Франция уточнила налоги на недвижимость

Французская налоговая администрация обновила административные разъяснения по дополнительным налогам и сборам, связанным с имущественными налогами. Изменения затрагивают прежде всего ежегодный налог на офисные, торговые, складские помещения и парковочные площади, а также отмену льготы для объектов в бывших городских свободных зонах с 2027 года.

Франция обновила налоговые правила для коммерческой недвижимости

Bloomberg Tax сообщил об обновлении французской налоговой администрацией административных доктрин по налогам и сборам, взимаемым в дополнение к имущественным налогам. Новость касается не базового налога на недвижимость для всех собственников, а более сложного блока местных и дополнительных платежей, которые применяются к отдельным категориям объектов, территориям и видам использования недвижимости.

В официальной базе налоговых разъяснений BOFiP обновление опубликовано 6 мая 2026 года и связано с законом о финансах на 2026 год. Центральная корректировка касается ежегодного налога на помещения под офисы, торговлю, склады и парковочные площади, который во французской системе обозначается как TSB. В русской версии этот термин можно передать как ежегодный налог на офисные, торговые, складские помещения и парковочные площади.

Что такое дополнительные налоги к имущественным платежам

Французская система местного налогообложения устроена многоуровнево. Помимо налога на застроенную недвижимость, который платится ежегодно за здания и другие капитальные объекты, существуют дополнительные платежи в пользу местных органов власти, регионов, торгово-промышленных палат, ремесленных палат, сельскохозяйственных палат и специальных государственных учреждений.

К таким сборам относятся, в частности, налог на парковочные площади в регионе Иль-де-Франс, налог на продажу земельных участков, ставших пригодными для строительства, сборы в пользу торгово-промышленных и ремесленных палат, специальные инфраструктурные налоги, налог на пустующее жилье, а также ежегодный налог на офисные, коммерческие, складские помещения и парковки в отдельных департаментах.

Ежегодный налог затрагивает офисы, торговлю и склады

Ежегодный налог на офисные, торговые, складские помещения и парковочные площади применяется не по всей Франции. Он действует в регионе Иль-де-Франс, включая Париж и департаменты Эссон, О-де-Сен, Сена-и-Марна, Сен-Сен-Дени, Валь-де-Марн, Валь-д’Уаз и Ивелин, а также в департаментах Буш-дю-Рон, Вар и Приморские Альпы. Это делает его особенно важным для собственников и арендаторов коммерческой недвижимости в Парижском регионе и на юго-востоке страны.

Налог взимается за весь год даже при продаже объекта или изменении его назначения в течение года. Это важное правило для инвесторов и компаний: налоговая обязанность определяется не только фактом владения, но и состоянием объекта на ключевую дату, а изменение ситуации в середине года не всегда позволяет снизить нагрузку за текущий период.

Льгота для городских свободных зон отменяется

Главное содержательное изменение связано с городскими свободными зонами — территориями предпринимательства. Во французской системе они обозначались как ZFU-TE и использовались как инструмент налоговой поддержки бизнеса в неблагополучных городских районах. Закон о финансах на 2026 год сделал приоритетные кварталы городской политики единым территориальным критерием для налоговых мер поддержки и прекратил прежний режим городских свободных зон с 1 января 2026 года.

Из-за этого освобождение от ежегодного налога на офисные, торговые, складские помещения и парковки для объектов, расположенных в таких зонах, отменяется. Однако из-за принципа годового исчисления налога и того, что закон был опубликован после 1 января 2026 года, льгота сохраняется за 2026 год и прекращает применяться к начислениям начиная с 2027 года.

Почему это важно для инвесторов в недвижимость

Для рынка коммерческой недвижимости изменение означает не резкий новый налог, а уточнение будущей налоговой базы. Собственники офисов, торговых помещений, складов и парковочных площадей в затронутых регионах должны учитывать, что прежний льготный режим для объектов в городских свободных зонах больше не будет работать после переходного 2026 года.

Особенно чувствительным это может быть для небольших компаний и инвесторов, владеющих помещениями в районах, где налоговые льготы ранее компенсировали более слабый спрос, социальные риски или низкую платежеспособность арендаторов. Для крупных владельцев портфелей это скорее вопрос переоценки расходов, доходности и будущих арендных ставок.

