Офисный рынок Варшавы сжимается

Фото: Unsplash

Рынок офисной недвижимости Варшавы завершил 2025 год в условиях выраженного дефицита предложения и рекордного спроса со стороны арендаторов. Согласно данным Польской палаты коммерческой недвижимости (PINK), в четвёртом квартале рынок продемонстрировал редкое сочетание отсутствия нового ввода, снижения вакантности и исторически высокого объёма арендных сделок.

Предложение офисной коммерческой недвижимости в Варшаве остаётся под давлением

По состоянию на конец декабря 2025 года совокупный объём современных офисных площадей в Варшаве составил около 6,2 млн кв. м. В четвёртом квартале на рынок не вышло ни одного нового офисного объекта, что усилило структурный дисбаланс между спросом и предложением.

Отсутствие нового ввода отражает более широкий тренд последних лет, связанный с демонтажем и редевелопментом устаревших зданий, а также осторожностью девелоперов в запуске новых проектов. В результате рынок всё в большей степени зависит от существующего фонда, особенно в центральных локациях.

Вакантность офисов в Воршаве продолжает снижаться

На фоне ограниченного предложения уровень вакантности в Варшаве продолжил снижение. По итогам четвёртого квартала 2025 года он составил 9,1%, что на 0,6 процентного пункта ниже, чем кварталом ранее, и на 1,5 процентного пункта ниже уровня конца 2024 года. Общий объём свободных площадей сократился до 564,7 тыс. кв. м.

Наиболее напряжённая ситуация сложилась в центральных районах города, где вакантность опустилась до 6,1%. За пределами центра показатель оставался существенно выше и достигал 11,6%, подчёркивая растущую поляризацию рынка между core-локациями и периферией.

Рекордный спрос на офисы Варшавы и структура сделок

Спрос на офисные площади в четвёртом квартале достиг почти 309,9 тыс. кв. м, что стало рекордным квартальным показателем за всю историю наблюдений. Наибольший интерес арендаторов был сосредоточен в Центральном деловом районе и в Служевце, который вновь подтвердил статус одного из ключевых офисных кластеров города.

Структура сделок указывает на осторожную стратегию компаний. Почти две трети объёма спроса пришлись на пролонгации действующих договоров аренды. Новые договоры, включая предварительные сделки, сформировали около трети активности, тогда как расширения существующих площадей и сделки собственников-оккупантов имели минимальную долю.

Сигналы рынка офисной недвижимости Варшавы для 2026 года

Комбинация нулевого ввода, рекордного спроса и сокращения вакантности усиливает давление на рынок в начале 2026 года. Ограниченная доступность современных и достаточно крупных офисных блоков в центральных районах становится ключевым фактором, влияющим на стратегию арендаторов и переговорные позиции собственников.

Как сообщают эксперты International Investment, данные PINK подтверждают переход офисного рынка Варшавы в фазу структурного дефицита. При отсутствии нового предложения и сохраняющемся высоком спросе именно качественные объекты в центральных зонах будут концентрировать рост арендных ставок и инвестиционную ценность. Для арендаторов 2026 год станет периодом повышенной конкуренции за лучшие площади, а для инвесторов — подтверждением устойчивости prime-офисов как долгосрочного актива.