Копенгаген ускоряет рост цен на жилье в Дании

Рынок жилья Дании продолжил дорожать в первой половине 2026 года, но рост оказался крайне неравномерным. Квартиры в Копенгагене за шесть месяцев прибавили 10,1%, а в отдельных пригородах столицы повышение приблизилось к 20%. Национальный банк Дании предупреждает, что спрос все чаще поддерживается ожиданиями дальнейшего удорожания, хотя финансовое положение большинства заемщиков пока остается устойчивым.

Цены на жилье в Дании растут разными темпами

В первом квартале 2026 года квартиры в собственности подорожали по стране на 4,8% относительно предыдущих трех месяцев с учетом сезонных колебаний. Цены на дома для одной семьи выросли на 1,5%, а на дома для отдыха — на 3,8%.

По сравнению с базовым уровнем 2022 года квартиры прибавили 23,8%, дома для отдыха — 14,8%, частные дома — 12%. Годовой рост ценового индекса частных домов достиг 7,1%. В столичном регионе дома подорожали на 10,9%, на острове Зеландия — на 7%, а в остальных регионах повышение составляло около 5%, следует из данных Статистического управления Дании.

Эти показатели основаны на официальной квартальной статистике зарегистрированных сделок и не должны напрямую сравниваться с ежемесячными данными агентств недвижимости. Разница в периодах наблюдения, составе объектов и методике расчета может приводить к расхождению темпов роста.

Квартиры в Копенгагене установили новый рекорд

Средняя цена проданной квартиры в Копенгагене достигла в июне 2026 года 76 671 кроны за квадратный метр. Это на 10,1% больше, чем в декабре 2025 года. Квартира площадью 80 квадратных метров при такой средней стоимости обойдется примерно в 6,13 млн крон.

Во Фредериксберге средняя цена выросла за полугодие на 8,6%, до 82 975 крон за квадратный метр. В Орхусе повышение составило 11,3%, до 46 871 кроны. Средний показатель по стране достиг 46 445 крон, увеличившись с декабря на 8,8%.

Наиболее быстрый рост отмечен не только в крупнейших городах, но и в отдельных муниципалитетах вокруг столицы. В Рёдовре квартиры подорожали на 19,5%, в Видовре — на 18,9%, в Гентофте — на 17,5%, в Торнбю — на 16,5%.

В небольших муниципалитетах процентные изменения могут заметно зависеть от количества и состава заключенных сделок. Поэтому рост на 15–20% не обязательно означает, что каждый сопоставимый объект за полгода подорожал на ту же величину. Boligsiden связывает расширение столичной зоны роста с тем, что часть покупателей переориентируется на пригороды из-за высокой стоимости жилья в самом Копенгагене.

Разрыв между городами остается значительным. В июне квадратный метр квартиры в Оденсе стоил в среднем 25 189 крон, в Ольборге — 22 303 кроны, в Эсбьерге — 19 148 крон. Таким образом, средняя цена в Копенгагене была примерно втрое выше, чем в Оденсе, и более чем втрое выше показателя Ольборга.

Частные дома дорожают почти во всех регионах

Средняя цена квадратного метра в частных и сблокированных домах в первом квартале достигла 18 626 крон. Это на 6,8% больше, чем годом ранее. Цены повысились в десяти из одиннадцати статистических районов страны — от 1,7% до 10,8%. Единственное снижение, на 1,6%, было зафиксировано в Западной Ютландии.

Показатель Finance Denmark в 6,8% не противоречит официальному годовому индексу роста частных домов на 7,1%. В первом случае рассчитывается изменение средней цены квадратного метра в используемой организацией выборке, во втором — официальный ценовой индекс с отдельной методологией и сезонной корректировкой.

Предложение начало восстанавливаться весной, но оставалось ниже прошлогоднего уровня. В конце апреля на рынке находилось 26 656 частных и сблокированных домов, на 2,2% больше, чем месяцем ранее. Средняя заявленная цена достигла 23 314 крон за квадратный метр, увеличившись на 9,6% за год. Заявленная цена отражает ожидания продавцов и не равна фактической стоимости завершенных сделок.

Отдельные площадки публикуют другое количество доступных объектов. Например, Boligsiden насчитывала в начале апреля 29 827 частных и сблокированных домов. Расхождение связано с различиями в моменте фиксации, составе базы и правилах учета объявлений, поэтому эти показатели нельзя объединять в один временной ряд.

