שוק האביב באוסטרליה מתעורר, אך היקף המכרזים נמוך יותר

עונת מכירות הדיור באביב באוסטרליה החלה עם עלייה במספר המכרזים לאחר ההאטה של החורף, אך הפעילות נותרת חלשה משמעותית מזו של השנה שעברה. בשבוע שהסתיים ב-13 בספטמבר תוכננו בערי הבירה 1615 מכרזים — 12,9% יותר מהשבוע הקודם, אך 32,8% פחות מאשר לפני שנה. השוק נכנס לעונה הפעילה באופן מסורתי על רקע ירידת מחירים, משכנתאות יקרות והתנהלות זהירה יותר מצד הקונים.

מספר המכרזים עלה, אך הפער לעומת שנת 2025 נותר גדול

מספר הנכסים שתוכננו למכירה פומבית בערים הגדולות של אוסטרליה עלה באמצע ספטמבר לראשונה לאחר פתיחה חלשה של האביב. עם זאת, השוואה לשנה שעברה ממחישה עד כמה השתנה המצב בשוק.

בשבוע שעד 13 בספטמבר תוכננו 1615 מכרזים לעומת 1431 בשבוע הקודם. לפני שנה, בתקופה מקבילה, נערכו 2402 מכרזים. לפיכך, ההיקף הנוכחי נותר נמוך ב-32,8% מזה של השנה שעברה. פער זה, המעוגל לכ-34%, הפך למדד המרכזי לפתיחה החלשה של עונת האביב, כפי שדיווח Bloomberg.

יחד עם זאת, מדובר במכרזים מתוכננים ולא במספר הסופי של המכרזים שהתקיימו בפועל. חלק מהנכסים עשוי להימכר מראש, לרדת מהמכרז או להידחות, ולכן הנתונים הסופיים שונים לרוב מלוח הזמנים הראשוני.

מלבורן אחראית לכמעט מחצית מהירידה השנתית

הפער בולט במיוחד במלבורן. בשבוע שעד 13 בספטמבר תוכננו שם 676 מכרזים, עלייה של 3% בלבד לעומת השבוע הקודם, אך ירידה של 45,5% בהשוואה לשנה שעברה, אז הוצעו למכירה פומבית 1240 נכסים.

בסידני נרשמו 616 מכרזים מתוכננים. בתוך שבוע עלה מספרם ב-23%, אך נותר נמוך ב-25,7% מ-829 המכרזים שנרשמו אשתקד.

בריסביין חרגה מהמגמה הכללית: תוכננו בה 169 מכרזים, 16,6% יותר מאשר לפני שנה. עלייה נרשמה גם בשוק המכרזים הקטן בהיקפו של פרת׳. ברוב ערי הבירה האחרות היקף המסחר נותר נמוך מהשנה שעברה.

חשובה עוד יותר תוצאת השבוע שקדם לו. נכון ל-6 בספטמבר, שיעור ההצלחה הסופי במכרזים בערי הבירה עמד על 49,3% לעומת 70% בשבוע המקביל של שנת 2025. מתוך 1431 מכרזים שהתקיימו, פחות ממחצית מהנכסים מצאו קונה. במשך עשרה מתוך אחד-עשר השבועות הקודמים נותר המדד מתחת ל-50%. נתונים אלה נמסרו על ידי חברת הניתוח Cotality.

הצמצום במספר המכרזים כשלעצמו מסוגל בדרך כלל לתמוך בשיעור העסקאות המוצלחות: פחות נכסים מגיעים לשוק. בשנת 2026 זה טרם קרה. ההיצע באמצעות מכרזים נמוך משמעותית מאשתקד, אך גם עם מבחר מצומצם יותר קשה יותר למוכרים להגיע לעסקה.

מחירי הדיור יורדים זה החודש החמישי ברציפות

חולשת שוק המכרזים חפפה לתיקון במחירים. לפי מדד PropTrack, שווי הדיור באוסטרליה ירד באוגוסט ב-0,2% בחישוב חודשי. זוהי ירידה חודשית חמישית ברציפות. מהשיא שנרשם במרץ נסוגו המחירים ב-2,7%, אם כי בהשוואה לאוגוסט 2025 הם עדיין היו גבוהים ב-1,8%.

השווקים בערי הבירה נראים חלשים יותר מהאזורים הפריפריאליים. המחירים בערים הגדולות ירדו באוגוסט ב-0,3% והיו נמוכים ב-3,6% מהשיא. באזורים המחוזיים המחיר הממוצע כמעט לא השתנה במהלך החודש ונותר גבוה ב-6,6% מזה של השנה שעברה.

