Частное размещение в Хорватии теряет позиции

Сокращение числа койко-мест в частном секторе

Сектор частного и семейного размещения в Хорватии в 2025 году столкнулся с заметными структурными изменениями на фоне новых налоговых мер и законодательных ограничений. Несмотря на умеренный рост общенациональных туристических показателей, данные указывают на сокращение предложения в сегменте частных апартаментов и домов.

По информации Хорватского национального туристического совета, на конец августа 2025 года в частном размещении было зарегистрировано 668 514 койко-мест против 671 508 годом ранее. За двенадцать месяцев рынок потерял почти 3 000 мест, причем снижение произошло в разгар туристического сезона. Хотя падение выглядит умеренным, эксперты рассматривают его как начало более долгосрочного тренда.

Общая статистика туризма остается стабильной

В коммерческом секторе за первые одиннадцать месяцев 2025 года зафиксировано 20,4 млн прибытий и 94,7 млн ночевок, что на 2% и 1% больше соответственно по сравнению с предыдущим годом. Некоммерческий сегмент остался практически без изменений — 460 000 прибытий и 10,7 млн ночевок.

При этом июль и август продемонстрировали стагнацию по числу прибытий и снижение ночевок примерно на 1%, что сигнализирует о постепенном охлаждении динамики в пик сезона.

Новые налоги и регулирование усиливают давление

2025 год стал переломным для владельцев частного жилья. Введение налога на недвижимость, повышение паушальных сборов, ограничения на продление категоризации в жилых зданиях с более чем четырьмя единицами, а также остановка выдачи новых разрешений в таких объектах существенно изменили условия ведения бизнеса.

Одновременно продолжают расти операционные расходы, включая коммунальные платежи, уборку, обслуживание и закупки. Эти факторы особенно болезненно отразились на владельцах бюджетного жилья, многие из которых приняли решение выйти с рынка.

Сегментация рынка: сокращение бюджетного жилья и конкуренция в премиуме

Наиболее заметное сокращение наблюдается в низкобюджетном сегменте частных апартаментов. Часть объектов переводится в долгосрочную аренду, используется для размещения работников или выставляется на продажу.

В то же время количество люксовых вилл с бассейнами продолжает умеренно расти, однако конкуренция усиливается. Развитие мобильных домов премиум-класса в кемпингах и проектов формата mixed-use с централизованным управлением оказывает давление на цены и заполняемость.

Изменение структуры спроса и рынков-источников

Традиционно сильный поток туристов из Германии демонстрирует признаки ослабления, что напрямую влияет на сегмент семейного размещения. Одновременно растет доля более состоятельных гостей из стран Восточной Европы, что постепенно меняет профиль спроса.

Таким образом, рынок частного размещения переживает трансформацию не только с точки зрения предложения, но и структуры потребителей.

Перспективы на 2026 год

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения числа койко-мест в низкой категории частного жилья. Многие владельцы рассматривают альтернативные модели использования недвижимости, включая долгосрочную аренду или продажу объектов.

Как сообщают эксперты International Investment, хорватский рынок частного размещения входит в фазу глубокой структурной перестройки, где усиление регулирования и рост издержек постепенно сокращают традиционный семейный сегмент, одновременно усиливая позиции более профессионализированных и капиталоемких форматов размещения.