Китай перестраивает систему продажи новостроек

Китай начал крупнейшую за десятилетия перестройку механизма продажи нового жилья: власти повышают порог для предварительных продаж, делают готовые квартиры приоритетом для части новых проектов и переносят выдачу ипотеки на более поздний этап строительства. Изменения должны снизить риск того, что покупатель начнет платить кредит до получения квартиры, однако для девелоперов новая модель означает более длительное финансирование строительства собственными и банковскими средствами в момент, когда инвестиции в недвижимость, продажи и новые стройки продолжают сокращаться.

Китай повышает порог для предварительной продажи жилья

Новые правила были опубликованы 28 августа Министерством жилищного строительства и городского и сельского развития Китая, Министерством природных ресурсов и Государственным управлением финансового надзора. Они не отменяют предварительную продажу квартир, но заметно меняют момент, когда застройщик получает право выходить на рынок.

При предварительной продаже основной несущий каркас отдельного здания должен быть полностью возведен. Первоначальные взносы покупателей, ипотечные кредиты и другие средства, связанные с покупкой жилья, необходимо перечислять на контролируемый счет проекта.

Для жилых проектов на вновь предоставленных земельных участках, а также участках, где еще не получено разрешение на строительство, власти предписали отдавать приоритет продаже готового жилья. Проекты, уже располагающие разрешением, также предлагается переводить на такую модель. При этом для объектов, получивших разрешение на строительство до вступления новых требований в силу, сохраняются прежние условия предварительной продажи.

В разъяснении регуляторов, опубликованном Xinhua, власти прямо связывают реформу с изменением структуры рынка. После почти 30 лет быстрого развития совокупный объем сделок со вторичным жильем уже превышает продажи новых домов, а прежняя система, построенная вокруг предварительных продаж и быстрого оборота капитала, хуже соответствует нынешнему соотношению спроса и предложения.

Для покупателя разница существенна. При традиционной китайской схеме квартира могла продаваться задолго до завершения дома, поэтому между подписанием договора и передачей ключей проходили годы. Финансовые проблемы застройщика в этот период превращались в риск для семьи, которая уже внесла деньги и нередко обслуживала ипотеку.

Почему предварительные продажи стали риском для рынка

Система предварительных продаж помогала финансировать китайский строительный бум. Девелопер получал деньги покупателей до завершения дома и мог использовать поступления для строительства. Быстрые продажи позволяли быстрее возвращать вложенный капитал и запускать следующие проекты.

Такая модель лучше работает при постоянно растущем спросе. После ухудшения ситуации возник обратный механизм: снижение продаж сокращало денежные поступления, нехватка ликвидности задерживала строительство, а риск задержек заставлял новых покупателей осторожнее относиться к строящимся квартирам.

Масштаб зависимости отрасли от такой схемы показывают более ранние расчеты Bloomberg Intelligence. В 2024 году аналитики оценили как минимум в 48 млн количество квартир в Китае, которые были проданы до завершения строительства по сделкам с 2015 года по первую половину 2024-го. Эта цифра не означает, что все 48 млн объектов стали проблемными или просроченными: речь идет о жилье, которое к моменту оценки было продано до окончания строительства. Bloomberg отмечал, что такая структура способна сама поддерживать кризис доверия, поскольку покупатели получают дополнительный стимул выбирать готовые или вторичные квартиры.

Теперь Пекин пытается сократить этот разрыв между продажей квартиры и ее физической готовностью.

Ипотеку будут выдавать после завершения строительства

Реформа продаж сопровождается отдельным изменением правил кредитования.

При покупке нового готового жилья ипотечный кредит должен выдаваться после регистрации продажи. Если квартира приобретается по предварительной продаже, банк сможет перечислить ипотечные средства только после официальной регистрации завершения проекта.

Это означает отказ от ситуации, при которой заемщик начинал обслуживать ипотеку, когда строительные работы еще продолжались.

Одновременно максимальный срок индивидуального жилищного кредита увеличивается с 30 до 40 лет. Конкретный срок по-прежнему определяется договором между банком и заемщиком. Более длинный кредит при прочих равных снижает ежемесячный платеж, но может увеличить совокупные процентные расходы заемщика.

