальном выражении за последние годы. Месячный прирост составил всего 0,9%, что указывает на заметное замедление динамики.

Наибольшее годовое повышение отмечено в Анкаре – 42,9%. В Стамбуле цены увеличились на 33,5%, в Измире – на 31,0%. Минимальные темпы роста зафиксированы на юге страны: в регионе Анталия–Бурдур–Испарта показатель составил лишь 19,6%.



Вывод: даже при росте цен на жилье в номинале, реальная капитализация стагнирует. Окупаемость арендных проектов напрямую зависит от «чистого» денежного потока, который снижается под давлением налогов и сопутствующих расходов.

Спрос со стороны иностранцев: структурное падение

В 2024 году продажи жилья в Турции иностранным покупателям резко снизились – на 32,1% по сравнению с 2023-м, а их доля на рынке сократилась примерно до 1,6%.

Негативная динамика продолжилась и в 2025-м. По данным Reuters, в марте продажи иностранцам упали на 11,5% в годовом выражении. При этом общий рынок в этот месяц показал бурный рост на 51% благодаря внутреннему спросу и льготным ипотечным программам. Контраст подчеркивает, что зарубежные покупатели больше не играют значительной роли на турецком рынке: локальный спрос растет, но внешние продажи стагнируют.

В июле 2025 года иностранцы приобрели в Турции 1913 жилых объектов – это на 18,6% меньше, чем в том же месяце годом ранее, и всего лишь 1,3% от общего числа сделок. Основными центрами интереса остаются Стамбул (643 сделки) и Анталья (642), а на третьем месте стабильно держится Мерсин (175).



По национальной структуре лидировали россияне – они оформили 315 договоров. На втором месте Иран с 152 сделками, а на третьем – Германия со 135. Сохраняют активность также граждане Украины, Ирака, Азербайджана и Казахстана.



Всего за первые семь месяцев 2025 года иностранцы заключили 11 267 сделок купли-продажи жилья, что на 12,1% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Сокращение интереса зарубежных инвесторов объясняется сочетанием нескольких факторов: ужесточением визовых и налоговых правил, снижением привлекательности ВНЖ и гражданства через покупку недвижимости, а также ослаблением доверия к экономической политике и валюте.

Вывод очевиден: стратегия «купить – быстро перепродать иностранцу» больше не работает. Горизонт владения должен быть длиннее, ликвидность – ниже, а рассчитывать на «иностранный спрос» как драйвер ценового роста уже нельзя.

Как это бьет по бизнес-моделям

Модель A: краткосрок (Airbnb и аналоги). Сегмент оказался под наибольшим давлением. Для легальной сдачи жилья требуется единогласное согласие совладельцев дома и получение разрешения через систему e-Devlet. В многоквартирных домах действует ограничение: одному владельцу могут одобрить максимум 25% квартир, чтобы дом не превратился в «мини-отель». При нарушении правил предусмотрены крупные штрафы: базово 100 тыс. TRY за квартиру, а при повторных случаях сумма доходит до 1 млн TRY. К этому добавляется налоговый клин: 2% accommodation tax, начисляемый в дополнение к НДС, а также обязательство платить НДФЛ с арендного дохода.

Модель B: долгосрок. Долгосрочная аренда формально выглядит стабильнее: она не подпадает под новые ограничения по краткосроку и не требует специальных разрешений. Однако чистая доходность остается скромной. Доходы облагаются подоходным налогом по прогрессивной шкале; для нерезидентов учитываются только поступления из источников в Турции. Прибавим сюда эксплуатационные расходы – коммунальные платежи, содержание объекта, амортизацию, – и итоговая доходность оказывается заметно ниже ожиданий инвесторов.

Модель C: buy-to-hold (ставка на рост цен). Покупка «в расчете на рост» сегодня тоже не выглядит выигрышной стратегией. В июле 2025 года индекс цен на жилье (RPPI) вырос на 32,8% в номинале, но в реальном выражении – с учетом инфляции – снизился на 0,5%. В ряде регионов, включая Измир, зафиксировано падение цен даже помесячно. На фоне инфляции выше 30% реальная капитализация стагнирует, а без арендного дохода срок окупаемости проектов сильно удлиняется.

Практический чек-лист перед покупкой

Стратегия сдачи. Если принципиален краткосрок, заранее оцените готовность собрать единогласное согласие соседей и получить İzin Belgesi. Оптимально запросить письменное подтверждение от управления дома или жилого комплекса.

Налоги и сборы. Заложите в расчеты: tapu harcı 4% при покупке, ежегодный Emlak Vergisi (0,1–0,2% в зависимости от типа и расположения), 2% Accommodation Tax при краткосрочной аренде и НДФЛ с арендного дохода.

Цены и курс. Закладывайте в модель не только номинальный рост, но и реальные сценарии. В июле 2025 года RPPI показал +32,8% номинально, но -0,5% в реальном выражении; добавьте стресс по лире, чтобы увидеть, как колебания валюты бьют по доходности.

Выход и ликвидность. Учитывайте спад спроса иностранцев: в 2024 году продажи упали на 32,1%, а в 2025-м снижение продолжилось. Рассчитывать на быструю перепродажу «иностранцу» больше не приходится.

Итог

Турция остается крупным и разнообразным рынком, но старые модели – сдача через Airbnb без разрешений и быстрый флип иностранцу – сегодня существенно осложнены. Рабочая стратегия требует:

юридической чистоты – İzin Belgesi, плакетка у входа, согласие соседей и лимит 25% квартир на одного владельца;

строгого налогового комплаенса – 2% Accommodation Tax, НДС и НДФЛ с арендного дохода, ежегодный Emlak Vergisi и 4% tapu harcı при покупке;

консервативных расчетов – поправка на инфляцию выше 30% и охлаждение внешнего спроса, из-за которого доля иностранцев в сделках снизилась до 1,3-1,6%.

Рынок сохраняет масштаб и внутреннюю активность, но условия работы изменились. Основные стратегии теперь требуют долгого горизонта, консервативных расчетов и строгого соблюдения регуляторных норм. Ключевой вызов для инвестора – учитывать высокую инфляцию и ослабление внешнего спроса.