Албания проверяет документы на землю для курорта

Специальная антикоррупционная прокуратура Албании проверяет, могли ли быть подделаны документы на прибрежную землю, предназначенную для крупного курортного проекта в Звернеце. Около €110 млн, связанных с одной из сделок, заблокированы на нотариальном счете, а продавец участка Артур Шеху объявлен в розыск в рамках отдельного дела о наркотрафике и отмывании денег. Следствие не предъявляло обвинений Джареду Кушнеру, связанным с проектом иностранным инвесторам или компании-покупателю.

SPAK изучает 200 страниц материалов по сделке

Специальная структура по борьбе с коррупцией и организованной преступностью Албании, известная как SPAK, расследует происхождение прав на часть побережья между Адриатическим морем и лагуной Нарта. Материалы объемом около 200 страниц называют продавцом проживающего в Майами предпринимателя Артура Шеху, который в апреле 2026 года передал землю компании Albania Land Development.

Следователи подозревают, что Шеху и связанные с ним лица могли направлять доходы от международной торговли кокаином в албанскую недвижимость и использовать спорные или поддельные документы для сокрытия происхождения средств. Около €110 млн, или примерно $126 млн, связанных с продажей, заблокированы на счете нотариуса. В тот же день прокуратура сообщила об ордерах на арест 20 человек по отдельному производству о наркотрафике и отмывании денег.

Замораживание средств является обеспечительной мерой, а не окончательной конфискацией. Деньги не передаются продавцу до решения суда, но сам факт блокировки не доказывает виновность Шеху и не аннулирует сделку автоматически.

Судебное постановление от 10 июня предусматривает предупредительный арест счета с суммой более €110 млн. В документах говорится, что средства поступили от сделки между Шеху и Albania Land Development. Компания-покупатель не обвиняется в нарушениях, а доказательств осведомленности Джареда Кушнера, Иванки Трамп или других участников курортного проекта о расследовании SPAK не обнаружено.

Защита Шеху отвергла все обвинения

Адвокат предпринимателя Куйтим Чакрани заявил, что Шеху не участвовал в торговле наркотиками и не подделывал документы. Защита настаивает, что семья законно владела участками со времен Османской империи и имела право продать их.

Чакрани также сообщил, что Шеху переехал в США и получил убежище в 1998 году после того, как его брат и дядя погибли в ходе криминального конфликта. Адвокат назвал ордер необоснованным и поставил под сомнение независимость обвинения. Эти заявления представляют позицию защиты и пока не получили судебного подтверждения.

SPAK подозревает Шеху в отмывании преступных доходов и участии в организованной группе. Окончательного приговора по новым обвинениям нет. Презумпция невиновности сохраняется до решения суда.

Стоимость участков выросла в десятки раз

Дополнительные судебные материалы показывают, что расследование касается более широкой серии сделок. С ноября 2025 года по май 2026 года были подписаны договоры на общую сумму около €211 млн. Землю передавали от Шеху и связанных с ним собственников компании Albania Land Development, которая впоследствии перешла под контроль катарских предпринимателей Рамеза и Мохамада Аль-Хайятов.

Прокуратура обратила внимание на резкое изменение стоимости участков. Более 1 млн квадратных метров в кадастровой зоне 3951 первоначально оценили в €5,5 млн, а через пять месяцев продали примерно за €122 млн. Другие участки, оценивавшиеся в €300 000, фигурировали в последующих договорах по цене около €19,2 млн. В отдельных случаях рост достигал 22–64 раз.

Само увеличение цены не является доказательством отмывания денег. SPAK проверяет, имели ли оценки экономическое обоснование, кто контролировал стороны сделок, откуда поступили средства и использовались ли сделки для легализации преступных доходов. В рамках расследования суд разрешил обыски помещений семи физических и юридических лиц, участвовавших в оформлении и сопровождении операций.

Жители Звернеца оспаривают собственность десятилетиями

Уголовное расследование накладывается на многолетние гражданские споры. Семьи из Звернеца утверждают, что получили землю по наследству или в рамках закона о распределении сельскохозяйственных участков после падения коммунистического режима. Они ссылаются на свидетельства о собственности, налоговые документы и акты передачи земли.

В 2006–2009 годах ряд административных решений признал права семьи Шеху, после чего значительная часть территории была зарегистрирована на Артура Шеху. В 2013 году суд первой инстанции во Влёре отменил эти решения в пользу местных жителей. Вердикт обжаловали, а дело после многолетнего рассмотрения вернули в нижестоящий суд. Окончательного решения до сих пор нет.

Весной 2026 года вокруг более 1 млн квадратных метров в зоне 3951 установили ограждение, перекрывшее привычный доступ жителей к пляжу и участкам, которые они считают своей собственностью. Еще более 1,3 млн квадратных метров оградили в кадастровой зоне 1007, где права оспаривают несколько семей.

