На Бали готовят реформу рынка вилл: классификация и усиления контроля за арендой

The Bali Sun

В Индонезии обсуждают введение новой системы классификации частных вилл, которая может изменить правила работы рынка краткосрочной аренды. Инициативу продвигает Ассоциация управления арендой вилл Бали (BVRMA). Также власти страны усиливают контроль за нелегальными объектами размещения и требуют приведения бизнеса в соответствие с законодательством, сообщает The Bali Sun.

Виллы на Бали получат звездную классификацию по аналогии с отелями

BVRMA предлагает внедрить для частных вилл систему оценки от одной до пяти звезд. Новая модель должна стать единым ориентиром для туристов и участников рынка и заменить текущую систему, в которой уровень объектов часто сложно сопоставить.

По замыслу ассоциации, классификация будет учитывать уровень сервиса, оснащение объектов, качество строительства и соответствие стоимости заявленным условиям. Разработкой критериев занимаются совместно с академическим сообществом и университетами Бали.

Отсутствие единых стандартов сейчас приводит к тому, что виллы разного уровня фактически конкурируют в одном ценовом сегменте. В результате туристам сложно оценить реальное соотношение цены и качества, а владельцы объектов с высоким уровнем сервиса оказываются под давлением ценовой конкуренции.

Председатель BVRMA Кадек Адньяна пояснил, что инициатива находится на стадии подготовки и научного анализа. После завершения исследования проект планируется обсудить с владельцами вилл и участниками рынка. Завершить разработку критериев планируется в течение года, после чего возможен переход к внедрению системы.

Почему рынок вилл Бали хотят изменить

По оценке отраслевых участников, текущая структура рынка краткосрочной аренды на Бали сформировалась без единых правил классификации. Это привело к тому, что объекты с разным уровнем качества часто предлагаются по сопоставимым ценам. Владельцы более качественных вилл нередко вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы конкурировать с более дешевыми предложениями. Такая ситуация усиливает ценовое давление и размывает различия между премиальными и стандартными объектами.

Введение звездной системы рассматривается как способ упорядочить рынок и сделать ценообразование более прозрачным. Туристы в таком случае смогут ориентироваться не только на стоимость, но и на понятную категорию объекта.

При этом переход к новой системе может привести к перераспределению спроса: часть объектов окажется в более низких категориях, что повлияет на их конкурентные позиции на рынке.

Контроль за нелегальной арендой в Индонезии

В Индонезии также усиливают меры контроля за нелегально работающими объектами размещения на Бали. В течение последнего года региональные власти активизировали проверки вилл, не имеющих необходимых разрешений. Практика включает закрытие объектов, удаление онлайн-объявлений и установление сроков для приведения деятельности в соответствие с требованиями законодательства.

На Бали зарегистрировано около 12 000 объектов размещения. При этом значительная часть вилл работает без полного пакета разрешений, оставаясь вне полноценного контроля. Министерство туризма Индонезии выявило около 1 600 объектов размещения на онлайн-платформах без необходимых лицензий. Также фиксируется нарушения правил землепользования и отсутствие регистрации деятельности.

Власти выстраивают взаимодействие с международными сервисами Booking.com и Airbnb для сверки данных о лицензиях и ограничении размещения нелегальных объектов в онлайн-системах. С 2 июня списки таких объектов начнут передаваться платформам бронирования. Владельцам предоставлен срок до 1 августа 2026 года для оформления документов. При отсутствии регистрации объекты могут быть удалены из систем бронирования.

Онлайн-платформам аренды рекомендовано проверять юридический статус объектов, включая наличие регистрационного номера бизнеса. Владельцам вилл, в свою очередь, предоставляется поддержка в оформлении документов и лицензий. Власти также подчеркивают, что цель реформы — создать равные условия конкуренции между участниками рынка и повысить безопасность туристов.

Заместитель главы ведомства Ни Лух Пуспа подчеркнула, что власти не стремятся к массовым закрытиям объектов размещения. Основной акцент сделан на легализацию бизнеса и выведение всех участников рынка в единое правовое поле.

Туризм в Индонезии

В 2025 годуИндонезия приняла 15,39 млн иностранных туристов, превысив плановый диапазон в 14–15 млн, сообщает портал Travel and Tour World. На 2026 год прогнозируется рост до 17 млн. Увеличение связано с расширением авиасообщения, восстановлением международных поездок и высоким спросом на пляжные и культурные направления. Основной поток приходится на туристические центры, включая Бали, а также крупные города и регионы — Джакарта, Джокьякарта и Ломбок.

Бали остается главным туристическим центром и ключевой зоной реформ. Здесь сосредоточен крупнейший рынок краткосрочной аренды, где влияние онлайн-платформ особенно заметно. Местные власти неоднократно поднимали вопрос нелегальной аренды и потерь бюджета. Новые правила вводят единый стандарт регулирования, который должен охватить весь рынок и устранить разрыв между легальными и нелегальными операторами.

Последствия реформ на рынке жилья Индонезии

Реформа в Индонезия вписывается в более широкий региональный тренд, где растет популярность краткосрочной аренды и усиливается государственное регулирование. Аналогичные процессы уже обсуждаются в Сингапуре, Таиланде и Вьетнаме. 

Аналитики International Investment отмечают, что более строгие правила приведут для туристов к сокращению нелегальных предложений и более прозрачной системе бронирования. Одновременно возможен рост цен в сегменте краткосрочной аренды. Для владельцев жилья изменения означают дополнительные расходы, что может снизить доходность объектов. Часть собственников, вероятно, не сможет выполнить новые требования и будет вынуждена уйти с рынка.

На Бали усиливается переход к более формализованному рынку: исчезают практики строительства и оборота недвижимости без надлежащей документации. Для инвесторов это выглядит как снижение рисков, связанных с непрозрачными схемами, при которых можно потерять и объект, и вложенные средства. Одновременно часть участников рынка занимает выжидательную позицию, оценивая, как новые правила повлияют на доходность и привлекательность вложений в недвижимость Индонезии.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment