Лондонские квартиры дешевеют перед реформой собственности

Средняя стоимость квартиры в Лондоне снизилась до £431 тыс., потеряв 4,7% за год. Еще показательнее длинная дистанция: по пересмотренному ряду британского Земельного реестра квартиры в столице сейчас стоят примерно на £2 тыс. меньше, чем десять лет назад, в то время как дома заметно подорожали. К дорогой ипотеке и растущим расходам на содержание прибавилась неопределенность вокруг системы leasehold — долгосрочного права владения квартирой. Власти Великобритании готовят переход к commonhold, то есть бессрочной собственности на квартиру с совместным управлением домом, но окончательный закон пока не внесен в парламент.

Квартиры тянут рынок жилья Лондона вниз

Лондон в июне 2026 года остался единственным регионом Англии, где средняя стоимость жилья снижалась в годовом выражении. Она сократилась на 2,5%, до £554 тыс., хотя за месяц прибавила 1%. Хуже всего выглядели квартиры и мезонеты: их средняя цена упала с £452 тыс. до £431 тыс., или на 4,7%. Отдельно стоящие дома подешевели лишь на 0,7%, таунхаусы — на 0,3%, а двухквартирные дома подорожали на 0,6%. Июнь стал десятым месяцем подряд, когда Лондон показывал годовое снижение цен, причем основное давление приходилось на внутренние районы столицы, следует из индекса цен на жилье Земельного реестра Великобритании.

Длинный ряд выглядит еще слабее. Bloomberg Opinion обращает внимание, что средняя лондонская квартира стоимостью около £431 тыс. сейчас примерно на £2 тыс. дешевле, чем в июне 2016 года по актуальной версии статистического ряда. Если бы цены квартир за это время росли хотя бы вместе с потребительскими ценами, их стоимость была бы приблизительно на £180 тыс. выше. Дома в Лондоне за тот же период подорожали примерно на пятую часть. Такой разрыв показывает, что слабость квартир давно вышла за пределы обычной краткосрочной коррекции.

Leasehold становится дополнительным дисконтом для квартир

Большая часть квартир в Англии исторически продается по системе leasehold — покупатель получает долгосрочное право владения объектом на определенный срок, а бессрочное право на землю и здание может оставаться у другого собственника. Срок договора часто исчисляется десятилетиями или столетиями, однако юридически он конечен. Владелец квартиры также может платить за управление и содержание общих частей дома, страхование и крупный ремонт, а в старых договорах — земельный платеж собственнику здания.

Для Лондона эта система имеет особое значение из-за структуры жилого фонда. В Англии насчитывалось около 4,90 млн объектов с долгосрочным правом владения в 2024–2025 годах, или 20% всего жилья. На квартиры приходилось 3,38 млн таких объектов. В Лондоне их число достигло примерно 1,44 млн — 39% жилого фонда столицы. Самих квартир в городе насчитывается около 2,08 млн при общем количестве жилья примерно 3,70 млн единиц. За пять лет доля объектов с leasehold в Лондоне выросла с 34% до 39%, свидетельствуют данные Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления.

Юридическая конструкция сама по себе не делает квартиру плохим активом. На рынке есть договоры на сотни лет с символическими земельными платежами и предсказуемыми расходами. Проблемы начинаются там, где высокая стоимость обслуживания, сложные условия договора, приближающееся окончание его срока или споры с управляющей структурой ухудшают возможности продажи и ипотечного кредитования.

Содержание лондонских домов дорожает

Эксплуатационные расходы стали одним из наиболее заметных препятствий для покупателей квартир. Средний сбор за обслуживание жилья в Лондоне достиг £2,801 в год, или примерно £233 в месяц. За год он вырос на 6,4%, за пять лет — на 41,2%, за десять лет — на 64,5%. По Англии и Уэльсу 37% квартир уже имеют ежегодный сбор, превышающий 1% стоимости самого объекта; пять лет назад таких было 29%. Некоторые банки стали осторожнее выдавать ипотеку на квартиры, где платежи за обслуживание слишком велики относительно цены жилья, отмечает Hamptons.