Строительство пока не снимает дефицит предложения

В первом квартале 2026 года в Дании началось строительство примерно 5 173 жилых единиц с учетом сезонной корректировки и поправки на задержки регистрации. Это на 19% меньше, чем в предыдущем квартале.

Общая площадь начатого строительства снизилась на 4%, до 1,59 млн квадратных метров, хотя по сравнению с первым кварталом 2025 года она была на 7% выше. Площадь разрешенного жилищного строительства увеличилась на 18%, но количество одобренных жилых единиц выросло только на 4%.

Такая разница означает, что увеличение разрешенной площади пока не обеспечивает быстрого расширения числа доступных квартир и домов. Между выдачей разрешения, началом работ и выходом объекта на рынок проходит значительное время.

Дефицит особенно заметен в столичном регионе. Новое жилье можно строить только постепенно, тогда как спрос поддерживают рабочие места, университеты, миграция внутри страны, иностранные специалисты и развитие транспортной инфраструктуры.

Прогноз населения до 2040 года также указывает на дальнейшую концентрацию спроса. Из 11 муниципалитетов, где ожидается рост населения более чем на 10%, большинство находятся в пригородах Копенгагена, еще четыре — в Восточной Ютландии.

Национальный банк предупредил о риске перегрева

Цены на квартиры в собственности в муниципалитете Копенгагена в четвертом квартале 2025 года были на 25% выше, чем годом ранее. В апреле 2026 года они превышали уровень двухлетней давности более чем на 40%. В Орхусе годовой рост к апрелю приблизился к 19%.

Эти цифры не противоречат повышению на 10,1% в Копенгагене с декабря по июнь. Они относятся к разным периодам сравнения и рассчитаны по разным временным отрезкам.

Danmarks Nationalbank обнаружил признаки того, что часть покупателей выходит на рынок в расчете на продолжение быстрого роста. Такая модель может стать самоподдерживающейся: ожидание удорожания увеличивает спрос, а новый рост цен укрепляет ожидания покупателей.

Регулятор не утверждает, что весь рынок Дании находится в ценовом пузыре. Кредиты, обеспеченные квартирами в собственности в муниципалитете Копенгагена, составляют лишь около 7% совокупного жилищного кредитования финансовых организаций. Основной системный риск возникает, если столичная динамика распространится на другие регионы.

Положение покупателей также устойчивее, чем перед мировым финансовым кризисом. В последние годы сделки чаще финансировались с более крупным первоначальным взносом. Тем не менее кредиторам рекомендовано сохранять строгую оценку доходов и долговой нагрузки и не смягчать действующие требования к заемщикам.

Общий долг датских домохозяйств по кредитам, связанным с жильем, достиг к концу мая 2026 года 2,076 трлн крон. За первые пять месяцев он увеличился на 39,2 млрд крон, или примерно на 1,9%. Рост задолженности остается значительно слабее недавнего повышения цен на квартиры в Копенгагене.

Аренда дорожает медленнее стоимости покупки

Национальный индекс жилищной аренды во втором квартале 2026 года вырос на 2,7% относительно того же периода предыдущего года и достиг 111,8 пункта при базе 2021 года, равной 100.

Этот показатель нельзя считать индексом свободной рыночной аренды. Он объединяет частное арендное жилье, социальный жилищный фонд и кооперативные квартиры. Средняя динамика поэтому может заметно отличаться от изменения ставок в новых договорах аренды в центре Копенгагена или Орхуса.

Регулирование зависит от возраста дома и типа договора. Примерно 72% частного арендного жилья относится к регулируемому сегменту. Для объектов, построенных до 1991 года, размер платы может определяться затратами собственника или стоимостью сопоставимого жилья, а в более новых домах начальная ставка обычно согласовывается свободнее.

Организация экономического сотрудничества и развития считает, что существующая система защищает арендаторов, но одновременно ограничивает мобильность и способствует разрыву между регулируемой и рыночной платой. Организация также отмечает, что строительство в ряде столичных муниципалитетов не успевает за ростом населения, а ограничения плотности и высоты застройки затрудняют расширение предложения рядом с общественным транспортом.

Иностранцам необходимо проверить право на покупку

Общее правило предусматривает получение разрешения, если покупатель не имеет постоянного места жительства в Дании в понимании закона и ранее не проживал в стране в общей сложности не менее пяти лет. Эти пять лет необязательно должны идти подряд.

