Недвижимость Риги и Юрмалы: обзор цен и самые привлекательные районы

Эксперт по рынку недвижимости Латвии Нелли Осе рассказала аналитическому журналу International Investment об особенностях этого балтийского рынка и его «горячих точках» - Риге и Юрмале.

- Чем рынок недвижимости Риги отличается от других рынков страны?

- Рига - это не мегаполис. Весь город насквозь можно проехать на машине за 60 минут. Расстояния здесь небольшие. Жилье в историческом центре Риги, и в частности, в Старом городе, не пользуется особой популярностью. Это, как правило, ветхий жилой фонд, отсутствие бесплатных парковок, плохая жилая инфраструктура. Например, в центре не найти супермаркетов и приходится обходиться ассортиментом и ценами небольших магазинов.

Зато здесь можно купить квартиру с камином, и расстояния «до всего» настолько небольшие, что машина просто не нужна. Если повезло найти жилье в доме с приличным техническим состоянием, тогда центр Риги и Вецрига может оказаться удобным местом для проживания.

В центре города также престижно жить в «Посольском районе» (тихий центр): здесь красивые довоенные дома, многие из которых являются образцами Югендстиля (латвийское название стиля «модерн» или «арт-деко»), несколько парков вокруг, множество кафе и ресторанов, бутики, офисы крупных западных компаний. Большинство домов в этом районе прошли реновацию, и сейчас квартиры в них отвечают самым высоким стандартам. Здесь часто снимают жилье сотрудники крупных западных компаний.



- Какая средняя цена за метр квадратный? Какие регионы наиболее дорогие, а в каких недвижимость - дешевая?

- В Старом городе цена может быть противоречивой и нелогичной, например от €2800 до €6000 за квадратный метр.

Другим престижным районом Риги по праву считается Межапарк (район, расположенный рядом с большим лесопарком на берегу озера). Это тихий район частных особняков довоенной постройки. Вокруг домов тоже растут сосны. Но сами дома могут быть в очень разном техническом состоянии. Здесь встречаются и квартиры в новостройках (цена от €1800Е за кв.м.), и вторичный фонд (цена от €900 за кв.м.), и частные дома (по цене тут - полет фантазии всех участников сделки).

Большинство рижан живут в микрорайонах или, иначе говоря, спальных районах. С правой стороны Даугавы это Пурвциемс, Плявниеки, Тейка и Югла, а с левой - Иманта, Зиепнинкалнс, Агенскалнс и Золитуде. Эти районы считаются престижными и в целом, «хорошими». Самые дальние районы Риги – это Вецмилгравис и Болдерая. Автобусом туда добираться из центра около 50 минут. На машине поездка занимает 20-30 минут. Эти же районы, а также Кенгарагс и Маскачка (район по улице Маскавас) считаются непрестижными и неблагополучными, несмотря на то, что, например и Болдерая, и Вецмилгравис находятся на берегу Рижского залива – по обе стороны от Даугавы.

Обычно рижские спальные районы имеют удобную инфраструктуру и расположены рядом с лесными массивами, встречаются хорошие архитектурные решения. Впрочем, стоимость аренды в домах советской постройки и в новых зданиях почти одинаковая. Цена за метр квадратный в Риге на вторичном рынке от €700Е до €1200 в среднем. Новостройки в спальных районах Риги варьируются от €1600 до €2800. В центре, конечно, цена выше – от €1900 до €5000 за метр квадратный.

В Юрмале ценность недвижимости разделяют понятия «морская сторона» и «речная сторона». На вторичном рынке квартиру можно приобрести за €1800 за кв.м., в основном это речная сторона. Квартиры в новостройках на стороне моря стоят от €2200 до €5000 за кв.м. На стороне реки чуть дешевле, средняя цена – €2900/кв.м. В Юрмале востребованы дома по цене €200-250 тысяч. В основном это местные покупатели, которые хотят расшить жилищные условия.


- Насколько мы знаем, наиболее высокие цены за метр квадратный – в Риге и в Юрмале. Какие средние цены жилых объектов за метр квадратный?

- Юрмала - это Юрмала. Престижное место для жилья. Рядом море, сосны и веселая курортная тусовка летом. Сразу надо иметь в виду - цены здесь изначально «курортные». И рассчитывать на то, что здесь можно найти «маленький домик в деревне» по сносной цене - не стоит.

Из недостатков: все-таки не Рига, где культурная жизнь кипит вне зависимости от сезона, жить в Юрмале - порой сыровато, а зимой тусовочная жизнь замирает: даже на центральной «прогулочной» улице Йомас в это время закрываются многие кафе и рестораны.

Ближе всего к Риге расположен район Лиелупе – тихий дачный поселок элитных коттеджей. Здесь расположено несколько гостиниц, боулинг-центр и, немного в стороне, ближе к шоссе - крытые теннисные корты, спортивный центр и аквапарк – Livu Akvaparks. От Лиелупе пешком до центральной улицы Йомас можно добраться примерно за час, но лучше воспользоваться маршруткой.

За Лиелупе следует район Булдури. Обычно это первая станция, до которой едут рижане на выходных. Здесь тоже довольно тихо, но пляж «поживее», чем в Лиелупе.