Размер платежей сильно различается. Дороже обходятся многоэтажные комплексы с лифтами, круглосуточным персоналом, садами, спортзалами и другими общими объектами. Дополнительные суммы могут направляться в резервный фонд для будущего капитального ремонта. В результате относительно доступная по лондонским меркам квартира способна оказаться заметно дороже при расчете полной ежемесячной стоимости владения.

Владельцам квартир становится сложнее находить покупателей

Недовольство leasehold заметно и в опросах участников рынка. Propertymark опросила более 1,200 владельцев и свыше 200 специалистов по недвижимости. Девять из десяти респондентов среди владельцев — 93% — заявили, что не купили бы такой объект снова. У 86% за два года выросли сборы за обслуживание, 89% считают процедуру оспаривания необоснованных платежей сложной. Около 74% агентов назвали обременительные расходы главным препятствием при продаже квартир, а более 78% за последние два года хотя бы раз снимали такой объект с рынка из-за отсутствия покупателя.

Эти данные не позволяют выделить точный размер ценового дисконта, связанного именно с формой собственности. Покупатели одновременно оценивают район, состояние здания, срок договора, стоимость обслуживания, предстоящий ремонт и возможность получить ипотеку. Однако сама необходимость проверять дополнительные юридические и финансовые условия делает часть старого фонда менее простой для сделки, чем квартира с бессрочной формой собственности.

Последствия кризиса безопасности зданий еще не исчезли

Еще одна проблема лондонских квартир связана с безопасностью фасадов многоэтажных домов. После пожара в Grenfell Tower кредиторы и оценщики стали применять форму EWS1 для проверки систем наружных стен отдельных зданий. Закон не требует такую форму при каждой продаже квартиры, но банк может запросить ее при рассмотрении ипотеки.

Государство ограничило часть расходов на устранение исторических дефектов для защищенных владельцев, а ряд крупных банков согласился кредитовать квартиры в зданиях, где проблемы исправляются за счет застройщика или государственной программы. Тем не менее состояние фасада и сроки ремонта конкретного дома по-прежнему могут влиять на ликвидность. В последних опубликованных государством данных EWS1 или аналогичное заключение требовалось почти для половины ипотечных оценок квартир в зданиях высотой семь этажей и более.

Ипотека остается дорогой для лондонского рынка

Высокая стоимость кредита усиливает давление на самый дорогой крупный рынок Великобритании. Банк Англии 30 июля сохранил ключевую ставку на уровне 3,75%: шесть членов Комитета по денежно-кредитной политике проголосовали за сохранение ставки, трое — за повышение до 4%. Следующее решение назначено на 17 сентября.

Средняя квартира в Лондоне за £431 тыс. стоит почти на £140 тыс. дороже средней недвижимости в Англии, оцененной в июне примерно в £293 тыс. Поэтому даже небольшое изменение ипотечной ставки ощутимо влияет на ежемесячный платеж и максимальную сумму кредита. Для квартир эффект усиливают сборы за обслуживание, которые банк также может учитывать при оценке платежеспособности заемщика.

Великобритания готовит отказ от leasehold для новых квартир

Правительство намерено сделать commonhold основной моделью владения новыми квартирами. При этой системе собственник бессрочно владеет своей квартирой, а общими частями здания управляет объединение владельцев. Commonhold существует в Англии и Уэльсе с 2002 года, но до сих пор используется редко.

Проект закона о реформе commonhold и leasehold опубликован 27 января 2026 года. Он предусматривает запрет leasehold для большинства новых квартир, упрощенный переход существующих домов на commonhold, новую систему защиты владельцев и ограничение земельных платежей по старым договорам. Предлагаемый потолок составляет £250 в год с последующим снижением платежа до символической суммы через 40 лет. Для большинства новых долгосрочных договоров земельная рента уже фактически сведена к нулю законом 2022 года.

Консультации по запрету leasehold для новых квартир завершились 24 апреля. Парламентский комитет, изучавший проект до официального внесения закона, поддержал направление реформы, но потребовал ускорить ее. Среди рекомендаций — внести окончательный законопроект осенью 2026 года, приблизить начало действия ограничения земельной ренты и доработать механизм перехода домов на commonhold.