Парижский регион получает обновленные ставки

Отдельно налоговая администрация уточнила тарифы на 2026 год. Для офисных помещений в Иль-де-Франс обычная ставка составляет 26,11 евро за квадратный метр в первой зоне, 21,99 евро во второй, 12,03 евро в третьей и 5,82 евро в четвертой. Для объектов, подпадающих под пониженный тариф, ставки ниже: 12,98 евро, 10,94 евро, 7,25 евро и 5,26 евро соответственно.

Эти ставки показывают, что налоговая нагрузка сильнее концентрируется в центральных и наиболее дорогих частях Парижского региона. Для компаний с большими площадями даже небольшая индексация тарифа превращается в заметную операционную статью расходов.

Парковочные площади остаются отдельной налоговой базой

Для региона Иль-де-Франс также действует ежегодный налог на парковочные площади. В 2026 году тарифы обновлены с учетом прогноза инфляции без учета табака на уровне 1,3%, заложенного в проект бюджета. Ставки составляют 5,05 евро, 2,93 евро и 1,49 евро за квадратный метр в зависимости от территориальной зоны.

Для владельцев офисных комплексов, торговых объектов и складских площадок это важно, потому что парковка часто воспринимается как вспомогательный актив, но во французской налоговой системе она может становиться отдельным объектом расчета. Чем больше площадь парковки и чем ближе объект к центральным зонам Иль-де-Франс, тем заметнее этот компонент в общей нагрузке.

Производственные объекты сохраняют особый режим

Не все коммерческие помещения автоматически подпадают под ежегодный налог. Объекты, где ведется производство или переработка, а также имущество, включенное в сельскохозяйственную деятельность, выведены из сферы применения этого налога. Это относится и к некоторым видам услуг, если они оказываются в местах, куда публика не имеет доступа, например в промышленных прачечных, типографиях или ремонтных мастерских.

Такое разграничение важно для промышленной недвижимости. Французская система пытается отделять офисно-коммерческое использование от производственного, поскольку налоговая нагрузка на первые типы объектов традиционно выше в плотных городских зонах.

Собственники получают больше правовой определенности

Для налогоплательщиков обновление административной доктрины важно не только из-за суммы платежей, но и из-за предсказуемости. Разъяснения фиксируют, какие объекты считаются облагаемыми, когда применяется освобождение, с какого года оно исчезает и какие ставки действуют в 2026 году. Это снижает риск споров, но одновременно делает будущую нагрузку более прозрачной для налоговой администрации.

Для рынка недвижимости это означает постепенное движение Франции к более точечной налоговой модели: государство не просто повышает общий налог на имущество, а уточняет режимы для зон, видов объектов и инфраструктурных потребностей. Как сообщают эксперты International Investment, главный риск для инвесторов состоит в том, что такие технические обновления часто воспринимаются как малозаметная бюрократия, хотя именно они меняют чистую доходность объектов: льгота может исчезнуть не через громкую реформу налога на недвижимость, а через обновление административной доктрины и переходный год.

FAQ по налогам на недвижимость во Франции

Что изменила французская налоговая администрация

Она обновила административные разъяснения по дополнительным налогам и сборам, связанным с имущественными налогами. Главный практический эффект касается ежегодного налога на офисные, торговые, складские помещения и парковочные площади в отдельных департаментах.

Кого затрагивает обновление

Оно важно для собственников и пользователей коммерческих объектов в Иль-де-Франс, а также в департаментах Буш-дю-Рон, Вар и Приморские Альпы. В первую очередь речь идет об офисах, торговых помещениях, складах и парковочных площадях.

Что происходит с льготой для городских свободных зон

Льгота сохраняется за 2026 год, но прекращает применяться к начислениям ежегодного налога с 2027 года. Это связано с отменой прежнего режима городских свободных зон и переходом к единому критерию приоритетных кварталов городской политики.

Это повышение налога на жилье

Нет. Речь идет главным образом о дополнительных налогах и сборах, связанных с имущественным налогообложением, а не о прямом повышении обычного налога на жилье для всех собственников. Наиболее важные изменения касаются коммерческой недвижимости.

Почему это важно для иностранных инвесторов

Иностранные инвесторы в коммерческую недвижимость Франции должны учитывать не только цену покупки и арендный доход, но и местные дополнительные налоги. Отмена льготы с 2027 года может изменить расчет доходности для объектов в бывших льготных зонах.