Меняются и правила кредитования застройщиков. Для каждого проекта вводится ведущий банк, через который должен проходить основной контроль финансовых потоков. Срок кредита на проект с предварительными продажами может достигать пяти лет, на проект с продажей готового жилья — семи лет.

Китайское государственное телевидение CCTV, разбирая совместные правила Народного банка Китая и финансового регулятора, объясняет перенос выдачи ипотеки необходимостью устранить практику «сначала платить кредит, потом получить жилье». Новая система должна связать деньги покупателя с фактической готовностью проекта и одновременно дать банкам больше контроля над финансированием строительства.

Девелоперам придется дольше финансировать стройку

Для строительных компаний изменение момента оплаты принципиально меняет движение денег внутри проекта.

Раньше часть средств поступала от покупателей еще на раннем этапе. Теперь застройщику потребуется довести дом значительно ближе к завершению, прежде чем он получит основную часть ипотечного финансирования покупателей.

Это повышает потребность в собственном капитале и банковских кредитах. Особенно чувствительным переход может оказаться для компаний с высокой долговой нагрузкой и слабым доступом к финансированию.

Введение ведущего банка частично компенсирует этот риск. Финансирование должно охватывать период от начала строительства до официального завершения проекта, а сроки кредитов увеличены для модели продажи готового жилья.

Одновременно банку становится проще контролировать, используются ли деньги для конкретного жилого комплекса. Для отрасли, где средства одного проекта могли участвовать в финансировании других строек и обслуживания долгов компании, это существенное структурное изменение.

Рынок недвижимости Китая продолжает сокращаться

Реформа проводится далеко не в условиях восстановившегося рынка.

В январе–июле 2026 года инвестиции китайских девелоперов в недвижимость сократились на 19,2% год к году и составили 4,301 трлн юаней. В жилую недвижимость было инвестировано 3,317 трлн юаней — на 19,1% меньше, чем годом ранее.

Площадь начатого строительства упала на 24%, в жилом сегменте — на 24,6%. Объем завершенного строительства уменьшился на 23,2%, включая падение на 25,5% по жилым зданиям.

Продажи также остаются слабыми. Площадь проданной новой коммерческой недвижимости сократилась на 11,8%, до 450,21 млн кв. метров. В жилом сегменте снижение достигло 12,7%. Денежный объем продаж новых объектов уменьшился на 13,1%, до 4,272 трлн юаней, а непосредственно жилья — на 13,2%.

Особенно важна для новой модели динамика финансирования. Общий объем средств, поступивших девелоперам, уменьшился на 20,3%. Внутренние банковские кредиты сократились на 32,1%, задатки и предварительные платежи покупателей — на 14,4%, индивидуальные ипотечные кредиты — на 23,5%. Эти данные приводит Национальное бюро статистики Китая.

Получается, власти делают застройщиков более зависимыми от устойчивого долгосрочного финансирования именно тогда, когда традиционные источники средств отрасли быстро сокращаются.

Цены на жилье пока не перешли к росту

Изменение правил снижает риск недостроя, но само по себе не создает новый спрос.

В июле средние цены новых квартир в 70 крупнейших и средних городах Китая снизились на 0,1% относительно июня. В годовом выражении падение составило 3,2% после снижения на 3,3% месяцем ранее.

Рост относительно предыдущего месяца был зафиксирован только в 17 из 70 отслеживаемых городов.

Расчеты Reuters, основанные на официальных данных, показывают, что улучшения пока концентрируются преимущественно в крупнейших городах и не превратились в устойчивое общенациональное восстановление спроса.

Это создает для реформы двойственный эффект. Возможность приобрести уже готовую квартиру уменьшает строительный риск покупателя. Но если семья ожидает дальнейшего падения цен, отсутствие риска недостроя еще не означает, что сделка будет совершена сейчас.

Вторичное жилье меняет структуру китайского рынка

Переход к готовому жилью отражает еще одну фундаментальную перемену — Китай постепенно становится рынком существующего жилищного фонда, а не только новых строек.

В период быстрого роста городов основную роль играло создание нового предложения. Девелоперы покупали землю, запускали крупные проекты и продавали квартиры еще во время строительства.

