Австрия усложнила налог на недвижимость
Австрия провела крупнейшую за десятилетие реформу налога на передачу недвижимости, сделав главным объектом контроля сделки с долями компаний, владеющих недвижимостью. Новые правила, действующие с 1 июля 2025 года, должны увеличить доходы бюджета и закрыть схемы обхода налога, но одновременно создают больше юридической неопределенности для инвесторов, девелоперов и участников сделок с коммерческой недвижимостью.
Реформа ударила по сделкам с долями компаний
Австрийский налог на передачу недвижимости, известный как Grunderwerbsteuer, взимается при переходе прав на недвижимость. До реформы налоговая система позволяла структурировать часть крупных сделок через покупку долей в компании, которая владеет объектом, а не через прямую покупку самого здания или участка. Такие операции обычно называют сделками с долями компании, владеющей недвижимостью.
IBFD в обзоре Real Estate Transfer Tax Reform in Austria – More Revenue, More Complexity отмечает, что в июле 2025 года Австрия внедрила самую масштабную реформу этого налога за последнее десятилетие. Главный акцент сделан на более жестком налогообложении сделок с долями, от которых государство ожидает значительного дополнительного дохода, но интерпретация новых норм остается неоднозначной из-за сложного заимствования элементов из разных правовых систем.
Порог владения снизился с 95% до 75%
Ключевое изменение — снижение порога, при котором возникает налоговая обязанность. Раньше налог на передачу недвижимости обычно срабатывал при объединении или передаче не менее 95% долей в компании, владеющей недвижимостью. Теперь порог снижен до 75%. Это означает, что покупка или объединение 75% долей уже может вызвать налоговые последствия.
Такое снижение резко меняет логику сделок. Ранее инвесторы могли оставлять миноритарную долю у другого участника, чтобы не доводить владение до налогового порога. Теперь пространство для таких структур стало заметно уже. Для сделок с торговыми центрами, офисными портфелями, гостиницами, логистическими объектами и девелоперскими проектами это повышает стоимость планирования и требует пересмотра стандартных договорных конструкций.
Семилетний период заменил пятилетний
Еще один важный элемент — расширение периода наблюдения за изменением состава участников. По данным австрийских налоговых консультантов, прежний пятилетний период для учета перехода долей был заменен семилетним. Если в течение этого периода 75% или более долей в компании с австрийской недвижимостью переходят к новым участникам, может возникнуть обязанность по налогу.
Для рынка это означает, что налоговая оценка сделки теперь не ограничивается моментом подписания договора. Участникам нужно смотреть на историю перехода долей, промежуточные реструктуризации, связанные компании и будущие опционы. Ошибка в анализе может привести к тому, что налог возникнет не в очевидной сделке купли-продажи объекта, а в корпоративной операции, которую стороны изначально не воспринимали как передачу недвижимости.
Косвенные переходы долей попали в зону риска
Реформа расширила внимание налоговой службы к косвенным переходам долей. Это особенно важно для холдинговых структур, где австрийская недвижимость может находиться не в прямом владении покупаемой компании, а через несколько уровней дочерних обществ. Международные юридические фирмы указывают, что с 1 июля 2025 года любые прямые и косвенные сделки с долями компаний, владеющих австрийской недвижимостью, требуют отдельной проверки с точки зрения налога на передачу недвижимости.
Для международных инвесторов это принципиальное изменение. Раньше внимание часто концентрировалось на австрийской компании-собственнике. Теперь анализ должен охватывать всю корпоративную цепочку, включая иностранные холдинги, фонды, совместные предприятия и внутренние реорганизации. Это делает налоговый риск более сложным и менее очевидным.
Австрия сближает прямые и корпоративные сделки
Цель реформы — приблизить налоговую нагрузку по прямым сделкам с недвижимостью и сделкам через покупку долей. KPMG ранее указывала, что проект закона о сопровождении бюджета 2025 года был направлен на фактическое выравнивание налогового режима прямых покупок недвижимости и сделок с долями компаний, владеющих недвижимостью.
Для бюджета это логичный шаг. Если экономический результат сделки одинаковый — контроль над объектом недвижимости переходит к новому владельцу, — государство стремится получить налог независимо от юридической оболочки. Но для бизнеса это означает, что корпоративная гибкость больше не дает прежней налоговой экономии.
Налоговая база стала чувствительнее для инвесторов
Реформа особенно важна для компаний, работающих с объектами высокой стоимости. В Австрии налог на передачу недвижимости при обычных сделках, как правило, составляет 3,5% от налоговой базы. В корпоративных структурах с недвижимостью налоговая база и ставка зависят от конкретного основания, оценки объекта и статуса компании, поэтому новые правила могут существенно изменить экономику сделки.
Для институциональных инвесторов это не просто дополнительная строка расходов. Налог влияет на цену покупки, структуру финансирования, доходность, условия выхода из проекта и переговоры о том, кто несет налоговую нагрузку — продавец, покупатель или совместное предприятие. Чем выше стоимость актива, тем сильнее налоговый эффект при снижении порога с 95% до 75%.
Рынок получает больше юридической неопределенности
Главная проблема реформы — не только рост налоговой нагрузки, но и сложность применения. Deloitte Austria пишет, что изменения в Законе о налоге на передачу недвижимости были реализованы в рамках Budgetbegleitgesetz 2025 и направлены прежде всего на более эффективное налогообложение передач долей в капитальных обществах, владеющих недвижимостью.
