Обзор рынка недвижимости Берлина по районам: цены, налоги, содержание и условия сдачи

О рынке недвижимости Берлина, взрывном росте цен и импульсивности покупателей мы говорили с экспертом аналитического журнала International Investment по рынку недвижимости Германии Любовью Баумгертнер.

- Любовь, не могли бы вы сделать небольшой обзор Берлина с точки зрения специфики рынка недвижимости для наших читателей? Расскажите про административно-территориальное деление и особенности районов?

- Рынок недвижимости Берлина отличается взрывной динамикой роста как покупных цен, так и арендных плат. За последние 10 лет цены росли в среднем на 10-15% в год и данная тенденция продолжается. На данный момент спрос превышает предложение и рынок диктуется продавцами, а не покупателями. Продается практически любая недвижимость в краткие сроки, покупатели опасаются еще большего роста цен и ипотечных ставок и зачастую действуют импульсивно.

Ситуация примерно одинаковая во всех районах города: на западе и востоке. Самая востребованная недвижимость в центральных районах города, но и цены на такие объекты самые высокие, зачастую даже завышенные. Ближе к окраине цены немного ниже. Каждый район имеет свой центр, где сосредоточена основная инфраструктура района. Недвижимость в центрах районов пользуется также повышенным спросом. Средняя стоимость м2 в Берлине составляет на данный момент около 3.000 евро. Разброс цен составляет от 2.000 евро/м2 за самые простые варианты и примерно до 6.000 евро за новострой.

- Какие особенности инвестиций в недвижимость Берлина, насколько Берлинский рынок недвижимости отличается от других рынков Германии?

- Берлинский рынок недвижимости отличается от других рынков, я бы сказала, своим столичным статусом и соответственно высокой долей инвестирования со стороны жителей других городов Германии и иностранцев. Не смотря на возрастающую долю владельцев недвижимости по сравнению с арендаторами, Берлин до сих пор является "городом арендаторов", где больше половины недвижимости сдается в аренду.

- С какой минимальной суммой вообще есть смысл заходить на рынок Берлина для инвестиций в недвижимость?

- Недвижимость, сданная в аренду, в среднем на 30% дешевле аналогичной свободной недвижимости. Это объясняется тем, что права арендаторов в Германии защищены законом и освободить сданную в аренду недвижимость даже для собственного проживания порой оказывается непросто, а арендные платежи по договорам аренды, заключенным несколько лет назад, гораздо ниже актуальных рыночных цен. Если инвестора интересует покупка варианта с арендатором, то нижний порог входа на рынок составляет около 70-80 тыс. евро, включая расходы на оформление. Если с целью покупки рассматривается только свободный вариант, то порог входа на рынок составляет около 90-100 тыс. евро, вкл. расходы на оформление. По этой стоимости можно приобрести простой вариант небольшой квартиры среднего состояния примерно в 30-45 минутах езды от центра города.

- Расскажите про наиболее привлекательные районы Берлина с точки зрения долгосрочных инвестиций в недвижимость?

- Наиболее привлекательными районами с точки зрения инвестиций являются все центральные районы города: Митте, Шарлоттенбург, Кройцберг-Фридрихсхайн, Пренцлауэр Берг, Тиргартен, а также добротные районы Штеглиц, Вильмерсдорф. Не смотря на это, другие районы города также быстро растут в цене, недвижимость в них также быстро продается и сдается в аренду, даже в районах, считающихся неблагополучными.

- Какая криминогенная обстановка в Берлине? Какие районы наиболее безопасные и благополучные?

- Берлин в общем считается достаточно безопасным городом. Наиболее безопасными считаются такие районы, как Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Штеглиц, Панков, Пренцлауэр Берг и др. Менее безопасными считаются такие районы, как Нойкельн, Марцан-Хеллерсдорф, части Веддинга, Кройцберга, Моабита, где проживает большая доля иностранцев и социально слабых слоев населения. Тем не менее на инвестиционную привлекательность районов данная ситуация особо не влияет.

- Насколько разнятся цены в Восточном и Западном Берлине, которые долгое время были разделены? Отразилось ли еще это разделения на нынешней ситуации на Берлинском рынке? Как отличаются эти районы этих двух частей города?

- В настоящий момент разницы между Западным и Восточным Берлином нет практически никакой. Такое разделение города осталось лишь в воспоминаниях и на картах.

Качество недвижимости и цены примерно одинаковы что на западе, что на востоке. Например, такие районы бывшего восточного Берлина, как Пренцлуаэр Берг и Фридрихсхайн по привлекательности ничем не уступают Шарлоттенбургу, являющемуся символом западного Берлина. Я бы даже сказала, что Пренцлуаэр Берг и Фридрихсхайн пользуются большим спросом, чем Шарлоттенбург или Вильмерсдорф благодаря высокой популярности среди молодежи.