Теперь вторичный рынок вышел вперед по общему объему сделок. Для покупателя существующая квартира имеет простое преимущество: можно оценить реальный дом, район и состояние объекта до передачи денег.

В этом смысле реформа первичного рынка пытается сделать новые квартиры более похожими на вторичное жилье с точки зрения распределения риска. Формула властей «что видишь, то и получаешь» означает переход от обещания будущего объекта к продаже уже существующего продукта.

Для застройщиков это означает противоположное: земельные расходы и строительство приходится финансировать дольше до момента получения большей части денег покупателя.

Проблема уже проданных квартир никуда не исчезает

Новые правила прежде всего уменьшают вероятность повторения прежнего сценария в будущих проектах. Они не завершают автоматически дома, которые уже были проданы в период действия старой модели.

Китай несколько лет использует программы поддержки завершения строительства, включая банковское финансирование проектов из так называемых белых списков. Однако часть финансово слабых девелоперов по-прежнему несет обязательства перед покупателями.

Международный валютный фонд считает этот вопрос одним из центральных препятствий для восстановления доверия к недвижимости. В последнем подробном обзоре экономики Китая специалисты фонда отмечают, что объем предварительно проданного, но незавершенного жилья остается значительным. По их расчетам, завершение проблемных предварительно проданных проектов девелоперов может потребовать ресурсов примерно на 5% ВВП Китая в течение трех лет. МВФ рекомендует ускорять уход нежизнеспособных застройщиков с рынка, а покупателей защищать либо финансированием завершения домов, либо компенсациями, если такой вариант обходится дешевле.

Реформа системы продаж поэтому решает прежде всего проблему будущего риска. Старые долги, уже проданные квартиры и незавершенные проекты требуют отдельной очистки балансов отрасли.

Как сообщают эксперты International Investment, переход к более поздней продаже жилья способен убрать одну из наиболее опасных особенностей прежней модели: покупатель будет значительно реже одновременно финансировать строительство и принимать на себя риск его незавершения. Для китайской недвижимости это важное изменение правил, но не решение кризиса спроса. Инвестиции в сектор падают почти на 20%, новые стройки — примерно на четверть, цены продолжают снижаться, а объем банковского финансирования застройщиков сокращается еще быстрее. Рынок может стать безопаснее для покупателей, но одновременно дороже в финансировании и жестче для девелоперов. Устойчивость новой модели будет зависеть от того, смогут ли банки и сами застройщики заменить деньги ранних покупателей долгосрочным капиталом без нового роста долговых рисков.

FAQ: новые правила продажи жилья в Китае

Китай полностью отменяет предварительную продажу квартир?

Нет. Предварительные продажи сохраняются, но для новых проектов требования становятся значительно жестче. При такой продаже основной каркас отдельного здания должен быть полностью возведен, а для части новых проектов приоритет отдается продаже уже готового жилья.

Что такое продажа готового жилья?

Это продажа квартиры после завершения строительства объекта и выполнения необходимых процедур, позволяющая покупателю увидеть реальный дом до окончательного расчета. В Китае такой подход противопоставляется распространенной модели покупки квартиры во время строительства.

Когда теперь будут выдавать ипотеку на новостройку?

Для готового нового жилья ипотека должна выдаваться после регистрации продажи. При предварительной продаже — после официальной регистрации завершения проекта.

Какой максимальный срок ипотеки установлен в Китае?

Максимальный срок индивидуального жилищного кредита увеличен с 30 до 40 лет. Фактическая продолжительность кредита определяется банком и заемщиком.

Почему Китай меняет систему продажи новостроек?

Старая модель делала строительство зависимым от постоянного притока денег новых покупателей. После падения продаж и долговых проблем девелоперов эта зависимость увеличила риск задержки сдачи уже оплаченных квартир.

Поможет ли новая система остановить снижение цен?

Прямой гарантии нет. Она прежде всего меняет распределение строительного и финансового риска. Цены зависят от спроса, доходов населения, кредитных условий, количества доступного жилья и ожиданий покупателей.

Что изменится для китайских застройщиков?

Им потребуется больше собственного капитала или банковских кредитов до завершения проекта. Это повышает финансовые требования к компаниям и может усиливать преимущество девелоперов с устойчивыми балансами.