При этом профессиональные консультанты указывают на вопросы толкования: как учитывать косвенные доли, как применять новые правила к многоуровневым холдингам, как разграничивать обычные корпоративные реструктуризации и сделки, фактически меняющие контроль над недвижимостью. Для участников рынка это означает рост расходов на налоговую экспертизу и более длинные сроки подготовки сделок.
Реструктуризации стали сложнее
Новые правила касаются не только покупки недвижимости внешним инвестором. Они могут затрагивать внутригрупповые реорганизации, передачу долей между связанными компаниями, объединение фондов, изменение структуры владения и подготовку актива к продаже. Именно поэтому австрийские юридические обзоры называют реформу заметным ужесточением для сделок с долями и реструктуризаций.
Это особенно важно для девелоперов и семейных холдингов. Проект может начинаться в одной структуре, затем привлекать партнера, банк, фонд или соинвестора. После реформы каждое изменение долей должно проверяться не только с корпоративной, но и с имущественно-налоговой точки зрения.
Доходы бюджета могут вырасти, но сделки замедлятся
Для государства реформа выглядит как способ получить больше налоговых поступлений без прямого повышения ставки для всех сделок. Она закрывает пространство для структурирования, при котором контроль над дорогим объектом переходил через компанию, а налоговая нагрузка была ниже, чем при прямой продаже недвижимости.
Для рынка краткосрочный эффект может быть другим. Сделки станут дороже, а подготовка сложнее. Некоторые покупатели могут требовать скидку на налоговый риск, часть сделок будет разбита на этапы, а отдельные структуры потребуют предварительных налоговых разъяснений. В результате бюджет может получить больше доходов с каждой облагаемой операции, но оборот сложных сделок может стать менее динамичным.
Иностранные инвесторы должны пересчитать модели
Австрия остается привлекательным рынком для недвижимости благодаря стабильной правовой системе, Вене как крупному европейскому центру, спросу на арендное жилье, офисы, логистику и гостиничные активы. Но после реформы налоговая модель входа стала менее простой. Для иностранных покупателей особенно важны три вопроса: есть ли у целевой компании австрийская недвижимость, сколько долей уже переходило за последние семь лет и не возникает ли косвенное объединение 75% владения.
Это меняет стандартную проверку перед сделкой. Теперь покупатель должен анализировать не только объект, арендаторов, разрешения, техническое состояние и финансирование, но и историю корпоративной структуры. Для фондов и международных групп с несколькими уровнями владения это может стать отдельным блоком юридической проверки.
Австрийская реформа отражает европейский тренд
Австрия не уникальна в стремлении ограничить налоговую выгоду сделок с долями. Многие европейские государства пытаются закрыть разрыв между прямой продажей недвижимости и передачей контроля через компанию. Но австрийская реформа выделяется тем, что она одновременно снижает порог, расширяет период наблюдения и затрагивает косвенные переходы.
Это делает рынок более прозрачным для налоговой службы, но менее предсказуемым для инвестора. Чем сложнее корпоративная цепочка, тем выше вероятность, что сделка потребует индивидуального анализа. В условиях слабой активности на европейском рынке коммерческой недвижимости это может стать дополнительным фактором осторожности.
Новые правила меняют цену контроля
Суть реформы можно свести к одному вопросу: когда покупатель фактически получает контроль над австрийской недвижимостью, даже если формально покупает не объект, а компанию. Раньше налоговая система оставляла больше пространства для структур, где экономический контроль переходил без полной налоговой нагрузки. Теперь это пространство сужается.
Как сообщают эксперты International Investment, главный риск для Австрии состоит в том, что фискальная логика реформы понятна, но ее юридическая конструкция может оказаться слишком сложной для рынка. Государство получит больше инструментов для налогообложения сделок с недвижимостью, однако инвесторы получат больше неопределенности, а значит — более высокую цену капитала, более долгие переговоры и больший дисконт на сложные активы.
FAQ по реформе налога на недвижимость в Австрии
Что изменила Австрия в налоге на передачу недвижимости
Австрия с 1 июля 2025 года ужесточила правила налогообложения сделок с долями компаний, владеющих недвижимостью. Главные изменения — снижение порога с 95% до 75%, расширение периода наблюдения до семи лет и включение большего числа прямых и косвенных корпоративных сделок.
Что такое налог на передачу недвижимости
Это налог, который взимается при переходе прав на недвижимость. В Австрии он называется Grunderwerbsteuer и применяется как к прямым сделкам с объектами, так и при определенных условиях к сделкам с долями компаний, владеющих недвижимостью.
Почему реформа важна для сделок с долями
Покупка долей в компании может фактически давать контроль над недвижимостью без прямой продажи объекта. Австрия ужесточила правила, чтобы такие операции чаще облагались налогом и не использовались для обхода обычного налогового режима.
Что означает порог 75%
Если 75% или более долей в компании, владеющей австрийской недвижимостью, переходят или объединяются у новых владельцев при условиях закона, может возникнуть обязанность по налогу на передачу недвижимости. Раньше ключевой порог составлял 95%.
Почему семилетний период важен
Налоговая служба смотрит не только на одну сделку, но и на накопленные изменения долей за период. Расширение периода до семи лет делает планирование сделок более сложным и повышает риск неожиданного налогообложения.
Как реформа повлияет на инвесторов
Инвесторы должны глубже проверять корпоративные структуры, историю перехода долей, косвенное владение и внутригрупповые операции. Сделки могут стать дороже и дольше, особенно если объект находится внутри многоуровневой международной структуры.