Районы Дзинтари и Майори – это центр Юрмалы - здесь происходит наиболее активная туристическая жизнь. Здесь расположен концертный зал «Дзинтари». По Майори проходит главная пешеходная улица Йомас, здесь размещена основная масса ресторанов, кафе, строятся новые небольшие гостиницы бизнес-класса.

За Майори, в пешеходной досягаемости находятся районы Дубулты и Яундубулты.

Районы Пумпури, Меллужи, Вайвари, Яункемери – достаточно удалены от центра Юрмалы, здесь в тишине расположены крупные юрмальские санатории. До центра города отсюда удобнее всего будет добираться на маршрутке за 15-20 минут.

Противоположное побережье от Риги, например, Вецаки. Район Вецаки находится в Риге на берегу моря с другой стороны Даугавы. Здесь никогда не было бурной курортной жизни. Это район частных домов и особняков, расположенных на лоне прибрежной латвийской природы: только сосны, дюны и море. Из плюсов - несмотря на море, цены на жилье здесь будут не «юрмальские».

В последнее время большой популярностью стало пользоваться жилье в пригородах Риги. Некоторые из них - Марупе, Балтэзерс, - это сложившиеся исторические районы, застроенные порой очень дорогими особняками.

Другие поселки в пригороде были построены совсем недавно. Например, Салиена – поселок, расположенный по пути из Риги в Юрмалу. Местные самоуправления в последнее время сражаются друг с другом, и особенно с Ригой, за количество прописанных у них налогоплательщиков (от этого зависит размер налоговых отчислений в бюджет самоуправлений) и стараются обеспечить их приличной инфраструктурой: новыми школами, детскими садами, спортивными комплексами. Но это правило работает не всегда, и в любом случае жители столкнутся с ограниченным выбором предложения этой самой инфраструктуры или с необходимостью добираться до города и развозить детей «по школам» на машине. Впрочем, дорога в центр города из рижских пригородов редко занимает более 40 минут.



- Можете кратко охарактеризовать рынок недвижимости других городов Латвии?

- О других латвийских городах я поинтересовалась у коллег, работающих в районах. В некоторых городах спрос значительно превысил предложение, например, в Огре, Валмиере, Цесисе, Лиепае. Это сильно повлияло на уровень цен, который из-за высокого спроса (например, в Огре, Саласпилсе, Сигулде) начинает приближаться к рижскому. Например, двухкомнатная квартира в Огре подорожала на 5 тысяч евро. Клиенты стояли в очереди по полгода, ожидая хорошего предложения по цене и площади. Так было не только с квартирами, но и с частными домами. На рынок в регионах положительное влияние оказала и программа поддержки молодых семей Altum.

- А как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости? Какие активы наиболее привлекательны в этом сегменте?

- Оценивая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, я попросила помощи разных нишевых коллег, и вот:

Сегмент аренды офисов в Риге, например. Основными арендаторами являются IT-компании. Немного выросло количество сданных в аренду площадей в центре Риги. Это объясняется тем, что многие предприятия концентрируют свою работу в столице и выбирают офисы большей площади, объединяют филиалы или даже пытаются найти отдельные здания, доля которых очень уменьшилась. По этой причине новые и современные офисные здания заполняются сравнительно быстро.

Что касается торговых площадей, то их активнее всего арендуют предприятия общественного питания. Крупные продовольственные сети все чаще рассматривают возможность открытия магазинов в центре города.

В сегменте складских и производственных помещений уменьшился объем предложений для аренды по сравнению с 2017 годом, и тому есть несколько причин: нехватка соответствующих требованиям клиентов складских помещений, общая экономическая ситуация в стране, выжидательное настроение девелоперов, ждущих большого якорного арендатора.

В стадии строительства находится несколько индустриальных парков, так что может произойти ротация арендаторов, а несоответствующие требованиям склады советского времени должны искать альтернативные решения, что многие владельцы уже поняли, успешно сменив профиль, например, на склады типа бокс.

В сфере инвестиций по-прежнему высок спрос, который уже превышает предложение, потому что объектов, привлекательных для инвестиций, становится все меньше. Востребованы объекты с отдачей 7-8% в год и развивающиеся объекты, то есть исторические реновируемые здания.

В целом же 2018 год обещает быть активным во всех сегментах коммерческой недвижимости, но рост, видимо, будет небольшим. Самые существенные изменения произойдут, вероятно, именно в секторе складов и индустриальных помещений, где появится больше возможностей для арендаторов уже в ходе строительства приспосабливать к своим нуждам планировку и другие решения.

- Насколько можно судить из открытых источников, на рост цен также влияет дефицит предложения. С чем он связан и как долго продлится, по вашей оценке?

- Да, цены потихоньку растут. Думаю, связано с дефицитом действительно хороших предложений для продажи. Банки уже распродали те квартиры в новых проектах, которые достались им по наследству после кризиса. Также отсутствуют предложения в секторе нового жилья. Люди готовы покупать квартиры в новых проектах, но они не хотят платить больше 1400-1500 евро за квадратный метр. И, конечно, кредитование, которое после вступления в силу программы для молодых семей Altum, заметно ускорилось – с марта 2018 года появилось предложение выгодного кредитования специалистов «Altum», что тоже увеличивает спрос на рынке. Многие семьи перебираются из квартиры в дома.



International Investment