Ипотека в Чехии дорожает шестой месяц подряд

Средняя предлагаемая ставка по ипотеке в Чехии в сентябре 2026 года выросла до 5,51% и достигла максимума с лета 2024-го. Рост продолжается шестой месяц подряд. Ставки по фактически выданным кредитам пока ниже: в августе средний показатель составлял 5%. Удорожание ипотеки совпало с двузначным ростом цен на жилье и увеличением среднего размера кредита, поэтому доступность покупки недвижимости продолжает снижаться.

Ипотечные ставки в Чехии выросли до 5,51%

Средняя предлагаемая ставка Swiss Life Hypoindex в сентябре поднялась на 0,09 процентного пункта, до 5,51%. Индекс рассчитывается для ипотек, покрывающих до 80% стоимости недвижимости, и отражает предложения банков, а не уже заключенные кредитные договоры.

С марта, когда показатель опустился до 4,89% — минимума с апреля 2022 года, ставка выросла на 0,62 процентного пункта. Для модельной ипотеки на 3,5 млн крон сроком на 25 лет платеж при нынешней ставке составляет около 21 520 крон в месяц. Это почти на 1 300 крон больше, чем в марте. При этом средние ставки заметно отличаются в зависимости от срока фиксации: в сентябре они составляли 5,29% на один год, 5,27% на три года, 5,51% на пять лет и 5,99% на десять лет для кредитов с отношением суммы займа к стоимости жилья не выше 80%.

Adalytica отмечает, что рост ипотечных ставок продолжается, хотя базовая ставка Чешского национального банка остается значительно ниже уровней двухлетней давности. Это связано с тем, что на цену ипотек с фиксированной ставкой влияет не только решение центробанка, но и стоимость долгосрочного финансирования для банков.

Выданные ипотеки тоже стали дороже

Средняя ставка по новым ипотечным кредитам, которые банки и строительные сберегательные кассы фактически выдали в августе, достигла 5%. В июле она составляла 4,9%. Именно этот показатель лучше отражает условия заключенных сделок, поэтому его нельзя напрямую смешивать с сентябрьским Swiss Life Hypoindex, который показывает среднюю предлагаемую ставку.

В августе банки выдали новых ипотек без учета рефинансирования на 26,8 млрд крон, на 13% меньше, чем в июле. После сезонной корректировки объем снизился примерно на 11%. Чешская банковская ассоциация связывает это в том числе с завершением периода повышенного спроса, когда часть клиентов старалась оформить кредит до ужесточения правил для инвестиционных покупок и дальнейшего роста рыночных ставок.

За январь–август объем новых ипотек достиг 273 млрд крон, что на 68 млрд, или примерно на треть, больше результата аналогичного периода 2025 года. Средний размер нового кредита составил 4,59 млн крон и оставался примерно на 8% выше прошлогоднего. Расчетный средний ежемесячный платеж достиг 25 888 крон. При этом разница между ипотечной ставкой и соответствующими рыночными ставками в августе была меньше 0,6 процентного пункта против долгосрочного среднего уровня около одного пункта, что ограничивает возможности банков сдерживать дальнейшее удорожание кредитов за счет собственной маржи.

Центробанк оставил ставку на уровне 3,75%

17 сентября Чешский национальный банк сохранил двухнедельную ставку по операциям изъятия ликвидности на уровне 3,75%. Дисконтная ставка осталась на уровне 2,75%, ставка по кредитам банкам под залог — 4,75%. Решение поддержали все семь членов правления.

Текущий уровень действует с 19 июня, когда регулятор повысил основную ставку на 0,25 процентного пункта. На сентябрьском заседании центробанк отметил, что рост долгосрочных процентных ставок уже привел к ужесточению финансовых условий и должен способствовать стабилизации темпов кредитования. На следующем заседании правление намерено выбирать между сохранением ставок и их повышением.

Это объясняет расхождение между базовой и ипотечными ставками. Процент по жилищному кредиту с фиксацией на несколько лет зависит от стоимости долгосрочных денег для банка. Поэтому ипотека может дорожать и без нового повышения ставки центрального банка.

Цены на жилье выросли на 10%

Одновременно покупатели сталкиваются с ростом стоимости самой недвижимости. В первом квартале 2026 года цены на жилье в Чехии выросли на 10% год к году и еще на 2% относительно предыдущего квартала. Для сравнения, средний годовой рост по Европейскому союзу составлял 5,1%.

Чехия, таким образом, продолжает заметно опережать среднеевропейскую динамику. В предыдущих трех кварталах годовой рост чешского индекса также держался около 10%: 10,5% во втором квартале 2025 года, 10,8% в третьем и 10,3% в четвертом.

Для покупателей эти два процесса складываются. При росте цены квартиры увеличивается необходимая сумма кредита, а повышение процентной ставки делает обслуживание этого кредита дороже. Поэтому даже относительно небольшое изменение ипотечной ставки может заметно изменить итоговый ежемесячный платеж.