Албанская проблема земельных прав сформировалась после национализации частной собственности при коммунистическом режиме и последующего возврата и перераспределения участков. Разные суды и административные органы иногда признавали права нескольких претендентов на одну и ту же территорию.

Под вопросом оказались документы бывшего представителя семьи

Следствие также изучает деятельность Пеллумба Петритая, который представлял интересы семьи Шеху при оформлении земли. Суд разрешил обыск его дома, отметив, что Петритай ранее был осужден и участвовал в нескольких разбирательствах по делам о подделке документов, связанных с собственностью Шеху.

Один из прежних уголовных процессов касался перевода архивного документа османской эпохи. Петритай обжалует вынесенные решения и не ответил на запросы расследовательских журналистов. Наличие прежних дел не доказывает подделку документов в нынешних сделках, но стало одним из оснований для дополнительной проверки происхождения прав.

Курорт ассоциируют с Кушнером, но структура сложнее

Джаред Кушнер в 2024 году представил визуализации гостиниц, вилл и причалов, которые планировалось построить в Албании. Кушнер и Иванка Трамп рассказывали, что обратили внимание на побережье во время прогулки на яхте.

Землю в Звернеце покупала Albania Land Development, а разрешение на развитие территории получила Zvërnec South Adriatic Development. Корпоративные документы связывают структуры с катарскими предпринимателями Рамезом и Мохамадом Аль-Хайятами, Sazan Development Holding, а также компаниями, зарегистрированными в Люксембурге, Нидерландах и американском штате Делавэр.

OCCRP не обнаружил подтверждений того, что инвестиционная компания Кушнера Affinity Partners непосредственно финансирует материковый проект. Публичная связь с Кушнером основана на его презентации курортных планов, участии в продвижении проекта и взаимоотношениях с другими инвесторами. Ни Кушнер, ни Иванка Трамп не названы подозреваемыми по земельным или уголовным делам.

Представитель Sazan Real Estate Development заявил, что компания не является стороной расследования и считает приобретение земли законным. Структура готова сотрудничать с властями в рамках предусмотренных процедур.

Звернец и Сазан являются отдельными проектами

Проект в Звернеце расположен на материковом побережье возле лагуны Нарта и преимущественно зависит от прав на частную землю. Именно эти участки стали предметом споров, блокировки средств и проверки SPAK.

Отдельный туристический комплекс планируется на острове Сазан. Эта территория остается государственной собственностью. В конце 2024 года проект компании Atlantic Incubation Partners получил статус стратегической инвестиции с заявленной стоимостью €1,4 млрд.

Предварительные планы предусматривают гостиницы, резиденции, рестораны, туристическую марину и зоны отдыха. Правительство готовило передачу инвестору прав пользования участками общей площадью свыше 5,5 млн квадратных метров. Отдельным условием стала очистка бывшей военной территории и окружающих вод от неразорвавшихся боеприпасов.

Разделение двух проектов имеет принципиальное значение. Расследование документов на частную землю в Звернеце не относится напрямую к праву собственности на Сазан, но может повлиять на репутацию инвесторов и общий график развития побережья.

Разрешение на развитие не дает права строить

Национальный совет по территории и водным ресурсам 30 марта 2026 года одобрил переработанный план развития Звернеца. Албанское правительство подчеркивает, что выдано разрешение на развитие, которое открывает этап подготовки проекта, но не является разрешением на полноценное строительство.

Инвестору разрешили проводить измерения, исследования и ограниченные подготовительные работы. До начала основного строительства необходимо представить архитектурную и инженерную документацию, получить экологическое заключение и пройти последующие разрешительные процедуры.

Правительство утверждает, что Пише-Поро—Нарта остается охраняемым ландшафтом категории V Международного союза охраны природы. Такой статус допускает регулируемую экономическую деятельность, если она совместима с сохранением ландшафта и биоразнообразия. Кабинет Эди Рамы также заявляет, что сама лагуна не будет застроена.

Экологи предупреждают о риске для лагуны Нарта

Природоохранные организации считают, что формального сохранения категории V недостаточно для защиты территории. Лагуна Нарта и прилегающие песчаные дюны, сосновые леса и солончаки служат местом обитания и сезонной остановки более чем 200 видов птиц, включая фламинго и кудрявого пеликана.

Район входит в Адриатический миграционный путь и важен для морских черепах. Экологи опасаются, что строительство дорог, причалов, гостиниц и тысяч объектов размещения изменит водный режим, сократит естественные места обитания и увеличит нагрузку на побережье.