התיקון השפיע בעוצמה רבה יותר על שני השווקים הגדולים. בסידני ירדו המחירים ב-0,3% באוגוסט וב-4,9% מהשיא, ובמלבורן — ב-0,2% בחודש וב-5,3% מהשיא. במקביל, בחישוב שנתי הוזלו הנכסים בסידני ב-3,6% ובמלבורן ב-4,3%. ב-PropTrack מייחסים את הירידה בעיקר להשפעת שיעורי הריבית הגבוהים יותר על היקף ההלוואה הנגיש ועל כוח הקנייה.

מדדי דיור שונים באוסטרליה משתמשים במאגרי נתונים ובמתודולוגיות משלהם, ולכן הערכות עומק התיקון עשויות להשתנות. עם זאת, המגמה המשותפת למחקרים המובילים זהה: לאחר שיא האביב-קיץ של תחילת 2026 עברו המחירים לירידה, כאשר היא בולטת ביותר בערי הבירה.

ריבית הבנק המרכזי עלתה ל-4,35%

הלחץ על הרוכשים גבר בעקבות סבב נוסף של הידוק המדיניות המוניטרית. הבנק המרכזי של אוסטרליה העלה את ריבית המפתח שלוש פעמים: בפברואר, מרץ ומאי 2026 ב-0,25 נקודת אחוז בכל פעם. כתוצאה מכך עלתה הריבית מ-3,6% ל-4,35%.

בישיבתו ב-11 באוגוסט הותיר הרגולטור את הריבית ברמה זו. ההחלטה הבאה נקבעה ל-29 בספטמבר. הבנק המרכזי של אוסטרליה מציין כי שלוש ההעלאות כבר הידקו את התנאים הפיננסיים, אך השפעתן על הכלכלה טרם באה לידי ביטוי במלואה.

עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר הוא ירידה בסכום ההלוואה הנגיש לקונים חדשים ועלייה בהחזרים החודשיים של חלק מהלווים הקיימים. בפלחי השוק היקרים של סידני ומלבורן ההשפעה מורגשת במיוחד, שכן אפילו שינוי קל בריבית משנה משמעותית את עלות השירות החודשית של משכנתא גדולה.

ירידה בעסקאות המשכנתה

ההאטה בביקוש ניכרת גם בנתוני האשראי. ברבעון השני של 2026 אישרו הבנקים 134 225 הלוואות דיור חדשות (ללא מיחזור משכנתאות). מדובר בירידה של 5,4% לעומת הרבעון הקודם. ערכן הכולל ירד ב-5,2% ל-97,6 מיליארד דולר אוסטרלי.

הירידה החדה ביותר נרשמה בהלוואות למשקיעים: מספר ההלוואות החדשות ירד ב-8,6% וערכן ב-10,2%. מספר ההלוואות לרוכשי דירה למגורים עצמיים ירד ב-3,3%, ועבור רוכשי דירה ראשונה — ב-2,9%.

במקביל, נתוני הבנייה לחודש יולי הראו ירידה של 3,6% במספר יחידות הדיור המאושרות לרמה של 17 687. היתרי הבנייה לבתים פרטיים ירדו ב-4,2% ל-10 199, בעוד הנתון לדירות ולמבנים שאינם בתים צמודי קרקע ירד ב-0,4% בלבד ונותר גבוה ב-19,9% מרמתו בשנה שעברה. נתונים אלה פורסמו על ידי הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה במסגרת נתוני ההלוואות והיתרי הבנייה.

מתקבלת תמונה מעורבת. הביקוש לאשראי מצטמצם, המחירים בערי הבירה יורדים, אך מספר היתרי הבנייה עדיין עולה על רמת השנה שעברה במספר פלחים. נתון זה אינו מאפשר לדבר על מיתון אחיד בכל שוק הדיור.

היצע מוכן רחב יותר עומד לרשות הקונים

שוק האביב מתאפיין בתכונה נוספת. בסוף אוגוסט מספר המודעות החדשות היה נמוך, אך ההיצע הכולל כבר היה גבוה יחסית.

במהלך ארבעת השבועות שעד 23 באוגוסט נכנסו לשוק קצת יותר מ-33 אלף נכסים חדשים — 8,2% פחות מהממוצע לחמש שנים ו-2% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת, המספר הכולל של הנכסים המוצעים למכירה עלה על 137 אלף והיה גבוה ב-1,7% מהממוצע לחמש שנים.

פער כזה נוצר כאשר נכסים נמכרים לאט יותר ומודעות ותיקות מצטברות. הקונה רואה אפשרויות זמינות רבות יותר, אף על פי שבעלי נכסים חדשים אינם ממהרים לצאת לשוק. על מאפיין זה של עונת האביב הצביע Commonwealth Bank.