Новостройки Праги достигли 182 700 крон за метр

Особенно высокий порог входа сохраняется в Праге. Во втором квартале 2026 года средняя заявленная цена свободных квартир в новых жилых проектах достигла 182 700 крон за кв. м, увеличившись на 1,3% относительно первого квартала.

Самым дорогим районом в выборке Deloitte стала Прага 2, где средняя цена достигла 265 100 крон за кв. м после квартального роста на 10%. Самым доступным оказалась Прага 10 со средней ценой 166 800 крон. Показатели относятся к заявленным ценам свободных квартир в проектах застройщиков и не являются средней ценой всех фактически заключенных сделок в городе.

При нынешней стоимости пражских новостроек стандартная ипотека в 3–4 млн крон покрывает лишь часть цены квартиры. Это увеличивает значение первоначального взноса и дохода заемщика, особенно для покупателей без собственного жилья или крупного капитала.

Для инвестиционной ипотеки условия стали жестче

С 1 апреля 2026 года Чешский национальный банк рекомендует банкам применять более строгие ограничения к ипотекам на инвестиционную жилую недвижимость. Отношение кредита к стоимости залога не должно превышать 70%, а общая задолженность заемщика — семикратный размер его чистого годового дохода.

Инвестиционной считается ипотека на покупку третьего и последующего жилого объекта или недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду. Для жилья, которое заемщик приобретает для собственного проживания, предельное отношение кредита к стоимости объекта осталось на уровне 80%. Для заявителей младше 36 лет оно может достигать 90%.

Регулятор объяснял решение тем, что активность ипотечного рынка превышала долгосрочные средние значения, цены жилья росли двузначными темпами, а доля инвестиционных ипотек увеличивалась. При этом такие кредиты, по оценке банка, имеют более рискованные характеристики, чем займы на приобретение собственного жилья.

Рост ипотечного рынка замедлился, но не остановился

Августовское сокращение выдач пока не выглядит разворотом всего рынка. За первые восемь месяцев объем новых ипотек остается примерно на треть выше прошлогоднего, а средний размер кредита — на 8% больше.

Покупатели в начале года активно занимали деньги до вступления в силу новых требований и на фоне ожиданий дальнейшего повышения стоимости финансирования. После этого спрос частично нормализовался. Одновременно рынок столкнулся с противоположным движением ставок: после мартовского минимума они не продолжили снижаться, а начали последовательно расти.

Для покупателей, рассчитывающих дождаться более дешевой ипотеки, ситуация стала сложнее. Снижение ставки в будущем не обязательно означает более доступную покупку, если за это время стоимость квартиры продолжит расти.

Как сообщают эксперты International Investment, основная проблема чешского рынка сейчас заключается в одновременном росте трех величин: стоимости жилья, ипотечной ставки и среднего размера кредита. Стабильная ставка Чешского национального банка сама по себе не гарантирует удешевления ипотеки, поскольку банки ориентируются и на долгосрочную стоимость финансирования. Для покупателя важен итоговый платеж, который зависит одновременно от цены объекта, собственного взноса, суммы кредита и процентной ставки. Если жилье продолжит дорожать двузначными темпами, даже последующее снижение ипотечных процентов может лишь частично компенсировать увеличение цены недвижимости.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: ипотека и недвижимость в Чехии

Какая ипотечная ставка в Чехии в сентябре 2026 года?

Средняя предлагаемая ставка Swiss Life Hypoindex составляет 5,51%. Средняя ставка по ипотекам, фактически выданным банками в августе, была ниже — 5%.

Почему существуют две разные ипотечные ставки?

Swiss Life Hypoindex измеряет средние предложения банков на начало месяца. Чешская банковская ассоциация рассчитывает среднюю ставку по уже выданным новым кредитам. Поэтому показатели относятся к разным этапам оформления ипотеки.

Насколько ипотека подорожала с весны?

Swiss Life Hypoindex вырос с 4,89% в марте до 5,51% в сентябре, то есть на 0,62 процентного пункта.

Каков средний размер новой ипотеки в Чехии?

В августе средний новый ипотечный кредит составлял около 4,59 млн крон.

Как меняются цены на жилье в Чехии?

В первом квартале 2026 года цены выросли на 10% год к году и на 2% относительно предыдущего квартала.

Сколько стоят новостройки в Праге?

Средняя заявленная цена свободных квартир в новых проектах во втором квартале составляла 182 700 крон за кв. м. В Праге 2 показатель достиг 265 100 крон.

Какие ограничения действуют для инвестиционных ипотек?

Чешский национальный банк рекомендует банкам ограничивать такие кредиты 70% стоимости недвижимости, а общую задолженность заемщика — семью его чистыми годовыми доходами.

Может ли ипотека подешеветь без снижения цен на жилье?

Да. Процентные ставки и стоимость недвижимости зависят от разных факторов. Однако для покупателя важно их сочетание: более низкая ставка может не улучшить доступность, если к этому времени квартира заметно подорожает.