Миллионы старых договоров останутся на рынке

Новые правила не переведут существующие квартиры на commonhold автоматически. Правительство предлагает разрешить преобразование здания при согласии как минимум 50% владельцев, отвечающих установленным требованиям. Это значительно снижает нынешний барьер, однако владельцам все равно придется решать вопросы прав на здание, ипотечного финансирования, управления и распределения расходов.

Именно переходный период становится одной из главных неопределенностей для стоимости квартир. В одном районе покупатель сможет выбирать между новой квартирой с бессрочным правом собственности и существующим объектом с leasehold. При близкой цене первый вариант может восприниматься проще из-за отсутствия конечного срока договора и отдельного владельца бессрочного права на здание.

Существующая квартира при этом не обязательно будет дешевле. Договор на сотни лет, символический земельный платеж, разумные расходы и качественное управление могут оставить объект вполне конкурентоспособным. Реформа также должна облегчить положение части нынешних владельцев, если процедуры продления договоров, выкупа бессрочного права и перехода на commonhold действительно станут дешевле и быстрее.

Окончательный закон еще не внесен

По состоянию на 7 сентября 2026 года парламент рассматривает лишь опубликованный ранее проект, прошедший предварительную проверку. Окончательный законопроект пока не внесен. Депутат Палаты общин Иан Бирн 3 сентября направил правительству отдельный запрос с вопросом о сроках его внесения; официальный ответ должен быть предоставлен к 14 сентября. Другой его запрос касается того, намерено ли правительство завершить отказ от leasehold в течение нынешнего созыва парламента.

Для рынка это означает несколько месяцев неопределенности как минимум до появления окончательного текста. В нем еще могут измениться сроки, исключения из запрета, технические правила преобразования домов и порядок применения ограничения земельной ренты.

Как сообщают эксперты International Investment, нынешнее падение цен на квартиры нельзя объяснять одной реформой leasehold. Лондон одновременно сталкивается с дорогой ипотекой, растущими расходами на обслуживание, проблемами отдельных многоэтажных домов и более слабым спросом на квартиры по сравнению с домами. Однако реформа способна усилить уже существующий разрыв. Если новые дома быстро перейдут на commonhold, а владельцам старого фонда придется годами проходить сложную и дорогую процедуру преобразования, покупатели начнут закладывать эту разницу в цену. Для инвестора средняя стоимость квартиры в Лондоне становится все менее информативным показателем: срок договора, земельная рента, сбор за обслуживание, состояние здания и возможность перехода на commonhold способны сильнее влиять на будущую ликвидность конкретного объекта.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Сколько стоит средняя квартира в Лондоне в 2026 году?

В июне 2026 года средняя стоимость квартиры или мезонета составляла около £431 тыс. За год показатель снизился на 4,7%.

Что произошло с ценами за десять лет?

По актуальному статистическому ряду средняя лондонская квартира стоит примерно на £2 тыс. меньше, чем десять лет назад. В реальном выражении с учетом инфляции падение значительно больше.

Что означает leasehold?

Leasehold — это долгосрочное право владения недвижимостью на установленный договором срок. Бессрочное право собственности на здание или землю при этом может принадлежать другому лицу или компании.

Что такое commonhold?

Commonhold — форма собственности, при которой человек бессрочно владеет своей квартирой, а общими частями здания собственники управляют совместно через специальное объединение.

Запретят ли leasehold в Великобритании?

Правительство планирует запретить эту модель для большинства новых квартир в Англии и Уэльсе. По состоянию на 7 сентября 2026 года окончательный закон еще не принят.

Исчезнут ли существующие договоры leasehold?

Нет. Они продолжат действовать. Закон должен упростить переход существующих домов на commonhold, однако преобразование будет отдельной процедурой.

Почему квартиры в Лондоне дешевеют быстрее домов?

На сегмент одновременно давят высокая стоимость ипотеки, растущие сборы за обслуживание, проблемы отдельных зданий, особенности leasehold и изменение спроса. Определить единственный фактор, объясняющий все снижение цен, невозможно.

Может ли реформа дополнительно снизить стоимость старых квартир?

Закон не предусматривает автоматического снижения цен. Рыночный дисконт возможен, если покупатели будут предпочитать новые объекты с commonhold сопоставимым квартирам со сложными или дорогими договорами leasehold.