Гражданство само по себе не является единственным критерием. Граждане Европейского союза, Европейской экономической зоны и Швейцарии при выполнении условий свободы передвижения могут купить основное жилье без разрешения Департамента по гражданским делам. Они должны заявить Земельному регистрационному суду, что объект станет их постоянным местом проживания и не будет использоваться как дом для отдыха.

Гражданам других стран, не соответствующим критерию постоянного проживания или пяти лет жизни в Дании, обычно требуется разрешение на конкретный объект. Покупатель должен иметь законное основание для пребывания и действительно использовать недвижимость как постоянное жилье.

Для приобретения дома для отдыха, второй квартиры или другого объекта без постоянной регистрации правила строже. Нерезидент должен доказать особенно тесную связь с Данией. Учитываются многолетние регулярные поездки, семейные, языковые и культурные связи, а также отношение к конкретному объекту. Civilstyrelsen указывает, что разрешение предоставляется индивидуально и не дает общего права покупать любую недвижимость в стране.

Официальный прогноз отличается от оценки Investropa

Investropa оценивает средний срок продажи датского жилья в 85–95 дней. Для востребованных квартир Копенгагена компания приводит диапазон 45–65 дней, для квартир Орхуса — 60–80 дней, для обычных домов — 100–125 дней.

Компания также ожидает роста стоимости жилой недвижимости по стране на 3–5% в следующие 12 месяцев и повышения цен на квартиры Копенгагена на 5–8%. Это собственные расчетные диапазоны Investropa, основанные на анализе объявлений и рыночных данных, а не официальный прогноз или единый показатель для всех объектов.

Базовый прогноз Национального банка предполагает рост цен на частные дома на 6% в среднем за 2026 год. Затем темп может замедлиться до 2,5% в 2027 году и составить 3% в 2028-м. Этот прогноз относится к наличной цене домов для одной семьи и не должен автоматически переноситься на квартиры Копенгагена, кооперативное жилье или дома для отдыха.

Как сообщают эксперты International Investment, быстрый рост в Копенгагене пока не означает перегрева всей Дании: столица, пригороды и региональные рынки движутся с разной скоростью. Однако повышение цен, которое все сильнее опирается на ожидание дальнейшего удорожания, увеличивает вероятность резкой коррекции при ухудшении занятости или условий кредитования. Покупателям и инвесторам следует оценивать не только недавнюю динамику стоимости, но и реальную арендную плату, ограничения регулирования, долговую нагрузку и ликвидность конкретного района. Особенно осторожного подхода требуют объекты, доходность которых оправдывается исключительно предполагаемым ростом цены.

FAQ: рынок недвижимости Дании

Насколько выросли цены на жилье в Дании в 2026 году?

В первом квартале квартиры в собственности подорожали на 4,8% относительно предыдущего квартала. Дома для одной семьи прибавили 1,5%, дома для отдыха — 3,8%.

Сколько стоит квартира в Копенгагене?

Средняя цена проданной квартиры в июне 2026 года составляла 76 671 крону за квадратный метр. Условная квартира площадью 80 квадратных метров стоила около 6,13 млн крон.

Почему разные источники приводят разные темпы роста?

Официальная статистика использует квартальные ценовые индексы зарегистрированных сделок. Рыночные площадки могут публиковать ежемесячную среднюю цену квадратного метра. Периоды, выборка и методика различаются.

Где жилье дорожает быстрее всего?

Самый устойчивый рост наблюдается в Копенгагене, Фредериксберге, Орхусе и муниципалитетах вокруг столицы. В небольших городах крупные процентные изменения могут быть связаны с небольшим числом сделок.

Растет ли аренда так же быстро, как цены покупки?

Нет. Общенациональный индекс аренды вырос во втором квартале на 2,7% за год. Однако он охватывает частное, социальное и кооперативное жилье и не показывает отдельно ставки по новым рыночным договорам.

Может ли иностранец купить квартиру в Дании?

Да, но право зависит от постоянного места жительства, прежнего срока проживания, гражданства и назначения объекта. Нерезидентам во многих случаях требуется индивидуальное разрешение.

Можно ли купить жилье исключительно для сдачи в аренду?

Для нерезидентов такая покупка может считаться приобретением объекта, который не будет постоянным жильем. В этом случае требуется разрешение и особенно тесная связь с Данией.

Ожидается ли дальнейший рост цен?

Национальный банк прогнозирует повышение цен частных домов на 6% в среднем за 2026 год с последующим замедлением. Для квартир Копенгагена отдельного официального прогноза в этих показателях нет.