ЕС готовит единые правила регулирования краткосрочной аренды жилья

Фото: The Guardian

Европейская комиссия готовит первые общеевропейские правила регулирования краткосрочной аренды жилья в рамках борьбы с дефицитом доступного жилья, пишет The Guardian. В Брюсселе считают, что рост ставок и цен усилил давление на крупные города ЕС и вытесняет молодёжь, семьи и работников ключевых профессий. Новая инициатива должна дать местным властям чёткую правовую основу для ограничений без риска судебных споров на уровне ЕС.

Новые правила

Дефицит доступных квартир стал общеевропейским вызовом, затрагивающим социальную устойчивость и политическую стабильность. Комиссар ЕС по вопросам жилья Дан Йёргенсен предупредил, что отсутствие решений в этой сфере создаёт пространство для усиления экстремистских политических сил. Новое законодательство должно отрегулировать рынок краткосрочной аренды жилья через онлайн-платформы, включая Airbnb и Booking.com. Подготовку соответствующих норм Еврокомиссия планирует завершить к концу 2026 года.

Речь не идёт о запрете туристической аренды. Закон должен обеспечить городам и странам правовую определённость при введении ограничений в условиях дефицита жилья и роста арендных ставок и снизить риск судебных споров на уровне ЕС. Отдельный блок плана касается спекуляций на рынке недвижимости. Предусмотрен анализ динамики цен и структуры владения объектами для оценки влияния инвестиционного спроса на доступность жилья и уровень арендных ставок.

Защита городов

Одной из ключевых задач нового регулирования станет защита городов и регионов от правовых конфликтов при попытках ограничить краткосрочную аренду. Муниципальные власти всё чаще сталкиваются с исками со стороны отраслевых ассоциаций и онлайн-платформ, которые оспаривают местные ограничения, ссылаясь на нормы ЕС о свободе предоставления услуг.

Показательным примером стала Барселона, где власти планируют запретить сдачу квартир туристам к 2028 году. Это решение уже оспаривается ассоциациями, представляющими интересы Airbnb и Expedia, которые считают такие меры нарушением законодательства ЕС. На фоне подобных споров Еврокомиссия намерена создать общеевропейскую правовую рамку, позволяющую городам действовать без риска правовой неопределённости.

Новое законодательство предусматривает перечень допустимых мер для территорий с острой нехваткой жилья. Муниципальные власти смогут вводить ограничения на краткосрочную аренду, включая лимиты на количество ночей, в течение которых жильё может сдаваться туристам. При этом города, регионы и государства не будут обязаны применять такие меры: подход предполагает расширение возможностей для действий там, где дефицит жилья действительно обострился, без универсальных запретов и с учётом различий между рынками.

Финансирование доступного жилья

Европейская комиссия намерена предоставить государствам-членам больше гибкости при использовании субсидий и финансовых стимулов для строительства доступного жилья. Речь идёт о смягчении фискальных и регуляторных ограничений, чтобы страны могли активнее поддерживать проекты в этом сегменте без риска нарушения правил ЕС.

Мэр Барселоны Жауме Кольбони сравнил рост стоимости жилья с «новой пандемией». Вместе с руководителями ещё 16 европейских городов он призвал ЕС содействовать мобилизации не менее 300 млрд евро в год из государственных и частных источников для строительства доступного жилья. Евросоюз не поддержал эту идею. Ставка делается на национальные программы и участие финансовых институтов. Европейские публичные и региональные банки уже заявили о намерении инвестировать до 375 млрд евро в социальное и доступное жильё к 2029 году.

В рамках более широкой политики дерегулирования под лозунгом «упрощение» Еврокомиссия пообещала провести аудит действующих норм ЕС. Цель — выявить требования, которые создают избыточную административную нагрузку для малых и средних строительных компаний и замедляют ввод новых объектов на рынок.

Реакция на инициативу

План позитивно восприняли социал-демократы, для которых тема доступного жилья стала ключевым условием поддержки второго срока Урсулы фон дер Ляйен на посту главы Еврокомиссии. Лидер группы S&D Иратксе Гарсия Перес назвала это историческим шагом в ответ на социальный кризис и призвала к быстрому и амбициозному внедрению мер с масштабными инвестициями.

Представитель Европейской народной партии по вопросам жилья Николина Брняц поддержала акцент Еврокомиссии на сокращении бюрократических барьеров и ускорении жилищного строительства. Она отметила, что административные ограничения часто тормозят реализацию проектов и сдерживают рост предложения жилья.

В то же время инициатива вызвала критику со стороны «зелёных». Финская депутат Европарламента Мария Охисало заявила, что представленный план остаётся рамочным и не содержит достаточно решительных шагов в отношении спекуляций на рынке недвижимости, которая играет одну из ключевых ролей в жилищном кризисе.

Масштаб кризиса

По данным Eurostat, с 2010 по 2024 год цены на жильё в странах ЕС выросли в среднем на 53%, а арендные ставки — на 25%, тогда как общий уровень цен увеличился на 39%. Однако средние показатели скрывают резкие различия между странами. Наиболее резкий рост арендных ставок за этот период зафиксирован в Эстонии, где они увеличились на 208%. Существенный рост также отмечен в Литве — на 177%, в Ирландии — на 108% и в Венгрии — на 107%.

Жители городов сталкиваются с наибольшей нагрузкой. Почти 10% населения ЕС в 2024 году проживали в домохозяйствах, где совокупные расходы на жильё превышали 40% располагаемого дохода. Самые высокие показатели зафиксированы в Греции (29%) и в Дании (23%).

Последствия для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что ужесточение правил на рынке аренды сегодня наблюдается во многих странах Европы и за её пределами. Власти всё активнее используют моратории на сдачу жилья туристам, повышают налоги, расширяют перечень обязательных требований и пересматривают правила регистрации объектов, задействованных в краткосрочной аренде.

Для инвесторов это означает рост операционных расходов и снижение предсказуемости доходов, а в отдельных юрисдикциях — риск частичной или полной утраты арендной выручки. На этом фоне ключевым фактором становится не только доходность актива, но и устойчивость выбранной модели к регуляторным изменениям. Рынок краткосрочной аренды входит в фазу, где успех всё чаще будет зависеть от способности адаптироваться к новым правилам, а не от туристического спроса как такового. Рынок жилья может потерять привлекательность для подобного бизнеса, в мире уже наблюдаются тенденции к переходу инвесторов в гостиничный сектор, особенно в сегмент брендовых лакшери-сегментов.