Организации требуют остановить подготовительные работы до завершения полноценной оценки воздействия на окружающую среду и открытых общественных слушаний. Правительство отвечает, что финальный проект еще не утвержден и будет скорректирован с учетом природоохранных требований.

Протесты превратились в «революцию фламинго»

Ежедневные акции начались в мае как протест против ограждения побережья и курортного проекта. Фламинго стал символом движения из-за значения лагуны для этих птиц. Позднее требования расширились: участники выступили против коррупции, закрытого принятия решений и передачи ценных прибрежных территорий крупным инвесторам.

В начале июля полиция применила возле парламента слезоточивый газ и водометы. Власти сообщили о 15 пострадавших полицейских и 25 задержанных. Суд в Тиране освободил 19 человек, двух поместил под домашний арест, а еще нескольким предписал регулярно отмечаться в судебной полиции.

Владелец спорной земли Николин Маркпалай заявил, что жители не позволят другим использовать участки, которые считают своей собственностью. Правительство отвергло обвинения, назвало протесты политически организованными и заявило, что проект соответствует албанскому и европейскому законодательству.

Следствие создало финансовый риск для проекта

Замораживание €110 млн означает, что продавец пока не может получить существенную часть средств. Для покупателя ситуация также остается неопределенной: если документы признают недействительными, может потребоваться возврат земли, пересмотр договоров или компенсация законным собственникам.

Застройщику необходимы бесспорные права не только на площадки под гостиницами и виллами. Для крупного комплекса требуются подъездные дороги, инженерные сети, береговой доступ и единая территория. Судебный запрет даже на часть участков способен нарушить последовательность строительства и затруднить проектное финансирование.

Цена риска увеличивается из-за сложной цепочки компаний и владельцев. Банки и институциональные инвесторы обычно требуют подтвержденной истории собственности, отсутствия судебных ограничений и окончательных экологических разрешений до предоставления основного финансирования.

Дело затрагивает европейские обязательства Албании

Албания ведет переговоры о вступлении в Европейский союз. Защита права собственности, независимость судебной системы, борьба с отмыванием денег и соблюдение экологических процедур относятся к направлениям, по которым Еврокомиссия оценивает прогресс страны.

Европейская комиссия ранее указывала на необходимость укреплять правовую определенность собственности и практическое исполнение экологических требований. Один земельный спор не способен самостоятельно остановить переговоры, но развитие дела станет показателем способности государства независимо расследовать операции с участием крупных национальных и иностранных инвесторов.

Как сообщают эксперты International Investment, новые материалы усиливают юридические риски проекта, но пока не доказывают нарушений со стороны Джареда Кушнера или иностранных компаний, связанных с курортом. Основная проблема состоит в происхождении прав на землю, необычном изменении стоимости участков и незавершенных судебных разбирательствах. Проект нельзя считать полностью готовым к строительству до проверки документов, определения законных собственников и завершения независимой экологической оценки. Для Албании дело стало тестом на способность привлекать крупные инвестиции без ослабления защиты частной собственности, прозрачности сделок и природоохранных правил.

FAQ

Что расследует SPAK?

Прокуратура проверяет возможную подделку документов на землю, предполагаемое отмывание доходов от наркотрафика и роль посредников, участвовавших в продаже участков для проекта в Звернеце.

Сколько денег заблокировано?

Суд заморозил более €110 млн, находящихся на нотариальном счете. В других материалах общая стоимость серии договоров с ноября 2025 года по май 2026 года оценивается примерно в €211 млн.

Обвиняют ли Джареда Кушнера?

Нет. Следствие не обвиняет Кушнера, Иванку Трамп или иностранных инвесторов в подделке документов и отмывании денег. Доказательств того, что они знали о подозрениях в отношении продавца, не обнаружено.

Почему цена земли выросла в десятки раз?

Следствие изучает несколько участков, стоимость которых за короткий период увеличилась в 22–64 раза. Причины такого роста еще устанавливаются. Он может быть связан с изменением назначения, будущим курортным проектом или подозреваемой финансовой схемой.

Кто считает себя законным владельцем земли?

На участки претендуют семья Шеху, жители Звернеца и другие семьи, получившие или восстановившие права после падения коммунистического режима. Часть споров продолжается более 20 лет.

Можно ли уже строить курорт?

Полноценного разрешения на строительство нет. Инвестору разрешены подготовка проекта, исследования и отдельные работы, но основной этап требует дополнительной документации и экологического заключения.

Связан ли земельный спор с островом Сазан?

Напрямую нет. Звернец находится на материке и включает спорную частную землю. Остров Сазан принадлежит государству и развивается как отдельный проект.

Может ли расследование остановить проект?

Расследование может задержать финансирование, оформление земли и выдачу разрешений. Окончательная судьба проекта будет зависеть от решений судов, результатов SPAK и экологической экспертизы.