לקראת ספטמבר התארך גם משך הזמן הנדרש למכירה. לפי נתוני הענף, משך החשיפה החציוני של נכס הגיע ל-39 ימים לעומת 28 ימים לפני שנה, וההנחה החציונית מהמחיר המקורי של המוכר בערי הבירה התרחבה ל-4,2%. עבור הקונים הדבר מייצר מרחב תמרון גדול יותר למשא ומתן, בעיקר על נכסים שנמצאים בשוק מספר שבועות.

שינויי המס ישפיעו על רכישות עתידיות של משקיעים

גורם נפרד עבור פלח המשקיעים הוא רפורמת המס שהוכרזה במאי. החל מ-1 ביולי 2027, האפשרות לקזז הפסדים מנדל״ן למגורים כנגד הכנסה חייבת במס, המוכרת כ-negative gearing, תישמר במלואה עבור נכסים חדשים.

עבור דיור קיים שנרכש לאחר השעה 19:30 לפי שעון מזרח אוסטרליה ב-12 במאי 2026, ניתן יהיה לקזז הפסדים כנגד הכנסות אחרות מנדל״ן למגורים ולגרור אותם לשנים הבאות, אך לא ניתן יהיה לנכותם מהכנסות מסוג אחר, כגון שכר עבודה.

הממשלה מתכננת גם לשנות את משטר מס רווחי הון על רווחים עתידיים החל מ-1 ביולי 2027. עבור נכסים חדשים תישאר למשקיעים הבחירה בין ההנחה הקיימת בשיעור 50% לבין המערכת החדשה. השקעות שבוצעו לפני ההכרזה על הרפורמה מוגנות באמצעות כללי מעבר. תנאי הרפורמה פורסמו על ידי משרד האוצר של אוסטרליה.

ייחוס הירידה הנוכחית בכל רכישות המשקיעים אך ורק לרפורמת המס אינו מדויק. ברבעון השני חלה במקביל עלייה בריביות, ירידה בנגישות האשראי והחל תיקון מחירים רחב יותר. שינויי המס הפכו לגורם נוסף שעליו צריכים המשקיעים לתת את הדעת בעת רכישת דיור קיים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, השבועות הראשונים של האביב מציגים כרגע עלייה עונתית במספר המכרזים ולא התאוששות כוללת של השוק. היקף המסחר נותר נמוך בכשליש מאשתקד, שיעור ההצלחה במכרזים עומד על כ-50%, והמחירים בערים הגדולות ממשיכים לרדת. להערכת המגמה בהמשך, חשוב יותר לעקוב האם הגידול בהיצע האביב ילווה בעלייה במספר העסקאות. אם מספר הנכסים בשוק יגדל והביקוש יישאר מוגבל עקב ריבית של 4,35% ותנאי אשראי נוקשים יותר, הלחץ על המחירים ועל עמדת המוכרים עשוי להימשך.

FAQ

כמה מכרזים תוכננו באוסטרליה באמצע ספטמבר 2026?

בערי הבירה תוכננו 1615 מכרזים בשבוע שעד 13 בספטמבר. נתון זה גבוה ב-12,9% מהשבוע הקודם, אך נמוך ב-32,8% מרמתו לפני שנה.

איזה שיעור מהמכרזים מסתיים במכירה?

בשבוע שעד 6 בספטמבר עמד שיעור ההצלחה הסופי במכרזים בערים הגדולות על 49,3%. שנה קודם לכן עמד הנתון על 70%.

מה קורה למחירי הדיור באוסטרליה?

לפי מדד PropTrack, באוגוסט ירדו המחירים ב-0,2% בחישוב חודשי וב-2,7% משיא חודש מרץ. יחד עם זאת, הם נותרו גבוהים ב-1,8% מרמתם באוגוסט 2025.

היכן נרשמת הירידה החדה ביותר במחירים?

מבין השווקים הגדולים, התיקון הבולט ביותר נרשם בסידני ובמלבורן. לפי PropTrack, המחירים שם היו נמוכים ב-4,9% וב-5,3% בהתאמה משיאיהם האחרונים.

מהו שיעור ריבית המפתח באוסטרליה?

ריבית הבנק המרכזי של אוסטרליה עומדת על 4,35%. בשנת 2026 העלה הרגולטור את הריבית שלוש פעמים, בסך כולל של 0,75 נקודת אחוז.

מה קורה בתחום המשכנתאות?

ברבעון השני ירד מספר הלוואות הדיור החדשות ב-5,4%. מספר ההלוואות למשקיעים ירד ב-8,6%, ועבור רוכשי דירה למגורים — ב-3,3%.

האם קל יותר לרוכשים לבחור דירה?

המספר הכולל של הנכסים המוצעים למכירה עלה על הממוצע לחמש שנים, וזמן החשיפה בשוק התארך. הדבר מעניק לרוכשים מגוון רחב יותר של אפשרויות וזמן רב יותר למשא ומתן, אף על פי שנגישות הדיור עדיין מוגבלת בשל עלויות המימון הגבוהות.