Как на западе, так и на востоке есть более простые районы: Шпандау, Райникендорф, Мариендорф, Буков, Тегель - на западе и Марцан, Хоэншенхаузен, Фридрихсфельде - на востоке.

- Какие критерии выбора инвестиционного объекта для помесячной сдачи? А в каких районах лучше всего покупать недвижимость для помесячной аренды? Какой разбег цен?

- C 01.05.2016 в Берлине запрещена краткосрочная аренда недвижимости. Только объекты недвижимости, получившие лицензию на сдачу в краткосрочную аренду или имеющие статус коммерческой, могут сдаваться посуточно, понедельно или помесячно. Владельцам недвижимости, нарушающим данный закон, грозят высокие штрафы. Данный закон был принят с целью "освобождения" большой доли недвижимости под долгосрочную аренду и таким образом поддержания арендаторов и торможения роста арендных плат.

- Какие налоги придется платить при сдаче объекта? Сдавать объект может физическое лицо или только компания?

- Сдавать недвижимость в аренду может как физическое, так и юридическое лицо. При сдаче в аренду обязательно должен быть заключен договор аренды.

Договор аренды может быть заключен на ограниченный или неограниченный срок с правом расторжения обеими сторонами.

Размер налога от сдачи в аренду может очень сильно варьироваться и составлять от 0 до 42%, поскольку напрямую зависит от общего размера дохода налогоплательщика.

Доходы от аренды указываются в приложении к налоговой декларации, которая подается раз в год.

Прим. ред.: 22 марта местные власти Берлина приняли решение ослабить ограничения для частных домохозяйств на сдачу своего жилья в краткосрочную аренду. Сдавать недвижимость можно будет с 1 мая, но только получив специальное разрешение муниципалитета. Прежние нормативы были ужесточены в мае 2016 года. Они позволяли арендовать только одну комнату частной квартиры через специализированные порталы, такие как Airbnb и Wimdu. Нарушителям грозил штрафом в размере до 100 000 евро, а власти призывали жителей анонимно сообщать через сайт мэрии о подозрительных квартирах. Теперь частники могут сдавать жилье в краткосрочную аренду целиком, но новые правила не снимают полностью временные ограничения. Например, сдавать в аренду жилье его приватные владельцы смогут всего 90 дней в году, и только если у них нет другой жилой недвижимости в Берлине. И даже на эти уступки берлинские власти пошли лишь после того, как «Административный суд Берлина подтвердил, что аренда квартир не повлияет на рынок недвижимости», говорится в заявлении Airbnb.

- Кроме жилой и туристической недвижимости, в Берлине должен быть развит рынок коммерческой недвижимости? Ведь это очень большой и финансово активный город. Расскажите, в каких районах стоит брать коммерческие объекты? Какие цены?

- Коммерческая недвижимость Берлина переживает такой же бум и взрыв цен, что и жилая. Наиболее востребованы центральные районы: Митте, Шарлоттенбург, Тиргартен, а также центры районов, центральные улицы и проходные места других районов города. Стоимость коммерческой недвижимости может быть немного выше жилой, если объект находится не на главных торговых улицах и проходных местах, а также может в десятки раз отличатся от стоимости жилой недвижимости, если объекты находятся на первых этажах в людных местах с большой проходимостью. Последние объекты практически не выставляются на продажу и принадлежат крупным компаниям.

- Есть ли какие-то отличия в налогообложении коммерческих и жилых объектов?

- Вид налогообложения зависит не от объекта недвижимости, а от вида налогоплательщика: частное лицо или юридическое лицо (и от типа компании).

При этом более выгодный вариант покупки может быть как на частное лицо, так и на юридическое, поэтому при приобретении объекта недвижимости, особенно крупного, я советую обратиться а налоговому консультанту, чтобы просчитать наиболее выгодный с точки зрения налогообложения вариант приобретения.

- В какую сумму обойдется содержание жилой недвижимости в Берлине?

- Стоимость содержания недвижимости в Германии имеет три составляющих: коммунальные услуги, плата домоуправлению и взносы в коммунальную кассу дома на ремонт.

Коммунальные услуги (отопление, горячая и холодная вода, уборка мусора и др.) большей частью зависят от уровня потребления и составляют в среднем около 2/3 жилищно-коммунальной платы. Взносы в коммунальную кассу дома на ремонт составляют обычно около 1 евро/м2 в месяц. Если же в доме планируется крупный ремонт, данная сумма может быть выше. При среднем потреблении коммунальных услуг и среднем размере взносов на ремонт общая жилищно-коммунальная плата составляет в среднем 3-4 евро за м2. в месяц.

International Investment